- Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
- Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
- Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
- Транзакция полной суммы по договору кредитования.
Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:
Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.
- продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
- для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
- производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
- покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
- после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
- договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
- покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
- со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.
Если квартира находится в ипотеке, продать её можно, хотя продажа потребует больше времени. Банку придется проверять нового покупателя и принимать решение о выдаче ему кредита, если он не может сразу выплатить полную стоимость квартиры. Фактически, при такой сделке жилье переоформляется на нового покупателя вместе с обязательствами.
В этом случае покупатель будет иметь право собственности на квартиру и долг по ипотеке перед банком, а банк получит нового плательщика. Передачу денег продавцу можно осуществить через ячейку банка и таким образом обезопасить себя от риска быть обманутым и не получить своих денег за квартиру. Такая продажа, вероятнее всего, уменьшит полученную прибыль: покупатель может потребовать скидку за покупку квартиры, обременённой ипотекой. К тому же часть прибыли уйдёт банку за предоставление услуг по оформлению ипотечных документов.
Наряду с бумагами, клиент должен подтвердить наличие первого взноса. Если он выплатил аванс (залог) продавцу, следует предъявить копии: расписка, преддоговор, включающий данный пункт, приходный документ и т.п. В остальных случаях достаточно иметь указанную величину на расчетном счете и предъявить с него выписку.
Ставка назначается индивидуально, согласно параметрам кредита и характеристикам доходов клиента: от 12,5%. Более низкий показатель могут получить зарплатные клиенты и лица, имеющие возможность обеспечить свой заем залогом. Размер ипотеки не может превышать стоимости выбранного жилья за вычетом 15%. Наиболее выгодный вариант ипотечного кредитования банк предоставил многодетным семьям – 6% годовых. Но данная программа рассчитана только на приобретение жилья на первичном рынке, от застройщиков.
Приобретая недвижимость, часто покупатели выплачивают продавцам определенный задаток. Но это не гарантирует, что сделка не сорвется. В предварительном договоре условия по предоплате нет, а значит, покупатель действует самостоятельно. Если дается задаток, требуется и расписка, и отметка об этом в договоре. Но, в то же время, если клиент, покупающий квартиру, не выполнил требования договора, он аннулируется, а задаток остается у продавца.к содержанию ↑
Это крайне не верно. Нужно так: даже если покупатель квартиры через месяц передумает, захочет расторгнуть сделку, то продавец квартиры должен иметь возможность получить деньги без согласия покупателя. Вот на Восстания 6 нужен не оригинал договора, а выписка из росреестра о переходе прав собственности.
Сбербанк настаивает на переводе денег на счет покупателя, не соглашается производить расчеты через ячейку или через аккредитив. При этом кредитный инспектор подчеркнула, что банк не контролирует, отдаст ли нам покупатель деньги, не несет за это ответственности. Советует расписку какую-то с покупателя брать, думать самим как себя обезопасить, ведь даже при неполучении нами денег квартиру от залога банка уже никак не избавить.
6.3.12. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора Продавцом, Покупателем-Залогодателем, Кредитором-Залогодержателем представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации настоящего договора, в Управление федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербург (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
5.1.1. Денежные средства в размере 3750000 (три миллиона семьсот пятьдесят тысяч) рублей, что составляет 50 % от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Покупателем-Залогодателем на счет Продавца в течение 15 дней с даты заключения настоящего Договора.
Заём на приобретение недвижимости выдаётся в рублёвом эквиваленте на всех территории России. Оформляется кредит в отделении Сбербанка по месту нахождения покупаемой квартиры либо по месту жителя заёмщика. Требования к заёмщикам в Сбербанке в 2019 году остаются стандартными:
Когда первичная заявка на ипотеку одобрена, недвижимость выбрана и оценена, следует подготовить пакет документов для оформления сделки: свидетельство, подтверждающее права собственности на жилплощадь, выписку из домовой книги, справку об отсутствие обременений и долгов. Далее банк произведёт ещё одну оценку помещения.
Обычному человеку, решившему продать своё жилье, сейчас приходится сложно. Подобных предложений на рынке много, и не факт, что именно нужную квартиру купят. В таком случае для владельцев квартиры, желающих её продать, существует оптимальный вариант – продажа квартиры в ипотеку.