Получая материнский капитал, семьи вкладывают деньги в улучшение условий жилья.
Поэтому необходимо заранее узнать обо всех юридических аспектах оформления, чтобы не переживать о будущей сделке.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-93 . Это быстро и бесплатно !
- Для недвижимости, купленной на материнский капитал, применяют те же условия, что и при продаже имущества, доли в котором принадлежат детям.
- Все процедуры проходят после согласия попечительских органов. Заявление родители обязаны подавать лично, без посредников.
- За период до 30 дней комиссия принимает решение.
- По закону не допускается ухудшение условий жизни в новой квартире.
- Играет роль расположение нового дома. Например, если квартиру меняют на дом в деревне, комиссия имеет право на запрет продажи. Исключение составляет вынужденная смена места жительства из-за здоровья ребенка.
- При отказе органов опеки возможно обратиться в суд.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Если маткапитал используют для покупки дома или квартиры, то в новом жилье ребенок вправе претендовать на личную долю. При продаже недвижимости, доля наследника в другом месте должна быть не меньше. А можно ли реализовать квадратные метры, чтобы купить взамен другое жилье?
Нельзя продать жилье с маткапиталом и не купить ничего взамен. Часть ребенка остается за ним, иначе иначе договор о покупке и продаже станет незаконным. Для продажи квартиры с маткапиталом требуется разрешение попечительских органов.
Обязательство о выделении долей – это нотариально заверенный акт о правах на жилище членов семьи владельца материнского капитала. Обязательство оформляется в том случае, когда оформить недвижимость на всех невозможно. Имущественная доля делится на членов семьи, в том числе и несовершеннолетних.
Акт об обязательстве предоставляют в орган Пенсионного Фонда России. Информационно в нем обозначается, что владелец материнского капитала обяжет себя оформить жилплощадь в общую долю всех членов семьи.
Обязательство выделения долей возможно реализовать только после погашения кредитного долга.
Оформление обязательства требуется двух случаях:
- Квартира оформлена не в общую собственность (владелец – один родитель).
- На момент осуществления сделки купли-продажи не было возможным совершить регистрацию прав собственности на дом.
Документы, необходимые для составления обязательства:
- паспорт владельца материнского сертификата;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- свидетельства об усыновлении детей;
- документ, подтверждающий регистрацию брака;
- сертификат о маткапитале;
- документы на дом или квартиру;
- свидетельство о госрегистрации;
- договор о кредите на жилье.
Законодательство не принуждает родителей соблюдать строгие рамки в выделении детских долей. Минимальный размер устанавливает СанПин. Однако площадь произвольна.
Нормой площади на одного жильца является цифра в 12 квадратных метров. Но на каждом субъекте РФ собственные нормативы. Размер доли ребенка обязан соответствовать целевому использованию материнского сертификата.
Следствие выделения доли несовершеннолетним – трудности при продаже жилья из-за органов опеки. Однако разрешение органов попечительского совета не требуется при достижении детям совершеннолетнего возраста. После 18 лет они становятся дееспособными полноправными гражданами, и распоряжаются личным имуществом на свое усмотрение.
Согласие попечительских органов на продажу жилища без выделения долей несовершеннолетним возможно получить только при условии выделения такой же части в другом доме. В момент продажи жилье по документам может принадлежать только одному супругу. При покупке другого имущества, от второго супруга, требуется согласие, оформленное у нотариуса, на продажу и на выделение долей несовершеннолетним детям в новом месте.
Это подтверждает статья 36 Гражданского Кодекса РФ. Без соответствующего документа Росреестр прекратит регистрацию сделки.
Если сделка все-таки реализовалась, в будущем покупатель может потерять жилье во время проверки комиссий.
Запретов на продажу жилья, купленного на материнский капитал, в законодательстве не прописано. Но существуют федеральные законы, в которых содержится требование об обязательном согласии попечительских органов.
Сроки, в течение которых действует согласие, не регулируются:
- Период действия согласия на продажу жилья несовершеннолетних обыкновенно равен 3 месяцам.
- Однако согласно письму Министерства образования РФ №09-М сделки о купле-продаже должны осуществиться в течение 30 суток после получения соответствующего согласия от органов опеки. Если за месяц продажу не осуществили, необходим новый документ о согласии.
Кроме попечительских органов при продаже ипотечной квартиры, требуется получить письменное разрешение банка, который выдавал займ. Возможность получить согласие финансовой организации увеличиваются, если последующее жилье будут покупать в кредит в том же банке. Далее подробно расскажем, как реализовать ипотечное жилье с мат. капиталом.
Для изменения договора ипотеки в банке следует пойти на условия организации. При отсутствии разрешения сделка о покупке и продаже невозможна.
Перед разрешением на продажу жилья, сотрудники опеки проверяют:
- объем будущей доли в новой квартире;
- соответствие жилищных условий и санитарных норм (согласно законодательству РФ условия должны быть не хуже предыдущих: наличие коммунальных удобств, соответствие площади квадратных метров на одного человека).
Органы опеки откажут, если новые условия не соответствуют требованиям.
Пакет документов, необходимых для получения согласия попечительских органов:
- документы, удостоверяющие личности отца и матери;
- свидетельство о рождении, или удостоверение (для детей от 14 до 18 лет);
- документ с оценкой стоимости жилья;
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Для разрешения попечительских органов на продажу кредитной квартиры, необходимо предоставить госслужащим доступ для осмотра нового жилища. Соответствующая комиссия проведет анализ, чтобы удостовериться в соблюдении норм.
Существуют три схемы продажи квартиры с кредитом и маткапиталом: 
- С покупателем заключают договор, обязующий его внести предоплату равную сумме оставшегося долга. Так заемщик снимает обременения банковской организации. Затем покупатель выплачивает оставшуюся часть денег. Продавец регистрирует сделку в обыкновенному порядке и передает жилье.
- Сделку согласовывают с банком. Финансовая организация занимается сопровождением процедуры, снабжает ячейкой для расчетных операций. За услуги банк может взять маленький процент (комиссию). Преимущество – точное согласие на продажу. Покупатель будет уверен, что продавец не обманет.
- Жилье продают в ипотеку. Банк дает одобрение на нового клиента, который выплачивает кредит. По факту – подписывают договор о переводе ипотеки на другое физическое лицо. Для банка этот вариант является выигрышным, так как жилье оставляют в его залоге. Финансовая организация не потеряет средства из-за долгосрочной выплаты ипотеки.
Для оформления сделки в Росреестре необходимы следующие документы:
- паспорта родителей;
- паспорт ребенка (от 14 лет);
- свидетельство о рождении ребенка;
- документ о собственности;
- документ с согласием органов опеки;
- сделка о купле-продаже;
- акт о приеме и передаче.
Продажа ипотечной недвижимости, купленной на денежные средства маткапитала возможна при соблюдении формальностей законодательства. Среди них – выделение доли ребенку не меньше предыдущей. Юридические условия защищают права и интересы несовершеннолетних.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Для начала, давайте же разберемся, что такое материнский капитал?
Материнский капитал — это форма государственной поддержки, поддерживающая семьи с детьми. Выдается он лишь один раз — при рождении/усыновлении второго, третьего и последующих детей. Материнский капитал можно потратить на строго определенные цели, одной из которых является покупка квартиры.
Материнский капитал не настолько велик, чтобы оплатить им полную стоимость жилья (на данный момент, материнский капитал составляет 453 026 рублей), но его можно использовать, например, как первоначальный взнос.
Любой гражданин РФ, ставший отцом/матерью второго, третьего и последующих детей, родившихся/усыновленных после 1 января 2007 года, а также мужчина, не имеющий гражданства РФ, если мать детей умерла или была лишена родительских прав.
Если ребенок — сирота, то опекун может обратиться за получением маткапитала, но такого рода заявление требует дополнительной проверки из органов опеки.
Напоминаем, что материнский капитал можно получить единожды, поэтому если вы получили его после рождения третьего ребенка, то после рождения четвертого вы не претендуете на получение.
— дети должны иметь российское гражданство;
— на момент сделки, самому младшему ребенку должно быть не менее трех лет, однако, если квартира покупается в ипотеку, это ограничение считается недействительным;
— жилье должно находиться на территории РФ;
— выкупать долю в какой-либо квартире запрещено, можно лишь купить квартиру полностью;
— дом, в котором покупается квартира, не должен быть аварийным:
— расчет с продавцом осуществляется только безналичной оплатой;
— на каждого члена семьи, включая детей, выделяется одинаковая доля в квартире;
Для начала, получите свидетельство о рождении ребенка и внесите сведения о рождении в паспорта родителей.
Подготовьте пакет документов:
— документы, удостоверяющие личность родителей;
— документы, подтверждающие гражданство РФ;
— документы, подтверждающие место проживания;
— копии свидетельств о рождении детей;
С этим набором, обращайтесь в Пенсионный фонд. Это может быть отделение, как по месту прописки, так и по месту фактического проживания. Т.е., если вы прописаны в каком-либо регионе, но проживаете и имеете временную регистрацию в Петербурге, например, то вы можете обратиться в ПФР по месту временной регистрации, т.е. в Петербурге.
Если вы имеете двойное гражданство, то вы тоже можете получить материнский капитал, но использовать его получится только на территории РФ.
ПФР рассматривает вашу заявку на получение маткапитала в течении 1 месяца и 5 дней, и если все в порядке, то вам выдадут сертификат на его получение.
Если вы собираетесь покупать квартиру на вторичном рынке, то сначала договоритесь с продавцом. Деньги на счет приходят не сразу, а в течении двух месяцев, что не очень удобно для продавцов.
Если квартира покупается в строящемся доме, то он должен быть готов не менее, чем на 70%. Необходимо будет проинформировать застройщика о том, что при расчете будет использован маткапитал (т.е., платеж потребует отсрочку).
Материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос, а можно погасить основную часть долга.
Если вы планируете использовать, как первоначальный взнос, то использовать маткапитал можно сразу после рождения второго (или последующих) ребенка, а если собираетесь погасить кредит, то придется дождаться, когда самому младшему исполнится 3 года.
Теоретически, рефинансировать ипотечный кредит, взятый на основе средств материнского капитала возможно, но на практике сделать это довольно трудно.
Трудность заключается в том, что банку невыгодно проводить рефинансирование жилья, ведь в случае задолженности банк не сможет продать квартиру из-за того, что одними из собственников будут являться дети, поэтому, чаще всего, банк отказывает в рефинансировании.
Можно сначала провести рефинансирование, а уже потом использовать материнский капитал, как средства для погашения основного долга уже по новому кредиту.
По закону, жилье, купленное с помощью материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с указанием долей, но, на практике это правило не всегда соблюдается.
Права детей на доли могут быть ущемлены, если квартира покупается в ипотеку. Банк неохотно дает добро на оформление ипотеки, если одним из собственников будут несовершеннолетние. Мать обязуется оформить жилье в общую собственность всех членов семьи (в течении 6 месяцев после погашения ипотеки), но это делается, к сожалению, не часто.
Связано это с тем, что ПФР не контролирует сделку и сообщить о нарушении прав детей могут лишь сами члены семьи.
Дети, которые были несовершеннолетними на момент совершения сделки, могут подать в суд в течении трех лет после исполнения 18 лет, а родственники могут сообщить о нарушении и подать в суд в течении 3 лет после того, как узнали о непосредственном ущемлении своих прав.
Будьте всегда в курсе самых свежих новостей и предложений в Мурино, подписывайтесь на нашу рассылку
Многие семьи задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, и какие действия необходимо предпринять, для того чтобы сделка состоялась. Ответом на данный вопрос является удачная практика многих людей, которые не бояться трудностей и, несмотря на все преграды, продают свои ипотечные жилплощади. Перед тем как окончательно решать вопрос о продаже необходимо внимательно изучить все стороны вопросы и учесть все особенности потенциальной сделки.
При рассмотрении возможности отчуждения имущества, находящегося в ипотеке с участием материнского капитала необходимо подробно изучить три основных момента:
- ограничения на сделки с имуществом, находящимся в ипотеке;
- особенности продажи жилой площади, которая была приобретена с использованием материнского капитала;
- особенности пакета документов при совершении продажи жилплощади, находящегося в ипотеке с использованием материнского капитала.
После покупки недвижимого имущества в кредит многие люди задаются вопросом возможно ли продать такую квартиру до окончания выплат. Жилплощадь, находящаяся в действующем залоге, находится под обременением, то есть перерегистрировать право собственности на нее, без разрешения кредитора, нельзя. Следовательно, официально заключить сделку о продаже в обход банка не получиться.
Существует несколько способов, которые предоставляют владельцу возможность провести сделку по отчуждению обремененной жилплощади:
- С разрешения банка. Продавец изначально находит покупателя, после чего обращается в банк с официальной просьбой о сделке. В прошении необходимо указывать, кому будет продана собственность, по каким причинам происходит продажа и ее сумму.
После рассмотрения заявления, в случае вынесения положительно решения, сделка будет проходить при участии банка. После подписания договора купли-продажи, покупатель вносит на банковский счет сумму, равную оставшейся задолженности по кредиту, остальную часть денег передает продавцу.
Когда деньги поступят на счет, сотрудник учреждения выдает покупателю документ, в котором будет разрешение банка на снятие обременения и перерегистрацию недвижимого имущества.
- Продажа имущества с обременением. В данном случае, после заключения договора купли – продажи и получения денег, продавец приходит в банк и досрочно гасит ипотечный кредит.
После погашения обязательств заемщиком, банк выдает ему документы позволяющие снять обременение. Продавец сам его снимает, после чего покупатель производит перерегистрацию собственности. Данный способ является очень рискованным для покупателя, поэтому, чаще всего применяется в тех случаях, когда новым хозяином имущества становится близкий родственник.
В случаях, когда жилье приобреталось в ипотеку на материнский капитал, одного разрешения банка на продажу будет недостаточно. В соответствии с законодательством РФ, для продажи жилого имущества, приобретенного с участием сертификата, необходимо согласие Органов опеки и попечительства. Без письменного разрешения на продажу любая сделка будет считаться ничтожной.
Основным условием, дающим право на приобретение жилой площади на материнский капитал, является обязательное выделение доли в праве собственности каждому несовершеннолетнему члену семьи, то есть, каждый ребенок, при покупке родителями недвижимоcти, получает в собственность ее кусочек.
Именно поэтому возмездное отчуждение такой собственности невозможна без разрешения Органов опеки и попечительства. При рассмотрении вопроса, специалисты будут руководствоваться интересами несовершеннолетних детей и сохранением их прав.
Для того что бы Опека разрешила проведение сделки необходимо документально доказать ряд фактов:
- После продажи жилплощади, дети не потеряют право на долю в квартире и их доля не уменьшиться. Для доказательства данного факта необходимо представить документы, в которых будет отражена доля в праве собственности ребенка в другом жилом помещении и размеры доли;
- Условия нового места проживания несовершеннолетних должны соответствовать санитарно – гигиеническим нормам. Для доказательства данного факта желательно показать представителям Опеки новое место проживания детей и убедить их, что квартира находится в надлежащем состоянии;
- Условия в новом месте проживания не должны быть хуже условий, в которых ребенок живет до продажи квартиры. При подтверждении данного обстоятельства необходимо предоставить фотографии квартиры и комнат, где будут проживать дети. При съемке необходимо особо тщательно заснять состояние детских и наличие в них всех необходимых вещей для обучения и развития.
После рассмотрения всех предоставленных документов и выезда на адрес будущего проживания детей, специалист составит независимое заключение, в котором будет разрешена или запрещена сделка.
Важно: если органы опеки и попечительства не дали согласия на проведение сделки по продаже, продавать жилье, купленное на материнский капитал, втайне от них нельзя! Все сделки, связанные с имуществом, купленным на материнский капитал, отслеживаются.
Продавая ипотечную жилплощадь с материнским капиталом необходимо ответственно подойти ко всем этапам сделки, чтобы не получилось так, что банк дал согласие, а Органы опеки и попечительства – нет, или наоборот: Опека согласилась, а банк – отказал.
Для исключения подобных ситуаций, продавцам необходимо придерживаться четкого плана действий, а именно:
- Найти покупателя, который согласен на покупку при данных условиях за наличный расчет;
- Найти новую жилплощадь, которая будет приобретаться, после продажи.
Если покупка не рассматривается, нужно договориться с ближайшими родственниками или третьими лицами, у которых есть в собственности жилое имущество, о том, что бы оформить право собственности на доли в нем на детей;
- Оформить документы о собственности детей на долю в другой квартире;
- Подготовить и подать в Опеку пакет документов с запросом на разрешение сделки;
- Подготовить и подать заявление в банк;
- Получить разрешение от службы Опеки и попечительства;
- Согласовать время совершения сделки по купле – продажи с банком;
- Официально выписаться;
- Подписать договор купли – продажи.
Конечно, соблюдение подобного плана действий достаточно проблематично, однако именно таким способом можно продать имущество, купленное на семейный капитал и находящееся в ипотеке.