Один из способов существенно снизить стоимость жилья — приобрести квартиру по переуступке. Если со вторичным рынком все более-менее понятно (отдал деньги — получил квартиру), то переуступка по ФЗ-214 периодически вызывает вопросы. Давайте разберемся.
Переуступка — это приобретение не квартиры, а прав требования на нее. По договору долевого участия продавец в обмен на свои инвестиции может получить как объект (то есть квартиру), так и права требования на объект. Реализовать их можно даже в случае, если дом еще не готов к сдаче.
Например, продавец решил, что квартира ему больше не нужна: изменились текущие жилищные условия, нашелся более привлекательный вариант. Но как продать то, чего еще нет? На помощь приходит переуступка прав требования: продавец уступает покупателю свои права на квартиру, которые получил у застройщика в самом начале строительства.
Переуступку можно оформить до подписания передаточного акта — то есть до того, как дольщик примет объект у застройщика. После приемки даже новостройка автоматически переходит в фонд вторичного жилья.
Причины могут быть и другие. Нередко дольщики замечают, что сроки сдачи увеличиваются, а процессы на стройке замедляются — выгоднее продать квартиру сейчас, хоть и с небольшими потерями, чем не продать потом вовсе.
Впрочем, сроки — понятие относительное: одни готовы ждать от нескольких месяцев до полугода, когда как для других будет критичной задержка в несколько недель. Не забывайте отслеживать и ситуацию на рынке: если недвижимость дешевеет буквально на глазах, подобные предложения о продаже будут вполне логичными.
Совет: уточните, на какие средства приобреталась квартира (в частности, использовался ли материнский капитал) — наверняка при оформлении сделки потребуется согласие от органов опеки. Подобные обременения обычно возникают с квартирами на вторичке, некогда купленными с привлечением “детских” субсидий от государства, но могут встречаться и при переуступке на первичном рынке.
- О продаже объекта по переуступке застройщика обязательно нужно уведомить. Обратиться в строительную компанию вы можете как письменно, так и лично — здесь ограничений нет. В результате вы должны получить согласие на проведение сделки.
- Согласие необходимо задокументировать. Обратитесь к условиям вашего ДДУ: как правило, за подобную услугу застройщик берет процент, привязанный к стоимости квартиры, либо указывает фиксированную ставку.
- Если договор переуступки допускает, что покупатель оплачивает часть долга, составляется дополнительное соглашение о переводе обязательств по долгу на нового владельца.
- Уточняем остальных участников сделки: если необходимо, запрашиваем их согласие.
- Регистрируем договор переуступки в Росреестре.
Единственный нюанс заключается в том, что стоимость квартиры объекта по переуступке обычно бывает выше, чем изначальная: цену в этом случае назначает уже не застройщик, а продавец, который вкладывает в нее часть своих рисков и ожиданий. Если в процессе строительства не возникает задержек и неприятных эксцессов с подрядчиками, подобные риски постепенно уменьшаются, а стоимость квартиры ощутимо возрастает.
Если строительную компанию признают банкротом, конечному покупателю вернут только ту сумму, которая изначально была перечислена по договору долевого участия. В этом случае с застройщика выгоднее требовать не денежную компенсацию, а жилой объект.
Нередки и “двойные” продажи — такие ситуации могут возникать как при применении мошеннических схем, так и вследствие обыкновенной ошибки.
Как это происходит?
Проблема заключается в том, что зарегистрировать за собой право собственности на квартиру можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Между оформлением сделки и завершением строительства нередко проходит достаточно времени, чтобы мнимые “права” успели приобрести еще несколько человек.
Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, поэтому переуступка по нему безопаснее — один и тот же объект не регистрируется дважды. При желании можно дополнительно заверить ДДУ у нотариуса — сделать это, скорее всего, покупателю придется за свой счет.
Ипотека при переуступке предлагается нечасто. Рассмотрим несколько основных причин:
- Застройщик отказывается работать с ипотечными программами, потому что не проходит банковскую аккредитацию. К слову, это лишний повод проверить финансовое состояние строительной компании.
- Основным требованием большинства банков, которые предоставляют ипотечные займы, является ввод объекта в эксплуатацию с соответствующим разрешением. На этом этапе желающих переуступить свои права требования не так уж много.
Совет: уточните, работает ли ваша строительная компания с банком-партнером, и изучите доступные предложения. Если такого банка нет, можно попробовать подобрать его, ориентируясь на документы, которые необходимы для одобрения, и затем попробовать договориться с застройщиком.
Существует и другой вариант: по переуступке можно выкупить квартиру, для которой в качестве оплаты уже выбрана ипотека. В этом случае выплачивается как компенсация продавцу (за сумму, уже внесенную по ипотечному кредиту), так и оставшаяся сумма — банку.
Годовой процент может быть пересчитан в большую сторону, поэтому сначала необходимо ознакомиться с действующими ипотечными программами. Проверка нового владельца на платежеспособность проводится точно так же, как и при оформлении обычной ипотеки.
Для того чтобы оформить подобную переуступку, кроме согласия застройщика на сделку нужно получить разрешение и от банка. Учитывайте, что банк для расчетов процентной ставки чаще использует рыночную стоимость квартиры, а не ту, что указывает продавец или ДДУ.
Подведем итоги
Для того чтобы сделка переуступки была безопасной и выгодной как для продавца, так и для покупателя, необходимо:
- Удостовериться в надежности строительной компании.
Покупателю невыгодно тратить время на споры с застройщиком, а продавец едва ли сможет продать то, что не собираются достраивать.
- Убедиться в дееспособности продавца.
К сожалению, в среднем около 5% подобных сделок признаются ничтожными из-за недееспособности продающей стороны, а страдает в основном покупатель.
- Установить всех участников сделки и тщательно подготовить документы.
При продаже квартиры через переуступку потребуется, как минимум, письменное разрешение строительной компании. Если же продавец состоит (либо состоял на момент участия в долевом строительстве) в браке, необходимо запросить письменное согласие супруга — то же самое касается и покупателя.
- Заранее определиться с типом оплаты.
А при необходимости выбрать банк, предоставляющий кредитование на нужном этапе строительства. Размер, срок и порядок оплаты указываются в договоре переуступки.
Если банкротство застройщика все-таки произошло, требуйте не выплату, а квартиру.
Смотрите полезное видео по переуступке квартиры в новостройке
Изучайте ситуацию на рынке недвижимости и сопоставляйте предложенную цену со средней рыночной стоимостью — заниженная цена или так называемая “быстрая” продажа должны насторожить.
Добрый день, эксперты!
У меня куплена в рассрочку квартира в новостройке. На данный момент рассрочка мною полностью погашена, имеется расчетный лист от застройщика.
Сейчас хочу продать квартиру по переуступке. Но возникла следующая проблема — застройщик отказывается согласовывать переуступку в том случае, если
новый собственник хочет купить мою квартиру с помощью ипотеки.
Договор переуступки трехсторонний — я, новый собственник, застройщик (это написано в основном договоре). Соответственно в обход застройщика совершить эту сделку я не могу.
За «наличку» найти покупателя сейчас сложно. Что можно сделать в данной ситуации? Как воздействовать на застройщика?
Пожаловаться в Роспотребнадзор — они все его боятся), т.к. застройщик не имел права ограничивать Вас в договоре переуступкой через трехстороннее соглашение. В 214 ФЗ сказано, что дольщик может уступить свои права по договору, и только если сумма ДДУ не оплачена полностью, требуется согласование с застройщиком, никаких других ограничительных условий там нет. Еще можно просто сделать переуступку и зарегистрировать, а застройщика потом уведомить, но на это вряд ли рискнет пойти покупатель. Или попробовать обратиться к нотариусу и сделать нотариальный договор уступки.
Вот что написал мне менеджер компании:Раздел 4, п. 4.2.3. договора долевого участия.«4.2.3. Дольщики, с учётом ст. 421 ГК РФ добровольно принимают обязательство и соглашаются с тем, что без согласия Застройщика они не могут передавать свои права, предусмотренные настоящим Договором, третьим лицам, даже после уплаты долевого взноса в полном объёме, согласно пункту 2 ст. 382 ГК РФ, а также без согласия Застройщика не заключать сделки по обеспечению своих обязательств перед третьими лицами залогом принадлежащего ему им права требования предоставления Квартиры до оформления в установленном законом порядке права общей совместной собственности Дольщиков на Квартиру.Дольщики добровольно принимают, с учётом ст. 421 ГК РФ и соглашаются с тем, что Застройщик вправе немотивированно отказать в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по настоящему Договору третьим лицам. Выдача Застройщиком согласия на передачу прав и/или обязанностей Дольщиков по настоящему Договору (замену стороны в настоящем Договоре) в любом случае оформляется подписанием трёхстороннего соглашения о замене стороны в Договоре, где участвуют Дольщики, лицо, которому передаются права и обязанности по Договору, и Застройщик (в лице Агента). За услуги по оформлению такого соглашения Застройщик по добровольно принятому обязательству Дольщиков взимает плату в размере 50 000 руб. 00 коп. (Пятьдесят тысяч рублей 00 копеек), в том числе НДС по действующей ставке, которую вправе вносить как Дольщики, так и лицо, принимающее права и обязанности Дольщиков. Плата вносится отдельным платёжным поручением после выдачи Застройщиком подготовленного соглашения о замене стороны Дольщикам и подписания его Дольщиками и лицом, принимающим права и обязанности по Договору. Застройщик подписывает соответствующее соглашение только после получения денежных средств в оплату соответствующей услуги. Застройщик не имеет права отказать в подписании такого соглашения о замене стороны в Договоре после подготовки им проекта соглашения и выдачи его Дольщикам и получения оплаты за услугу по оформлению соглашения.Это добавляет ясности?
Мало того, они еще берут 50000 рублей за свое согласие на переуступку + 4400 рублей за оформление документов, пошлину и подачу документов в Росреестр. Я боюсь, что покупатель может отказаться от покупки, если предлагать ему оформление в обход застройщика.
Ну тут дело даже не в покупателе, а в том, что банк-кредитор покупателя не даст одобрение на выдачу кредита, сочтя необходимым согласие застройщика. Я думаю, что отказ застройщика обусловлен тем, что они просто не знают, как оформить трехстороннюю уступку с включением в нее необходимого текста о кредитной части расчетов. Попробуйте предложить им, что Вы принесете готовый текст соглашения, заказав и оплатив его составление у специалиста, например, у нотариуса. В ДДУ у Вас, конечно, расписано все так, что это может быть расценено, как прямой запрет на переуступку без согласия застройщика. Я думала там все попроще написано. В Вашем случае Росреестр точно откажет в регистрации несогласованной переуступки, и даже суд может не встать на Вашу сторону, хотя судебная практика по подобным спорам показывает, что в большинстве подобных случаев суды удовлетворяют иск дольщика, несмотря на положения ст. 382 ГК, например, решение Санкт-Петербургского городского суда от 25.05.2016 N 33-10149/2016 по делу N 2-118/2016. Но для Вас суд — это не выход из положения, потому что покупателя Вы в этом случае потеряете. В общем, нет у Вас другого выхода нет, кроме как договариваться с застройщиком.
Со слов менеджера, ранее у них были случаи оформления переуступки с ипотекой, но потом они отказались от этой практики, якобы из-за неадекватности юридических служб банков.
Тогда остается сделать только один вывод: у застройщика не все в порядке и банки отказывают в одобрении выдачи кредита на его объекты, именно это застройщик и называет «неадекватными требованиями». Спросите у них, в каком банке они сами аккредитованы, какой банк устроит их, как кредитор. Если покупатель согласится сменить банк и взять кредит в том банке, который устраивает застройщика, то все срастется.
Похоже, что это требование касается только переуступки. Для новых клиентов они предлагают ипотеку от Сбербанка, банка Санкт-Петербург, Райфайзен и нескольких меньших банков.
Не все банки кредитуют переуступку. Первые два. например, не кредитуют. ищите точки соприкосновения, обзвоните остальные банки, которые кредитуют ДДУ этого застройщика и спросите возьмутся ли они кредитовать переуступку, но прежде поговорите с застройщиком и покупателем на эту тему. Если нет, то придется искать покля без ипотеки.
Спасибо за полезные консультации! С застройщиком кажется бесполезно договариваться по-любовно. Они заняли принципиальную позицию. Ваши коллеги сказали, что имеет место нарушение ст. 11 214-ФЗ и ничтожность условия договора об обязательном наличии согласия застройщика даже при полной оплате и рекомендовали обратиться с письменным заявлением к застройщику с просьбой выдать согласие на совершение сделки, указав что в случае отказа я обращусь в Роспотребнадзор с заявлением о привлечении застройщика к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.Как Вы думаете есть смысл в таком письме?
Я так долго и длинно Вас консультирую, что Вы уже забыли о том, что Роспотребнадзор — это первое, с чего я начала свою консультацию. Похоже, что мы пошли по второму кругу, вернулись к тому, с чего начали. А принесет ли результат обращение в Роспотребнадзор или нет Вы не узнаете, пока не обратитесь. Удачи Вам.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью. Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.
Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.
Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:
- цедент – продавец,
- цессионарий – покупатель.
Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).
Существует две разновидности переуступки прав на имущество:
- Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
- Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.
Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:
- Сколько лет застройщик работает на рынке.
- Есть ли сданные объекты.
- Качество выполненных работ.
- Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.
Далее продавцу необходимо собрать документы:
- договор долевого участия,
- согласие застройщика на переуступку,
- согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
- квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.
‘ alt=»»>
От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.
Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:
- Проинформировать застройщика о своих планах.
- Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
- Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
- Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
- Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
- Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.
Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.
Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.
Также есть ряд других сложностей:
- Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
- Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
- Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.
Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.
Основные риски, который несет покупатель квартиры:
- Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
- Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.
Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:
- сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
- кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.
‘ alt=»»>
Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.