- Можно ли продать квартиру в ипотеке после развода
- Как разделить квартиру в ипотеке
- Как разделить при разводе квартиру, взятую вместе в ипотеку?
Все спорные моменты по такому вопросу регулируются и юридически разрешаются согласно соответствующим нормам ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому когда встает такой вопрос, то однозначный ответ на него зависит от ряда обстоятельств: во-первых, когда приобреталась квартира — до заключения брака или после, во-вторых, наличие брачного контракта, и в-третьих, момент оформления ипотеки. Единственный безусловный факт это то, что хоть при разводе, хоть после бракоразводного процесса, порядок продажи ипотечного имущества будет абсолютно одинаков. Если бывшие супруги заключают соглашение, по которому квартира в ипотеке делится между ними, то необходимо и решить кто же после развода будет нести долговые обязательства перед банком. Возможен и другой вариант раздела имущества — через суд. Тогда уже высшие органы будут решать будет ли разделена или выделена доля жилплощади каждому супругу и как будут распределены платежи по кредиту, либо имущество вместе с долговыми обязательствами достанется одному из супругов.
Квартира, которая была взята в ипотеку, находится в залоге у банка, выдавшего займ, до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью, поэтому и продать недвижимость можно только с разрешения банка. По статистике ипотечную недвижимость продать крайне сложно, в связи с ее обременением, и немногие из покупателей соглашаются идти на все эти сложности с юридическими проверками, дополнительными расходами и оформлением лишних документов, если только цена на такую квартиру не будет максимально снижена, что совершенно не выгодно продающей стороне. Поэтому самым оптимальным выходом конечно является полное погашение ипотечного кредита перед банком и дальнейшая продажа. Но если такой возможности не предоставилось и сделка с обременением все-таки состоялась, разведенные супруги имеют равные права на доли имущества, либо ее денежный эквивалент.
Недвижимость, которая является совместной собственностью супругов, может быть оформлена в продажу только после согласия обеих сторон — непосредственно супруга, на которого оформлялась ипотека, и второго супруга. На практике часто случается иначе, так как согласно другим нормативным данным, разрешение второго супруга необходимо только в период фактического брака. Но такие дела оспариваются в суде и договор купли/продажи признается недействительным. В противном случае супруг, ущемленный в правах, имеет возможность подать на взыскание компенсации.
Развожусь с женой.Она сейчас проживает в квартире,которая куплена мной в ипотеку 5 лет назад.Оформлена квартира на меня,жена-созаемщик.Хочу продать эту квартиру,чтобы не выплачивать каждый месяц нн-ую сумму.Жена продавать не хочет.Есть ли какая-то юридическая возможность продать квартиру по решению суда,чтобы не испортить свою кредитную историю?
Ответы юристов ( 2 )
Имущество (ипотека, кредиты, квартира), нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). То есть, если имущество (ипотека) приобреталось в браке и оформлено на одного из супругов, то оно подлежит разделу. На основании ст. 38 СК РФ:
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. По желанию супругов их соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено.
3.В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
В отношении долей, в соответствии со ст. 39 СК РФ:
1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Таким образом, супруги вправе составить соглашение, либо в суде можно заявить требование о разделе имущества.
С Уважением, Надежда.
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, НАХОДЯЩУЮСЯ В ИПОТЕКЕ?
Ипотечные кредиты берутся на длительные периоды времени, в течение которых могут случиться различные жизненные ситуации — потеря платежеспособности, необходимость приобретения в кредит другой квартиры и др. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и если да, то как это сделать.
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке (в залоге у банка), возможно, однако оформление подобной сделки является более трудоемким и затратным процессом по сравнению с обычной сделкой. Кроме того, сделка может оказаться невыгодной продавцу, если рыночная стоимость квартиры на момент продажи будет ниже стоимости обязательств продавца перед банком.
Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами.
1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).
Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и регистрирующим органом (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Кроме того, второй и третий способ продажи подразумевают обязательное получение согласия банка (ст. 37 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 391 ГК РФ). У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на условия осуществления сделки.
Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.
Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит
При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта действий.
Вариант 1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу закладную и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).
Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (ст. ст. 867, 870 ГК РФ).
В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.
Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ст. ст. 13, 17 Закона N 122-ФЗ).
Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю. С 15.07.2016 таким документом является выписка из ЕГРП (ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.
Вариант 2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором
Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в регистрирующий орган о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности закладную (п. 7 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).
Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив.
Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.
Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.
Обратите внимание!
Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (в отношении квартиры, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении квартиры, приобретенной после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода) (ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).
В частности, в соответствии со ст. 19 ФЗ № 102 передача недвижимости в залог подлежит государственной регистрации. При решении вопроса с продажей заложенной в ипотеку квартиры при разводе стоит обратить внимание на следующие обстоятельства:
- Момент приобретения недвижимости (до заключения брака или после) — от этого зависит, будет ли квартира объектом права совместной собственности супругов.
- Момент оформления ипотеки — от этого зависит, являются ли долги по кредиту общими.
- Наличие брачного контракта — данный документ определяет иной порядок раздела имущества, нежели предусмотрено законом.
Если же речь идет о разделе имущества, нажитого в гражданском браке, то по этому поводу рекомендуем прочесть другую нашу статью.
Необходимо отметить, что порядок продажи квартиры в ипотеке при разводе и после одинаков, поскольку супруги (бывшие супруги) вправе разделить имущество как находясь в браке, так и после его расторжения.
Если бывшие супруги своим соглашением делят ипотечную квартиру, то они должны поделить и долги по оплате ипотеки, т. е. определить, кто после раздела имущества будет нести бремя платежей по кредиту. Если же квартиру делят в судебном порядке, то возможен как выдел долей с распределением их между бывшими супругами и одновременным распределением долговых обязательств по ипотеке, так и передача квартиры и долгов по ипотеке одному из них.
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру с обременением не получится, поэтому необходимо вступать в переговоры с банком. Таким образом, еще при планировании продажи ипотечной квартиры бывшим супругам следует уведомить о своих намерениях залогодержателя (банк) и согласовать порядок действий при оформлении сделки.
Регистрация сделки возможна при наличии одного из условий:
- снятия банком обременения после полного досрочного погашения ипотечного кредита;
- оформления сделки с обременением. В этом случае покупатель квартиры вносит денежные средства на счет в банке, и далее после проведения всех операций по досрочному погашению объект выводится из залога и регистрируется.
Ипотечная квартира, которая является совместной собственностью супругов, может быть продана только при согласии на то залогодержателя и бывшего супруга. На практике один из супругов, на которого оформлено право собственности, нередко оформляет сделку купли-продажи жилья без согласия второго, заручившись поддержкой банка. Подобные ситуации возникают в связи с тем, что п. 3 ст. 35 СК РФ предполагает получение согласия мужа/жены на распоряжение имуществом только в период брака.
Для восстановления нарушенных прав бывший супруг вправе обратиться в суд с целью признания сделки недействительной в порядке п. 3 ст. 253 ГК РФ.
Если в судебном порядке не удалось признать договор недействительным, бывший супруг, права которого нарушены, вправе потребовать взыскания компенсации. В этом случае следует помнить, что после продажи часть денежных средств, как правило, направляется в кредитную организацию для погашения задолженности (если не был избран иной способ ее погашения). Оставшиеся денежные средства подлежат разделу между бывшими супругами.
Итак, если вас интересует, как продать ипотечную квартиру при разводе, необходимо прежде всего установить, когда была оформлена ипотека, находится ли данный объект недвижимости в совместной собственности и имеется ли между супругами соглашение о разделе имущества. При этом следует помнить, что залогодержатель тоже является заинтересованной стороной, вне зависимости от того, осуществляется продажа квартиры после развода либо до этого.