В связи с этим собственник квартиры в ипотеке не может продать, подарить или завещать ее без ведома банка, что значится в заключенном договоре между банком и клиентом. Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно написать заявление на имя управляющего банком, в котором была взята ипотека. После получения согласия можно начинать искать потенциального покупателя, но перед этим стоит узнать у банка возможные условия сделки. Квартира в ипотеке: способы решения Есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке.
Пользуясь подобными пробелами в законодательстве, застройщики составляли документы, удостоверяющие право их обладателей на получение положенных им квадратных метров, по своему усмотрению. Нулевой цикл, манивший минимальными затратами, оборачивался настоящей головной болью для несведущего в юридических тонкостях покупателя, которому приходилось выбирать между договором о долевом участии, соинвестировании и предварительным договором купли-продажи. Теперь, после того как новый закон, регулирующий сделки на рынке долевого строительства, начал действовать, покупатель, решивший таким способом приобрести квартиру, может быть спокоен за будущее своих капиталовложений даже в том случае, если он решит выйти из доли досрочно, т.е.
Это разновидность сделки, при которой в обмен на денежные средства продавец передает покупателю права и обязанности, имеющиеся у него перед застройщиком. Распространена или нет эта схема сегодня на рынке строящегося жилья? Часто ли ее используют? Эту схему используют физические лица, которым необходимо по разным обстоятельствам перепродать купленную квартиру, не дожидаясь завершения строительства дома.
Благо, на рынке таких предложений не более 2%. Возможно, не одну весну и осень этот фундамент будут заливать дожди, прежде чем владелец найдет силы и средства достроить свой дом Идеальный вариант – дом, который позволяет жить в нем и одновременно заниматься ремонтными работами. В противном случае непонятно, что выгоднее: прорываться сквозь тернии к заветной ипотеке или начать строительство с нуля на нетронутом земельном участке.
В чем выгода? Разница между ценой сданного в эксплуатацию дома и недостроенного значительна.
Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте. С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения. Юридическая природа и суть переуступки права требования Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки .
Это схема, согласно которой дольщик продает другому лицу свое право на получение квартиры после ввода дома или жилого комплекса в эксплуатацию. Продажа жилья по переуступке прав требования считается законной только в том случае, если дольщик покупал квартиру через ЖСК, ДДУ или ПДКП. Особенности продажи недостроенных квартир Всем дольщикам, купившим квартиры в недостроенных домах, следует знать, что есть промежуток, во время которого квартиру в новостройке не продать.
Оказывается, пока не окончены работы и не оформлены все документы. новой квартиры будто бы нет, поэтому ее нельзя продать, но можно переуступить право требования.
Виртуальная квартира Очень редко случается, что застройщики продают жилой объект по договору купли-продажи. как это делается на вторичном рынке. Такого не бывает практически никогда. Наступил кризис, но ситуация не изменилась.
В большинстве случаев жители Петербурга покупают квартиры в новостройках для проживания собственной семьи. Но при смене жизненных обстоятельств иногда возникает необходимость продать квартиру в строящемся доме.
Продажи квартир до заселения также связаны с инвестиционными сделками на первичном рынке. Участники рынка утверждают, что их количество неуклонно растет, и в прошлом году составило 10-15 %. Рассмотрим, когда более просто и выгодно реализовывать ненужные квадратные метры и какие непредвиденные трудности придется преодолевать.
Так каким все же образом лучше поступить – продать квартиру в строящемся доме или сделать это после передачи ее законному владельцу? Это вопрос не всегда простой. Стоимость новой квартиры в доме уже достроенном, но еще не принятом комиссией в эксплуатацию, всегда на 10-15% дешевле аналогичной, но с уже оформленным правом собственности. Лучше всего выставить квартиру на продажу через год-полтора после сдачи дома, поскольку к тому времени оставшиеся квартиры застройщиком обычно проданы. В наибольшей мере это касается ликвидных однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир. При условии, что рядом с вашим домом за время, пока ожидается государственная регистрация, не вырос новый дом с квартирами аналогичного ценового сегмента.
Но нужно помнить, что ожидание наиболее выгодного момента для реализации жилья может ощутимо затянуться. После того, как сторонами подписан передаточный акт, продать квартиру по договору переуступки прав требования нельзя, так как обязательства по передаче объекта застройщиком уже выполнены. А, согласно ГК Российской Федерации, продажа квартиры по договору купли-продажи может состояться только после того, как была проведена регистрация имущественного права дольщика в Росреестре. Поэтому, возникает своеобразный временной промежуток, в который реализовать квартиру в принципе невозможно. Промежуток этот может существенно затянуться: даже самые надежные и прозрачные застройщики не гарантируют, что время от подписания акта приема-передачи жилья до регистрации прав собственности займет менее трех-четырех месяцев. А иногда это может растянуться на годы. Юристы говорят, что в такой момент возможен предварительный договор купли-продажи. Но, по мнению риэлторов, немногие покупатели готовы покупать жилье, воспользовавшись такой схемой.
Таким образом, продажа недостроенной квартиры должна осуществляться человеком, который уже сам определился, что для него более важно – экономия времени или наилучшая цена. Необходимо учитывать и другие разноплановые факторы. Например, при растянувшемся на месяцы владении инвестиционными квадратными метрами, не нужно забывать о дополнительных затратах (к примеру, оплата коммунальных услуг), которые снижают маржу продавца. С другой стороны, продажа квартиры по договору переуступки значительно снижает количество потенциальных покупателей, из рядов которых исключаются получатели различных субсидий и участники риэлторских цепочек.
Рассмотрим вариант, когда дольщик предпочитает сэкономить время и не хочет дожидаться наилучшей цены. Тогда продажу объекта можно осуществить двумя способами – либо продать квартиру по уступке прав требования, либо продать квартиру путем замены стороны в договоре. Если квартира полностью не оплачена, закон регламентирует: согласно статье 391 ГК Российской Федерации, перевод (переуступка) долга требует предварительного согласия кредитора, то есть – застройщика. Но даже при полной оплате квадратных метров, продавцу не обойтись без контакта с компанией-застройщиком. В большинстве договоров отмечено, что переуступка прав при продаже квартиры возможна только при наличии согласия в письменном виде застройщика и банка (при приобретении квартиры в ипотеку).
Плата за переоформление документов при переуступке прав, как правило, закладывается застройщиком в договоре. Это может быть определено как фиксированной суммой в пределах 1-3 тысяч долларов, так и неким процентом от цены продаваемого жилья. Иногда продавец включает оплату этих расходов в стоимость объекта, в других случаях – делит дополнительные затраты пополам с покупающей стороной.
Сложнее продать квартиру в строящемся доме, который возводится по схеме ЖСК. В этом случае процедура уступки происходит таким образом: оформляется договор купли-продажи пая с одновременной подачей заявления председателю правления кооператива с просьбой о разрешении уступки пая. То есть, необходимо, в соответствии с законом, согласие участников кооператива. Однако, договор продажи пая, в отличие от уступки согласно ФЗ-214, нигде не регистрируется, поэтому является более рискованным.
Существуют застройщики, которые действуют с известной долей цинизма. Они либо вовсе не вносят в договор такую процедуру, как переуступка прав требования, либо заставляют дольщика передать им жилье на реализацию, при этом требуют ощутимых комиссионных, которые иногда доходят до 200 тыс. рублей. Тем не менее, объект очень часто экспонируется плохо и может продаваться месяцами, что вполне объяснимо – застройщик в первую очередь заинтересован в продаже собственных, оставшихся нереализованными, квартир.
Наиболее экономичный путь – обращение к риэлтору, размещающему объявления на интернет-порталах и в специализированных изданиях о том, где и как происходит продажа строящегося жилья. Но не следует слишком экономить и вопросы ценообразования решать нужно грамотно. Если строительная компания продает аналогичные квартиры в том же жилом корпусе, то цену следует скинуть хотя бы на 5%. Ведь при равной стоимости покупатель предпочтет обратиться к застройщику, имея надежду на более быструю и менее рисковую сделку.
Попробуем дать ответ на еще более сложный вопрос: как переуступить строящуюся квартиру, которая куплена в ипотеку. Непогашенный кредит дает право банку держать в залоге права требования на строящееся жилье. Заемщик обязан обратиться в банк с письменным разрешением от застройщика, где указано, что тот не имеет возражений против переуступки прав требования. Банк, в свою очередь, посодействует проведению сделки.
Не следует забывать, что банк может потребовать комиссионную выплату за выдачу разрешения на снятие обременения с залога. Как правило, банк будет удовлетворен процентом от оставшегося долга в размере 1-1,5 %, либо фиксированной суммой в 10-15 тыс. рублей. Заявка, поданная в письменном виде, обычно рассматривается на протяжении 3-5 дней. Если будет принято положительное решение и можно будет продать квартиру в строящемся доме, покупатель обязан погасить кредит продавца: он вносит в различные банковские ячейки денежные средства двумя частями. В одной вложенная сумма должна погасить остатки кредита, в другую попадает разница, которая полагается продавцу. После выполнения этих операций для регистрации в УФРС одновременно нужно подать договор переуступки прав требования и заявление банка о снятии обременения с залога.
Продавцу строящегося жилья не стоит забывать о существовании еще одного нюанса: государством не приветствуются спекулятивные сделки, а потому, в соответствии ст. 208 НК Российской Федерации, доходы, полученные от реализации прав требования, должны учитываться при налогообложении. Если разница в цене между первоначальным договором с застройщиком и договором переуступки отличается в бόльшую сторону – необходимы заполнение налоговой декларации и уплата НДФЛ. Однако практичные риэлторы пользуются давно придуманной схемой ухода от налога: договор переуступки прав требования содержит первоначальную стоимость объекта, а разница с реальной ценой отображается в дополнительном договоре с помощью простой письменной формы. Судя по сообщениям на форумах дольщиков, банки не особо возражают, если реальная цена квартиры в договоре переуступки занижена, хотя комментариев на эту тему не дают.
Ипотечное кредитование – не самый привлекательный способ приобретения жилплощади хотя бы потому, что привязывает потребителя к конкретной квартире на продолжительный срок, а именно до момента, пока кредит не будет погашен. Однако в жизни бывают разные ситуации, грустные и радостные, которые вынуждают продать жилье. Многие считают, будто это невозможно, но в действительности такая сделка вполне реальна. Сегодня мы предлагаем прояснить вопрос, как продать квартиру в ипотеке.
Неприятно, когда люди разводятся. А если тут еще и ипотечная квартира замешана, то неприятно вдвойне. Что же делать?
Сразу отметим, что процесс этот непростой. Квартира обременена ипотекой, а значит, любые манипуляции с ней возможны исключительно с согласия банка.
Впрочем, зачастую банк и сам не против продажи такой квартиры, ведь лучше потерять проценты, но зато гарантированно вернуть себе кредитный объект. Супругам при этом нужно будет найти покупателя, который компенсировал бы залогодержателю сумму долга, а затем подождал бы окончания всех необходимых процедур. Конечно, самостоятельно найти такого человека будет крайне непросто, поэтому правильнее всего обратиться в агентство недвижимости: оно точно знает, как продать квартиру в ипотеке при разводе. Организация погасит кредит за свои средства, а вслед за тем организует и продажу квартиры.
Разницу, которая останется после реализации квартиры и выплаты кредита, супруги получат на руки.
Продать квартиру может и сам банк путем выставления ее на торги, но все-таки сложно назвать такое решение оптимальным, ведь цена будет значительно ниже рыночной. Кроме того, часть вырученных денег надо будет потратить на организацию аукциона.
Предположим, вы решили улучшить свои условия и приобрести другое жилье. В этом случае вам полезно будет знать, как продать квартиру в ипотеке и купить другую.
Самый распространенный способ – это досрочное погашение кредита и снятие обременения с недвижимости, после чего вы можете выставить ипотечную квартиру на реализацию. Откуда брать деньги, спросите вы. При небольшой задолженности допустимо взять кредит в другом банке, вот только тут необходимо учитывать, что ставка на потребительский кредит будет гораздо выше, чем на ипотечный.
Если задолженность большая и потребительский кредит в такой ситуации брать просто невыгодно, заручитесь поддержкой банка – все-таки реализация ипотечной квартиры возможна исключительно с согласия кредитора. Каково дальнейшее развитие событий? Возможны два варианта:
- Банк соглашается на смену собственника, снимает обременение с жилплощади, и в качестве залогодателя некоторое время выступает покупатель.
- Новый собственник выплачивает аванс в счет стоимости квартиры (как правило, в размере оставшегося долга) и тем самым снимает обременение с недвижимости. Затем регистрируется договор купли-продажи и меняется собственник квартиры.
Безусловно, квартиру, находящуюся в ипотеке, сложно назвать лакомым кусочком, тем более в сравнении с недвижимостью, свободной от кабалы. Однако есть у нее и очевидное преимущество: с точки зрения юрисдикции, жилье, обремененное ипотекой, безопаснее – сделка чище.
Многие родители, успешно воспользовавшиеся государственной программой, интересуются, как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом. Продать ее можно, но будьте готовы к определенным трудностям.
Основное, что вам понадобится для заключения подобной сделки – это согласие органов опеки и попечительства, которые неусыпно будут следить за тем, чтобы не произошло нарушения прав несовершеннолетних. Именно эта инстанция займется расчетом старой и новой жилплощади.
Кроме того, продавая старое жилье, вы должны будете выделить детям соответствующие доли собственности в новой квартире. Этот вопрос также проконтролируют органы опеки и попечительства.
Недвижимость приобретается и на вторичном, и на первичном рынке. Второй способ предусматривает продажу квартиры по переуступке. Как понятно из названия, это сделка, права и обязанности при которой уступаются другому лицу. Причем схема оформления в данном случае на договор переуступки никак не влияет.
Этот вариант приемлем для договоров купли-продажи, а также соглашений, предусматривающих инвестирование и соинвестирование. Если применяется страховая схема при оплате квартиры, находящейся в процессе строительства, меняется и сам договор страхования.
Переуступка – идеальный (более того, единственный) вариант в том случае, когда человеку приглянулось место и конкретный дом, но все площади в нем уже распроданы.
Людей, желающих приобрести жилье по переуступке прав, можно найти в изданиях по недвижимости или на форумах, которые организуют жильцы дома, а также непосредственно через застройщика.
Очень многие люди вынуждены продавать свои права на недостроенную квартиру из-за жизненных обстоятельств. Потеря работы, развод, внезапная болезнь или пополнение в семье – в таких ситуациях не до ипотечного долга. Как же продать квартиру в ипотеке по переуступке? Есть два основных варианта:
- Ищется покупатель либо инвестор, который соглашается на покупку прав на недвижимость, и тогда возможно погашение кредита на вырученные средства.
- Заключается договор с банком, по которому приобретатель получает права на квартиру и обязанности перед залогодержателем.
Конечно, сегодня такие сделки – редкость. Основная часть недвижимости, взятой в ипотеку, приобретается все-таки для проживания, а не для долгосрочного капиталовложения.
Как бы там ни было, объемы ипотечного кредитования растут, и число обремененных квартир на рынке недвижимости постоянно увеличивается. Какая причина ни подтолкнула бы вас к продаже, надеемся, что она приведет только к улучшению ваших бывших жилищных условий.