Существует несколько способов как продать квартиру, купленную в ипотеку с участием маткапитала
Квартира, купленная в ипотеке с материнским капиталом, подлежит оформлению на всю семью в равных частях. То есть, если у родителей двое детей, каждому причитается по четверти такой жилплощади независимо от возраста. Следовательно, перед сделкой продажи с участием такого жилья необходимо заручиться согласием всех ее сособственников.
А это значит, что отчуждение такой квартиры невозможно, пока каждому из детей не исполнится 18. Есть ли иной выход? Да, существует несколько способов того как можно продать квартиру купленную за материнский капитал. Однако перед совершением сделки придется получить положительное решение от некоторых организаций.
Основные задачи органов опеки:
- Контроль законности оформления прав собственности на жилье (как мы помним, каждому члену семейства причитается равная доля в такой квартире).
- Осмотр жилья, которое планируется приобрести взамен прежнего. Согласие опеки на сделку будет зависеть от того, насколько условия проживания в новой квартире будут комфортны для детей. Необходимо также, чтобы на каждого сособственника приходилось определенное количество кв.м. нового жилья.
Помимо собственно заявления, в госорган, курирующий соблюдение прав несовершеннолетних, нужно будет представить:
- Паспорта отца и матери.
- Детские документы о рождении.
- Документацию в подтверждение того, что квартира – в долевой собственности семьи.
- Экспертное заключение о цене продаваемой жилплощади.
- Подтверждение того, что нет задолженности по коммунальным платежам (в формате бумажного документа).
Когда долгожданное согласие органа по опекунству будет на руках, воспользоваться им нужно успеть за 3 мес. с даты его получения. Если продать квартиру купленную с использованием материнского капитала по каким-то причинам не успели, весь процесс согласования сделки нужно начинать заново.
Итак, орган опеки против продажи квартиры, купленной при участии маткапитала, не возражает. Однако вопрос по продаже квартиры, купленной в ипотеку под материнский капитал, еще не решен.
Дело в том, что российское законодательство устанавливает недопустимость продажи предмета залога без согласия залогодержателя. Это значит, что за разрешением на отчуждение жилплощади нужно обратиться и в банк, с которым заключена сделка ипотечного займа.
Это вполне понятно. Перед тем, как выдать столь крупный займ, кредитный комитет банка скрупулезно изучает статус потенциальных клиентов: стабильность их рабочих мест, объем заработной платы, наличие иных кредитных долгов, рейтинг кредитной истории, наличие лиц на их иждивении и даже состояние здоровья.
Будет ли потенциальный покупатель недвижимости соответствовать всем параметрам – большой вопрос. Поэтому быть уверенными в том, что банкиры дадут добро на замену заемщика и залогодателя по ипотечной сделке, пожалуй, не стоит.
Однако, помимо такой схемы продажи, как перевод долга на нового заемщика, существует еще один законный способ отчуждения жилья с маткапиталом и ипотекой. Покупатель просто производит досрочный расчет по ипотечному кредиту, а остаток цены жилплощади вносит на счет продавца.
Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Инструкция
Итак, решение о продаже ипотечной жилплощади принято. С чего начать?
- А начинать нужно с приятного – подбора нового жилища. Важно учесть, что оно должно быть, по крайней мере, не хуже и не меньше прежнего, а в идеале – превосходить его по всем характеристикам.
- Сбор документации. О том, какие потребуются бумаги, рассказано выше – это документ о согласовании сделок продажи и покупки жилья с органами по опекунству, документ о согласии кредитора на изменение условий ипотечной сделки.
- Если новое жилье находится в другом населенном пункте, доказать придется и целесообразность переезда. В орган по опеке придется представить: медицинские справки о здоровье, выписку из трудовой книжки о переводе по работе, и т.д.
- Органу опеки нужно будет представить и документацию о новой квартире. Государственным органом будет сделан осмотр этого жилища и оформлен соответствующий акт.
- Если ни опека, ни банк не возражают против продажи ипотечного жилья, можно приступать к заключению сделки продажи. Как мы помним, сделать это нужно до истечения 3 мес. со дня, когда орган попечительства дал свое добро.
- Покупаемая квартира должна быть не только не меньше прежней, но и быть полностью пригодной и удобной для проживания в ней несовершеннолетних.
- Метраж должен не только соответствовать законодательным нормативам, но и не уступать тому, что был в прежней квартире.
- Порядок распределения долей в приобретаемом жилье должен быть таким же, как и в первой квартире, купленной на маткапитал. То есть мама, папа и все дети должны получить одинаковые доли в новом жилище.
К примеру, некоторым семьям удается продать спорную квартиру без выделения долей, которые причитаются детям.
Рисков такой сделки немало. Оспорить ее в суде могут сразу несколько лиц:
- Сами дети, после достижения совершеннолетия. Оспаривание сделки возможно на протяжении трех лет, начиная с 18-го дня рождения.
- Орган прокуратуры, при исполнении функции надзора за соблюдением исполнения законодательства.
- Местные органы попечительства – если факт незаконности сделки станет известен уже после ее совершения.
Если факт незаконности сделки отчуждения квартиры доказан, такой договор судья признает полностью недействительным.
Последствия признания сделки продажи квартиры недействительной:
- Лицо, купившее квартиру, должно в установленный срок освободить ее.
- Обязанность продавцов будет заключаться в возврате покупателю денег, уплаченных за квартиру, в полном объеме.
- Имущественные права детей, по вине родителей утративших свои доли в квартире, подлежат восстановлению.
В заключение
Из вышесказанного следует, что продать квартиру, купленную в ипотеку под маткапитал вполне реально, хотя и сложно. Тем не менее, если ситуация вынуждает к переезду, стоит уже сейчас начинать собирать документы, поскольку это длительный поэтапный процесс, который займет немало времени. Также рекомендуем к просмотру видео, из которого вы узнаете, какие документы нужно подготовить для продажи ипотечной квартиры, приобретенной под материнский капитал.
Здравствуйте! Если погасить ипотеку материнским капиталом, можно ли потом продать квартиру. Квартира же станет вроде бы долевой? А дети маленькие.
Добрый день. Продать квартиру можно, но с тем учетом, что разрешат органы опеки и попечительства. Вы должны будете в замен проданных долей несовершеннолетних детей предоставить другие, а это означает что либо вы купите другую квартиру, либо выделите им доли из другой вашей собственности. В любом случае, дети не должны остаться без своих долей в праве собственности на недвижимость.
Можно, с разрешения органов опеки и попечительства, при условии, если Вы одновременно будете покупать новое жилье, где доля детей будет не меньше, чем у них была. Будет учитываться и состояние жилья (площадь, благоустройство, состояние и др.).
Уважаемая Светлана! Здравствуйте!
После погашения ипотеки вы имеете право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Долевая собственность или нет большого значения не имеет просто порадовать вы ее будете по долям, в договоре купли — продажи будет несколько продавцов, вы выступите от имени детей. Необходимо учитывать тот момент, что вы не можете лишить долей детей не предоставив им в собственность равные или большие доли в другом жилом помещении. То же самое и с пропиской. Если вы таким образом в общем ухудшите свои жилищные условия, будьте осторожны, можете привлечь внимание правоохранительных органов к нецелевому использованию средств материнского капитала.
Здравствуйте, Светлана.
Законодательство, регулирующее порядок предоставления гражданам материнского капитала, четко определяет цели расходования полученной от государства субсидии. В описанной Вами ситуации средства материнского капитала были использованы для улучшения жилищных условий семьи в общем и детей в частности. Продажа квартиры сразу после погашения ипотечного кредита означает (это закреплено в жилищном законодательстве) намеренное ухудшение жилищных условий.
В случае ухудшения жилищных условий детей государство может инициировать начало проверочных мероприятий в отношении Вас. Минимизировать последствия данного решения может существующая система государственного контроля за подобными сделками — дети должны получить доли во вновь приобретенном жилье.
Здравствуйте, Светлана.
Материнский капитал не является денежным подарком. Это государственная субсидия, имеющая своей целью обеспечить жильем семью, в которой родился ребенок. Внимательно изучите текст соглашения, которое Вы подписали с Пенсионным фондом. Одним из условий предоставления материнского капитала является приобретение жилья на всех членов семьи, то есть регистрация всех (в том числе и родившегося ребенка) в качестве собственников. Продажа подобного жилья возможна только после совершения предусмотренных соглашением регистрационных действий.
Здравствуйте. При погашении ипотеки мы воспользовались материнские капиталом. После снятия обременения в августе 2016г. детей в долю не включали, но и срок ещё не вышел (6мес.). Обязательств мы ни каких не подписывал и на руках у нас их нет. Есть только сертификат о выделении материнского капитала. Можем ли мы продать квартиру и составить обязательство у нотариуса о выделении доли в следующей покупаемой квартире? Детей ни кто кидать не собирается, так сложились обстоятельства, что необходимо переехать.
Ответы юристов ( 1 )
- 10,0 рейтинг
- 5446 отзывов эксперт
Обязательство Вы вероятнее всего давали, оно должно быть у Пенсионного фонда а не у Вас.
Имущество является общей долевой собственностью. Сомневаюсь, что получится его продать без согласия органов опеки.