Как правило, переуступка ипотеки на квартиру является трёхсторонней сделкой между кредитором, старым заёмщиком и новым заёмщиком. Реже встречается уступка долга от банка другому кредитору. Наконец, кредитором не всегда выступает банк. Когда и кому может понадобиться эта юридическая процедура? К ней прибегают и обеспеченные, и терпящие проблемы заёмщики. По договору переуступки новый собственник квартиры принимает на себя обязательство по выплате остатка долга банку и получает квартиру в собственность.
Покупатель предпочитает ипотеку по переуступке потому, что срок выплаты может быть относительно недолгим, если сравнивать с обычными 10–20-летними ипотечными договорами.
Согласие банка на переуступку ипотеки влечёт для нового заёмщика принятия всех условий кредитного договора, подписанного с предыдущим заёмщиком.
Новый собственник должен, среди прочего, страховать квартиру так же, как это делал предыдущий хозяин. Если в договоре ипотеки было предусмотрено право внесудебного обращения взыскания на залог, новому заёмщику также приходится принимать это правило. Ещё одно условие, связанное с аннуитетным характером платежей, это фиксированная сумму процентов, которую нельзя пересчитать и уменьшить, если это не предусмотрено договором (как правило, не предусмотрено). Покупая квартиру, уже находящуюся в ипотеке, новый хозяин должен понимать, что он принимает на себя не только остаток долга перед банком, но и тот период, в течение которого долг должен платиться.
Права собственности на квартиру переходят с момента регистрации такого перехода в Росреестре. До окончания регистрации стороны могут обратиться с заявлением об отмене сделки. В этом случае договор о переуступке ипотеки не вступит в силу, поскольку предмет ипотеки не сменил собственника.
При проверке нового заёмщика аналитик кредитного отдела оценивает, можно ли считать его достаточно надёжным клиентом по сравнению с продавцом квартиры. Если продавец отдаёт квартиру по переуступке ипотеки из-за личных финансовых проблем, выбор у банка невелик: старый заёмщик, так или иначе, не сможет платить. Но если старый заёмщик просто хочет поменять жильё на более просторное, банк может отказать, если оценит потенциального покупателя квартиры как менее надёжного клиента по сравнению с уже проверенным.
Как уже отмечено выше, переуступка квартиры может быть вынужденной мерой заёмщика, который потерял работу, но может быть вызвана и его желанием взять новое жильё, избавившись от уже ненужного. И новое жильё необязательно должно быть больше, его преимущество может состоять в том, что оно не обременено ипотекой. Ведь ипотека является исключением из общего запрета на изъятие у гражданина единственного жилья.
Для получения согласия банка на переуступку ипотеки необходимо обратиться в отдел ипотечного кредитования, который оценит платёжеспособность нового заёмщика. Если кредитный инспектор находит, что уступка возможна и не увеличивает риск банка, юридический отдел готовит договор цессии в пользу нового заёмщика, предварительно купившего квартиру у старого.
Поскольку последнее слово остаётся за банком, покупателям следует дать рекомендацию по составлению предварительного договора купли-продажи: если покупается квартира, уже находящаяся в ипотеке, необходимо проверить, чтобы договор не накладывал штраф, если сделка сорвётся по вине банка.
Когда покупатели выбирают, как купить квартиру наиболее безопасно, вариант с выкупом чужой ипотеки один из лучших; и чем дольше квартира была в ипотечном залоге, тем безопаснее будет покупка. Квартира, приобретаемая по договору долевого участия, тоже может быть предметом ипотеки.
При покупке квартир по договору долевого участия (ДДУ) исключается возможность появления потенциального наследника, так как квартира только что возникла и не могла быть ни у кого в собственности.
При покупке квартиры в ипотеку банки просят подтверждения доходов, несмотря на то, что квартира сама по себе является обеспечением кредита как залоговое имущество. Другие кредитные организации могут выдавать ипотечные кредиты и без подтверждения доходов, если посчитают для себя приемлемыми риски. Например, при кредитовании покупателей жилья небанковскими организациями в качестве меры обеспечения применялся договор о перечислении средств материнского капитала.
При приобретении жилья от физического лица с рассрочкой или отсрочкой платежа до окончательного расчёта устанавливается ипотека в силу закона. К ней применимо то же правило об обязательном согласии кредитора на замену должника, хотя данный вид ипотеки и не удостоверяется закладной.
Переуступка прав также называется цессией. Обычно договоры цессии заключаются между банком и коллектором, когда банк считает взыскание бесперспективным или нерентабельным, и продаёт долг коллектору. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены самой недвижимостью, банк редко переуступает право требования по ипотечным договорам. Такая ситуация может возникнуть, если предмет залога разрушился, но при этом не был застрахован, или разрушился в результате нестрахового случая. Это также может произойти, если ипотека выдавалась под покупку квартиры на вторичном рынке, после покупки объявился пострадавший собственник, который истребовал квартиру себе, а договор титульного страхования не заключался, поэтому банк и заёмщик остались ни с чем: банк без залога, заёмщик без квартиры. В этом случае, если заёмщик по договору не освобождается от уплаты кредита, он может прекратить выплаты по нему, но обязательства, которые нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, всё равно сохраняют силу, а право требования по ним банк может уступить коллектору.
В случае банкротства банка новым кредитором по договорам ипотеки становится Агентство по страхованию вкладов, которое возвращает деньги вкладчикам и осуществляет получение платежей с заёмщиков.
В общем случае на переуступку прав нужно согласие кредитора, но не нужно согласия должника. Иногда банки просят ипотечного заёмщика привести ещё и поручителя. Это двойная гарантия возврата кредита: возврат обеспечивается и заложенной квартирой, и поручительством другого лица. Если основной заёмщик не сможет расплатиться, то поручитель, расплатившись за него, приобретёт права кредитора и сможет обращать взыскание на заложенную квартиру. Если ипотечная недвижимость переуступается новому заёмщику, то поручитель не обязан сохранять поручительства, если не давал на это согласия.
Если заёмщик приобрёл квартиру в доле (один из самых простых способов покупки жилья супругами), продать долю он может, если другие совладельцы не воспользовались правом преимущественного выкупа. Применительно к жилым квартирам продажа доли постороннему — довольно редкий случай, но если квартира расположена на первом этаже и может быть легко перестроена в коммерческий объект, такая доля вполне может заинтересовать покупателя.
Иногда ипотечную квартиру вместе с задолженностью принимает на себя один из супругов в ходе раздела супружеской собственности. Квартира при этом, как правило, куплена в браке и оформлена на имя одного супруга, а при разделе недвижимости супруг-заёмщик может получить отступное в виде денег или другой недвижимости и перевести квартиру и обязанности по ипотеке (с согласия банка) на другого супруга.
Итак, переуступка ипотеки может приводить к следующим основным ситуациям:
- замена должника с согласия кредитора по купле-продаже квартиры;
- замена должника при соглашении супругов о разделе имущества;
- прекращение поручительства;
- замена кредитора с согласия или без согласия должника при цессии или при банкротстве.
Равно и для покупателя права ипотечного требования следует изучить ипотечный договор и закладную, чтобы убедиться в правильном составлении документов, иначе ипотека может оказаться ничтожной, а обеспечение по уступленному праву прекратит существование. Банкротство банка не является основанием для отказа от выплат или прекращения платежей. Данные нарушения могут привести к иску со стороны агентства страхования вкладов, взысканию штрафных сумм или даже изъятию ипотечной квартиры. Указанное агентство также должно давать согласие на переуступку квартиры покупателю.
Жилищные проблемы относятся к категории самых сложных, даже можно сказать, глобальных. Решать их можно по-разному: кто-то предпочитает долгое время жить на съемных квартирах, кому-то удобно ютиться в одном доме с родителями, кто-то усердно зарабатывает и копит, а кому-то приглянулся вариант с кредитом. Как раз последнее решение можно назвать самым разумным, экономически оправданным. Банки охотно выдают кредиты, идут на уступку клиентам.
Люди, не испытывающие финансовых трудностей, могут столкнуться только с одной проблемой – поиск квартиры своей мечты. Если же материальное положение не позволяет делать такие крупные покупки, то можно рассмотреть вариант переуступки квартиры по ипотеке. Покупка по переуступке – это процесс сложный и специфичный и на практике, откровенно говоря, встречается не так часто.
Неосведомленные люди могут задуматься о целесообразности данной операции. Действительно, зачем столько сложностей, если можно сразу оформить ипотеку. Когда заканчивается строительство новостроя, то застройщик может предложить большой выбор апартаментов. По мере приближения объекта в сдаче, количество квартир резко уменьшается. И приобрести квартиру с первых рук вряд ли получится. Вот тут-то и пригодятся предложения о повторной продаже, то есть переуступка прав на жилье.
В вопросах купли-продажи недвижимости можно переуступить права лишь в двух случаях:
- Раньше уже был подписан и зарегистрирован договор на продажу/покупку недвижимости. Когда такое соглашение имеется, то речь идет об уступке прав требования на составление основного договора, но только не требования передачи квартиры. Природа упомянутого договора основана не на продаже квартиры, то есть сделка не совершается, а всего лишь оговаривается вероятность её проведения в будущем.
Переуступка возможна в период от составления предварительного договора и заключения основного. Предварительный не надо регистрировать, он не предполагает выполнения каких-либо условий. Передача денег осуществляется только по основному; - На условиях долевого строительства. Перед переуступкой прав должны быть проведены подробные расчеты. Если этот момент упустить, то все неучтенные расходы будет выплачивать новый владелец.
Данный способ переуступки прав возможен только до момента, когда на акте приема-передачи квартиры новому владельцу будут стоять все подписи. Немного усложняется вопрос с переуступкой прав на ипотечное жилье. Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключается двумя сторонами: заемщиком и банком. Каждый из них, ставя свои подпись, берет на себя обязанности и получает права. Но каждая из сторон может передать их третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и будет переуступкой. Круг лиц в обязательстве меняется. Переуступить права может как заемщик, так и кредитор.
Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором. Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:
- супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
- продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
- кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
- заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
- кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.
Есть единственный случай, дающий заемщику право распоряжаться залоговым имуществом на свое усмотрение без разрешения банка. Таким случаем является завещание. Все остальные операции, связанные с переуступкой прав на квартиру, находящуюся в залоге, можно совершать только с разрешения банка. При этом, прежде чем заключать какие-либо договоренности с потенциальным владельцем, надо направить в банк соответствующее заявление. Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях. Если вдруг удастся провести операцию без согласия кредитора, то банк в праве:
- Провести действия для признания сделки недействительной.
- Выдвинуть требование о досрочном погашении долга, а также уплатить штрафные санкции.
- Инициировать проведение процедуры взыскания залогового имущества.
Несомненно, огромным плюсом для нового заемщика будет 100% юридическая чистота квартиры.
В большинстве случаев стоимость квартиры, продаваемой по переуступке, ниже рыночной. Правда, надо проверить, нет ли штрафных санкций по договору, ведь все эти платежи банк может перевести на нового клиента.
Сделка по переуступке прав на ипотечную квартиру на первый взгляд кажется выгодной, но надо взглянуть пристальнее. Банк заключает новый кредитный договор и может быть, что условия предложат совсем другие, даже невыгодные для заемщика, и они могут сильно отличаться от предложения, сделанного предыдущему владельцу. Возможно повышение процентных ставок, уменьшение срока кредитования, введение различных комиссий. Если новый заемщик не хочет получить неприятный сюрприз, то ему нужно все внимательно изучить.
Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.
Решившись продать квартиру по праву переуступки над знать, как выглядит данная процедура:
- Заемщик ищет покупателя.
- Продавец вместе с покупателем отправляются в банк с заявлением, где излагают свои намерения.
- Банком проводится ряд проверок, а их результат будет основанием для принятия решения.
- Между покупателем и финансовым учреждением заключается письменное согласие, где оговариваются права, обязанности, то есть составляется договор.
- Регистрируется переход права собственности.
- Финансовые расчеты.
- Новый заемщик согласно оговоренным условиям выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.
Кстати, договор переуступки прав на ипотечную квартиру иногда заключается с целью снижения размера налоговых платежей.
Добрый день, эксперты!
У меня куплена в рассрочку квартира в новостройке. На данный момент рассрочка мною полностью погашена, имеется расчетный лист от застройщика.
Сейчас хочу продать квартиру по переуступке. Но возникла следующая проблема — застройщик отказывается согласовывать переуступку в том случае, если
новый собственник хочет купить мою квартиру с помощью ипотеки.
Договор переуступки трехсторонний — я, новый собственник, застройщик (это написано в основном договоре). Соответственно в обход застройщика совершить эту сделку я не могу.
За «наличку» найти покупателя сейчас сложно. Что можно сделать в данной ситуации? Как воздействовать на застройщика?
Пожаловаться в Роспотребнадзор — они все его боятся), т.к. застройщик не имел права ограничивать Вас в договоре переуступкой через трехстороннее соглашение. В 214 ФЗ сказано, что дольщик может уступить свои права по договору, и только если сумма ДДУ не оплачена полностью, требуется согласование с застройщиком, никаких других ограничительных условий там нет. Еще можно просто сделать переуступку и зарегистрировать, а застройщика потом уведомить, но на это вряд ли рискнет пойти покупатель. Или попробовать обратиться к нотариусу и сделать нотариальный договор уступки.
Вот что написал мне менеджер компании:Раздел 4, п. 4.2.3. договора долевого участия.«4.2.3. Дольщики, с учётом ст. 421 ГК РФ добровольно принимают обязательство и соглашаются с тем, что без согласия Застройщика они не могут передавать свои права, предусмотренные настоящим Договором, третьим лицам, даже после уплаты долевого взноса в полном объёме, согласно пункту 2 ст. 382 ГК РФ, а также без согласия Застройщика не заключать сделки по обеспечению своих обязательств перед третьими лицами залогом принадлежащего ему им права требования предоставления Квартиры до оформления в установленном законом порядке права общей совместной собственности Дольщиков на Квартиру.Дольщики добровольно принимают, с учётом ст. 421 ГК РФ и соглашаются с тем, что Застройщик вправе немотивированно отказать в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по настоящему Договору третьим лицам. Выдача Застройщиком согласия на передачу прав и/или обязанностей Дольщиков по настоящему Договору (замену стороны в настоящем Договоре) в любом случае оформляется подписанием трёхстороннего соглашения о замене стороны в Договоре, где участвуют Дольщики, лицо, которому передаются права и обязанности по Договору, и Застройщик (в лице Агента). За услуги по оформлению такого соглашения Застройщик по добровольно принятому обязательству Дольщиков взимает плату в размере 50 000 руб. 00 коп. (Пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), в том числе НДС по действующей ставке, которую вправе вносить как Дольщики, так и лицо, принимающее права и обязанности Дольщиков. Плата вносится отдельным платёжным поручением после выдачи Застройщиком подготовленного соглашения о замене стороны Дольщикам и подписания его Дольщиками и лицом, принимающим права и обязанности по Договору. Застройщик подписывает соответствующее соглашение только после получения денежных средств в оплату соответствующей услуги. Застройщик не имеет права отказать в подписании такого соглашения о замене стороны в Договоре после подготовки им проекта соглашения и выдачи его Дольщикам и получения оплаты за услугу по оформлению соглашения.Это добавляет ясности?
Мало того, они еще берут 50000 рублей за свое согласие на переуступку + 4400 рублей за оформление документов, пошлину и подачу документов в Росреестр. Я боюсь, что покупатель может отказаться от покупки, если предлагать ему оформление в обход застройщика.
Ну тут дело даже не в покупателе, а в том, что банк-кредитор покупателя не даст одобрение на выдачу кредита, сочтя необходимым согласие застройщика. Я думаю, что отказ застройщика обусловлен тем, что они просто не знают, как оформить трехстороннюю уступку с включением в нее необходимого текста о кредитной части расчетов. Попробуйте предложить им, что Вы принесете готовый текст соглашения, заказав и оплатив его составление у специалиста, например, у нотариуса. В ДДУ у Вас, конечно, расписано все так, что это может быть расценено, как прямой запрет на переуступку без согласия застройщика. Я думала там все попроще написано. В Вашем случае Росреестр точно откажет в регистрации несогласованной переуступки, и даже суд может не встать на Вашу сторону, хотя судебная практика по подобным спорам показывает, что в большинстве подобных случаев суды удовлетворяют иск дольщика, несмотря на положения ст. 382 ГК, например, решение Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2016 N 33-10149/2016 по делу N 2-118/2016. Но для Вас суд — это не выход из положения, потому что покупателя Вы в этом случае потеряете. В общем, нет у Вас другого выхода нет, кроме как договариваться с застройщиком.
Со слов менеджера, ранее у них были случаи оформления переуступки с ипотекой, но потом они отказались от этой практики, якобы из-за неадекватности юридических служб банков.
Тогда остается сделать только один вывод: у застройщика не все в порядке и банки отказывают в одобрении выдачи кредита на его объекты, именно это застройщик и называет «неадекватными требованиями». Спросите у них, в каком банке они сами аккредитованы, какой банк устроит их, как кредитор. Если покупатель согласится сменить банк и взять кредит в том банке, который устраивает застройщика, то все срастется.
Похоже, что это требование касается только переуступки. Для новых клиентов они предлагают ипотеку от Сбербанка, банка Санкт-Петербург, Райфайзен и нескольких меньших банков.
Не все банки кредитуют переуступку. Первые два. например, не кредитуют. ищите точки соприкосновения, обзвоните остальные банки, которые кредитуют ДДУ этого застройщика и спросите возьмутся ли они кредитовать переуступку, но прежде поговорите с застройщиком и покупателем на эту тему. Если нет, то придется искать покля без ипотеки.
Спасибо за полезные консультации! С застройщиком кажется бесполезно договариваться по-любовно. Они заняли принципиальную позицию. Ваши коллеги сказали, что имеет место нарушение ст. 11 214-ФЗ и ничтожность условия договора об обязательном наличии согласия застройщика даже при полной оплате и рекомендовали обратиться с письменным заявлением к застройщику с просьбой выдать согласие на совершение сделки, указав что в случае отказа я обращусь в Роспотребнадзор с заявлением о привлечении застройщика к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.Как Вы думаете есть смысл в таком письме?
Я так долго и длинно Вас консультирую, что Вы уже забыли о том, что Роспотребнадзор — это первое, с чего я начала свою консультацию. Похоже, что мы пошли по второму кругу, вернулись к тому, с чего начали. А принесет ли результат обращение в Роспотребнадзор или нет Вы не узнаете, пока не обратитесь. Удачи Вам.