Финансовый кризис обязательно сопровождается девятым валом роста долгов по ипотечному кредитованию. Это и понятно — когда растут цены в магазинах, а люди становятся жертвами сокращений на работе, то платить за взятую в кредит квартиру становится очень трудно.
В этой ситуации страдают как финансовые учреждения, выдавшие заем, так и сами пользователи ипотеки. Но у первых более выигрышная ситуация, ведь они всегда могут забрать у неплательщика его залоговое имущество, то есть квартиру или дом, под которые и выдавалась ипотека. Если ситуация действительно патовая, и отдавать банку долг нечем, то и для самого заемщика реализация залоговой недвижимости может стать достойным выходом из кредитной безысходности.
Для начала нужно вступить в диалог с банком!
Сразу нужно открыть тайну почти всех банкиров и кредиторов: они вовсе не заинтересованы в продаже залоговой квартиры, являющейся залогом по ипотеке. Сама процедура продажи слишком утомительна, а возможность выручить сумму, сопоставимую с выданной ранее ипотеки, не всегда реальна.
Реструктуризация долга, изменение графика платежей и даже кредитные каникулы – это те механизмы, которые могут спасти даже самую безнадежную ипотечную историю. Если же и более щадящие условия погашения задолженности не могут помочь должнику, то остается только один выход – продажа недвижимости.
Банки и судья против должника
Если ипотечник стал проблемным клиентом, ввиду того, что не погашает долг и не идет на контакт с банком, то финансовое учреждение вынуждено будет отбирать у него залоговое жилье. Для этого банкиры обратятся в суд и добьются решения, которое разрешит осуществить продажу квартиры или дома должника с аукциона. В этом случае от самого потребителя ипотеки не будет ничего зависеть. Суд определит стоимость, банк будет искать покупателя, а неплательщику только и остается, что уповать на честность кредиторов.
Владелец по закону может назначить свою цену реализуемому жилью, но если не найдется охочих покупателей, то на следующем аукционе она упадет на 10 процентов. Если и по этой цене не продадут, то на следующем этапе уже сам банк купит эту недвижимость, уменьшив стоимость реализуемого лота еще на четверть. Чаще всего ситуацию с отсутствием желающих купить жилье по заявленной должником стоимости провоцирует сам банк.
Ему выгодно довести цену недвижимости до минимальной. Это позволит финансовому учреждению покрыть задолженность по кредиту, а потом реализовать квартиру дороже, заработав, таким образом, еще и прибыль от проблемной ипотеки. Сам же бывший владелец залогового имущества в этом случае погасит долг, но останется без жилья и денег.
Сообразить на троих
Вся соль заключается в том, что покупатель платит еще до получения прав на собственность, а это многих потенциальных приобретателей пугает. Получается, что покупатель отдает деньги продавцу, а на самом деле недвижимостью владеет на этот момент банк (жилье – это залог). Такие сделки могут провести профессиональные риэлтеры: они и покупателя найдут, и гарантируют ему прозрачность всех этапов сделки.
Покупатель дает продающей стороне сумму, которая равна долгу по ипотеке. Дабы быть полностью спокойным, рекомендуется все это дело оформить документом у нотариуса. Это задаток за приобретенное жилье неплательщик по ипотеке несет в банк, где выдается документ о погашении кредита. После этого в регистрационной палате происходит снятие обременения с квартиры (то есть запрета на продажу, как залога). Происходит переоформление квартиры на покупателя и параллельно уплата продавцу оставшейся суммы за квартиру.
Какой ущерб для неплательщика по ипотеке?
Если продажа квартиры происходит сразу же после получения ипотеки, то потери будут минимальными. Но это при условии, что цены на рынке недвижимости не изменились в ту или иную сторону. Теряются именно проценты, выплаченные заемщиком по кредиту. То есть, чем дольше он платит по ипотеке, тем невыгоднее становится продавать залоговое жилье. Однако же и оттягивать кардинальное решение по проблемной ипотеке не стоит. Ведь нарушение графика выплат наказывается штрафами. Чаще всего продать недвижимость из под залога за обычную на данный момент цену не удается. Практика показывает, что такое жилье продается где-то на 10% дешевле средних цен на рынке.
Выходом из ситуации для заемщика мог бы стать вариант с обменом на более дешевое жилье и погашение за счет разницы в цене имеющегося долга. Но в нашей стране банки в такие сложные комбинации не ввязываются. Тут можно провернуть дело только с помощь продажи залоговой квартиры, получения доплаты и покупки за эти деньги квартиры поменьше. Но это только в том случае, если доплаты хватит на приобретение жилья. Чаще всего речь идет об объектах бизнес-класса, которые могут стоить, как сразу несколько квартир эконом-сегмента.
Продолжение рассказа о продаже квартиры, находящейся в залоге у Банка «ДельтаКредит», который мы начали на прошлой неделе.
Аванс мы вернули, зато у нас появилось чёткое понимание, на каких условиях мы готовы продавать столь специфичную квартиру. Покупатель должен быть готов приобрести её только по первому варианту, то есть оплата всей стоимости в день подписания договора купли-продажи. И, конечно, денежная сумма должна быть в валюте, либо сконвертирована в день сделки. Задача нереальная, но сотрудник нашего агентства недвижимости, нашла такого покупателя, хотя убедить его, а точнее риэлтора покупателя, в такой схеме покупки было нелегко. Как ни странно, в этом нам помогло непрофессиональное и хамское отношение сотрудника Банка «ДельтаКредит».
Когда покупатель со своим представителем пришли в наше агентство недвижимости вносить аванс, мы сразу рассказали про два варианта продажи и о том, что купить они могут только по первому сценарию. Риэлтор покупателя оказалась дамой осведомлённой в подобном вопросе, но никак не хотела поверить в то, что нашему продавцу предстоят такие огромные расходы при продаже по второму варианту и выразила желание лично побеседовать с сотрудником банка. Мы созвонились с менеджером, ведущим наше дело. Это был уже третий специалист за пять месяцев продажи, и он оказался наименее грамотным и вежливым. По громкой связи мы уточнили какие расходы нам предстоят, если мы будем продавать по схеме двойной регистрации со сменой залогодателя, и к ужасу всех слушавших эту беседу, выяснилось, что сумма изменилась и теперь составляет уже 150000 рублей. Риэлтор покупателя оказалась дамой, верящей в чудеса, и попыталась по телефону объяснить сотруднику банка, как они неправы. Ничего кроме хамства в свой адрес она не услышала и очень на «ДельтаКредит» обиделась.
Мы подписали договор аванса, где зафиксировали, что квартира продаётся по схеме погашения кредита до регистрации, а также договорились, что обменяем деньги покупателя в «Фора-Банке», где они хранились в ячейке.
В день сделки мы встретились в «Фора Банке», и обменяли 3100000 рублей по курсу 35.8 с учётом скидки, о которой наша сотрудница договорилась с управляющим. Продавец добавила свои 20000$ и мы хором отправились в Банк «ДельтаКредит», где нашу клиентку сотрудники банка в очередной раз попытались «развести» на деньги.
Накануне сделки, наша сотрудница ещё раз уточнила у работников Банка «ДельтаКредит», предстоят ли какие-то расходы в связи с погашением кредита и подписанием ДКП. Менеджер банка заверил, что кроме суммы кредита никаких трат у нас не будет. Но когда мы явились в кассу, чтобы положить сумму кредита на расчетный счет, кассир заявила, что мы должны заплатить за зачисление денег порядка 6000 рублей. Наша сотрудница подняла шум и собралась звонить менеджеру банка, который накануне уверял, что подобных расходов не будет, и тут, кассир заволновалась и попросила никуда не звонить, и сразу, волшебным образом, нашла письмо, где говорилось, что мы не должны оплачивать эту услугу.
Деньги были зачислены, кредит погашен, письмо о погашении получено, и под занавес, еще один «весёлый» факт. Помните, сотрудники банка говорили нам о том, что если мы будем обменивать рубли на валюту в их банке через расчетный счет, то нам придется заплатить 30000 рублей за конвертацию? И что у них в банке очень выгодный курс? Так вот, в день сделки курс продажи доллара в Банке «ДельтаКредит» был 36,8 рублей за доллар. Как вам такой грабеж? Учитывая, что в Фора-банке, за час до этого, мы обменяли по курсу 35,8 рублей. Вот Вам и выгодный курс!
Приобретая квартиру по ипотеке, все надеются, что смогут погасить кредит досрочно или будут исправно платить много лет и счастливо жить в обременённой залогом квартире. Но всегда надо помнить, что не всё может сложиться, как нам бы того хотелось. Поэтому, на стадии выбора банка для ипотечного кредитования, поинтересуйтесь, каковы условия продажи квартиры из под залога. Например, Сбербанк вообще не разрешает продавать квартиры находящиеся у них в залоге. И своим клиентам, попавшим в затруднительное положение, сотрудники Сбербанка настоятельно советуют, сначала полностью погасить кредит, а уж потом делать с квартирой, что заблагорассудится.
Re [em]деньги на расчетный счет, снятие после регистрации — засады какие там бывают? На что смотреть внимательно?[/em]
А расчетный (точнее, видимо, — лицевой) счет чей? Если покупателя, то нет гарантий того, что после гос. регистрации сделки он добровольно перечислит денежные сресдтва продавцу.
Если же счет продаца, то вообще интересная ситуация. По нашему законодательству банк обязан исполнить любое платежное поручение владельца счета, если денежных средств для этого достаточно и операции по счету не приостановлены решением соответствующего гос. органа. Т.е. в этом случае продавец вправе списать денежные средства со счета в любой момент, в т.ч. до завершения гос. регистрации сделки.
Я покупал У меня был кредит от Дельта-кредита в Питере. Утром пришли к ним в офис. К обеду подписали договор, заложили деньги. Через две недели продавец деньги забрал. Никаких косяков не было.
Правильность приватизации пусть реэлтор проверяет на то он и есть.А так вы мне просто деньги не отдадите через 2 недели и все. вдруг с Вами что случиться через 4-5 дней. квартира по докам ваша а деньги мне с кого требовать с ваших наследников?
Разумно закладка денег в ячейку. и передача ключа. то есть сам ты один к ячейки не подойдешь и я без тебя Только вдвоем.-на время регистрации(2-3 недели).
Ко мне сейчас обратились пострадавшие от мЕана Купили «благодаря» им комнату без банального соблюдения права преимущественной покупки.
В результате обратившиеся получили от соседей 27 тышш долларей и по решению суда остались без комнаты.
Меан, Участнег всевозможных МАГРОВ-Херагров, насмерть залицензированный и застрахованный, ПОСЛАЛ КЛИЕНТОВ В ЖОПУ.
Что Вам еще надо сказать о более серьезных случаях?