Множество квартир, особенно на первичном рынке, приобретаются по договору ипотеки и находятся в залоге у банка. Однако, в силу самых различных обстоятельств, у вас может возникнуть потребность в продаже собственного жилья. Решение о продаже может быть принято как результат затруднительного материального положения, либо просто при желании улучшить жилищные условия и сменить свою квартиру на более просторную. Итак, что необходимо знать о том, как происходит продажа квартиры по ипотеке.
Первым делом вам необходимо погасить текущую кредитную задолженность перед банком, на что и пойдут средства, вырученные от продажи квартиры. А остаток суммы будет использован, как первоначальный взнос на приобретение новой квартиры.
Продажа квартиры по ипотеке четко регламентируется действующим законодательством Украины. Согласно ему вы являетесь полноценным собственником вашего жилья, находящегося в залоге у банка. Однако, для осуществления сделок по продаже, дарению, обмену необходимо иметь согласие залогодержателя, которым является тот банк, в котором была оформлена ипотека.
Продажа квартиры по ипотеке
Как правило, банк не имеет возражений на продажу квартир по ипотеке, так как заинтересован в своевременном и полном погашении кредита. Поэтому, заемщик может сам подыскивать потенциального покупателя на квартиру. Условием, с которым вам придется согласиться, является полный контроль со стороны сотрудников банка над проведением самой сделки и всех этапах ее подготовки.
Продажа квартира по ипотеке может происходить по двум вариантам. Первый предполагает снятие залога с квартиры до перерегистрации прав собственности на нее, а второй, соответственно, уже после того, как квартира перешла к новому владельцу.
При втором варианте продажи квартиры по ипотеке на текущий счет вносится кредитная задолженность и оплата всех процентов и комиссий. После чего продавец квартиры получает на руки документ об исполнении своих обязательств перед банком и снятии обременения с квартиры. Для проведения такой процедуры необходимо заключать договор с покупателем о предварительной продажи квартиры, в рамках которого и будет передана необходимая сумма. Как правило, все операции осуществляются в один день.
Продажа квартиры по ипотеке, как вы можете видеть, процедура весьма непростая и продавцу и покупателю придется запастись терпением для проведения такой сделки.
- Warning: imagejpeg() [function.imagejpeg]: Unable to open ‘.wp-content/plugins/kama-thumbnail/thumb/65b9b215da8f653ff7b85168bf6f50b1__90x90.png’ for writing: No such file or directory in /home/player03/creditua.com.ua/www/wp-content/plugins/kama-thumbnail/kama_thumbnail.php on line 193
Абсолютное большинство молодых семей имеет проблемы с собственным жильем. Единственным выходом приобретения собственной квартиры, для еще не окрепших
Warning: imagejpeg() [function.imagejpeg]: Unable to open ‘.wp-content/plugins/kama-thumbnail/thumb/42c0422bf8422c8a6994e98bfd77db8f__90x90.png’ for writing: No such file or directory in /home/player03/creditua.com.ua/www/wp-content/plugins/kama-thumbnail/kama_thumbnail.php on line 193
Банковские займы на приобретение недвижимости являются самыми крупными из всех возможных кредитов, выдаваемых физическим лицам. Так как речь
Warning: imagejpeg() [function.imagejpeg]: Unable to open ‘.wp-content/plugins/kama-thumbnail/thumb/f43c0fb3557d6e956adf67a9ad22394b__90x90.png’ for writing: No such file or directory in /home/player03/creditua.com.ua/www/wp-content/plugins/kama-thumbnail/kama_thumbnail.php on line 193
В последнее время все чаще и чаще появляется реклама, в которой банки заявляют о том, что Ипотека без
Warning: imagejpeg() [function.imagejpeg]: Unable to open ‘.wp-content/plugins/kama-thumbnail/thumb/1a3a1b035d938445f6a81dbac71a3cd9__90x90.png’ for writing: No such file or directory in /home/player03/creditua.com.ua/www/wp-content/plugins/kama-thumbnail/kama_thumbnail.php on line 193
Сегодня мы поговорим о том, как сделать едва ли не самый важный шаг при приобретении недвижимости в кредит.
Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору. Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными, так как услуги посредника оплачивает покупатель. Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже. Изучив все факторы, риэлтор определяет цену вашей квартиры. В зависимости от срочности продажи и других нюансов, вы можете увеличить или уменьшить стоимость жилья.
Рано или поздно на каждый товар находится свой покупатель. Если потенциальный покупатель решил приобрести вашу квартиру, он должен подтвердить свои намерения задатком (обычно это сумма составляет от 1000 долларов) и подписанным договором задатка. Риэлтор составляет предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Самые важные нюансы предварительного договора, на которые стоит обратить внимание:
- цена квартиры в гривнах;
- сумма задатка;
- срок, к которому должен быть составлен и нотариально утвержден основной договор;
- срок, когда продавец должен освободить жилье. Обычно продавцу на выселение из квартиры дается месяц после подписания основного договора.
Если покупатель откажется покупать квартиру, сумма задатка остается продавцу. И наоборот, если вы передумаете продавать квартиру, согласно договору, придется заплатить сумму в размере 2 задатков.
В предварительном и основном договоре купли-продажи недвижимости цена указывается в гривнах. Если стоимость квартиры была установлена в долларах, в день заключения предварительного договора нужно договориться, по какому курсу будет пересчет.
Для удобства можно воспользоваться конвертером валют. Здесь, конечно, все зависит от договоренности – можно считать по среднему или лучшему курсу в день заключения предварительного договора, или по курсу в день заключения основного договора. И здесь продавец уже встречается с первым риском – риском колебания курсов валют. Предположим, что стоимость квартиры 100 000 долларов, любые изменения курса на 1 коп – это потеря или выигрыш 1000 грн.
Итак, предварительный договор подписан, дата подписания основного договора определена, теперь нужно готовиться к нотариальной продаже. Подготовка документов включает:
- оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу);
- паспорт, идентификационный код владельца квартиры;
- свидетельство о браке владельца квартиры;
- согласие мужа или жены на продажу;
- свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
- Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД);
- справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку);
- экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
- Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.
Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором; оплата всех налогов и сборов; оплата покупателем стоимости квартиры; подписание договора купли-продажи.
За что платит продавец:
- налог на доходы физических лиц: 5% от договорной или рыночной стоимости квартиры (налог насчитывается на большую сумму), 0% — в случае одновременного выполнения трех условий: 1) продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельный участок, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения 2) продажа одного из перечисленных объектов происходит впервые в отчетном календарном году. 3. отчуждаемый объект находится в собственности плательщика менее трех лет. (Услуги банка при оплате налога на доходы – 1-2% от суммы налога)
Квитанцию об уплате налога на доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.
- Проверка квартиры на юридическую чистоту (плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав) – 3 квитанции по 70 грн = 210 грн; (услуги банка — 3*5=15 грн)
- Выписка из Государственного реестра прав – если делает нотариус – от 150 грн, государственная регистрационная служба – от 120 грн (+5 грн услуги банка). Если квартира была зарегистрирована после 1.01.2013г. – не нужно платить за выписку, поскольку в этом году все квартиры уже регистрировали регистраторы Государственной Регистрационной Службы.
- Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества – 34 грн (+5 грн услуги банка).
- Услуги банка за открытие счета и перечисление денег (400-600 грн).
С 1 сентября 2013 года купля-продажа недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. После ознакомления с договором купли-продажи квартиры и оплаты налогов, покупатель и продавец едут в банк для перечисления денег. Поэтому лучше выбрать отделение банка, которое находится недалеко от нотариуса. Сотруднику банка нужно предоставить сумму сделки и номер договора купли-продажи. Средняя комиссия банка за такую операцию – 400-600 грн. После того, как деньги будут перечислены на счет покупателя, банк выдает квитанцию-подтверждение перечисления денег.
После того, как нотариус увидит подтверждение оплаты, покупатель и продавец могут подписывать договор.
Подписывайте договор только после подтверждения банком перечисления денег на ваш счет.
Предположим, что продавец продает квартиру стоимостью 500 000 грн. Рассмотрим 2 варианта: 1) доход с продажи квартиры не облагается налогом 2) доход облагается налогом в размере 5%.
РАСХОДЫ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ ПРИ ЕЕ ПРОДАЖЕ
стоимостью 500 000 грн., грн
Налог на доход физического лица
Плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав
Плата за выписку из Государственного реестра прав / Экспертная оценка
Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества
Приобрести квартиру можно оплатив всю сумму сразу. Но единицы украинцев могут позволить себе такую покупку, поэтому неплохой альтернативой для тысяч желающих стал ипотечный кредит от финансовых учреждений и рассрочка от компании-застройщика. Сложно сказать, что является менее рискованным и более выгодным – зато оба варианта дают возможность обзавестись собственным жильем. Что же такое ипотека и рассрочка давайте разберем подробно.
Многие финучреждения предоставляют кредиты под залог недвижимости, называемые ипотекой. Она характеризуется большим сроком выплаты (до 30 лет) и небольшими ежемесячными платежами. Как правило, первоначальный взнос составляет 10–30% от стоимости приобретаемого жилья при средней процентной ставке 16-24% годовых в гривне.
Оформляя ипотеку в банке, покупатель может взять кредит на покупку квартиры, как в новостройке, так и на вторичном рынке, а также для частного строительства. Данная схема приобретения недвижимости достаточно четко урегулирована законодательством Украины.
Это, пожалуй, все привлекательные моменты — есть еще обратная сторона медали. При оформлении ипотечного кредита потребуется немалая сумма на дополнительные расходы (комиссия банку, страхование недвижимости и т.д.). В случае задержки платежа придется заплатить пеню и значительный штраф, а при не выплате займа Вас безжалостно оставят и без залогового имущества, и без уже вложенных денег.
Покупка квартиры по ипотеке подойдет Вам, если Вы имеете стабильный высокий доход (платеж по кредиту составляет примерно 30% от заработной платы) и уверены, что и далее изменений в бюджете и рабочем месте не будет.
Для того чтобы подавать финансистам заявку на покупку квартиры в кредит, кроме желания обзавестись собственным жильем и постоянной высокооплачиваемой работы, Вам следует отвечать еще другим требованиям банка к заемщику. Прежде всего, Вы должны быть совершеннолетним гражданином Украины или иметь действующую регистрацию и разрешение на трудоустройство. Возраст на момент полной выплаты не должен превышать 55 лет для женщин, и 60 лет для мужчин.
Есть еще один негласный нюанс – банки редко кредитуют строительство и новострои. Наибольшее количество кредитов выдается на вторичное жилье. Только если все из участвующих в ипотечном процессе стороны будут на 100% уверены в окончании строительства, Вы имеете шанс получить денежные средства взаймы.
Под рассрочкой подразумевается покупка недвижимости с возможностью оплаты частями за несколько месяцев или лет определенными периодами. Подобные соглашения заключаются с владельцем квартиры (как правило, застройщиком), к договору купли-продажи прикрепляется отдельный договор об отсроченном платеже. После того, как покупателем будет выплачена вся сумма, продавец ставит свою подпись о продаже недвижимого имущества.
Стоит сразу учесть, что рассрочка на покупку квартиры наиболее подойдет людям с высоким стабильным доходом, которые вкладывают деньги в недвижимость для сохранения или планируют приобрести новое жилье для собственных нужд.
На сегодня подобный способ приобрести квартиры в новостройках Киева [1] и других городах Украины – наиболее популярный и выгодный. Самая дорогая программа рассрочки от застройщика обойдется покупателю намного дешевле, чем покупка квартиры в кредит по самым лояльным условиям банковской ипотеки. Практика показывает, по итогам рассрочки за 2 года покупатель переплачивает менее 10% стоимости жилья, тогда как переплата по ипотеке будет минимум две изначальных цены на квартиру.
По сравнению с ипотекой привлекает и простота оформления. Не требуется справок о доходах, поручителей, страховок и оплаты комиссий. Достаточно паспорта, идентификационного кода и нотариально заверенного согласия супруга (супруги). Строящаяся квартира, за которую при подписании договора покупатель выплачивает первоначальный взнос, является залоговым имуществом. Плюс ко всему при задержках ежемесячных платежей по рассрочке застройщики реже, чем банки применяют штрафные санкции, ведь для продавца самое главное – быстрое получение средств за предоставляемую жилплощадь.
Как правило, покупка квартиры в рассрочку начинается с внесения первоначального взноса – 30-80% от его рыночной стоимости, хотя встречаются варианты и без него. А вот без процентов можно взять жилье на период пока строится и вводится в эксплуатацию дом (1-1,5 года), по большому счету такая схема рассчитана на покупателей, которым не хватает мизерной суммы для осуществления покупки. Рассрочка на срок более 2 лет (максимум 10) предлагается с годовой ставкой до 15%, снижающейся наряду с длительностью выплат.