Жилищные проблемы относятся к категории самых сложных, даже можно сказать, глобальных. Решать их можно по-разному: кто-то предпочитает долгое время жить на съемных квартирах, кому-то удобно ютиться в одном доме с родителями, кто-то усердно зарабатывает и копит, а кому-то приглянулся вариант с кредитом. Как раз последнее решение можно назвать самым разумным, экономически оправданным. Банки охотно выдают кредиты, идут на уступку клиентам.
Люди, не испытывающие финансовых трудностей, могут столкнуться только с одной проблемой – поиск квартиры своей мечты. Если же материальное положение не позволяет делать такие крупные покупки, то можно рассмотреть вариант переуступки квартиры по ипотеке. Покупка по переуступке – это процесс сложный и специфичный и на практике, откровенно говоря, встречается не так часто.
Неосведомленные люди могут задуматься о целесообразности данной операции. Действительно, зачем столько сложностей, если можно сразу оформить ипотеку. Когда заканчивается строительство новостроя, то застройщик может предложить большой выбор апартаментов. По мере приближения объекта в сдаче, количество квартир резко уменьшается. И приобрести квартиру с первых рук вряд ли получится. Вот тут-то и пригодятся предложения о повторной продаже, то есть переуступка прав на жилье.
В вопросах купли-продажи недвижимости можно переуступить права лишь в двух случаях:
- Раньше уже был подписан и зарегистрирован договор на продажу/покупку недвижимости. Когда такое соглашение имеется, то речь идет об уступке прав требования на составление основного договора, но только не требования передачи квартиры. Природа упомянутого договора основана не на продаже квартиры, то есть сделка не совершается, а всего лишь оговаривается вероятность её проведения в будущем.
Переуступка возможна в период от составления предварительного договора и заключения основного. Предварительный не надо регистрировать, он не предполагает выполнения каких-либо условий. Передача денег осуществляется только по основному; - На условиях долевого строительства. Перед переуступкой прав должны быть проведены подробные расчеты. Если этот момент упустить, то все неучтенные расходы будет выплачивать новый владелец.
Данный способ переуступки прав возможен только до момента, когда на акте приема-передачи квартиры новому владельцу будут стоять все подписи. Немного усложняется вопрос с переуступкой прав на ипотечное жилье. Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключается двумя сторонами: заемщиком и банком. Каждый из них, ставя свои подпись, берет на себя обязанности и получает права. Но каждая из сторон может передать их третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и будет переуступкой. Круг лиц в обязательстве меняется. Переуступить права может как заемщик, так и кредитор.
Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором. Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:
- супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
- продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
- кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
- заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
- кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.
Есть единственный случай, дающий заемщику право распоряжаться залоговым имуществом на свое усмотрение без разрешения банка. Таким случаем является завещание. Все остальные операции, связанные с переуступкой прав на квартиру, находящуюся в залоге, можно совершать только с разрешения банка. При этом, прежде чем заключать какие-либо договоренности с потенциальным владельцем, надо направить в банк соответствующее заявление. Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях. Если вдруг удастся провести операцию без согласия кредитора, то банк в праве:
- Провести действия для признания сделки недействительной.
- Выдвинуть требование о досрочном погашении долга, а также уплатить штрафные санкции.
- Инициировать проведение процедуры взыскания залогового имущества.
Несомненно, огромным плюсом для нового заемщика будет 100% юридическая чистота квартиры.
В большинстве случаев стоимость квартиры, продаваемой по переуступке, ниже рыночной. Правда, надо проверить, нет ли штрафных санкций по договору, ведь все эти платежи банк может перевести на нового клиента.
Сделка по переуступке прав на ипотечную квартиру на первый взгляд кажется выгодной, но надо взглянуть пристальнее. Банк заключает новый кредитный договор и может быть, что условия предложат совсем другие, даже невыгодные для заемщика, и они могут сильно отличаться от предложения, сделанного предыдущему владельцу. Возможно повышение процентных ставок, уменьшение срока кредитования, введение различных комиссий. Если новый заемщик не хочет получить неприятный сюрприз, то ему нужно все внимательно изучить.
Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.
Решившись продать квартиру по праву переуступки над знать, как выглядит данная процедура:
- Заемщик ищет покупателя.
- Продавец вместе с покупателем отправляются в банк с заявлением, где излагают свои намерения.
- Банком проводится ряд проверок, а их результат будет основанием для принятия решения.
- Между покупателем и финансовым учреждением заключается письменное согласие, где оговариваются права, обязанности, то есть составляется договор.
- Регистрируется переход права собственности.
- Финансовые расчеты.
- Новый заемщик согласно оговоренным условиям выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.
Кстати, договор переуступки прав на ипотечную квартиру иногда заключается с целью снижения размера налоговых платежей.
Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.
В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.
Переуступка прав Что это за сделка
Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.
Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье
Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.
Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.
В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.
Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.
Застройщик Нужно ли получать его разрешение
Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.
Комиссия Почему строительные компании ее берут
Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.
Покупатель Чем ему выгодна такая покупка
Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.
Ограничения Что мешает заключению такой сделки
Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.
Сделка Как она заключается
Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.
Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.
Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав
Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.
Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).
Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников
Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.
Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита
Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.
Чтобы продать квартиру, нужно для начала ее купить. Есть несколько вариантов, чтобы это сделать.
Каждый из нас идет к этой цели своим путем: откладывает деньги на покупку, занимает у родственников и друзей, берет кредит в банке, пользуется услугами ипотеки. В последние десятилетия набрала популярность покупка квартиры по ДДУ – договору долевого участия.
Назвать такую сделку приобретением жилья в чистом виде нельзя. ДДУ лишь предоставляет право дольщику на определенную квартиру в строящемся доме. Но для многих россиян вариант приобретения гарантии на жилплощадь в будущем стал единственно возможным способом обзавестись собственными квадратными метрами. Ведь инвестиции в пока еще строящуюся квартиру существенно экономят средства семьи, готовое жилье стоит гораздо дороже.
Продавая квартиру по ДДУ, дольщик продает покупателю исключительно право на будущее жилье. Такой процесс переуступки прав называется договором цессии, и заключенным он может быть до официальной сдачи дома в эксплуатацию. Кто имеет право заключать подобные сделки:
- Застройщик. В данном случае договор цессии заключается с ЖСК.
- Подрядчик, который выполнял для застройщика какие-либо работы и тот расплатился будущими квартирами. Такая ситуация предполагает заключение договора с юридическим лицом — компанией, выполняющей заказ.
- Собственник ДДУ. Физическое лицо, купившее право стать владельцем будущей жилплощади.
В первом случае главной задачей покупателя является выяснение благонадежности застройщика. Если он будет признан банкротом на этапе заключения договора цессии, сделка может оказаться ничтожной, т.е. незаконной. Во втором случае важно удостовериться, что существует согласие банка о смене собственника ДДУ, т.е. застройщик передал права на квартиру подрядчику в полном объеме.
В приобретении квартиры по переуступке прав немало положительных моментов. При должной юридической чистоте ее стоимость на 5-15% будет ниже рыночной цены, а долго ждать новоселье не придется, потому что большинство договоров цессии заключается на заключительном этапе строительства.
Усложняется процесс заключения договора, если продаваемая по ДДУ квартира находится в ипотеке. Продавец может найти покупателя, который убедит банк в своей платежеспособности, и получит от него разрешение на переуступку прав, но для этого требуется собрать много документов, потратить немало времени и сил.
Как по лучшей цене и без рисков продать квартиру по ДДУ в ипотеке узнайте здесь. Если у застройщика и у продавца все в порядке с документацией, то ипотечный кредит на ее покупку по переуступке выдается без проволочек. В последнее время популярна по договору цессии и военная ипотека. Главное – грамотное оформление.
Наше агентство окажет необходимую юридическую помощь. Специалисты компании хорошо знакомы с рынком строящегося жилья и способны дать квалифицированные рекомендации покупателю. Помимо этого, договор переуступки прав без задержек пройдет регистрацию в Росреестре, что является непременным условием его законности. Информация о продаваемой квартире будет хорошо прорекламирована и покупатель на жилплощадь найдется быстро.