Чаще всего наши соотечественники приобретают новое жильё, взяв ипотечный кредит. Сегодня в число лидеров данного сегмента финансовых услуг входит банк ВТБ24. Процедура получения подобного займа в этом учреждении является довольно сложной. Если всё же первые трудности будут преодолены, очередные проблемы могут появиться, когда возникнет необходимость в продаже ипотечного жилья. Мы расскажем,как продать ипотечную квартиру от ВТБ24.
Почему у людей появляется желание продать ипотечное жильё? Причин тому бывает достаточно много, но главной из них является потеря дохода, уровень которого ранее был достаточен для погашения долга. Часть граждан, сократив до минимума ежемесячные расходы, продолжает выполнять взятые на себя обязательства по обслуживанию займа. Другие же всё чаще начинают задаваться вопросом, как продать квартиру в ипотеке в ВТБ.
Из других причин стоит выделить:
- Необходима большая жилплощадь.
Самая типичная ситуация – рождение малыша. Но здесь следует помнить:если ребенок второй, можно воспользоваться материнским капиталом.Нередко успешные бизнесмены, а также люди, получившие доходную должность, интересуются, можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке ВТБ 24. Ведь в соответствии со своим статусом эти граждане вправе претендовать на более престижное жильё. В такой ситуации существует два варианта действий:- взять второй заём и выплачивать одновременно две ипотеки. Банк пойдёт навстречу, если доходы семьи будут на соответствующем уровне;
- приобрести более просторную квартиру, продав имеющуюся.
Первый вариант связан с большим риском, поскольку в наше время столкнуться с финансовыми трудностями могут даже состоятельные люди.
- Изменение личных обстоятельств.
В жизни встречаются самые разнообразные ситуации. Например, семья принимает решение о переезде в другой город, ввиду чего продажа ипотечной квартиры становится актуальным вопросом. Или ячейка общества распалась, при этом в ипотечной квартире не нуждается ни один из супругов.Заняться продажей залоговой недвижимости вправе каждый из них. А начать раздельную жизнь они смогут, только перестав быть должниками. - Желание заработать.
Если приобретение недвижимости осуществлялось на ранней стадии в строящемся доме, то её стоимость к завершению строительства значительно увеличится. Фиксировались случаи, когда продажа ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ24 с лихвой перекрывала все расходы по обслуживанию кредита.
Приняв решение продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, заёмщик должен понимать, что такая сделка сопряжена со многими сложностями. Назовём лишь основные из них:
Существует несколько законных вариантов выполнения данной процедуры. Остановимся на них более подробно.
Такая схема продажи квартир для их владельцев, безусловно, выгодна. Правда, обременение не является благоприятным фактором: каждый хочет приобрести жильё безо всяких обязательств и долгов. А найти такой объект на вторичном рынке достаточно просто. Этапы сделки следующие:
- Между заёмщиком и покупателем оформляется нотариально заверенное соглашение. Второй вносит сумму, объём которой достаточен для полного погашения ипотечной ссуды.
- После закрытия долга с последующим снятием обременения участники сделки оформляют в Регистрационной палате договор купли-продажи.
- Если объект ещё не был введён в эксплуатацию, вместо купчей переоформляется договор долевого строительства.
Другое название продажи квартир по ипотеке в банке ВТБ24 таким способом – перезаем.
Находящееся в залоге у данной кредитной организации жильё его владелец имеет право передать другому физическому лицу, если оно примет на себя ипотечные обязательства.
Будущий владелец должен иметь стабильный доход и незапятнанную кредитную историю. Новый договор будет оформлен только при соблюдении этих условий. Жильё при этом будет продолжать оставаться в залоге у банка, однако перезаёмщик имеет право погасить кредит досрочно.
Каждый заёмщик имеет право отказаться от принятия участия в продаже квартиры. Ему просто может не хватать времени, или он переехал в другой город, ввиду чего присутствовать лично при оформлении сделки не может. Снятием обременения и другими этапами данной процедуры в этом случае занимаются сотрудники банка и покупатель. Его находит тоже финансовая организация.
Денежный остаток от операции (если таковой имеется) составляет разницу между ценой недвижимости и суммой ипотеки. Эти деньги помещаются в депозитную ячейку банка, а бывший хозяин квартиры заберёт их после того, как будет подписан документ купли-продажи.
Этот способ осуществляется несколько быстрее, но поиск покупателя – дело непростое. Однако банк даст разрешение, если заёмщик без задержек выплачивал ипотеку.
Сделка состоит из следующих этапов:
- покупатель обращается в банк на предмет приобретения квартиры;
- специалисты финансовой организации оформляют предварительный договор. Заверить его надо нотариально;
- покупатель вносит в сейфовую ячейку №1 сумму оставшегося долга по ипотеке, а в ячейку №2 – денежные средства, причитающиеся заёмщику;
- снятие с объекта обременения;
- в Росреестре фиксируется продажа жилья;
- банк и продавец забирают средства из ячеек.
Как показывает практика, этот способ наиболее выгоден для продавца. Так он сможет получить за квартиру хоть какие–то деньги.
Статья раскрывает тему продажи ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 – эта процедура имеет много нюансов, но почти не отличается от реализации недвижимости, приобретенной в ипотеку у любой другой крупной финансовой организации.
Для осуществления сделки от продавца и покупателя потребуется выполнение определенных обязательств, а также предоставления пакета необходимых документов. Список бумаг, для осуществления операции отчуждения огласит представитель банка.
Прежде чем подробно рассмотреть порядок действий каждой стороны договора купли-продажи, предлагаем ознакомиться с причинами реализации залогового имущества и возможных способах это сделать.
Вопросом, как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24, задается несколько категорий заемщиков. Опишем самые популярные причины.
- Срочно нужны деньги для каких угодно нужд.
- Утеряна возможность продолжать производить ипотечные выплаты.
- Необходимо расширение жилплощади (покупка новой квартиры).
- Извлечение прибыли (квартира поднялась в цене, её стало выгодно продать).
Часто ипотечное жильё продают семьи, в которых родился ребенок – им нужно увеличить удобства, поэтому, взамен, например, двухкомнатной квартиры, они хотят приобрести трехкомнатную. Нередки случаи, когда клиент банка утратил платежеспособность и у него нет другого выбора, кроме продажи недвижимости.
Существует 2 способа произвести отчуждение прав на ипотечную недвижимость: самостоятельная продажа и реализация жилья с помощью банка.
Обратите внимание! Любой из способов продажи начинается с того, что продавец получает разрешение у банка на проведение этого мероприятия. Без одобрения кредитора, продать залоговое имущество не получится.
Первый вариант подразумевает, что собственник найдет покупателя, заключит с ним предварительный договор, который обяжет стороны сделки выполнить свои обязанности.
Второй вариант наиболее легкий для продавца, что от него потребуется, так только предоставление документов по требованию банка и соблюдение выдвинутых организацией условий.
Собственник ипотечного жилья столкнется с штрафными санкциями от банка, как правило, эти сведения указаны в договоре ипотечного кредитования. В договоре купли-продажи можно оговорить этот момент, то есть установить, что обе стороны будут выплачивать комиссию от банка поровну.
Важно! Найти гражданина, согласного купить квартиру без участия банка довольно сложно, потому что такой способ наиболее рискованный для покупателя. Он подразумевает, что приобретатель жилья сначала заплатит деньги, затем продавец погасит свой долг перед банком и только потом передаст право собственности на недвижимость покупателю.
При втором способе продажи кредитная компания может взымать с продавца дополнительную плату за осуществление сделки и её контроль.
Оптимальным вариантом продажи недвижимости будет обращение в риэлторскую фирму за помощью. Профессионалы проанализируют ситуацию собственника и найдут способ с минимальными финансовыми издержками продать жилье. Такие услуги будут стоить от 1,5% до 3% от стоимости недвижимости. Эти траты продавец и покупатель могут уплатить поровну (это выгодно каждому, ведь такой формат снижает риски сторон), если подобное оговорено в договоре.
В первую очередь продавцу нужно понять, как продать ипотечную квартиру ВТБ 24 – изучить все способы продажи и выбрать удобный. Процесс продажи недвижимости любым из возможных способов приводится ниже.
- Нахождение покупателя.
- Получение разрешения на продажу у банка.
- Оценка стоимости недвижимости.
- Заключение предварительного договора.
- Удовлетворение требований банка (сбор всех документов).
- Снятие обременения по ипотеке.
- Заключение основного договора.
- Передача прав на имущество, получение денег.
При самостоятельной продаже квартиры, на продавца накладывается больше обязанностей, чем при реализации имущества с помощью банка. Кроме поиска покупателя, собственнику нужно позаботиться о том, чтобы он предоставил все необходимые для сделки документы.
Обратите внимание! Предварительный договор купли-продажи ипотечной квартиры заключается не всегда. Его наличие снижает риски сторон сделки. Если реализация недвижимости происходит с помощью банка, такой договор заключить придется по настоянию финансовой организации.
Если основные обязанности продавца в том, чтобы предоставить все необходимые документы на залоговую недвижимость, то покупателю нужно доказать, что покупка ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 его действительно интересует. Для этого он предоставляет справки, удостоверяющие его платежеспособность.
Чтобы продавец смог реализовать недвижимость, ему нужно закрыть долг перед банком. Покупатель ипотечной квартиры берет на себя обязательство рассчитаться с финансовой организацией, вместо продавца. Чтобы ликвидировать возможность мошенничества, деньги передаются под надзором банка, часто для этого используется депозитарные ячейки. Операция передачи права собственности на жильё также контролирует банк.
Покупателю нужно собрать бумаги, которые потребует финансовая организация. Список необходимых документов, а также разрешение на продажу получает владелец квартиры у представителя банка, при личной встрече в офисе. Далее он передает покупателю сведения о том, что потребуется для проведения сделки. Как правило, если у приобретателя жилья действительно есть средства на покупку недвижимости, никаких сложностей в ходе проведения сделки он не заимеет.
Покупка ипотечной квартиры в ВТБ 24 не за наличный расчет, а в ипотеку – это стандартная для покупателя процедура заключения с банком ипотечного договора.
Ниже приводится список необходимых бумаг для продажи залогового имущества за наличный расчет.
- Ксерокопии паспортов участников сделки.
- Документы покупателя, доказывающие платежеспособность (справки 2-НДФЛ или 3-НДФЛ, государственный сертификат, выписка из банковского счета и т.п.).
- Договор купли-продажи.
- Закладная по ипотеке.
- Документ из банка об отсутствии задолженностей по займу.
- Справки об отсутствии долгов перед ЖКХ, интернет-провайдером, домофонной компанией и т.д.
- Документы на квартиру: выписка из домовой книги, кадастровый паспорт, свидетельство на право владения недвижимостью.
- Квитанция об оплате покупателем суммы, необходимой для закрытия ипотеки.
- Справка из ЕГРН об отсутствии обременений на недвижимости.
Данный перечень бумаг является основным. В зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные документы, например, нотариально заверенное согласие супруга, разрешение ООиП, брачный договор, справка об инвалидности и т.п.
Важно! Если покупатель хочет приобрести квартиру в ипотеку, ему нужно предоставить банку стандартный пакет документов, необходимый для оформления ипотечного кредита, а также документы на приобретаемое имущество. При таком формате банк является третьей заинтересованной стороной и четко контролирует порядок и юридическую чистоту сделки.
Существует популярный вопрос: можно ли продать квартиру, если она в ипотеке ВТБ 24 меньше 3-х лет? Реализовать такую недвижимость можно, но продавцу придется заплатить налог равный 13% от вырученной суммы. Поэтому продажа квартиры собственником, который владеет ей меньше 3-х лет не очень выгодное решение, такие сделки осуществляются при наличии веских причин у продавца или по настоянию банка (если заемщик не погашает ипотеку, фирма вынудит продать квартиру, при этом считаться с интересами неплатежеспособного клиента она не будет). Кроме указанного налога, распространяющегося только на граждан, недавно ставших собственниками реализуемой недвижимости, ничего платить в ФНС не требуется.
С помощью представленной в статье информации легко разобраться, как продать квартиру в ипотеке ВТБ и купить другую в ипотеку или потратить деньги на иные нужды. Если у вас остались вопросы по данной теме, задавайте их в комментарии – редакция сайта даст подробные ответы при первой возможности.
Зная, как продать квартиру в ипотеке, можно обрести финансовую свободу и даже заработать. Оформление прибыльной…
В Сбербанке есть обязательное требование: прежде чем заключить договор купли-продажи квартиры по ипотеке, нужно обзавестись…
Стать наследником недвижимости можно двумя способами: по завещанию, и в соответствии с законом. Во втором…
Подарить несовершеннолетнему квартиру часто планируют их родители или пожилые родственники. Такие решения обоснованы и понятны:…
В течение длительного срока погашения ипотечного кредита жизненная ситуация может сложиться таким образом, что потребуется продать обремененную недвижимость. Подробнее о том, как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24, какие имеются нюансы и порядок действий – читайте далее.
Любые действия с квартирой, в частности, продажа, производятся исключительно после получения одобрения банком. Для получения такого одобрения заемщику потребуется объяснить причины, которые требуют продать жилье в ипотеке. К наиболее распространенным причинам относятся:
- переезд;
- потеря работы, снижение уровня доходов, ухудшение состояния здоровья и в силу этого утрата платежеспособности;
- изменение состава семьи (рождение ребенка/развод);
- рост благосостояния заемщика и желание улучшить жилищные условия семьи и т.д.
Заемщик, планирующий продать залоговую недвижимость по ипотеке ВТБ 24, должен заранее знать, какие могут возникнуть трудности и проблемы в этой ситуации. Среди них возможны:
- Продать жилье с действующей ипотекой ВТБ 24 не получится, так как банк обязательно потребует сначала погасить долг.
- Могут возникнуть сложности с поиском покупателя, готового связываться со сделкой по продаже квартиры в ипотеке.
- Сделка скорее всего будет растянута во времени, что для многих покупателей является существенным минусом в выборе объекта.
- ВТБ 24 крайне не заинтересован в досрочном погашении ипотеки, так как недополучит свою прибыль в полном объеме, поэтому может специально затянуть с принятием окончательного решения.
Наиболее распространены следующие варианты, как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24:
- Самостоятельно продать жилплощадь и погасить долг перед банком за свой счет. Продавец вносит оставшуюся часть задолженности по договору, закрывает ипотеку и снимает обременение с жилья. Далее квартиру можно продать стандартным способом по договору купли-продажи.
- Продать квартиру и погасить задолженность по ипотеке перед кредитором полученным от покупателя авансом. Заемщик (продавец недвижимости) находит покупателя, заключает с ним ДКП с условием погашения остатка долга перед ВТБ 24 полученным авансом. После этого сделка регистрируется в Росреестре с одновременным снятием обременения в пользу ВТБ 24. Оставшуюся часть средств по договору купли-продажи покупатель перечисляет на счет продавца или передает ему требуемую сумму наличными.
- Погасить долг по ипотеке за счет средств компании-застройщика или риелтора, у которых гражданин приобретает новую квартиру. Данная схема распространена у ряда застройщиков, которые заинтересованы в скорейшей продаже собственных квартир. Как правило, квартира выкупается застройщиком с дисконтом от рыночной цены и дальше реализуется через собственные или партнерские агенства недвижимости.
ВАЖНО! На практике последний вариант продажи ипотечного имущества применяется достаточно редко, так как сопряжен с повышенными рисками и ненужными затратами (в том числе временными).
Согласие банка в принципе не требуется, так как первоначально погашается задолженность перед банком (за собственный счет заемщика или за счет аванса покупателя), а уже потом снимается обременение, и недвижимость можно продавать. Такие сделки на практике заключаются без уведомления ВТБ.
Стандартная схема продажи обремененной ипотекой ВТБ 24 недвижимости путем погашения долга средствами, полученными от покупателя:
- Поиск покупателя, согласного на покупку жилплощади, находящейся на момент заключения сделки в ипотеке ВТБ.
- Получение от банка справки на фирменном бланке о состоянии ссудной задолженности по ипотеке (предъявление такого документа покупателю вызовет у него больше доверия и лояльности).
- Заключение ДКП между продавцом и покупателем (в нем подробно прописываются условия продажи, снятия обременения, порядок и сроки расчета между сторонами).
- Перевод покупателем продавцу аванса, величина которого равна остатку долга по ипотечному кредиту в ВТБ 24.
- Заемщик (продавец) погашает задолженность перед банком.
- Стороны выбирают удобный для всех день для снятия обременения с недвижимого имущества. Жилье можно продать.
- Покупатель вносит оставшуюся часть денег.
- Недвижимость переоформляется на нового владельца.
Данная схема работает и с привлечением ипотеки. Когда снято обременение по квартире купленной по ипотеке ВТБ, покупатель может приобрести её и за счет заемных средств. Деньги, что были потрачены на гашение задолженности продавца перед ВТБ будут учтены как первый взнос по ипотеке покупателя. Для этого нужно обязательно предоставить в банк расписку.
Реализация ипотечной квартиры с обременением в пользу банка ВТБ 24 характеризуется выгодной ценой для покупателя и чистотой с юридической точки зрения. Однако на практике обе стороны могут столкнуться с вполне реальными рисками. Среди них:
- затягивание сроков регистрации сделки во времени, в результате которого заемщик вполне может найти деньги для погашения остатка задолженности ВТБ 24, а затем с помощью грамотного юриста остановить процесс реализации недвижимости и присвоить аванс покупателя (поэтому лучше проводить подобные сделки с помощью банковских ячеек/сейфов);
- риски в сделке без составления предварительного договора купли-продажи – внесение аванса может стать основанием признания ипотечного договора исполненным, и в результате владелец может отказаться от дальнейшего заключения основного договора о покупке ипотечной квартиры ВТБ 24.
В ситуации, когда заемщик с действующей ипотекой в ВТБ 24 хочет купить новую, более просторную квартиру, но полной суммы в наличии у него нет, застройщик или риелтор, который продает такую квартиру, может пойти ему навстречу и выкупить его ипотечный долг в счет оплаты части стоимости приобретаемой недвижимости. Схема, как продать ипотечную квартиру, выглядит следующим образом:
- Стороны (заемщик ВТБ 24 и продавец квартиры большей площади) и подробно обсуждают условия предстоящей сделки, оговаривают максимальные сроки и заключают договор купли-продажи или ДДУ.
- Риелтор/девелопер выкупает квартиру продавца у банка с целью дальнейшей её реализации самостоятельно.
- Оформляется новая ипотека на объект застройщика или риелтора большей площади.
- Происходит регистрация сделки.
В итоге заемщик ВТБ получает квартиру большей площади и новую ипотеку, а застройщик или риелтор получают продажу квартиры и старую квартиру заемщика с дисконтом для последующей перепродажи.
ВАЖНО! Такие сделки встречаются нечасто и актуальны в случае возникновения трудностей при продаже ипотечной квартиры и заинтересованности застройщика или риелтора продать выбранную квартиру. То есть стороны просто идут друг другу навстречу.
Российское законодательство не запрещает продать квартиру в ипотеке. Однако в кредитном договоре обычно прописывается требование о получении согласия залогодержателя (банка ВТБ 24) на подобную сделку, которое на практике не требуется. Среди возможных вариантов реализации залоговой недвижимости: самостоятельная продажа жилплощади заемщиком и погашение долга перед банком за свой счет; продажа квартиры и погашение задолженности перед кредитором полученным от покупателя аванса и выкуп долга по ипотечной квартире за счет средств компании-застройщика или риелтора, у которых заемщик приобретает новую квартиру.
Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости, т.к. вопрос проведения таких сделок достаточно объемный и требует внимания к нюансам. Запись на нашем сайте у онлайн-консультанта.
Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.