Довольно часто случаются такие ситуации, когда заёмщик, оформивший ипотеку в банке, хочет продать купленную недвижимость. Причин этому может быть очень много: болезнь родных и близких, желание купить загородный дом или квартиру поменьше. Многие заёмщики полагают, что недвижимость, купленную с помощью ипотечного кредитования, невозможно продать. На самом деле такую квартиру можно продать, но для этого придётся преодолеть множество препятствий. Также стоит отметить, что во многом итог сделки по продаже недвижимости будет зависеть от банковского учреждения и риэлтора, который должен контролировать весь процесс.
Роль банка в этом деле заключается в следующем: именно кредитор должен дать согласие на продажу недвижимости. Запрещая продавать квартиру, банк, таким образом, хочет избавить себя от появления проблем, связанных с переоформлением бумаг на другого владельца залоговой собственности. Для такой процедуры придётся привлечь несколько сотрудников, выделить время, а выгоды кредитное учреждение не получит. Но если заёмщик сможет доказать необходимость продажи квартиры, то, возможно, банковское учреждение позволит это сделать. На самом деле, заёмщику лучше всего интересоваться о вопросе продажи ипотечной квартиры ещё до подписания кредитного договора.
Если вы хотите продать квартиру, купленную в кредит, то обязательно нужно сообщить об этом в банк. Найти покупателя и заключить сделку купли-продажи довольно сложно не только из-за того, что кредит ещё не погашен. Всё дело в статусе квартиры — она является залоговым имуществом банка, а наше законодательство запрещает продавать ранее заложенное имущество. В такой ситуации банковское учреждение, скорее всего, предложить клиенту полностью выплатить кредит, а потом делать с квартирой всё, что вздумается.
Банки часто идут навстречу своим клиентам, поэтому, вполне возможно, вам удастся убедить учреждение в необходимости продажи квартиры, но даже при получении согласия от кредитора реализовать недвижимость вместе с невыплаченным кредитом крайне сложно. Конечно, покупателей можно найти среди своих родственников и друзей, а также близких знакомых. Если желающий купить квартиру нашёлся, следующим шагом заёмщика будет полное предоставление информации о сделке в банк. Кредитор должен знать, как будет погашаться задолженность в случае смены владельца собственности.
В процессе изучения представленных документов, банк может внести некоторые изменения, для того чтобы дополнительно обезопасить себя от потери денежных средств. Финансовые специалисты рекомендуют обращаться к агентам по недвижимости — так можно заключить наиболее выгодную сделку.
Если вам удалось найти покупателя, который внесёт остаток суммы долга для погашения кредита, то скорее всего, банк будет этому только рад, ведь намного лучше получить весь платёж сразу, чем ждать несколько лет. Также это очень выгодно для заёмщика при дифференцированной схеме платежей, когда проценты начисляется на тело кредита, и чем раньше выплатишь долг, тем меньше будет переплата. Если используется аннуитетная схема, то банку не выгодно досрочно расторгать договор, но это проблема банкиров. Во второй ситуации учреждение будет настаивать на переоформлении договора с новыми условиями. Вообще, банк в таких сделках является диктующей стороной.
Продажа ипотечной квартиры происходит по следующей схеме: банк учавствует в сделке после согласования с заёмщиком, квартира выставляется на продажу. Далее банковское учреждение открывает две ячейки на своих счетах – одна для выплаты остатка по ипотеке, другая — для денег продавца. Как только покупатель вносить деньги в первую ячейку, квартира перестаёт быть залоговым имуществом, а продавец может забрать переведённые средства. Другой вариант: ипотека может быть передана новому владельцу. В таком случае продавец, оформляя сделку, передаёт обязательства по кредиту покупателю, соответственно банк проверяет платёжеспособность нового клиента и собирает всю информацию о нём. После, между сторонами осуществляется окончательный расчёт за квартиру, который зависит от стоимости ипотечного жилья.