В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.
Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.
На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.
Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором
В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.
Происходит это следующим образом:
Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.
Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.
Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.
Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.
- Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
- Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.
Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.
Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.
Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.
После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.
Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.
Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.
Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.
Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.
Иногда бывает так, что платить за квартиру, купленную в ипотеку, нужно еще несколько лет, а то и десятилетий, а продать ее необходимо прямо сейчас. Причины для этого могут быть самыми разными, начиная от сокращения на работе и заканчивая прибавлением в семье, из-за которого необходимо приобретать уже другое, более просторное жилье.
Можно. Квартира, купленная в ипотеку и/или находящаяся в залоге (это не всегда один и тот же объект недвижимости) находится под обременением. Как следствие, просто так продать такое жилье, без разрешения банка, невозможно. Однако существует 4 варианта, при помощи которых можно реализовать такое жилье. Часть из них требует вмешательства банка, а другие можно реализовать самостоятельно.
Данный вариант наиболее простой с технической точки зрения, но маловероятный с финансовой. Суть в том, чтобы продавец квартиры прежде чем реализовать свою недвижимость полностью погасил долг и снял все обременения. Сразу после этого он может продавать свою квартиру на общих основаниях и не оглядываться на то, что скажет банк.
Сложность в том, что обычно у человека нет денег на полное досрочное погашение, иначе он бы и так закрыл кредит заранее, чтобы не переплачивать. Как следствие, придется срочно изыскивать недостающие средства. В качестве варианта можно рассмотреть возможность оформить потребительский кредит для погашения ипотеки и, сразу же после получения денег от покупателя – досрочно закрыть потребительский заем.
Из всех доступных способов – это единственный вариант продать жилье по реальной рыночной стоимости и с минимальными усилиями в плане подготовки процедуры купли-продажи. Все остальные варианты сложнее реализовать и, как правило, стоимость квартиры значительно падает.
Вторая система предполагает тот факт, что у потенциального покупателя квартиры есть вся необходимая сумма на руках. То есть, приобретать жилье он будет не в кредит. Также нужно будет договариваться о том, что деньги будут выплачены за жилье (целиком или частично) до того, как жилье будет передано покупателя.
Значительная часть потенциальных покупателей не хочет так рисковать и потому отказывается от сделки. Свести возможные проблемы к минимуму можно, но это потребует дополнительных затрат и усилий.
Например, можно арендовать в банке ячейку. Покупатель вкладывает в нее деньги, а договор аренды ячейки составляется так, чтобы продавец могу получить деньги только при условии, что они одновременно пойдут на погашение всей задолженности. Как правило, при таких сделках активно участвуют и представители банка, которые регулируют и контролируют всю процедуру.
На практике, лучше всего применять этот метод только в том случае, если остаток задолженности по кредиту сравнительно небольшой и его можно погасить при помощи небольшой части стоимости квартиры (до 20%). Эту сумму реально получить в качестве аванса за жилье.
После получения аванса достаточно погасить долг, снять обременение и логично завершить договор купли-продажи на общих основаниях с получением остатка суммы уже после подписания акта приема-передачи.
Этот варианта актуален для тех ситуаций, когда покупатель сам планирует оформлять ипотечный кредит для приобретения квартиры. Стороны, вместе с представителем банка, могут обсудить ситуацию и договориться о том, что продавец как бы передает все свои обязательства перед банком другому человеку. С этого момента уже новый собственник будет погашать остаток задолженности на тех же условиях, что и продавец до этого.
При такой системе важной особенностью является тот факт, что потенциального нового клиента-покупателя банк будет проверять так же тщательно, как и продавца в своей время. Как следствие, далеко не всегда можно получить одобрение.
Лучше всего, когда у покупателя финансовое состояние значительно лучше, чем у продавца или же, когда с продавцом начинают возникать проблемы.
Следует учитывать, что данная схема является абсолютно законной. Если залогодатель даст свое разрешение, то согласно ст.37 Закона об ипотеке, объект залога (в нашем случае – квартиру) можно продать.
Последний, четвертый вариант, предполагает самостоятельную продажу квартиры банком. Если клиент не может обслуживать долг, это все равно произойдет рано или поздно. Чтобы ускорить процедуру, покупатель может согласиться на такую продажу без всяких предварительных судов и других подобных проблем, которые могут затянуться даже на несколько лет.
В данном случае покупатель просто дает разрешение на продажу жилья и больше ничего не контролирует. С одной стороны – удобно. С другой – стоимость жилья, которое продается с торгов, как правило, устанавливается в таком объеме, чтобы гарантировано погасить кредит. Интересы заемщика не учитываются. Как следствие, жилье могут продать и за половину стоимости или даже меньше. Это и является самым очевидным минусом данной схемы.
При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, используется немного нестандартный образец договора. Рассмотрим его подробнее.
В таком документе обязательно должны быть следующие пункты:
- Данные сторон сделки. В данном случае тут должен фигурировать еще и банк как залогодержатель.
- Информация о квартире. Площадь, адрес, этажность и так далее.
- Стоимость жилья. Указывается как цифрами, так и прописью.
- Условия сделки. Тут можно описать, кто, как и когда получает деньги и так далее.
- Обременения. Это обязательный пункт, в котором указывается, что данная квартира находится под обременением (в залоге у банка).
- Подписи и дата.
Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:
- Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
- Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
- Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.
Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Пять вариантов
Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…
Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.
Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.
А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…
Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…
Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.