Как продать квартиру если ипотека погашена а обременение не снято

Обременение — ограничение прав собственника недвижимости, в связи с правом владения или пользования другими частными, юридическими лицами или государства.

Иными словами, владелец квартиры самостоятельно не может принять решение о продаже квартиры, ему необходимо согласовать действие.

Иногда квартира продается вместе с жильцом, т.к. его нельзя выселить, а может продажа и вовсе невозможна.

Но, стоит отметить, что не все виды обременений указываются в выписке. Иногда, чтобы узнать, есть ли какие-то обременения у квартиры, придется запросить дополнительные документы у владельца квартиры.

— Ипотека: самое распространенное обременение. Люди могут продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка, в связи с невозможностью выплаты ипотечного кредита. Для продажи такой квартиры, собственнику необходимо сначала получить разрешение у банка на продажу.

Как решить ситуацию с таким обременением?

Покупатель может переоформить ипотеку на себя и в дальнейшем выплачивать ее самостоятельно. Но, он должен вернуть продавцу деньги, который тот уже внес по кредиту, с учетом первоначального взноса, но без учета процентов.

Будьте осторожны, проверьте, нет ли каких-либо задолженностей, иначе вместе с квартирой вы купите и задолженности.

Другой вариант: покупатель и продавец заключают договор задатка/предварительный договор купли-продажи, где указывается сумма, которую передает покупатель продавцу для досрочного погашения ипотеки. Продавец закрывает кредит, затем обращается в Регистрационную палату для снятия обременения, после чего заключается договор купли-продажи и покупатель становится полноценным владельцем квартиры.

— Аренда: это означает, что в квартире проживают арендаторы.

Можно купить квартиру с таким обременением, но тогда в договоре купли-продажи будет указан срок договора найма. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока договор найма не истечет.

Либо же, можно потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтверждается расторжение договора распиской от арендатора.

— Рента: получатель ренты, взамен на пожизненное проживание, передает право собственности. Выселить такого человека из квартиры невозможно, договор ренты прекращает свое действие только после смерти рентополучателя.

Такое обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Необходимо выяснить, действует ли договор ренты сейчас, и в случае отрицательного ответа, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя.

Продать квартиру вместе с рентополучателем можно, но для этого нужно его согласие.

— Завещательный отказ: человек мог получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека, при этом, право он не теряет, даже если меняется владелец квартиры.

Самостоятельно изучите документы, а также попросите копию завещания, чтоб выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

— Арест: на квартиру наложен арест по решению суда. Продать, завещать, сдать или подарить такую квартиру нельзя, это является нарушением закона. Узнать, не наложен ли арест на квартиру, можно также узнать из выписки из ЕГРН.

— Безвозмездное пользование: гражданин, отказавшийся от приватизации, получает пожизненное право на пользование жилой площадью. К несчастью, информация о таком обременении не указывается ни в выписке из ЕГРН, ни в свидетельстве о праве собственности.

Узнать данную информацию можно в выписке из домовой книги или из единого жилищного документа. Для подстраховки можно попросить предоставить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в определенный срок. Также, до заключения сделки, люди, зарегистрированные в квартире, должны зарегистрироваться в другом месте — таким образом, они теряют право на пожизненное проживание в квартире.

Читайте также:  Можно ли обменять квартиру на другую если она в ипотеке

— Материнский капитал: если жилье приобретено с использованием средств материнского капитала, значит, право на доли в квартире имеют несовершеннолетние.

Для того, чтоб сделка состоялась, продавцу необходимо предоставить разрешение на продажу квартиры из органов опеки и попечительства.

Как бы забавно ни звучало, обременение — не приговор. Квартиру с обременением можно продать и можно купить, главное тщательно проверить все необходимые документы.

Будьте всегда в курсе самых свежих новостей и предложений в Мурино, подписывайтесь на нашу рассылку

  1. Полная выплата долга перед продажей. Самый логичный способ, однако, он наиболее трудный, так как тяжело достать такую большую сумму в короткое время;
  2. Продажа с привлечением банка. Эта схема более сложная: покупатель платит деньги вперёд. Продавец же использует полученные средства на погашение долга. Вся процедура безопасна для покупателя, так как сделка производится через банк-кредитор;
  3. Замена заёмщика. В этом случае долги по ипотеке берёт на себя покупатель. Есть несколько способов оформления сделки с заменой заёмщика.

Квартира с обременением – это жильё с определёнными ограничениями, которые не позволяют в полной мере им распоряжаться. Обременением может быть арест недвижимости банком, залог в форме квартиры, невыплаченная ипотека, наличие других прописанных лиц. Продажа жилья с обременением – это процедура купли-продажи, осложнённая рядом нюансов.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Арест накладывается в тех случаях, когда жилплощадь является предметом судебной тяжбы, по ней накоплена значительная задолженность по коммунальным платежам или не вносятся платежи по кредиту. Совершать какие-либо действия с такой жилплощадью запрещено. В некоторых случаях не разрешается даже проживание.

  1. Переоформлением кредита на нового заемщика. В этой сделке в обязательном порядке участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель. Сначала составляется предварительное соглашение, для того, чтобы участники сделки не изменили своих намерений в процессе финансовых перечислений. Согласно этому соглашению покупатель отдает продавцу деньги в размере уже уплаченной суммы и разницы между покупной ценой квартиры и ипотекой. Банк переоформляет ипотеку на нового заемщика сразу после проведения расчетов продавца с покупателем.
  2. Полной выплатой всей суммы. Если у покупателя есть на руках сумма, равная той, которую запросил продавец, то он может сразу расплатиться и с банком по оставшимся долгам, и с заемщиком, рассчитавшись с ним в размере проведенных выплат и разницы в цене жилья и ипотеки. После этого проводится одновременное снятие обременения и продажа квартиры.
  3. Оплата частями. Такая операция может проводиться и в обход банка, что позволяет сэкономить время и не спрашивать разрешения на торговлю. У нотариуса составляется договор, согласно которому покупатель перечисляет сначала сумму ипотеки, а затем разницу между кредитом и рыночной ценой. После того, как продавец закроет ипотеку, проводится реализация квартиры с обременением в пользу продавца и одновременное перечисление оставшейся суммы.
Читайте также:  Какие банки дают ипотечные кредиты для покупки земельного участка

Опять же, вполне логично, что для того, чтобы сохранить такой залоговый объект и в случае прекращения отчислений, положенных по условиям договора ипотеки, предусмотрена система наложения запретов на некоторые действия, в процессе которых квартира может перейти в собственность другого лица, никаким образом не причастного ни к самому кредиту ни к лицу, какое данный кредит получило.

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

После этого реализуются процедуры, направленные на снятие залога и обременения. Оставшаяся сумма за приобретение жилья перечисляется в банковскую ячейку. Продавец сможет получить эти деньги только после переоформления квартиры на нового собственника. Для кредитора такая схема является максимально безопасной, вследствие чего она применяется чаще всего.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке — это нестандартная процедура, осложненная тем, что она может выполняться исключительно с согласия банка. Большое значение имеет размер суммы задолженности. Некоторые финансовые учреждения выдвигают определенные условия, при которых сделка может осуществиться только в том случае, если первоначальный собственник погасит не менее 50 % ипотечного займа.

Меня бы тоже такой остаток смутил. Однако, Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать условия, согласно которым Вы в день заключения основного договора переводите часть денег (аванс) на счет банка для погашения ипотечного кредита. Продавец снимает обременение и Вы переводите остальные деньги на счет продавца и сдаете документы на регистрацию.

Читайте также:  Какая средняя процентная ставка по ипотеке

Предлагаю Вам заключить трехсторонний договор купли-продажи квартиры, т.е. между Вами, продавцом и залогодержателем банком. Тем самым Вы себя обезопасите, тем что банк откажется дать согласие на продажу квартиры, или скажем продавец направит деньги на свои нужды и потом вам останется только судиться с продавцом.

  • потенциальный покупатель открывает две ячейки в банке для погашения кредитного обязательства и выплаты средств предыдущему владельцу квартиры;
  • остаток денежных средств после погашения долга поступает на счёт продавца;
  • выдача документа банком о полном погашении задолженности;
  • заключение договора о купле и продаже;
  • снятие обременения на квартиру после погашения всей суммы задолженности.

Сроки получения документа составляют 3 дня. После изучения бумаги можно заключать договор купли продажи на оговорённых условиях. Сделки с недвижимостью всегда имеют большое количество нюансов, поэтому для предотвращения развития неблагоприятных ситуаций лучше всего проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Отметку о снятии обременения нужно ставить не в свидетельстве, а в ЕГРП (вносить изменения в ЕГРП). Снять обременение и зарегистрировать переход права можно за один раз. Однако.
Вариант 1. Если у Вас покупатель будет со свободными деньгами и он будет на это согласен.
Вариант 2. Если покупатель будет с ипотекой/субсидией или еще чем-нибудь, то сначала придется снять обременение, поскольку для финансирующей сделку организации потребуется документ подтверждающий факт его отсутствия.

Здравствуйте, снять обременение Вы в любом случае должны, без этого никак.

Обратитесь в банк для подачи совместного заявления.

Можно и так продавать квартиру. Просто одновременно с подачей пакета документов на регистрацию перехода права к покупателю подадите заявление и необходимые документы на снятие обременения. Странно, что Ваш агент этого не знает.

Получить новое свидетельство без обременения-в Ваших интересах,тем более,что на сегодня это сделать не сложно самим или с помощью кого-то по доверенности.

Добавлю, что если Вы не снимаете обременение до продажи, то фактически покупателю придется поверить Вам на слово, что ипотека выплачена и обременение подлежит снятию. С этим могут быть сложности. Даже если банк выдаст Вам бумагу, то как посмотрит на нее покупатель — вопрос. Советовала бы все же снять обременение и озаботиться получением нового свидетельства заранее, тем более что на нынешнем спокойном рынке Вы не рискуете потерять покупателя, скорее всего, если даже в процессе продажи сдадите документы на снятие обременения и получение нового свидетельства. Кстати, еще один нюанс. Когда Вы снимаете обременение, банк, со своей стороны, направляет доверенное лицо, которое от его имени сдает документы. Так вот как показывает практика, люди эти ходят на сдачу документов отнюдь не каждый день и не по Вашему волеизъявлению, а по своему расписанию. Таким образом, если проводите сделку до снятия, т.е. со старыми документами и обещаете покупателю подать на снятие обременения одновременно с подачей на регистрацию Вашего с ним договора, тут, по вышеуказанным причинам, может возникнуть накладка и как не нее прореагирует покупатель — вопрос.

Adblock
detector