Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН. Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.
По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки. Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.
Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения: срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения; порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате); содержание обременения.
Она может быть продана только с согласия последнего.
На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре.
В течение этого времени может возникнуть необходимость расширения жилой площади, смены региона проживания, выделения долей в связи с прекращением брачных отношений и др. Несмотря на действующие ограничения покупатель вправе распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, предварительно заверившись согласием банка или без его уведомления, напрямую договорившись с покупателем о погашении за его собственных или кредитных средств с восстановлением собственности.
Затем осуществляется заключение договора купли-продажи освобожденного от ограничений объекта недвижимости в обычном режиме.
Если ограничении на распоряжение квартирой не получается снять в связи с отсутствием материального обеспечения, вполне возможно оформление перехода права в рамках действующего ипотечного договора.
Для этого заключается договор переуступки права требования.
Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной. Контракт — это законный способ продать жилье.
Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи.
Жилье обременяется в следующих случаях:
- арест;
- аварийное состояние дома;
- кредит или ипотека под залог;
- рента.
- рассрочка оплаты за покупку квартиры;
- наличие доли в собственности;
- аренда квартиры;
- прописан несовершеннолетний;
В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника.
Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания.
По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.Это происходит в случаях с продажей квартиры:
- со стороны недееспособного гражданина;
- купленной в браке;
- от лица несовершеннолетнего собственника.
Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным.
Правильный договор купли-продажи
Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.
Самым популярным способом, конечно же, является залог.
Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.
Образец доверенности на продажу доли в квартире вы можете посмотреть в статье: .
Кто платит за договор купли продажи квартиры, .
Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Ограничение права обуславливают права третьих лиц.
В качестве таковых могут выступать отдельные граждане, организации или государство. При этом наложение обременения в обязательном порядке фиксируется, поскольку относится к юридически обоснованным условиям.
В вносятся надлежащие сведения, свидетельствующие об ограничении зарегистрированного права собственности на конкретный объект.
При некоторых видах обременения недвижимости для имущества требуется лица, имеющего право требования на квартиру. В других случаях продажа жилья не запрещается, но вместе с правом собственности покупатель приобретает и обременение.
Недостатки обремененной квартиры зависят исключительно от вида ограничения.
Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае — банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.
Версия оптимистическая – у собственников квартиры (они же плательщики ипотечного кредита) резко улучшается материальное положение, и они решают купить себе квартиру побольше и получше. Именно эту причину и называет в качестве самой частой Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.
Вторая мотивировка – изменение семейных обстоятельств. За сиим эвфемизмом обычно скрывается развод супругов – и, соответственно, необходимость делить совместное имущество, в том числе и приобретенную на двоих квартиру.
Волшебное согласие
Итак, ключевым условием для совершения интересующей нас сделки является согласие от банка. Насколько сложно его получить?
Кредит сдал! Кредит принял!
Вернемся к вопросу, затронутому в предыдущей главе: когда нашелся покупатель, желающий квартиру купить, но не обладающий полностью необходимой суммой. Т.е. он тоже хочет взять кредит. Что здесь получится?
Лучше одномоментно
Существует еще одна технология – она доступна в том случае, если у покупателя имеется полная сумма на приобретение квартиры. В этом случае частью этих денег гасится долг банку, а остальное идет продавцу. Вроде бы удобно, но присутствуют дополнительные риски.
История из жизни
Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN
Я продавала квартиру осенью 2013 г. К тому моменту я выплачивала кредит ровно половину срока – 7 лет и моя задолженность перед банком составляла порядка 800 тысяч рублей.
Причина моей продажи была типичная – вывести актив из старого жилого фонда и купить квартиру побольше, получше и поновее.
Интересно, что квартиру у меня также купили с оформлением ипотеки. А я на вырученные средства приобрела себе квартиру в новостройке, как и хотела – с улучшением площади, локации и тоже с привлечением кредита, хотя уже значительно меньшего по размеру.
Особое мнение эксперта
Одна из серьезных юридических проблем при реализации заложенных квартир — наличие зарегистрированных в них несовершеннолетних детей. Дело в том, что даже если такую квартиру продать на торгах, то новый покупатель может иметь юридические проблемы с выселением из нее несовершеннолетних детей прежних правообладателей без согласия на это органов опеки и попечительства. Жилищное законодательство РФ устроено таким образом, что продажа квартиры в некоторых случаях не влечет автоматическое прекращение прав пользования ею со стороны несовершеннолетних детей. Ребенка нельзя выписать в никуда. Он сохраняет право пользования квартирой, даже если сменился ее собственник. Совсем недавно 05.03.2015 года эта тема обсуждалась в Конституционном суде РФ. Дилемма такова: либо защита конституционных прав детей на жилище вне зависимости от оборота заложенной квартиры, либо защита интересов кредиторов в ипотечных правоотношениях подчас в ущерб законным жилищным интересам несовершеннолетних. На мой взгляд, нужно четко определиться на будущее в том, что объектом ипотеки могут быть квартиры, в которых не зарегистрированы несовершеннолетние дети. Иначе кредиторы получают в залог неликвидный актив, который трудно будет продать в случае просрочки оплаты кредита со стороны должника. Однако такой подход существенно уменьшает подходящий для ипотеки жилой фонд за счет выбытия квартир, обремененных правами несовершеннолетних.
Приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредитования – это, при наличии стабильного дохода, вполне разумное решение жилищного вопроса.
Однако ситуации, когда люди, купившие жилье в ипотеку, намереваются его продать ещё до полного погашения кредита, встречаются довольно часто.
Можно ли купить или продать квартиру, если она уже куплена в ипотеку, и вообще, допускает ли российское законодательство куплю-продажу недвижимости, взятую в ипотечный кредит и когда такое возможно?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Какие основания банк может посчитать уважительными для разрешения продажи заложенной у него недвижимости? Владельцы квартир, имеющих обременение в виде непогашенного ипотечного кредита, принимают решение об их продаже, в основном, по одной из следующих причин:
- невозможностью выплачивать взносы;
- желанием приобрести более просторное или комфортное жилье;
- намерением извлечь из этой продажи прибыль.
Первая из них для банков является самой уважительной, поэтому, при утрате финансовой возможности погашать кредит по ипотеке, рекомендуется не увеличивать задолженность по невыплаченной ипотеке, а обращаться с этой проблемой в банковскую организацию, у которой квартира находится в залоге.
Если решено недвижимость продавать, то банк, с большой долей вероятности, может с таким решением согласиться, и тогда уже можно задуматься, какой вариант продажи выбрать.
О том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку в ВТБ-24, написано тут, а здесь вы узнаете о продаже ипотечной квартиры от Сбербанка.
- Владелец продаваемой квартиры берет взаймы у кого-либо деньги для досрочного погашения ипотеки, полностью выплачивает кредит, продает купленную недвижимость обычным образом и с вырученной суммы отдает долг.
- Квартира продается человеку, который сам выплачивает банку задолженность по взятой ипотеке, дожидается, когда он снимет с неё обременение, и лишь потом покупает недвижимость у её владельца, но, разумеется, за цену, которая значительно ниже её рыночной стоимости. Сегодня – это самый популярный вариант продажи обремененных ипотекой квартир, но и самый рисковый для их покупателей (в чем риски купли-продажи ипотечной квартиры?).
- Квартиру продает банк, в котором она заложена. Все действия по оформлению сделки, в том числе, и внесение сведений в реестр Регистрационной палаты, ведут его структуры. Для покупателя квартиры – это самый приемлемый вариант сделки, но для продавца он не очень выгоден. Цель банка – получить с владельца недвижимости долг по ипотеке, поэтому и жилье он может продать за цену, лишь немного превышающую его величину.
- Продавец квартиры вместе с ней продает покупателю и свои долговые обязательства перед банком, а банковская организация просто переоформляет ипотеку на новое имя. Покупатель при этом становится и собственником жилья, и новоприобретенным должником банка.
Любой из этих вариантов, за исключением первого, предусматривает, что для продавца квартиры сделка будет невыгодной изначально, и это надо учитывать при решении её продать.
По существующим правилам продавать квартиры можно хоть на следующий день после их приобретения. Невозможно продать обремененную ипотекой квартиру только в случаях, когда:
- не получено согласие на это банка-залогодержателя;
- наложен арест на неё и на любые с ней сделки;
- квартира перепланирована незаконным образом.
И не следует забывать, что сегодня при продаже квартиры, если она находилась в собственности менее 5 лет и была приобретена после 2017 года (или менее 3 лет при приобретении до 2016 года) придется заплатить 13% НДФЛ.
При покупке недвижимости, обремененной ипотекой, необходимо обязательно удостовериться, что у продавца есть документ, подтверждающий согласие банка-залогодержателя с её продажей. Основными условиями успешной покупки ипотечной квартиры являются:
- наличие у покупателя суммы, достаточной, чтобы погасить банковский долг продавца;
- наличие у продавца выписки из ЕГРН, причем, не старше 10 дней, так как возможно, что у продаваемой квартиры помимо ипотеки есть и другие обременения;
- согласование с банком-залогодержателем всех действий по оформлению сделки купли-продажи, а ещё лучше – использование его в качестве посредника.
Переоформление ипотеки – это отличный способ приобрести недорогое жилье, если денежных средств на его единовременную покупку не хватает. К тому же, банки-залогодержатели обычно охотно меняют неплатежеспособного должника на состоятельного (о том, как купить или продать ипотечную квартиру по передаче прав, читайте тут). Однако случается, что другие кредитные организации предлагают более интересные предложения по ипотечному кредитованию. Можно ли приобрести в ипотеку квартиру, находящуюся в залоге другой банковской организации? Можно, хотя это и непросто.
То есть, для того чтобы купить в ипотеку квартиру в одном банке, если она уже заложена в другом, необходимо:
Перерегистрировать выданный на неё ипотечный кредит на себя в банке-залогодателе.- Получить у него согласие на повторный заклад квартиры в другом банковском учреждении.
- Заложить её повторно или, по-другому, купить в ипотеку в новом банке.
Правда, процедура эта сложная и, к тому же, первый банк-залогодержатель очень редко разрешает повторный заклад недвижимости, требуя погашения кредита.
Несмотря на то, что квартиры, за которые ещё не выплачен полностью ипотечный кредит, юридически собственностью их владельцев не являются, купля-продажа такой недвижимости сегодня практикуется на законных основаниях и достаточно широко. Главное – это подходить к делу грамотно и при необходимости не пытаться сэкономить на привлечении помощи юриста.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !