Сегодня мы поговорим о том, как продать квартиру в ипотеке. В последнее десятилетие можно было наблюдать расцвет жилищного кредитования – очень многие взяли ипотечные кредиты, квартиры в ипотеку покупали не только для собственных нужд, но и, например, для сдачи в аренду. Со временем, по разным причинам может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как это сделать – об этом и пойдет речь далее в статье.
Итак, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка по ипотечному кредиту? Да, можно, только сделать это будет несколько сложнее, чем при обычной продаже жилья. Причем, продажа ипотечной квартиры может осуществляться несколькими способами:
- Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке;
- Продажа ипотечной квартиры через банк;
- Переоформление ипотечного кредита.
Теперь рассмотрим подробнее, как продать квартиру в ипотеке каждым из этих способов.
В этом случае вы самостоятельно (или через риэлторское агентство) занимаетесь поиском покупателя на свою квартиру, но при этом банк необходимо поставить в известность, что вы планируете продать жилье, находящееся в ипотеке.
Если банк дает согласие, то сделка происходит примерно по следующей схеме:
- Вы или агентство недвижимости выставляете квартиру на продажу и ищете покупателя, пока он не будет найден.
- Вы с покупателем подписываете предварительное соглашение о продаже квартиры, в котором оговаривается вся последовательность действий. В интересах покупателя заверить это соглашение нотариально.
- Покупатель вносит полную оплату, о которой вы договорились, либо часть оплаты, достаточную для полного погашения кредита (в интересах покупателя второй вариант). Передача денег осуществляется оговоренным способом, например, удобно будет перевести их на ваш текущий счет в банке, который выдал ипотечный кредит.
- Вы при помощи полученных денег производите полное досрочное погашение ипотечного кредита.
- Банк снимает арест с ипотечной квартиры.
- Вы с покупателем заключаете полноценный договор купли-продажи квартиры, одновременно он передает вам оставшуюся часть денег (если она осталась).
- Покупатель регистрирует договор купли-продажи в государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество и становится полноправным владельцем квартиры.
Следующий вариант продать ипотечную квартиру – предложить сделать это самому банку-кредитору. Например, можно подать это так: у вас нет возможности погашать кредит, и вы хотите продать квартиру в ипотеке, чтобы рассчитаться с ним. Тогда банк сможет помочь вам с поиском покупателя – выставить жилье на продажу в своей базе реализации залогового имущества, найти покупателя через риэлторов, с которыми он сотрудничает по ипотеке, и т.д.
В этом случае сделка происходит примерно по следующей схеме.
- Банк находит покупателя квартиры по согласованной с вами цене.
- Заключается трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом о продаже ипотечной квартиры, в котором описывается схема такой продажи.
- Продавец вносит не покупателю, а банку сумму, необходимую для полного погашения кредита.
- Банк производит полное погашение кредита и снимает арест с ипотечной квартиры.
- Вы с покупателем подписываете договор купли-продажи квартиры, и он передает вам остальную часть суммы, например, перечислением на открытый в банке текущий счет.
- Покупатель регистрирует договор в госреестре и становится полноправным владельцем квартиры.
Думая о том, как продать ипотечную квартиру, стоит также рассмотреть вариант, при котором у покупателя, найденного или первым, или вторым способом, тоже не будет полной суммы для расчета. В этом случае есть вариант переоформления ипотечного кредита на нового заемщика, при котором он останется должным банку остаток задолженности и будет выплачивать его по той же или, в редких случаях, другой схеме, и при этом заплатит разницу между остатком кредита и ценой квартиры вам.
Для такого варианта действует примерно следующая схема сделки.
- Находится покупатель квартиры, согласный переоформить на себя ипотечный кредит.
- Банк проводит оценку его платежеспособности и выносит решение о возможности совершения такой сделки (в противном случае ищется новый покупатель).
- Покупатель с банком подписывают новый кредитный договор и график погашения кредита.
- Банк выдает покупателю новый ипотечный кредит, которым погашает старый кредит.
- Покупатель перед вам свою долю оплаты за квартиру.
- Банк снимает арест с квартиры.
- Между вами и покупателем заключается договор купли-продажи квартиры.
- Покупатель и банк подписывают новый договор ипотеки.
- Банк накладывает на ипотечную квартиру новый арест.
- Покупатель регистрирует квартиру в госреестре на себя.
Как видите, продать ипотечную квартиру можно, и для этого существуют разные схемы. Не обязательно они будут в точности такими, как описано выше – могут быть другие варианты, исходя из политики банка-кредитора, предпочтений продавца и покупателя.
Теперь вы знаете, как продать ипотечную квартиру: это возможно, и если все делать грамотно, существенных проблем возникнуть не должно.
На этом все. Присоединяйтесь к числу постоянных читателей Финансового гения и получайте множество полезной и интересной информации из мира финансов. До новых встреч!