Как продать комнату в коммунальной квартире по ипотеке
Продаю комнату в коммунальной квартире. Покупатель хочет купить данную комнату в ипотеку и начал оформление сделки через банк. В банк были предоставлены все документы и отказы от соседей (пример во вложении). Банк отказался принять подобные отказы и сказал, что они все должны быть получены нотариально, а это не так просто т.к. фактический адрес проживания у многих собственников другой а так же это очень дорого.
Поэтому возникают два вопроса:
1) Обязательно ли нужно оформлять отказы нотариально или «уперся банк»?
2) При продажи комнаты за наличные, могут ли возникнуть подобные сложности?
Ответы юристов ( 1 )
7,3 рейтинг
465 отзывов
Здравствуйте, Андрей. При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает (п.2 ст.250 ГК РФ). Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. В одном из комментариев к статье сказано:
Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено, и в случае возникновения спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.
Банк, требуя нотариальное извещение, снижает свои риски, связанные с возможным отказом других сособственников от надлежащего извещения, а следовательно, связанные с признанием сделки незаконной.
2) При продажи комнаты за наличные, могут ли возникнуть подобные сложности?
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Кол-во комнат
Квартира
Стоимость/млн руб.
1
Двухкомнатная
3,02
1
Трехкомнатная
2,69
1
Четырехкомнатная
2,84
2
Трехкомнатная
4,81
2
Четырехкомнатная
5,43
Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.
Что вы покупаете
Правила продажи комнат
Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).
Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.
Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.
Сложности с продажей
В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.
Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.
Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.
Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.
Проблема наличия собственного жилья интересует множество граждан нашей страны. Но, к большому сожалению, цены на него высокие, а доходы не всегда позволяют сделать это за наличный расчет. Поэтому на первый план у значительного количества населения выходят различные ипотечные кредиты. Некоторые банки имеют программы, по которым можно купить комнату по ипотеке. Именно об этом и пойдет речь ниже.
Можно ли приобрести в ипотеку комнату в квартире или коммуналке? Фото № 1
Для того чтобы разобраться в этом вопросе, сначала нужно иметь представление, что такое комната.
Рассмотрим это на примере объекта жилой недвижимости двухкомнатной квартиры. Если у нее один владелец, то он является ее полным собственником, и в связи с тем, что это отдельный объект недвижимости, может распоряжаться им без учета интересов собственников других квартир.
Бывают ситуации, когда собственник целой квартиры умирает, и в наследство вступают его родственники, если их несколько тогда каждому достается определенная доля от общего объекта, то есть комната в квартире. Тут наступает особенный правовой режим собственности, состоящий в следующем:
объект недвижимости имеет нескольких собственников, которым принадлежат отдельные доли;
места общего пользования (туалет, ванна, коридор) остаются в совместной собственности владельцев долей;
каждый из собственников, имеет первоочередное право на выкуп доли совладельца.
Исходя из таких особенностей, и формируется правовой механизм покупки комнаты.
Теперь рассмотрим вариант, когда продавцу удалось приватизировать комнату в общежитии. По сути, приватизация комнаты дает право собственнику распоряжаться и владеть ей по собственному усмотрению, так как она является отдельным объектом недвижимости, поэтому для ее продажи, соседям других комнат ничего предлагать не нужно, так как они не являются первоочередными приобретателями.
Важно запомнить, что если у квартиры есть несколько собственников, но их доли не выделены, то продать свою часть совладелец не может.
Особенности покупки комнаты в ипотеку. Фото № 2
Банки, которые предлагают различные ипотечные программы, относятся к выдаче займа на покупку комнаты с осторожностью, и в этом есть несколько причин.
Первая состоит в том, что такой объект недвижимости со временем может резко упасть в цене, так как соседи (совладельцы) могут вести аморальный образ жизни, либо болеть серьезными заболеваниями. Такие факты тщательно проверяются службой безопасности кредитных учреждений.
Вторая причина состоит в том, что в случае плохого материального состояния заемщика, банковское учреждение получит право на взыскания предмета ипотеки, то есть комнаты, которую необходимо будет продавать и погашать полученные убытки. Поэтому если она расположена в коммунальной квартире, то, прежде всего, необходимо будет сделать предложение о выкупе другим совладельцам.
На это уйдет время, при этом другие собственники могут требовать более низкую цену, либо затянуть процесс рассмотрения такого предложения, что для кредитного учреждения может повлечь дополнительные убытки.
Но если в ипотеку покупается комната в общежитии, тогда кредитные учреждения освобождаются от обязанности уведомлять о решении продать такое жилье, других собственников, поэтому займы под такие объекты недвижимости получить проще и быстрее.
Интересно знать, что в некоторых крупных банках существуют специальные кредитные программы, которые рассчитаны только на приобретение отдельной комнаты в коммунальной квартире или общежитии.
Порядок оформления ипотеки на приобретение комнаты. Фото № 3
В принципе покупка такого объекта недвижимости ничем не отличается от других жилых помещений, но банки могут потребовать наличие некоторой дополнительной информации о жилье.
Для того чтобы взять комнату в ипотеку нужно придерживаться такого алгоритма:
для начала нужно найти банк, который имеет программу по ипотечному кредитованию на покупку комнаты в коммунальной квартире или общежитии, после чего посетить его и уточнить, какие документы для этого необходимы;
если комната покупается в коммунальной квартире, будущему собственнику лучше поинтересоваться у соседей, как ведут себя другие совладельцы (не злоупотребляют ли алкоголем, какой образ жизни ведут), нет ли у них тяжких заболеваний (например, туберкулез, психические расстройства);
далее нужно истребовать у собственника все правоустанавливающие документы, узнать о количестве прописанных, нет ли судебных споров по такому жилью;
следующий шаг, истребовать у продавца документы, подтверждающие, что перед продажей комнаты, он официально уведомил других собственников, сделал им предложение о покупке своей части, и получил официальный отказ (касается комнат в коммунальных квартирах);
далее подписывается у нотариуса предварительный договор, по которому передается задаток в виде процента от стоимости жилья;
последний шаг это оформление ипотечного договора, получение кредитных денег продавцом, и оформление недвижимости в собственность покупателя.
Покупатели комнат в общежитии, должны поинтересоваться у продавца, не находится ли общежитие в аварийном статусе, так как на такие помещения кредиты не дают.
Советы по приобретению комнаты в ипотеку. Фото № 4
В принципе они были даны выше, но также будущим покупателям необходимо знать о еще некоторых тонкостях.
Законодательство не разрешает покупать такое жилье в социальную ипотеку. Это вызвано тем, что семья, приобретающее такое жилье должна иметь отдельные комнаты для детей, при этом минимальная квадратура на одного человека 18 м 2 .
Следующий момент состоит в том, что одну комнату не могут купить родители для несовершеннолетних детей, за которыми ранее числился отдельный объект недвижимости. Этому будет препятствовать опекунский совет.
Перед покупкой любой комнаты, будущий владелец должен достоверно убедиться, что не существует никаких правовых споров и судебных решений по ней, налагающих ограничение на владение и пользование.
Для того чтобы приобрести комнату в общежитии или коммунальной квартире в ипотеку, покупатель должен убедится в законности такой сделки, а также выяснить, что продавец уведомил о своих намерениях других совладельцев.
О том, как оформить ипотеку на комнату в коммуналке, вы можете узнать, посмотрев видео:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
