Для того чтобы повысить рождаемость, российское руководство приняло решение о внедрении системы материнского капитала, выплачиваемого семьям за рождение второго и последующего детей. Однако потратить средства можно только на конкретные нужды. К одной из них относится приобретение ипотеки. В связи с этим многих интересует: можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом? Эксперты по недвижимости утверждают, что можно, но процедура подготовки к сделке сложна для непрофессионала.
Для того чтобы осуществить данную сделку, необходимо заручиться согласием двух учреждений: банка, так как квартира находится в залоге, и органов опеки и попечительства, потому что будут затронуты интересы несовершеннолетних.
Продать ипотечную квартиру с материнским капиталом можно, обратившись за согласием в банк. Кредиторы понимают, что ипотека выдается на длительный срок и возможны непредвиденные ситуации, поэтому чаще всего не против продажи имущества. Однако, чтобы добиться этого разрешения, нужно потратить немало времени и сил.
Банк будет проверять:
- кто является настоящим владельцем собственности;
- имеет ли квартира аресты или иные обременения;
- чистоту предоставленных документов;
- узаконенность перепланировки (если она имеется);
- дееспособность покупателя;
- добровольность совершения сделки купли-продажи.
Этап согласования будущей сделки с кредитором можно ускорить, если обратиться за помощью в агентство недвижимости МИЭЛЬ. Мы можем получить согласие кредитной организации гораздо быстрее и со 100%-ной гарантией.
Для того чтобы продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, нужно заручиться согласием всех ее собственников, в том числе, несовершеннолетних. Поэтому первое, что необходимо сделать — отправиться в местный орган опеки и попечительства за получением разрешения на данную процедуру. Государство заботится о благополучии детей, и, если приобретаемая жилплощадь будет соответствовать определенным требованиям, то ответ будет утвердительным.
С собой нужно взять документы:
- паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
- отчет об оценочной стоимости жилища;
- банковские документы, включая закладную;
- выписку из лицевого счета, свидетельствующую об отсутствии задолженности по коммунальным счетам.
Органы опеки будут проверять:
- оформят ли родители долю детям при покупке новой жилплощади;
- соответствует ли приобретенный жилой объект аспектам законодательства.
При поиске нового жилья нужно помнить, что оно должно быть лучше старого в отношении состояния и месторасположения.
Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Разрешительный документ из опеки действителен 3 месяца. Соответственно, сделку купли-продажи обремененной квартиры следует закрыть до истечения этого периода. Известны случаи, когда родителям приходилось повторно подавать заявление в опекунский совет из-за неграмотно организованной процедуры.
Порядок действий, чтобы продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:
- поиск новой жилплощади, не хуже, а в идеальном варианте, лучше предыдущей;
- сбор необходимых документов;
- предоставление в органы попечительства информации о найденном помещении или доме (после этого инспектор из данного учреждения отправится выявить соответствие жилья законодательным нормам);
- получение согласия у банка, где была взята ипотека, на совершение сделки;
- проведение и регистрация сделки после одобрения вышеперечисленных органов.
Если жилое помещение найдено в другом городе, необходимо предоставить вместе с собранными бумагами обоснование о переезде. Например, по состоянию здоровья одного из несовершеннолетних членов семьи (нужно показать медицинское заключение) или в связи с переводом на новое место работы (требуется также предъявить справку).
Продать ипотечную квартиру с материнским капиталом можно двумя способами:
- Покупатель вносит средства на погашение долга и процентов, после чего оформляется сделка в рамках купли продажи квартиры, купленной ранее за маткапитал.
- Покупатель обязуется выплачивать данную сумму, приобретая собственность в рамках переуступки ипотеки.
Сделка очень сложная с юридической точки зрения, поэтому сделать все без ошибок практически невозможно, особенно, если дело касается обычных граждан. В этом вопросе нужно положиться на профессионалов. Сотрудники агентства недвижимости МИЭЛЬ сделают все за клиента: соберут документы, найдут новое жилье на его вкус, договорятся с банками и государственными учреждениями — в общем, проведут эту сложнейшую процедуру быстро и безопасно.
Истории из жизни
Мы обратились в компанию МИЭЛЬ за помощью продать ипотечную квартиру, обремененную мат капиталом. Перед обращением я интересовалась данной темой и много читала, но так и не поняла, что нужно делать: куда идти, что предоставлять. Решила не мучиться и довериться опытным людям. Они сделали все быстро, профессионально, а главное, законно — насчет этого я очень переживала. Рекомендую агентство на Чистых Прудах!
Что последует после нарушения установленного порядка? Если продавать ипотечную собственность без согласия банка, то договор купли-продажи будет признан недействительным, так как Росреестр попросту откажет в регистрации сделки. В итоге продавец, преступивший закон, понесет серьезные финансовые потери — банк вряд ли проигнорирует попытку несанкционированной продажи залогового имущества. Кроме того, различные махинации, связанные с недвижимостью, где собственниками являются дети, жестко регулируются законом.
Правильный выбор — чистая сделка под патронажем профессионалов из «МИЭЛЬ Чистые Пруды». Мы готовы взять на себя все заботы по продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом. С нами безопасно, поскольку мы действуем в рамках закона.
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
В настоящее время более 90% семей, имеющих ипотеку, направляют средства материнского капитала на улучшение жилищных условий. И у трети из них по разным причинам возникает необходимость продать ипотечную квартиру или дом, чтобы приобрести жилье в другом городе или районе.
Прежде всего, следует отметить, что быстро продать ипотечную квартиру с материнским капиталом у вас не получится, поскольку обязательное получение в органах опеки и попечительства разрешения на отчуждение жилья может затянуться на несколько месяцев. Более того, если кредит за жилье еще не погашен, то разрешение на продажу недвижимости придется получать еще и в банке.
Таким образом, возможны три основных варианта продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом:
- Покупатель приобретает ваше жилье в ипотеку. Если банк одобрит вашего покупателя в качестве нового заемщика, то кредитный договор переоформляется, а вам выплачиваются средства на покупку новой недвижимости.
- С покупателем заключается предварительный договор, согласно которому предоплата, равная сумме долга по ипотеке, направляется в банк, после чего снимается обременение. Покупатель платит вам оставшуюся сумму, и вы передаете ему квартиру путем регистрации сделки купли-продажи в обычном порядке.
- Сделка согласуется с банком, который сопровождает ее и предоставляет для расчетов с покупателем банковскую ячейку. За эту услугу банк, как правило, взимает комиссию, но зато вам, как продавцу, это будет выгодно тем, что вы гарантированно получите в органах опеки разрешение на отчуждение жилья.
В новой недвижимости условия проживания детей должны быть не хуже или даже лучше. Более того, после покупки жилья вы должны предоставить детям доли, равные или превосходящие площади в предыдущей квартире. Таким образом, новая жилплощадь должна быть одинаково распределена и оформлена на всех членов семьи.
Если вы продаете квартиру с использованием материнского капитала, но при этом долг за жилье еще не погашен, важно помнить, что согласно нотариальному обязательству, вы в течение полугода после погашения ипотеки должны оформить на детей доли. Органы опеки одобрят вам сделку в этом случае, но с одним условием: если вы получите еще одно нотариальное обязательство о том, что в новой квартире выделите детям доли, или же до совершения сделки дети получат аналогичные доли в жилье ваших родственников.
В некоторых случаях возможно приобретение квартиры с меньшей площадью, например, если для одного из детей требуется оплачивать дорогостоящее лечение. Еще как вариант, если вы приобретаете меньшую жилплощадь, чтобы получить согласие органов опеки на проведение сделки, детям в любом случае необходимо выделить равнозначную отчуждаемой площадь, а себе и супругу оформить равные доли по остаточному принципу.
Чтобы орган опеки и попечительства одобрил сделку, вам необходимо предоставить пакет документов:
- документы на квартиру
- справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг
- оригиналы и копии документов (паспорта родителей и свидетельства о рождении детей)
- заявление о распоряжении
- оценка стоимости жилья на рынке
Важно помнить, что разрешение на отчуждение жилья действительно в течение трех месяцев с даты получения! И если за этот срок вы не смогли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, то придется обращаться в органы опеки за новым разрешением.
Квартира в ипотеке, долг не погашен еще (собственник один), в том числе был использован материнский капитал. Можно ли приобрести другую квартиру (равнозначную или большую по площади)опять же в ипотеку, продав эту квартиру и не нарушая закона, может есть варианты подписания другого нотариального обязательства о наделении права собственности детей в новой квартире? Собственных средств не хватит на покупку новой квартиры без привлечения ипотечных денег. Детей обижать никто не собирается, необходим переезд в другой район города. Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?
Ответы юристов (1)
Продать квартиру купленную в ипотеку без соответствующего согласия банка не получится. Что касается продажи квартиры купленной на материнский капитал. То в рассматриваемом случае законодательно не ограничивается возможность
дальнейшего отчуждения квартиры, которая была приобретена с
использованием средств (части средств) материнского (семейного)
капитала. Средства материнского (семейного) капитала имеют в
рассматриваемой ситуации платежную функцию. При этом Федеральным законом
«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
установлено, что жилое помещение, приобретенное (построенное,
реконструированное) с использованием средств (части средств)
материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность
родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и
последующих детей) с определением размера долей по соглашению (пункт 4
статьи 10 указанного федерального закона). Т.е. квартира должны быть
оформлена в собственность на всех членов семьи, включая детей.
Тем не
менее закон устанавливает особые правила относительно защиты прав и
законных интересов несовершеннолетних детей при отчуждении жилых
помещений. Установленные правила полагаю обоснованными и справедливыми.
Согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а
попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том
числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в
аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ
от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из
него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества
подопечного.
Возможные варианты, которые мы порекомендовали бы использовать в вашей ситуации:
обмен
вашей квартиры на другую, большую квартиру (в таком случае, при наличии
представленных документов шансы, что орган опеки и попечительства
сможет дать разрешение на осуществление такого обмена, велики);
одновременная
продажа имеющейся квартиры и приобретение (покупка) новой квартиры
большей площади (в таком случае орган опеки и попечительства может
выдать разрешение, но все будет зависеть от его позиции и представленных
документов).
Спасибо за ответ, уточню некоторые моменты, ипотека за квартиру еще не выплачена и оформить собственность на ВСЕХ членов семьи (в том числе детей) не является возможным, собственность оформлена только на заемщика в банке, но полагаю продать такую квартиру можно с разрешения банка, в таком случае сделка проходит с участием банка, предоплата от покупателя гасит ипотеку в банке, остаток денег с продажи квартиры получает продавец, если новую квартиру опять же приобретать в ипотеку, как оформить собственность на детей? Как доказать органам опеки наши благие намерения?