Как продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку в сбербанке

Реализация ипотечного жилья — сложный процесс, требующий детального структурирования сделки. От правильно подобранного варианта продажи квартиры зависит выгода заемщика. В этом процессе участвуют 3 стороны: кредитор, заемщик и покупатель.

Основные вопросы купли-продажи обремененного жилья раскрыты в ФЗ «Об ипотеке». В статье 43 главы 6 представлена информация о договоре последующей ипотеки, условия и правила изменения предшествующего кредитного договора. Ст. 29 – 33 предоставляет заемщику право эксплуатации и реализации объекта недвижимости.

Особенностью сделки с ипотечным жильем на первичном или вторичном рынке является получение обязательного разрешения со стороны кредитного учреждения. Без этого документа договорные отношения не имеют законную силу и могут быть оспорены через суд (ничтожная сделка). Это правило закреплено в 301 ГК РФ и присутствует в любом договоре ипотеки в Сбербанке.

Если банк не предоставляет разрешение, то продажа жилья в ипотеке возможна только после погашения основного долга и начисленных процентов. Сбербанк не устанавливает штраф за досрочное погашение финансовых обязательств. Возможно получение нового займа в рамках потребительского кредитования для аннулирования целевого кредита.

Письменное разрешение. Предоставляется кредитором по факту рассмотрения заявления о реализации объекта.
Справка об отсутствии задолженности по кредитному договору. Документ можно получить при личном обращении у менеджеров по продажам или заказать через Сбербанк Онлайн (через раздел «Справки, выписки»).
Документ, подтверждающий платежеспособность заемщика. Это может быть выписка по зарплатной карте, справка 2-НДФЛ, справка по форме банка, заверенная работодателем.
Предварительный договор купли-продажи. Это гарантия кредитора о совершении сделки.
Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ. Документ можно получить в управляющей компании.
Технический паспорт. Этот документ нужен банку, чтобы убедиться, что в квартире нет несогласованной перепланировки.
Выписка из ЕГРН.
Документ о зачислении средств покупателем на ссудный счет.

Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому банк может запросить дополнительные документы.

Эксперты выделяют 2 главные причины реализации жилья, обремененного ипотекой:

Снижение платежеспособности. У клиента уменьшается постоянный доход, поэтому регулярные платежи становятся непосильным бременем;
Приобретение жилья большего или меньшего метража. Снижение процентной ставки на рынке ипотечного кредитования, пополнение в семье заставляют граждан рассматривать более просторное жилье. В некоторых жизненных ситуациях, наоборот, требуется квартира меньшего метража, например: при разводе.

В 99% в качестве покупателя обремененной недвижимости выступают риэлторы. Среди них спрос на такое жилье достаточно высок, так как квартиры продаются с солидным дисконтом. Если клиент согласен уменьшить сумму сделки на 20 -25% от рыночной стоимости, то можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Недопустима реализация недвижимости, если:

совершена неузаконенная перепланировка (до внесения изменений в технический паспорт);
при наступлении страхового случая (затопление, разрушение конструктивных элементов);
при приобретении займа с привлечением материнского капитала до получения согласия у органов опеки и попечительства;
при оформлении по программе «Военная ипотека» (до согласования с Росвоенипотека).

Процедура включает следующие этапы:

Получение разрешения у банка на совершение сделки с залоговым объектом. В заявлении следует указать, что полученный аванс будет направлен на выплату оставшегося долга. При положительном решении необходимо получить справку о величине ссудной задолженности.
Заключение предварительного договора купли-продажи и его заверка у нотариуса. В документе важно отметить, что при срыве достигнутых договоренностей по вине продавца покупателю возвращается задаток в полном объеме.
Подготовка объекта недвижимости к реализации. На данном этапе необходимо погасить все долги по коммунальным платежам и выписать всех проживающих. При наличии зарегистрированных на жилплощади несовершеннолетних необходимо получить разрешение на сделку у органов опеки и попечительства.
Получение аванса от потенциального покупателя. Сведения фиксируются в предварительном договоре купли-продажи или заключается расписка.
Аннулирование кредитного договора, снятие обременения.
Заключение договора и регистрация права нового собственника. На данном этапе продавец получает разницу между суммой продажи и полученным авансом.

Основное преимущество способа — это простота сделки. Банк не может запретить реализацию объекта, так как заемщик полностью возвращает долг. Серьезным минусом этой схемы является ее рискованность. Продавец может взять аванс и скрыться с ним. В этом случае клиент может отстоять свои права только через суд.

Исполнение кредитных обязательств в ходе сделки. В этом процессе обязательным участником выступает банк, которому покупатель передает аванс в размере задолженности. Для повышения безопасности и прозрачности процесса все расчеты осуществляются через сейфовую ячейку.

Продажа залогового объекта включает следующие этапы:

получение разрешения у кредитора;
структурирование сделки (определение параметров, сроков реализации каждого мероприятия);
внесение денег покупателем в 2 ячейки: для кредитора (в размере оставшегося долга) и для заемщика (оставшаяся разница);
заключение договора купли-продажи;
погашение задолженности перед банком;
получение закладной и снятие обременения;
регистрация новой сделки в Росреестре.

Перерегистрация ипотеки на созаемщика или на третье лицо. При разводе принимается решение о переоформлении кредита на одного из членов семьи. Также этот способ подходит для покупателей, не имеющих собственных средств на приобретение объекта. Процесс является долгим, так как банку требуется время на проверку финансовой устойчивости и платежеспособности соискателя.

Перерегистрация жилищного кредита или «перезайм» включает следующие этапы:

Уведомление кредитора о желании переуступить квартиру и оставшийся долг.
Подача заявки потенциальным покупателем на ипотеку (предоставление полного пакета документов).
Получение решения, подписание договора задатка (Сбербанк требует заверку документа у нотариуса).
Взнос денег в счет погашения кредитных обязательств продавца.
Подписание кредитного договора между банком и новым собственником жилья.
Перерегистрация закладной в Росреестре.

В этой сделке активное участие принимает Сбербанк, поэтому все риски сведены к минимуму. Перезайм позволяет приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Этот вариант подходит и для молодых семей, которым государством предоставляется (субсидия) единовременный взнос на покупку жилья.

Реализация залогового объекта кредитором. Этот способ применяется при отсутствии возможности у заемщика своевременно исполнять свои финансовые обязательства. Квартира реализуется через торги, цена может быть существенно снижена. Держатель кредита не может повлиять на параметры сделки по продаже объекта.

После получения согласия от заемщика квартира оценивается и выставляется на торги через интернет-площадки. Регистрация права собственности нового владельца осуществляется через Росреестр. Расчеты между участниками сделки проводятся через сейфовые ячейки.

Для получения документа необходимо посетить банковский офис и подать соответствующее заявление. На его рассмотрение уходит до 2-х недель.

В соответствии с условиями в 2018 году при продаже квартиры, приобретенной с привлечением средств материнского капитала, необходимо выделить доли несовершеннолетним. Это длительный процесс, требующий согласования у органов опеки и попечительства. По окончании сделки у детей должны быть оформлены доли, идентичные по размеру, в новом жилье.

При реализации недвижимости без выделения доли детей возможны претензии со стороны Пенсионного Фонда. Такая сделка может быть признана недействительной.

Реализация ипотечного жилья сопряжена с рисками для покупателя. В этой сделке продавец ничего не теряет, так как его права собственности закреплены соответствующей записью в Росреестре. Несмотря на высокий риск, покупатели могут сэкономить на жилье за счет продажи его с определенным дисконтом от рыночной стоимости. Сбербанк активно снижает ставки по ипотеке, поэтому можно перекредитовать займ на более выгодных условиях.

Снятие обременения означает, что правообладатель освобождается от запрета на передачу недвижимости и может распорядиться ей как угодно. Снять обременение по залоговой квартире можно только тогда, когда заемщик получил разрешение банка-кредитора и провел все процедуры, касающиеся купли-продажи.

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса. Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?

Определение суммы задолженности по кредиту.
Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

При каких условиях банк разрешит продажу квартиры? Представленными документами должен быть предусмотрен способ защиты прав кредитного учреждения: погашение задолженности за счет суммы сделки либо перевод кредитных обязательств на новое лицо. Очевидно, что существует только теоретическая вероятность согласия банка на замену заемщика, так как она подразумевает доскональную проверку его кредитной истории, уровня доходов, состава семьи и т. д.

Зачастую продают не недвижимость, а сам ипотечный кредит, по которому она приобреталась. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке «Сбербанка», если появился новый заемщик? Эта процедура согласуется с банком, при этом к новому заемщику может примениться новый тариф по кредиту. Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности.

найти покупателя, который согласится приобрести квартиру в ипотеке;
обговорить с ним обстоятельства сделки и прийти к согласию;
сделать оценку недвижимости;
заключить предварительный договор и получить задаток от покупателя;
получить от покупателя необходимые Сбербанку документы;
если Сбербанк после рассмотрения пакета документов и предварительного договора одобрил сделку, то нужно составить окончательный договор купли-продажи и зарегистрировать его в МФЦ или Регистрационной палате;
покупатель получает выписку из Росреестре о том, что владельцем жилья становится он — перерегистрация права собственности;
продавец и покупатель приходят в Сбербанк с документами, кредитная организация перечисляет на счет бывшего владельца деньги и заключает договор ипотечного кредитования с новым заемщиком.

Кроме того, давая объявление о продаже жилплощади, не стоит упоминать про обременения. Рекомендуем сообщить потенциальному покупателю об этом нюансе после предварительного осмотра квартиры. Если ваша квартира представляет интерес для покупателя, мелочи уже не будут играть решающей роли. Однако, будьте готовы пойти на уступки в плане цены.

Немало людей сталкиваются с ситуациями, когда приходится продать квартиру, долг за которую еще не выплачен. Это долгий и хлопотный процесс, поэтому следует хорошо разобраться в том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, прежде чем сделать этот серьезный шаг.

Важно знать о следующих сложностях и нюансах, которые ждут продавца:

трудности с поиском покупателя – далеко не каждый рискнет приобрести ипотечную квартиру;
низкая цена – чтобы привлечь покупателей, такая недвижимость продается по цене на 20-30% ниже рыночной;
необходимость выхлопотать разрешение на продажу от банка (а он может и не пойти навстречу);
необходимость потратить много времени и сил на получение всех разрешений, оформление документов;
затяжной процесс – вряд ли получится заключить сделку и продать квартиру быстро, на погашение остатка по долгу и снятие обременения понадобится время.

Это нелегкий процесс, требующий много времени, сил и знаний. Если вы решились на этот шаг, то первым делом лучше всего обратиться в банк за консультацией, в ходе которой вам дадут четкие указания и подскажут, каким способом лучше всего это сделать.

Есть несколько способов провернуть сделку, поэтому если не получится идти одним путем, всегда есть альтернатива.

Покупатель собирается взять квартиру не за наличные, а тоже в кредит? Тогда не обойтись без помощи банка. В этом случае происходит смена заемщика, и продавец передает свои долговые обязательства покупателю.

С одной стороны, этот вариант имеет много нюансов, сложностей и препятствий, с которыми справится не каждый. С другой же стороны, сделка совершается при непосредственном участии банка, а значит он берет на себя большую часть сложных задач и обеспечивает ее безопасность.

Первая сложность состоит в том, что нужно получить разрешение банка. Для этого придется сообщить в банк о своем намерении и доказать, что вам действительно нужно продать квартиру, с помощью веских аргументов (например, потеря заработка, переезд в другую страну, развод или желание приобрести другую жилплощадь).

Вторая сложность заключается в том, что ваш покупатель должен полностью устраивать кредитора. Для банка смена заемщика связана с некоторыми рисками, поэтому он должен быть уверен, что новый клиент надежен и ему можно выдать крупный кредит. Придется подождать результатов проверки и одобрения банком покупателя.

Третья сложность связана с тем, что первоначальный взнос покупателя должен быть равен сумме вашего остатка по долгу. Тут все зависит от величины этого остатка и от того, найдется ли у нового заемщика такая сумма.

Происходит все по следующей схеме:

Владелец обремененной недвижимости обращается в банк, чтобы предупредить о желании продать ее, получить консультацию и одобрение.
Покупатель подает в банк заявку на ипотеку, где заранее указывает, какую именно квартиру желает приобрести.
Если кредит одобрен, новый заемщик делает первоначальный взнос.
В один день банк выполняет погашение ипотеки и выдает новый заем новому покупателю. Обременение с квартиры снимается, и тут же накладывается новое.

Это менее болезненный вариант, так как не придется тратить время на получение разрешения и проходить все препятствия, связанные со сменой заемщика. Нужно только найти покупателя с наличными. Продавец в этом случае вносит сумму остатка долга, погашая ипотеку досрочно, снимает с недвижимости обременение и свободно продает ее новому владельцу.

Заемщику придется пройти через следующие этапы:

Обратиться в банк с целью досрочно погасить ипотеку и определить сумму остаточного долга.
Составить предварительный договор купли-продажи, заверить у нотариуса. Там должно быть четко прописано, что остаток долга погашается за счет покупателя.
Погасить ипотеку, внеся задаток.
Дождаться снятия обременения и подписать окончательный договор.
Получить оставшуюся часть денег.

Если для продавца этот способ максимально удобный и быстрый, то покупателю он будет стоить немалых нервов. Одно дело, если сделка происходит между близкими людьми, которые доверяют друг другу, и другое – если между чужими. Отдавая задаток незнакомому человеку, покупатель рискует потерять свои деньги. Даже если предварительный договор заверен нотариально, а продавец вдруг передумал продавать недвижимость и решил оставить задаток себе, придется потратить немало времени в суде, чтобы вернуть деньги обратно.

Чтобы воспользоваться таким способом и при этом свести к минимуму риски, можно все-таки прибегнуть к небольшой помощи от банка – а именно арендовать две банковские депозитные ячейки для передачи денег. В таком случает порядок действий будет таким:

Обратиться в банк с целью досрочно погасить долг и определить сумму остатка.
Использовать две банковские ячейки: в одну закладываются средства для погашения остатка, во второй остальная часть денег.
Подписать договор и зарегистрировать сделку в Росреестре.
После регистрации залоговое обязательство переходит к приобретающему недвижимость, а деньги из первой ячейки идут на погашение ипотеки.
Покупатель получает от банка документ о погашении, а затем получает выписку о том, что обременения нет.
Если все происходит беспрепятственно, то продавец получает право забрать оставшиеся средства.

Продавец проводит сделку самостоятельно, однако, так как она происходит при участии банка, это увеличивает ее безопасность. Каждая из сторон уверена в надежности сделки и понимает, что риски быть обманутым минимальны.

Что делать, если долг еще не выплачен, а квартира уже стала тесновата и хочется расшириться? Приобрести в кредит новое жилье возможно, однако придется пройти трудный путь. Самый надежный и оптимальный вариант – продать свою квартиру и уже затем оформить в ипотеку новую. Действия будут следующими:

Найти покупателя и продать ему квартиру наиболее удобным из вышеперечисленных способов.
Получить деньги (их лучше сразу отдать в качестве первого взноса на новую).
Подать заявку в другой или в этот же банк и в случае одобрения приобрести новую жилплощадь.

Покупка обремененной недвижимости – это выгодная сделка, ведь такое жилье продается по цене на 20-30% ниже рыночной. Но эта выгода будет стоить покупателю немалого количества времени и нервов, ведь такая покупка связана с большим риском. Даже если вы уверены в надежности продавца, стоит тщательно взвесить все «за» и «против» перед заключением сделки и трезво оценить риски.

Приобретая такую недвижимость, можно столкнуться с трудностями:

банк препятствует сделке, не давая своего согласия;
получив деньги и благополучно рассчитавшись с банком, продавец вдруг «пропадает» вместе с задатком;
с продавцом что-то случилось, и вернуть деньги можно только через суд и неопределенное количество времени;
оформление всех документов, погашение долга и снятие обременения затянулось на долгое время.

Это лишь малая часть неприятных ситуаций, с которыми рискует столкнуться желающий приобрести квартиру из-под залога. Тем не менее, приобретение залоговой недвижимости – это неплохой способ обзавестись квартирой по очень выгодной цене. Чтобы заключить безопасную сделку, лучше всего совершать покупку под контролем банка и оставаться бдительным на протяжении всего процесса.

Минимизировать риски может грамотное составление договора. Прежде чем идти в банк, составляется предварительный договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Образцы договора имеют стандартную форму, разработанную и утвержденную Сбербанком. Если сделку курирует банк, бланки договора можно получить в отделении или скачать на официальном сайте Сбербанка.

В договоре важно упомянуть о внесении авансового платежа и о том, что он подлежит возврату покупателю, если что-то будет препятствовать сделке. Покупка обремененной квартиры – это сложный процесс, связанный с большими рисками. Если у вас нет опыта в таких делах и знаний о том, как правильно составить договор, то доверьте это дело профессионалу – опытному риелтору или юристу. Это станет хорошей подстраховкой и снизит к минимуму риск быть обманутым и остаться ни с чем.