В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет. Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.
Поэтому его необходимо составить без ошибок. Рекомендую Вам обязательно посмотреть видео комментарий к заполнению шаблона договора и пошаговую инструкцию к этой сделке. Тем самым Вы исключите ошибки в этой сложной сделке Стоит почитать: Квартира в обременении, как купить Покупка за счет собственных средств Покупатели, имеющие собственные средства, конечно чувствуют себя на рынке недвижимости увереннее других.
Но это не означает, что у них нет рисков в сделке. Поэтому предварительный договор надо составить правильно.
- Подаются документы на госрегистрацию права собственности.
- Оплачивается остаток ипотеки на ипотечный счет.
- Документы о снятии обременения передаются в Росреестр. Погашается запись об ипотеке.
- Выплачивается оставшаяся сумма по договору.
- Продавец получает документы о праве собственности на квартиру без обременений.
- 3 способ – переоформление ипотечного кредита на покупателя В данном случае происходит не только продажа квартиры, но и переуступка обязательств по кредитному договору.
Именно этот документ поможет вашему ипотечному специалисту спланировать работу по выдаче Вам кредита. В Предварительном договоре необходимо правильно прописать порядок оплаты за квартиру.
Для Вас подготовлен шаблон Предварительного договора купли-продажи за счет кредитных средств и построчный видео комментарий к нему Стоит почитать: Оформление недвижимости в ипотеку Материнский(семейный) капитал Предварительный договор купли-продажи обязательно нужен и в сделках с использованием государственных субсидий и сертификатов, ведь порой приходится долго согласовывать объект недвижимости с ведомством. Кто же просто так будет ждать сделки, всегда есть желание найти Покупателя с собственными средствами.
Особенностью сделок с применением материнского капитала является долгое ожидание поступления денег из Пенсионного фонда.
- Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
- Уточняет в банке сумму долга.
- Погашает сумму задолженности.
- Находит покупателя на жильё.
- Получает документ о снятии обременения.
- Получает в Росреестре документ на право собственности.
- Продаёт квартиру по обычной схеме.
Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.
Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:
- Найти деньги самостоятельно.
- Занять деньги в долг.
Рекомендуем этот сервис. - Получить займ от агентства недвижимости.
После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре. Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.
Пошаговая инструкция по оформлению Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению. Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.
Далее между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, после чего продавец получает остаток денежных средств. Справочно. При продаже имущества, находившегося в собственности менее установленного срока (три или пять лет), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты налога на доходы физических лиц.
Вариант 2. Снятие обременения банком-кредитором В этом случае покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно обращается в Росреестр для снятия обременения.
После этого покупателем также как и в предыдущем варианте закладывает в банковскую ячейку сумма разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или открывает аккредитив. Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
Заявление о перечислении рассматривается в течении 30 дней и только в течении следующих 30 дней перечисляются средства. Именно предварительный договор позволит Вам эти обстоятельства прописать на бумаге, чтобы у Продавца было полное понимание процедуры оплаты. Стоит почитать: Материнский капитал на покупку жилья Несовершеннолетний продавец Предварительный договор купли-продажи необходим для отдела Опеки и попечительства. Сделки по продаже недвижимости, принадлежащей детям, контролируются отделами по Опеке и попечительству. Для получения приказа, разрешающего продажу квартиры несовершеннолетнего, требуется предоставить пакет документов, который включает Предварительный договор.
Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:
- Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
- Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
- Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
- С квартиры снимается обременение.
- Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
- Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
Продажа ипотечного жилья банком При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя.
После снятия обременения происходит обычная регистрация сделки купли-продажи. Такой способ подходит в том случае, если остаток по кредитному договору незначительный и либо продавец находит деньги для погашения кредита, либо покупатель передает часть денежных средств в виде задатка по объекту покупки для погашения долга. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку этот вариант связан с временными затратами, связанными со снятием обременения в Росреесте. 2 способ – оформление купли-продажи при участии банка В этом случае покупатель с согласия банка погашает ипотечный кредит в банке, затем Росреестр снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры. На практике этот вариант продажи ипотечной квартиры выглядит следующим образом. На первоначальном этапе заключается предварительный договор купли-продажи.
Обязательно возьмите от него расписку.
При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения. Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:
- Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
- Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
- Покупатель платит задаток.
- Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
- Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
- Оформляются права собственности на покупателя.
- Снимается обременение банком.
- Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
- Продавец забирает деньги с ячейки.
ВТБ 24 Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках.
Негативная сторона вопроса:
- Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
- Длительное и сложное оформление сделки;
- Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.
Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском.
Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки. Ждем ваших вопросов в комментариях. Просьба оценить статью и подписаться на новости проекта.
Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:
- Определение суммы задолженности по кредиту.
- Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
- Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
- Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
- Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
- Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.
Самостоятельная продажа Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка.
Предварительный договор купли-продажи не является договором отчуждения. Это договор о намерениях. От этого его значимость не становится меньше:
- Ведь именно в этом договоре прописываются все условия будущего отчуждения: цена, сроки выхода на сделку, условия передачи ключей, рассрочки платежа, регистрация обременения в пользу Продавца при неполном расчете, мебель и бытовая техника
- На основании этого договора передается задаток или аванс
- На основании этого договора можно зарегистрировать в Росреестре обременение в пользу Покупателя
На практике : без подписания сторонами предварительного договора купли-продажи, вероятность сделки на устно обсужденных условиях стремится к нулю! Предварительный договор купли-продажи.
- Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
- Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
- Заключают договор о покупке.
- Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.
- Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:
- Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
- Выплатите оставшийся долг продавцу.
- Продавцом вносится сумма задолженности.
- Получите в банке справку об отсутствии обременения.
- Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
- После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.
В Сбербанке Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта.
Обязательно обращайте внимание на такие моменты: Нужно взять выписку из ЕГРП Чтобы выяснить, нет ли иных обременений Рассчитываясь с продавцом, берите расписку Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку Берите выписку из домовой книги Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении Не забывайте, что составлять договор о покупке можно Только после выдачи разрешения банком Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры. Снятие обременения Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение.
Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом. Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП.
Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу только после предъявления документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, — в настоящее время это выписка из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива. Например, продавец продает квартиру стоимостью 3 300 000 рублей, купленную по ипотеке. Остаток долга составляет 700 тысяч рублей. При продаже вышеописанным способом продавец квартиры с согласия банка погашает остаток стоимости квартиры в размере 700 тысяч рублей, после этого денежные средства в размере разницы стоимости в сумме 2 миллиона 600 тысяч рублей (3300000-700000=2600000) закладываются в банковскую ячейку с условием, что продавец может забрать эти деньги только при предъявлении выписки из ЕГРП о переходе права собственности на покупателя.
Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке. Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку? Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.
Выдача денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены продавцу только после перехода права собственности на покупателя и предъявления выписки ЕГРП. Единственным недостатком в таком случае является то, что продавец не сможет купить объект недвижимости с привлечением жилищного кредита (то есть по ипотеке).
Для покупателей, которые планируют приобретение квартиры также по ипотеке подойдет следующий вариант покупки ипотечной квартиры. Схематично такой вариант покупки ипотечной квартиры в Сбербанке выглядит следующим образом.
- Подписывается соглашение о небольшом задатке.
- Подписывается предварительный договор купли-продажи со всеми условиями о платеже.
Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости Документы для продажи ипотечной недвижимости Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
- документ, подтверждающий платёжеспособность;
- договор купли-продажи с покупателем;
- справка об отсутствии задолженности по кредиту;
- закладная по займу;
- документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
- документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.
Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.
Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму. Основные условия сделки Квартира может быть куплена 2 способами:
- без привлечения заемной денежной суммы;
- с оформлением ипотечного кредита на приобретение.
Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение. Схема действия такова: Покупатель вносит задаток Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором Банковское учреждение снимет обременение И у собственника появляется возможность совершить продажу Составляется договор о покупке Выплачивается вторая часть средств Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.
В последнее время участились случаи продажи квартир, за которые ещё не выплачена ипотека. Обстоятельства, подталкивающие собственников жилья с обременением к преждевременной продаже, могут быть разными.
Но, в любом случае, реализовать такую недвижимость возможно.
Итак, если вы решили продать ипотечную квартиру , прежде всего, следует уведомить банк о своём желании и получить согласие на продажу. Следующий шаг – это поиск покупателя. Самой простой способ реализации имущества – продажа за наличные.
—Схема сделки в данной ситуации такова: заключается договор задатка на сумму основного долга, стороны обращаются в банк для досрочного погашения кредита, банк погашает кредит и даёт справку о снятии задолженности и закладную на квартиру и, наконец, происходит снятие обременения с квартиры и переход права собственности на нового владельца, – рассказывает замначальника департамента ипотечного кредитования СК KASKAD Family (Москва) Ирина Туманова.
Затем заёмщик гасит кредит и одновременно начинает продажу недвижимости. Даже если квартира продолжает считаться под обременением, у продавца на руках есть подтверждающие документы от банка о погашении кредитных обязательств и согласии на снятие обременения.
Снять обременение, то есть выплатить долг банку, собственнику необходимо вне зависимости от формы оплаты покупки для продажи ипотечной квартиры, подчёркивает директор по маркетингу Glorax Development Вартан Погосян.
—Говоря о подобных сделках, надо иметь в виду следующий момент. Если собственник продает квартиру в сданном доме, то заключается стандартный договор купли-продажи объекта недвижимости. Но если дом только строится, то речь идёт о договоре долевого участия, который переуступается новому собственнику строящегося жилья. Второй вариант выглядит проще, так как набор необходимых для сделки документов гораздо меньше, – добавляет эксперт.
—Сумма задолженности вместе с остальными средствами закладывается в ячейку, обременение снимается с согласия банка и одновременно регистрируется переход права собственности на покупателя. После этого банк забирает (либо клиент отдаёт банку) из ячейки свой долг. Данная схема безопасна и для покупателя, и для продавца, поэтому продажу можно проводить со встречными покупками, как при обычной сделке, – рассказывает риэлтор.
Если у владельцев ипотечной квартиры нет финансовой возможности погасить кредит самостоятельно, то круг покупателей на такое жильё сужается. В этом случае лучше всего – найти покупателя с прямыми деньгами (со всеми или хотя бы с частью денег в размере не меньшем, чем сумма задолженности).
Из денег покупателя выплачивается задолженность, а банк готовит пакет документов для снятия обременения и последующей регистрации перехода права собственности. Оставшиеся денежные средства выплачиваются продавцу после регистрации.
Выбирая такую схему продажи, стоит учесть и такой факт: квартира под обременением, как правило, продаётся по сниженной цене.
Бывают случаи, когда продажей ипотечной квартиры занимается сам банк. Такая ситуация возникает, если клиент долгое время не погашает ипотечный долг.
—Цены на данную недвижимость гораздо ниже рыночных, так как банк заинтересован в быстрой продаже и закрытии суммы основного долга. Порядок действий не отличается от продажи за наличный расчёт, но это самый невыгодный вариант.
Средства от продажи идут сначала на закрытие суммы основного долга, процентов и пени (если была просрочка) и судебных издержек (если вопрос о продаже решался через суд). Всё, что остаётся после погашения всех расходов, выплачивается продавцу, – рассказывает Ирина Туманова из KASKAD Family.
—Исключение составляют те случаи, когда квартира перешла в собственность банка по решению суда, вследствие невыполнения обязательств должником перед банком. Такие квартиры банк реализовывает. Часть денег идёт на погашение обязательств перед банком, оставшаяся часть уходит заёмщику .
Но чаще всего квартира реализуется по заниженной цене, и должнику практически ничего не остаётся. Понимая это, должник старается по возможности сам реализовать квартиру до решения суда, но по соглашению с банком. Продать нужно быстро, поэтому такие квартиры продаются с большим дисконтом, который, в зависимости от ситуации, доходит порой до 20% от начальной стоимости.
Когда квартира должника продаётся с аукциона, потеря стоимости может дойти и до 25%, отмечает Николай Лавров. Риски заключаются в том, что сначала покрываются все долги, включая пени и штрафы, и в итоге заёмщик может на руки получить совсем небольшую сумму.
Иногда при колебании цен в сторону снижения сумма, полученная при продаже залоговой квартиры, вообще может не покрыть долги.
В этой связи становится очевидным – доводить ситуацию до такой черты владельцу ипотечной квартиру не только не выгодно, но и опасно. Поэтому при возникновении малейших проблем с выплатами следует немедленно обращаться в банк. Кредитные организации совершенно не жаждут пускать с молотка залоговое имущество, поэтому всегда стараются помочь своим заёмщикам.