Как продать квартиру с ипотекой сбербанка и материнским капиталом

Чаще всего семьи, получившие помощь от государства, вкладывают деньги в улучшение жилищных условий. Нередко для приобретения оформляется ипотечный кредит. Но иногда возникает необходимость продать жилье, и тут возникает вопрос: можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Материнский капитал – это средства, выделяемые государством на поддержку пар с детьми, и использовать их нужно именно на благо ребенка. За целевым использованием средств следят органы опеки.

Если материнский капитал используется для приобретения недвижимости, то в купленной квартире ребенок обязательно должен иметь собственную долю. Если недвижимость будет отчуждаться, то в новом жилье ребенок должен иметь часть не меньше и не хуже, чем она была в предыдущий раз.

Для отчуждения жилья, приобретенного с материнским капиталом, следует получить разрешение органов опеки.

Для того чтобы органы опеки выдали разрешение на отчуждение недвижимости, родители должны написать заявления и приложить пакет документов:

копии паспортов (для детей – копии свидетельств о рождении) всех собственников продаваемой недвижимости;
свидетельства о праве собственности каждого участника сделки;
технический паспорт на жилье;
справка об отсутствии долга по коммунальным услугам;
заявление ребенка о продаже квартиры (если он достиг четырнадцатилетнего возраста).

Заявление может рассматриваться довольно длительное время, поэтому на быструю сделку рассчитывать не приходится.

Так как чаще всего недвижимость приобретается в ипотеку, то при продаже квартиры с материнским капиталом необходимо получить разрешение не только от органов опеки, но и от банка, который выдал кредит. Больше всего шансов получить разрешение на отчуждение, если и следующая недвижимость будет приобретаться в ипотеку, оформленную в той же банковской организации.

Получив разрешение на отчуждение жилья, можно подавать документы в банк. Существует три способа продать ипотечную квартиру с материнским капиталом:

заключение предварительного договора с покупателем, который отдает предоплату, равную оставшейся сумме долга. Заемщик вносит оставшуюся сумму, снимая обременения банка. Далее, покупатель отдает оставшуюся сумму, а продавец передает недвижимость, регистрируя сделку купли-продажи в обычном порядке;
сделка согласована банком. Именно банк в таком случае сопровождает сделку, предоставляет банковскую ячейку для расчетов. За свои услуги он может взять определенную комиссию, но продавцу такой вариант выгоден тем, что разрешение на отчуждение жилья он получит стопроцентно. Покупатель же сможет быть уверен, что продавец не попытается обмануть его;
недвижимость продается в ипотеку. В таком случае необходимо получить одобрение банком нового заемщика, который и становится должником по ипотечному кредиту. Фактически идет подписание договора о переводе ипотечного кредита с одного физического лица на другое. Банку же такой вариант наиболее приемлемый, так как недвижимость остается в его залоге, и он не теряет прибыль из-за досрочного погашения кредита.

После получения разрешения у банка-кредитора на отчуждение можно заключать договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки и передавать недвижимость покупателю.

Ни совместная ипотека, ни общие дети не останавливают супругов, если те принимают решение развестись. Но жилье, приобретенное в ипотеку с использованием материнского капитала существенно усложняют процесс раздела совместно нажитого имущества. Оптимальным вариантом будет погашение долга и разделение квартиры.

Но чаще всего у пары не хватает средств на погашение долга. В таком случае существует несколько выходов из сложившейся ситуации:

раздел общего долга на две части и оплата его по отдельности согласно новому графику платежей;
обращение в тот же банк с заявлением о выдаче двух кредитов каждому из супругов, сумма которых будет равна первому ипотечному долгу. Ипотека таким образом гасится досрочно, а бывшие супруги выплачивают долг по кредитам по отдельности;
не ставить вопрос о разделе ипотеки вообще, а выплачивать долг по устной или письменной договоренности. После выплаты кредита супруги разделят недвижимость с учетом обязательной доли ребенка.

Главное требование в случае продажи ипотечной недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, состоит в обязательном гарантировании, что права ребенка не будут ущемлены. Собственно, в этом и состоят риски для покупателя.

Если квартира была продана в обход требований закона, то суд может признать сделку недействительной. Соответственно, покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцам, а продавец – деньги покупателям.

В проигрышном положении находится именно покупатель. Дело в том, что из-за инфляции деньги с каждым годом обесцениваются, и в итоге фактически покупатель получит гораздо меньше средств, чем он потратил.

Продажа обремененного имущества

Купив недвижимость с помощью одного из крупнейших банков России, заемщик на время действия кредитного договора находится под ограничением залоговых обязательств. Это значит, что его квартира на самом деле ему не принадлежит, а находится в собственности кредитора.

На залоговое имущество автоматически накладывается множество запретов, таких как невозможность перепродажи, дарения и прочих операций. Такая недвижимость является собственностью банка, который предоставил денежные средства своему клиенту для покупки. Единственное, что может сделать должник, это передать по наследству квартиру, причем вместе со всем долгом.

Теоретически продажа находящейся в залоге у банка квартиры возможна. Однако на практике сделка выходит очень сложной: множество манипуляций и подтверждений, справок, ожидания, поиск согласного покупателя. Многих потенциальных будущих собственников отпугивает факт наличия обременения на объекте сделки, так как их права могут обнуляться, если юридически договор будет оформлен неправильно, или будет пропущен какой-то этап.

Без согласия кредитной организации невозможны никакие сделки. Квартира не может быть продана, подарена, сдана в аренду или любым другим способом передана другим лицам для пользования. Согласно статье 301 Гражданского Кодекса РФ, в ином случае все права на собственность перейдут к банку.

Необходимость срочной продажи квартиры

В любом случае итоговым шагом должно быть погашение задолженности. Для этого нужно обратиться в банк, изложить свои намерения, там заемщику выдадут закладную и справку о погашении взятой в кредит суммы. Только тогда будет позволено снять обременение с объекта недвижимости и проводить с ней любые сделки и манипуляции, по желанию законного собственника.

Конечно, встречается множество случаев, когда исчерпывающей суммы для полного погашения ипотеки нет. Однако существует необходимость срочной продажи квартиры. Причиной может быть переезд, развод супругов, пополнение в семье, размен недвижимости, потеря работы, обнаружение серьезной болезни, для лечения которой нужны дополнительные средства, и т. п.

Здесь продажа обремененного имущества возможна, но при соблюдении определенного механизма действий:

Внимательно изучив договор, клиент должен убедиться, прописана ли в нем возможность досрочного погашения ипотеки. Хоть штрафы за досрочные платежи давно устарели, все же в некоторых банках до сих пор встречается такая практика.
Далее следует обращение в банк непосредственно к кредитному специалисту. Изъявив свое желание продать квартиру, которая пока не является законной собственностью заемщика, он обосновывает просьбу. Здесь подтверждением служат только веские основания с официальными документами: свидетельством о рождении, о разводе, справкой об увольнении либо из медицинского учреждения.
При положительном ответе кредитора, одобрении процесса продажи поиск покупателя может быть осуществлен лично клиентом, либо банк задействует свои силы. В последнем случае заемщику легче, так как кредитная организация берет переговоры и все бумажное оформление на себя. А вариант с самостоятельным поиском покупателя может пойти в нескольких направлениях. Будущий новый собственник напрямую обращается в банк и переоформляет договор ипотеки на себя, погашает дальше долг сам, разницу отдает бывшему владельцу. Также денежные средства от покупателя могут быть переданы через продавца для погашения кредитных обязательств перед банком, или же он оформляет отдельный кредит для покупки ипотечной квартиры продавца.

Обе стороны рискуют в равной степени. Поэтому самое важное здесь – правильно оформить сделку в юридическом смысле. Обезопасить себя и подтвердить свои права покупатель квартиры может посредством следующих документов, которые получает продавец:

Многие заемщики мечтают избавиться от многолетнего обременения ипотекой как можно скорее, особенно, когда они теряют кого-то из близких, или платеж становится непосильным из-за проблем со здоровьем или на работе. Тогда становится целесообразным решение о продаже залогового имущества.

Но по причине многих опасностей нужно быть очень внимательным и соблюдать такие правила:

Сбор пакета документов и сам процесс продажи квартиры лучше контролировать самостоятельно, не доверяя посторонним лицам.
Никогда нельзя отдавать покупателям оригиналы документов на недвижимость, для банка им подойдут ксерокопии.
Необходимо убедиться, что покупателям точно одобрена ипотека в банке, иначе сделка может сорваться на завершающем или любом другом этапе, а деньги и время в любом случае будут потрачены.
Не стоит переоформлять свою квартиру в залог до полного завершения сделки. Нужно дождаться оформления договора купли-продажи и полного расчета.
Всегда нужно иметь грамотного юриста для консультаций по вопросам сделок с недвижимостью, иначе убытки по незнанию могут быть огромными.

Существует несколько схем, по которым можно вполне легально продать жилье, числящееся на данный момент в качестве залога у банковской организации:

Реализация квартиры через банк – кредитор ведет сделку от начала до конца: от составления документов до переговоров с регистрационной палатой. Продавец-должник участвует лишь, подписывая те или иные бумаги. Создается две банковские ячейки: одна для ипотечной задолженности для кредитора, другая – для разницы между стоимостью жилья и долгом – пойдет продавцу. Этот вариант не очень подходит для заемщика, так как исключены шансы продать квартиру дороже, банку не столь важна прибыль, главное для него вернуть сумму кредита.
Самостоятельная продажа – здесь главное прозрачность. Скрывать факт обременения имущества недопустимо, иначе такое поведение продавца будет оценено как вовлечение покупателя в аферу и мошенничество. Законная сделка совершается в следующем порядке:

обращение покупателя в банк с заявлением о выкупе объекта залога;
оформление сотрудниками кредитной организации предварительного соглашения купли-продажи, нотариальное подтверждение;
взнос покупателем двух сумм в две разные банковские ячейки: задолженность по ипотеке, оставшаяся разница для продавца;
снятие обременения с объекта недвижимости;
оформление договора купли-продажи через Росреестр;
получение доступа обоих получателей денег к ячейкам.

Досрочное погашение займа – здесь главное найти покупателя, согласного на рискованную сделку. Ведь он по факту покупает имущество с обременением, которое продавец обязуется снять только после передачи денег ему на руки. Потенциальные участники такой операции пугаются столь не надежной схемы. К слову, данный вид перепродажи ипотечных квартир актуален, если жилье находится в стадии стройки. Квартиры в новостройках с приличной площадью и удобной планировкой пользуются спросом. У застройщиков на завершающем этапе строительства часто меняются собственники. Что касается порядка совершения сделки, то первым шагом является получение согласия банка на досрочную выплату долга. Стоит признаться, банки неохотно идут на это, потому что теряют много процентных выплат. Но если предоставить веские доводы, указать серьезные причины такого решения, то есть шанс одобрения такой просьбы. Банк определяет задолженность на данный момент, стороны оформляют соглашение у нотариуса, заемщик со своими родными выписывается из ипотечного жилья, вносит задаток в банк, закрывает ипотеку и снимает обременение, переоформляет право на владение имуществом в Регистрационной палате.
Продажа долговых обязательств – это, по сути, передача своей ипотеки другому заемщику. Банк просто меняет фамилию заемщика в ипотечном договоре, долг переводится на нового заемщика, который становится в то же время и собственником квартиры. Для покупателя такая сделка зачастую выгодна, так как ипотечное имущество продается по заниженной стоимости, да и порядок процедуры почти не меняется: та же подача документов на рассмотрение в банк, оценка стоимости квартиры и платежеспособности клиента. Перерегистрирует недвижимость в Росреестре лично банк, поэтому заемщик только ставит подпись на бланке передачи долгового обязательства.

Покупка ипотечной квартиры продавца

Процедура продажи ипотечной недвижимости, обремененной Сбербанком, требует от заемщика подготовки определенного набора документов:

подтверждение платежеспособности – справка о доходах продавца;
актуальность сделки – заверенный нотариусом договор купли-продажи с противоположной стороной;
справка о закрытии всех долгов на текущий момент по кредиту;
закладная на квартиру;
гарантия чистоты сделки – справка из банка о зачислении средств на кредитный счет заемщика;
ликвидация обременения с объекта недвижимости.

Данная ситуация является частным случаем, который требует выполнения следующих правил и требований:

Видео о продаже ипотечной квартиры:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей. С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП. Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки. Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем. Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам. Некоторые ООиП требуют предоставить «Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему». В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется.

ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами. Список документов будет дан ниже.

Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
Предварительные договоры купли-продажи;
Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно. И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей. Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.