- Можно ли продать квартиру по переуступке, если она в ипотеке
- Какие документы нужны для сделке по переуступки прав
- Как продать квартиру в ипотеку
Для того чтобы продать квартиру по переуступке, заключается договор цессии (ст. 388 Гражданского кодекса России). Однако следует понимать, что такой договор заключается между кредиторами и в сущности означает, что 1 (первоначальный) кредитор передает 2 (новому) кредитору право требования исполнения обязательства должником.
Фактически ничего, кроме замены кредитора. При совершении подобных сделок должник всего лишь уведомляется. И после этого он уже будет платить новому кредитору. Однако заключением такого договора права должника не должны быть нарушены. Любое ухудшение прав и положения должника по договору можно урегулировать в претензионном и судебном порядке.
В большинстве случаев об уступке прав должника уведомляет уже новый кредитор. К уведомлению он обязательно прикладывает пакет документов, подтверждающий переход прав.
Несмотря на то, что сделка по переуступке на первый взгляд кажется вполне безопасной, ведь здесь просто кредиторы договариваются между собой. Однако для должника в ней могут и прослеживаться определенные риски.
Во-первых, недобросовестный новый кредитор. Должнику следует внимательно изучить представляемые новым кредитором документы. В случае возникновения сомнений в их подлинности, важно незамедлительно выйти на связь с первоначальным кредитором и уточнить, действительно ли была передача прав или нет, когда она состоялась, а также узнать все интересующие должника важные нюансы.
Во-вторых, ошибка в переуступке. Допустим, могут передавать по переуступке права на одну квартиру, а фактически происходит передача прав на совершенно иную квартиру. Во избежание таких проблем, важно внимательно читать уведомление для должника, договор переуступки и все документы к нему. Во всей информации должны быть указаны не общие сведения и не какие-то иные (на другую квартиру), а именно в отношении этого жилья.
Возможны и другие варианты мошеннических действий. В любом случае при возникновении каких-то неясностей нужно сразу же выйти на связь с первоначальным кредитором и при необходимости – обратиться в соответствующие органы (полицию, прокуратуру и т.д.).
Переуступку прав допускает и закон №214, рассматривающий вопросы долевого участия в строительстве жилья. Соответственно, по договору цессии от первоначального дольщика к покупателю переходят все права требования к застройщику.
В данном случае договор цессии должен быть не только составлен в письменной форме (а если была нотариальная форма, то нотариальной форме), он также подлежит государственной регистрации.
По переуступке может быть продана и ипотечная квартира на вторичном рынке жилья. Форма совершения договора переуступки – та же, что и для основного обязательства.
Договор на ипотеку наделяет правами и обязанностями обе стороны: заемщика и банк. Каждый участник таких правовых отношений в ряде случаев имеет возможность передать свои юридические обязательства третьему лицу.
Такая процедура называется переуступкой права собственности. После этой процедуры в существующем кредитном договоре изменяется круг лиц.
Опираясь на ст. 382 и 391 ГК РФ осуществить эту процедуру может и должник, и кредитор. Заемщику при этом потребуется согласие банка-кредитора.
По переуступке можно продать взятую по ипотеке квартиру одновременно с передачей долговых обязательств. Покупатель такой квартиры становится новым заемщиком. Он возмещает продавцу выплаченную им по кредиту сумму и освобождает его от обязательств перед банком.
Передача прав по ипотеке возможна при:
- заключении договора долевого строительства;
- разводе супружеской пары;
- срочной продаже квартиры;
- наследовании.
Первая ситуация наиболее распространенная. По договору долевого строительства уступается право потребовать передать жилье в собственность у застройщика. Такое право появляется, когда дом построили и сдали в эксплуатацию.
При разводе муж или жена могут переуступить все свои платежи по ипотеке и отказаться от своей доли жилья в пользу второго супруга.
Во время переезда в другую страну на ПМЖ иногда требуется продать квартиру в максимально короткие сроки. У продавца может не быть времени досрочно погасить ипотеку, снять обременение с жилья и тогда один из выходов — продать вместе с передачей долга. Возможно, квартиру придется продать дешевле, но этот вариант будет наиболее быстрым.
Кредитный договор накладывает обременение на имущество должника и именно поэтому переуступка невозможна без согласия банка-кредитора. При оформлении ипотеки собственник передает приобретаемое жилье в залог банку и после этого без согласия последнего не может совершить такие процедуры как:
- продажа;
- дарение;
- обмен;
- внесение недвижимости в качестве вклада в уставной капитал юридического лица.
Эти ограничения не распространяются только на процедуру завещания и регулируются Законом об ипотеке, ст. 29 и 37. Также по закону условия, которые ограничивают право завещать взятую в кредит собственность, признаются ничтожными.
Передача обязательств по кредитному договору может быть осуществлена и кредитором, и должником.
Процедуру переуступки со стороны заемщика можно разделить на два основных этапа:
- получение согласия банка;
- оформление документов по передаче обязанностей и прав.
Банки неохотно идут на такое мероприятие и поэтому получить согласие на переуступку ипотеки не всегда получается. Но в случае нарушения этого требования должник столкнется с последствиями. Банк может применить санкции:
- признать сделку ничтожной, т.е. отменить ее с вытекающими из этого последствиями;
- потребовать досрочно оплатить кредит со всеми процентами;
- изъять, арестовать или принудительно продать заложенное жилье без учета мнения продавца и покупателя.
Допустим, сделка с согласия банка состоялась. Теперь все обязанности по ипотеке переходят к покупателю. Продавец полностью освобождается от долгов, штрафов и пени – их выплата банку передана новому заемщику. Поэтому при заключении договора о переуступке права собственности на квартиру стоит уточнить о наличии таких обязательств и, возможно, договориться с банком об их отмене.
Чаще всего происходит переуступка квартиры с ипотекой в новостройке, хотя банки на такие сделки идут нехотя. Например, застройщик увеличил сроки строительства, владелец доли строящегося жилья потерял доверие к заемщику и пожелал обезопасить себя от неприятностей.
При переуступке со стороны кредитора банку нужно прислать письменное уведомление заемщику. В таком уведомлении обязательно должны быть:
- измененные реквизиты для оплаты;
- график ежемесячных взносов по кредиту;
- другие изменения обязательств по договору.
При отсутствии такого уведомления банк не может накладывать штрафы на должника.
Продаваемые по переуступке квартиры обычно дешевле и их покупка может казаться выгодной. Но стоит помнить, что при ипотеке с переуступкой прав нужно будет выплатить остаток долга с процентами.
Положительная сторона сделки – низкая цена. Покупателю обычно предлагается возместить лишь уплаченную продавцом часть кредита.
Опасность состоит в том, что с новым заемщиком банк заключает новый договор и условия по нему могут отличаться от первоначальных. Покупателя могут попросить внести половину стоимости жилья в качестве первоначального взноса или повысить процентную ставку.
В качестве примера, Сбербанк и в ВТБ 24 стараются избегать переуступки.
Сбербанку нужны серьезные основания для этой процедуры и развод к ним не относится. Скорее всего, требования по ипотеке в полном мере будут предъявлены одному из супругов.
ВТБ 24 может предложить несколько вариантов: продать квартиру, досрочно погасить кредит, снять обременение.
Документальное оформление переуступки аналогично заключению нового договора.
От нового заемщика потребуются:
- паспорт;
- справка с места работы о занятости и уровне дохода.
Переоформить ипотеку на того, кому ранее кредит не был одобрен по схеме переуступки не получится. После заключения сделки новый заемщик получит свой экземпляр документа и график взносов по кредиту.
О переуступке ипотечной квартиры можно ознакомиться в видео ниже:
В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придется предложить на свою квартиру существенный дисконт, поэтому идти на такие операции стоит лишь при крайней необходимости. Такие сделки имеют более сложную процедуру оформления и более долгий срок закрытия.
Далее нужно уточнить размер вашей ипотечной задолженности перед банком. Для этого можно обратиться в офис кредитного учреждения за соответствующей справкой. Также лучше заранее сообщить в банк (особенно если он крупный) о своем желании досрочно погасить ипотечный кредит.
Следующий шаг – за счет средств покупателя закрыть задолженность перед банком. Обычно это происходит в присутствии обеих сторон сделки, чтобы покупатель убедился в целевом расходовании своих средств.
При погашении ипотеки покупателю стоит подстраховаться и вместе с продавцом подписать предварительный договор купли-продажи. Одним из существенных условий этого документа является описание того, на что идет задаток и в какие сроки произойдет выход на сделку купли-продажи.
Если после погашения ипотеки и снятия обременения продавец откажется выходить на сделку в указанные в предварительном договоре сроки, потенциальный покупатель имеет право обратиться в суд и требовать возврата задатка в двойном размере либо принуждения потенциального продавца к сделке купли-продажи.
Только после погашения ипотечного кредита и снятия Росреестром обременения с квартиры покупатель и продавец смогут совершить с ней какие-либо действия. Как правило, на погашение записи о банковском залоге уходит не менее двух недель, хотя по закону на процедуру дается три рабочих дня при подаче документов в Кадастровую палату и пять рабочих дней при подаче пакета в МФЦ.
После того как задолженность продавца перед банком погашена и с квартиры снято обременение, можно переоформить договор долевого участия. Для этого продавцу и покупателю необходимо вместе посетить офис застройщика, предварительно сообщив о своем желании оформить договор цессии.
Из-за потери времени на закрытии ипотечного кредита процесс переоформления увеличивается примерно на месяц. Суммарно продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает около полутора месяцев с момента выхода на сделку.