Тем же, кто успел воспользоваться кредитом для покупки квартиры до кризиса, имеет смысл задуматься о возможностях ее продажи до полного погашения долга перед банком. Риск потерять работу и не найти новой и рост расходов на продукты и другие ежедневные траты – все это еще год назад мало кого беспокоило. Теперь для кого-то это уже стало реальностью, а для многих может стать достаточно скоро.
Если заемщик не исполняет обязательств по кредиту продолжительное время, штрафные санкции могут составить ощутимую сумму. Да и найти покупателей на ипотечную квартиру, учитывая все сопутствующие сложности, крайне непросто. Например, те, кто совершает покупку с привлечением кредита другого банка или альтернативную покупку, скорее всего, будут искать варианты проще.
Чтобы начать процедуру, заемщику необходимо встретиться с представителями банка и выяснить, на каких условиях тот согласится на продажу квартиры, обремененной договором. Возможно, банк охотно разрешит осуществить сделку, решив, что получить живые деньги прямо сейчас, пусть и потеряв право на процентные платежа за несколько оставшихся лет, выгоднее, чем ждать до конца срока кредита с риском неисполнения заемщиком всех обязательств. По крайней мере, московские риэлторы утверждают, что с наступлением кризиса процент подобных сделок не критически, но заметно увеличился.
После того, как согласие банка на продажу квартиры получено, можно приступать к поиску покупателя. Продавец заключает с покупателем предварительное соглашение купли-продажи квартиры, в котором, в частности, указывается срок заключения собственно сделки купли-продажи. Необходимо это для того, чтобы стороны не могли затянуть исполнение своих обязательств в рамках сделки.
Далее сделка проходит по одной из двух основных схем:
Вариант 1 (основной). Продавец (самостоятельно или при помощи риэлтора) готовит все документы. Банк лишь предоставляет депозитарную ячейку и выдает письменное согласие на сделку для регистрационного органа. Сумма, уплаченная покупателем, делится между продавцом и банком: банк получает то, что ему причитается по кредиту, продавец – то, что осталось от стоимости квартиры. Однако до регистрации сделки никто не получает денег на руки.
Покупатель отправляется регистрировать снятие обременения с купленной им квартиры. Регистрационная палата регистрирует переход обремененной квартиры к новому собственнику, после чего стороны сделки представляют банку новые документы на право собственности. Банк, кредит в котором таким образом погашен, выводит квартиру из-под залога. Продавец получает свою часть денег, если цена квартиры превышала его долг банку. Если же в регистрации отказано, банк возвращает деньги покупателю и сделка считается несостоявшейся.
Некоторые детали сделки будут зависеть от конкретного банка. Например, продавцу и покупателю могут предложить вместо ячейки открыть аккредитив (банковский счет для резервирования средств). Иногда это может оказаться дешевле. Но не все банки идут на это, ссылаясь на возникновение большего количества юридических сложностей, чем при работе с ячейкой.
Вариант 2 (упрощенный). Отличается от первого тем, что банк помогает подготовить документы, деньги вносятся наличными, кредит погашается сразу, и в договоре купли-продажи будет фигурировать квартира уже без обременения. Такая сделка занимает меньше времени, но покупатель несет при этом серьезный риск: если квартира не пройдет регистрацию, вернуть средства, пошедшие на погашение кредита, будет невозможно.
Теоретически существует еще один способ продажи ипотечной квартиры: когда продавец досрочно гасит кредит средствами покупателя, и забирает себе разницу между ценой квартиры и суммой долга банку, не уведомляя банк о намерении совершить сделку. Это самый быстрый вариант и самый дешевый с точки зрения расходов на подготовку и совершение самой сделки. Однако это очень опасный вариант, риск остаться без денег и без квартиры, как для покупателя, так и для продавца, высок, и стороны фактически не защищены ничем, кроме честного слова друг друга. Такая схема может быть реализована, но только в случае, если стороны на сто процентов уверены во взаимной честности, и уверенность эта – следствие не только доброго отношения друг к другу.
Надо сказать, что при реализации любой из этих схем расходы на оформление сделки купли-продажи будут выше, чем при продаже обычной квартиры. Расходы на подготовку документов к сделке – забота продавца. Расходы же на оформление сделки купли-продажи, как правило, ложатся на плечи покупателя, и во избежание недоразумений нужно его заранее о них предупредить.
Продать можно не квартиру, а сам кредит. В этом случае банк рассматривает покупателя как потенциального заемщика. То есть покупатель должен пройти стандартную процедуру одобрения банком заемщика, в частности, предоставить пакет документов, включая справку о доходах, и заключить договор страхования с указанным банком страховщиком. Если кандидат одобрен банком, на него переоформляется непогашенный кредит продавца. При этом вероятнее всего условия кредита будут пересмотрены, и проценты по кредиту будут начислены в соответствии с текущими рыночными условиями.
Однако стоит помнить, что в этом случае заемщика ждет ряд ограничений: например, он утратит право на налоговый вычет и не сможет использовать для досрочного погашения кредита средства материнского капитала.
Заключение
Прежде чем приступать к сделке, посчитайте все расходы и оцените свои возможности. Позвоните в банк, где предстоит провести сделку – скорее всего, вас подробно проконсультируют. Если вы не юрист, возможно, имеет смысл обратиться за помощью к специалистам. В крупных московских риэлторских компаниях сопровождение сделки купли-продажи ипотечной квартиры в среднем будет стоить около трех тысяч долларов при условии, что покупатель найден и одобрен банком. На общие вопросы сотрудники таких фирм охотно отвечают по телефону бесплатно, поскольку вы для них – потенциальный клиент.
Многие люди, считающие, что ипотечный кредит является способом жить нормально в благополучный для экономики период, столкнулись с большой проблемой во время мирового финансового кризиса.
Согласно официальной статистике, только в Москве сделок по ипотеке за 2009-ый год сократилось на 90 процентов в сравнении с предыдущим 2008-ым годом. Отсюда исходит закономерный вывод, что добровольные обязательства на 10-15 лет в период финансовой нестабильности и отсутствии каких-либо четких гарантий на будущее, заставляет многих людей опасаться подобных сделок.
Те, кто уже успел реализовать ипотечные кредиты и купил квартиру до кризиса, могут подумать о её продаже, до погашения долговых обязательств перед банком. Всего лишь год назад мало кого волновала перспектива лишиться работы и покупать продукты по более высоким ценам, а также другие продукты народного потребления. В наше время это уже состоявшаяся реальность для многих, а некоторым это еще грозит в скором времени.
Доход от продажи ипотечной квартиры, когда цены на недвижимость стремительно набирали обороты, мог быть значительным. Предположим, вы купили квартиру в 2008-ом году. Не исключено, что продав её, вы только потеряете на разнице. Тем не менее, если вы ощущаете свою неспособность выплачивать кредит или думаете, что подобная ситуация возникнет в скором времени, тогда поторопитесь с продажей.
Государство разработало достаточно обширную программу помощи заемщикам, не способным погашать свои обязательства по ипотечному кредитованию. Реальность такова, что в плане практического использования такого вспоможения не наблюдается значительных результатов у многих людей.
Сумма штрафов за непогашение кредитов в означенное время может вырасти до астрономических величин. Кроме того достаточно сложно найти желающих приобрести квартиру, приобретенную по ипотеке, поскольку здесь сразу встает ряд закономерных сложностей. К примеру, желающим приобрести жильё, используя ресурсы иного банка или тем, кто хочет совершить другую покупку, гораздо выгоднее найти более простой вариант.
Если срок моратория на выплату кредиту уже истёк, в этом случае можно продавать ипотечное жильё. Сроки моратория можно уточнить, внимательно изучив банковский договор. Для начала всех необходимых процедур, прежде всего, необходима личная встреча кредитора с банковскими представителями. Необходимо выяснить на каких условиях банк пойдет на продажу квартиры, по которой еще не полностью погашена кредитная задолженность.
Не исключено, что банк будет согласен на подобного рода сделку, учитывая на получение живой наличности в реальные сроки, хотя и потеряет право на проценты за несколько лет оставшихся по договору. Для банка это более разумная сделка, чем ожидать годами, что нынешний заемщик, может не выполнить своих обязательств.
Вы получили согласие банка на сделку продажи квартиры и теперь можно искать потенциального покупателя. Предварительно заключается договор купли-продажи квартиры с покупателем, в котором оговариваются сроки заключаемой сделки. Все это нужно для ограничения на законном основании сроков самой сделки.
После этого возможно два варианта сделки:
Продавец подготавливает все необходимые документы, самостоятельно или воспользовавшись услугами риэлтора. Участие банка ограничивается выдачей согласия на проведение подобной операции, а также выделением депозитарной ячейки.
После этого банку предоставляются от участвующих сторон новая документация на право собственности. Это дает основания банку вывести жилье из-под залога, поскольку кредит уже погашен. Часть денег получает продавец, в том случае если стоимость жилья превысила банковский долг. В случае отказа в регистрации банк обязан вернуть деньги покупателю, а сама сделка аннулируется.
В различных банках могут быть свои нюансы в проведении подобного рода сделок. К примеру, вместо депозитной ячейки банк может открыть аккредитив продавцу и покупателю (счет банка для резервирования средств). В некоторых случаях подобное решение бывает более дешевым. Однако не все банки это делают, поскольку это влечет за собой большее кол-во юридических трудностей в отличие от депозитной ячейки.
В этом случае банк оказывает содействие в подготовке всех необходимых документов, наличными вносится необходимая сумма. Вся сумма кредита погашается единовременно, а обременение с квартиры снимается, что закрепляется соответствующим образом в договоре.
Плюс подобной сделки в меньшем времени необходимом на свершение. Вместе с этим, существует определенный риск, который ложится на покупателя, поскольку уже невозможно будет вернуть финансы, ушедшие на погашение кредита в случает отказа в регистрации. В теории можно предложить еще один способ продажи квартиры с ипотекой. В этом случае продавец до срока погашает задолженность по кредиту на средства покупателя. При этом разницу забирает себе, не ставя банк в известность о желании на совершение сделки.
Подобный вариант является самым быстрым и очень опасным. Здесь есть риск остаться без жилья, как для покупателя, так и для продавца. Нет никаких гарантий и всё делается на полном доверии между покупателем и продавцом.
В этом случае покупатель выступает в роли потенциального заемщика. Проводится стандартная процедура одобрения банком нового кредитора, предоставляется вся нужная документация. В случае одобрения банком кредит переводится на нового заемщика. Однако право на вычет с налогов заемщик теряет и на погашение кредита материнский капитал идти не может.