Как продать ипотечную квартиру с перепланировкой

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
разборка антресолей;
замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
пробивок дополнительных окон, дверей;
разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
перестановки газовых приборов и оборудования;
объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Когда возникает необходимость произвести отчуждение жилого помещения, которое подвергалось определенным изменениям, перед владельцем закономерно возникает вопрос: а можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Теоретически да. Но в подобном процессе существует множество нюансов, требующих внимания, ведь они существенны для всех участников сделки, совершаемой при продаже такого жилья.

Законодателем этот вопрос урегулирован таким образом: любые действия, направленные на изменения технических характеристик объекта недвижимости, должны осуществляться после согласования с органами БТИ, а также Жилищной инспекцией.

При установлении указанными компетентными органами обстоятельств, подтверждающих, что в квартире проводились строительные работы, отразившиеся на ее изначальной конфигурации, собственник подвергается административной ответственности. Устанавливается она статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, и предусматривает обязанность виновного лица выплатить штраф за совершение таких незаконных работ.

Однако разрешить ситуацию с незаконной перепланировкой впоследствии все же придется. Для этого владелец может выбрать один из существующих вариантов:

Узаконить произведенные изменения.
В судебном порядке привести квартиру в первоначальное состояние.

Процедура проведения перепланировок на территории нашего государства законодательно регламентирована:

Если все правила, закрепленные данными правовыми нормами, соблюдены собственником при осуществлении перепланировки, она является законной. Продажа имущества, перестроенного таким путем, не доставит затруднений, так как все внесенные изменения зафиксированы документально.

При продаже переделанных квартир фактически получается, что все передаваемые продавцом документы, не соответствуют отчуждаемому объекту, так как они отражают первоначальные сведения о недвижимости. Поэтом закон требует от собственника заблаговременного узаконения перепланировки продаваемой квартиры.

Если изменения в технические характеристики жилого помещения внесены без получения разрешительной документации и оформления соответствующих бумаг, такие вмешательства считаются незаконными. Но даже для такой недвижимости можно найти покупателя:

Совершение подобной сделки возможно лишь при условии, что претендент на приобретение переделанной ненадлежащим образом квартиры осознает ее последствия, ведь ему придется заниматься вопросами узаконения самостоятельно, а это предполагает несение существенных материальных и временных затрат.
Квартира, в отношении которой произведена самовольная перепланировка, может быть продана, так как прямого запрета на такие сделки законодатель не устанавливает. Тем не менее органы, осуществляющие контроль за подобными вопросами, полномочны на признание недействительности такой сделки купли-продажи.

Важно! Если покупатель не был извещен о незаконной перепланировке, он, основываясь на таких обстоятельствах, вправе требовать расторжения заключенной сделки в судебном процессе. Так как при ее совершении гражданин находился под влиянием заблуждения, имеются все основания для признания заключенного договора недействительным.

Вариант № 1. Снизить цену на квартиру. Собственник должен понимать, что для продажи квартиры, перепланировка которой не узаконена должным образом, придется снизить ее стоимость, исходя из размера последующих затрат покупателя, требующихся для исполнения процедуры. Тем не менее при произведении замеров и сравнении их результатов с представленной документацией на жилье существует риск обнаружения несоответствий работниками БТИ.

Какие документы нужны для продажи квартиры? Полный перечень 2019 года здесь.

Продавец имеет возможность избежать неприятных последствий в случае, если с того момента, как проведена регистрация имущества, не истек пятилетний срок, по прошествии которого требуется оформление новой технической документации на недвижимость.

Вариант № 2. Узаконить перепланировку. Также владелец квартиры может самостоятельно узаконить перепланировку объекта. Но при необходимости срочного проведения процедуры, тариф на оплату значительно возрастет, а вот изготовление бумаг продлится не менее полутора месяцев. Все же, выбрать такой способ будет весьма разумно, дабы исключить возможность штрафных санкций или полной утраты имущества. Кроме того, квартира после перепланировки нередко оказывается более уютной и необычной, что дает основание для повышения ее стоимости.

Серьезные затруднения могут возникнуть, если покупатель собирается приобрести жилье по ипотеке. Такой порядок требует от участников сделки предоставления финансовой организации пакета документов на квартиру. Последующее обнаружение факта незаконного переустройства жилья чревато расторжением кредитного договора с заемщиком.

Такое положение объясняется тем, что банк не желает затрачивать средства на проведение регистрации производимых продавцами перепланировок, неся дополнительные расходы. Тем более всегда остается вероятность того, что согласовать переустройство жилья с компетентными органами не удастся, и разрешение на процедуру получено не будет.

Поэтому для приобретателя гораздо легче получить ипотеку, когда предметом залога выступает имущество, документация на которое не вызывает сомнений, то есть все ее данные соответствуют действительным характеристикам объекта. Именно по этой причине покупатели, планирующие приобрести квартиру с перепланировкой, несут значительные риски.

Затруднений не избежать в том случае, если перепланировка входит в категорию таких изменений, которые законом однозначно запрещены. Когда при переделке недвижимости не были соблюдены правила, установленные правовыми актами, подвергнуть их узаконению не получится. Соответственно, продажа такого жилья тоже невозможна. В таких обстоятельствах разрешить проблему можно лишь возвратив первоначальное состояние квартиры.

Характеризуется незаконная перепланировка следующими действиями:

Перемещение батареи или установка пола с подогревом, требующим применения отопительных систем жилого дома с целью утепления балкона, который застеклен.
Размещение в панельном доме камина.
Перемещение туалетных комнат или кухни над территорией объекта недвижимости или под ней.
Удаление перегородок, разделяющих комнату и кухню, в которой имеются газовые устройства.
Устранение несущих конструкций, разграничивающих комнаты и выход к балкону, а также увеличение нагрузки на них.
Устройство перекрытия или ниши в несущей стене.
Застекление балкона либо лоджии, оснащенных пожарной лестницей.
Совмещение балконов с кухней или комнатой путем удаления подоконных блоков.
Ликвидация вентиляционных каналов.

Такие изменения могут нести опасность для других жильцов, а это может повлечь конфликтные ситуации, итогом которых может стать судебный процесс.

Что нужно знать при покупке квартиры? Советы юристов читайте в статье.

Подробнее о порядке отказа от участия в приватизации квартиры здесь.

После рассмотрения дела судом будет вынесено решение, которым могут быть предусмотрены различные меры, вплоть до выселения безответственного владельца незаконно перестроенного жилья.

Часто бывает так, что только при отчуждении недвижимости, подверженной незаконной перепланировке, приходится ее узаконивать. Для приобретателя в таком случае покупка квартиры предполагает необходимость самостоятельного оформления бумаг. Однако если он откажется от такой ответственности, собственнику потребуется собрать техническую документацию на указанное жилье.
Если существует возможность договориться с приобретателем о том, что после совершения сделки, переоформлять бумаги будет он сам, то продавец скорее всего будет вынужден уменьшить продажную стоимость квартиры. Поэтому нужно заранее обдумать предложенный вариант, ведь выгоднее может оказаться самостоятельное узаконение.
Если владелец квартиры решит лично заняться сбором документации, наличие которой предполагает процедура узаконения, то при обращении в компетентные органы ему придется уплатить штраф за несвоевременную подачу бумаг. Это обусловлено нормами Жилищного кодекса, согласно которым переустройство недвижимости может осуществляться только после получения всех необходимых разрешений. После получения новой технической документации на квартиру можно переходить к оформлению договора купли-продажи указанной недвижимости.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
- Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Решаясь на перестройку жилища, собственники часто не задумываются о том, что когда-нибудь возникнет необходимость его продажи.

Поэтому проводят все конструктивные перемены без всякого согласования с необходимыми инстанциями, ошибочно полагая, что с личной жилплощадью можно делать всё, что только захочется.

Можно ли продать жилье с незаконной перестройкой? В результате при продаже могут возникнуть серьёзные проблемы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Как продать квартиру с незаконным переустройством? Нужно ли узаконивать произведенные работы при продаже?

В соответствии со статьями 25 —26 ЖК РФ любые перемены внутреннего плана должны проводиться после согласования с Жилинспекцией.

Именно в этих статьях содержатся нормы и правила оформления документации и перечисляются допустимые и недопустимые перемены.

На основе федерального закона приняты дополнительные региональные постановления, описывающие варианты переустройства жилплощади.

Переустройство, проведённое по этим правилам и оформленное должным образом, считается законным. Продать жилплощадь с официально согласованными изменениями можно без всяких проблем, поскольку все изменения по сравнению с первоначальным планом отражены в документах.

Можно ли продать переустроенную квартиру? Проблемы при продаже возникнут, если процедура является самовольной и документов и разрешения на неё никто не давал. Получается, что в документах значится одна жилплощадь, а по факту план её совершенно другой.

Продавать жилье с неузаконенным переустройством нельзя.

Даже если покупатели не сразу поймут, что документы не соответствую реальному плану, впоследствии они могут потребовать расторжения договора в связи с этим обстоятельством.

Суд удовлетворит иск, поскольку введение покупателя в заблуждение считается нарушением закона.

Кроме того, владельца обяжут возместить несостоявшимся покупателям расходы на переезд и моральный вред.

Несогласованная переделка считается административным нарушением и наказывается штрафом, а также обязательством возвращения первоначального вида КОАП ст. 7.п.21).

О том, как согласовать перепланировку в ипотечной жилплощади, рассказано в нашей статье.

Можно ли продать жилье без узаконивания проведенных работ? Как продать такое жилье без разрешения? Для продажи в этом случае существует два способа:

Оговорив данный момент с потенциальными покупателями, можно включить пункт о необходимости оформления перемен после перехода прав собственности.

Покупатель в этом случае берёт на себя проведение процедуры узаконивания, а также все расходы по их оплате.

Такой вариант сразу удешевит вашу жилплощадь процентов на 10-20. Поэтому, прежде чем принимать решение, просчитайте все расходы на оформление и оцените разницу.

Такой вариант продажи, скорее всего, будет невозможен, если покупатели оформляют ипотеку. Банк вряд ли согласится выдать кредит на покупку проблемного жилья.

Регламент подобного оформления незаконного переустройства содержится в статьях 25-29 ЖК. Процедура узаконивания самовольной планировки состоит из следующих этапов:

Обращение в БТИ поэтажного плана и техпаспорта. На них нужно нанести линии, демонстрирующие внесённые вами правки.
С планом обратитесь в архитектурно-строительный отдел города с заявлением на разрешение.
Если правки внесены незначительные, далее нужно составить эскиз.

Ускорить процесс при условии проведённых грандиозных изменений поможет обращение к специалистам по согласованию.

Часто такие услуги предоставляют проектные организации, поэтому можно одновременно заказать проект и его согласование в одной и той же фирме.

О том, как согласовать переуйстройство лоджии, балкона, кухни или санузла, узнайте на нашем сайте.

Существует ряд изменений, которые по закону не считаются переустройством и не требуют согласования. К ним относятся следующие виды перекраивания:

демонтаж встроенной мебели;
сдвиг технического оборудования в пределах одного помещения;
остекление балконов и лоджий в пределах первоначального их размера;
совмещение санузла путём сноса перегородки, являющейся ненесущей стеной.

Такое переустройство при некоторых обстоятельствах можно узаконить по упрощённому варианту на основе составления эскиза.

Объединение двух комнат путём сноса перегородок и балкона или лоджии с жилым пространством считается перепланировкой и требует соответствующего оформления.

О том, с чего начать оформление перепланировки, где и как заказать проект и получить разрешение на такие работы, читайте в наших статьях.

Трудности в продаже могут быть связаны с тем, что по закону существуют недопустимые изменения.

Если при перестройке пространства были нарушены какие-либо существующие законодательные нормы, узаконить их, а, следовательно, и продать такую жилплощадь будет невозможно.

Единственным выходом в этой ситуации будет решение вернуть квартире первоначальный вид.

Недопустимыми изменениями считаются:

утепление застеклённого балкона путём переноса в него батарей или монтажа тёплого пола с использованием системы отопления или водоснабжения дома;
монтаж каминов в панельных домах;
перенос санузла или кухни в пространство над или под жилыми помещениями;
снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
снос несущих стен между комнатами и при выходе на балкон или лоджию;
оборудование в несущих стенах арок или ниш;
дмонтаж газовых стояков, вентиляционных шахт;
остекление лоджий или балконов, оборудованных пожарными лестницами;
снос подоконного блока при объединении балкона с кухней или комнатой.

Разрешено ли продавать жилплощадь с неузаконенными переделками? Возможность продажи перекроенной квартиры всё-таки существует. Чтобы продать жилье с неузаконенным переустройством без проблем, следует предпринять следующие шаги:

Снизить цену процентов на 10. Это привлечёт покупателей с которыми можно заключить соглашение о самостоятельном решении проблемы.
Если перепланировка не узаконена, сразу отказывайте покупателям, планирующим оформить ипотеку.

Кстати, этот вариант, по отзывам, выгоднее, чем снижение цены за квартиру.

Продажа квартиры с перепланировкой возможна, если учесть все нюансы оформления сделки.

Для того чтобы быстро и выгодно для себя решить все проблемы при осуществлении сделки, целесообразнее обратиться за помощью к опытным юристам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)