Чтобы обезопасить собственные средства, зачастую банки увеличивают процентную ставку по кредиту на недостроенное жилье на несколько процентов (по сравнению с кредитованием жилья, готового к эксплуатации).
В большинстве случаев, заключение кредитного договора между кредитором и заемщиком происходит после того, как банк изучит документацию застройщика. В том случае, если кредитор согласен с условиями застройщика, он заключает кредитный договор с заемщиком, после чего последний оформляет сделку с компанией-застройщиком.
Следующим шагом станет оформление права требования на строящееся жилье в качестве залога. Кроме того, банк может потребовать, чтобы клиент застраховал собственную жизнь и трудоспособность.
Также велика возможность получить кредит, если покупатель владеет другой недвижимостью, которая может быть использована в качестве залогового обременения.
Если недвижимость, которая может быть залогом, отсутствует, а объект, по мнению банка, является неликвидным, то, скорее всего, банк откажет в ипотеке – это достаточно специфическая отрасль кредитования, и при отсутствии выгоды кредитное учреждение не будет оформлять сделку.
- Займы на недострой могут выдаваться на срок до 15-30 лет. При этом если выбор падет на организацию, которая сотрудничает с застройщиками, за это время получится существенно сэкономить.
- Размер первого взноса также выше, чем при стандартном кредитовании.
-
Стены и фундамент.
Лучшие материалы для этого – бетон и кирпич. На деревянный дом получить заем практически нереально;
Коммуникации. Разумеется, к дому должен быть подведен свет и газ. Помещение должно отапливаться и быть оснащено канализацией.
На хилый домик с деревянным туалетом в конце огорода денег Вам уж точно не выдадут;
Итак, можно ли взять ипотеку на строительство дома или долю в нем? Банки дают заем под строительство дома загородом, однако делают это неохотно.
В основном: стандарт – 30%, а минимум – 10%.
Процентные ставки в валюте на несколько пунктов ниже , чем рублевые, но в нынешней ситуации при резком колебании курсов валют выгоднее говорить только о рублевом варианте оформления ипотеки.
В качестве подтверждения платежа может выступать расписка, желательно написанная в присутствии нотариуса.
После получения необходимых средств продавец идет в банк и полностью оплачивает оставшуюся ипотеку. Банк выдает документы о погашении долга, и с ними продавец идет к государственному регистратору снимать обременения. После этого сделка купли-продажи дома осуществляется в обычном порядке.
Очень часто и у покупателя нет всей суммы, позволяющей полностью оплатить покупку. В таком случае выходом из ситуации является купля-продажа дома по ипотеке.
При этом следует иметь в виду несколько нюансов:
- у покупателя должна быть на руках сумма, равная размеру оставшейся ипотеки продавца.
Тем не менее, есть и ряд плюсов:
- можно значительно улучшить качество жизни за те же средства, за которые можно купить квартиру;
- если речь идет о потребительском кредитовании под залоговое обеспечение в виде уже готового имущества, но не нужно будет отчитываться перед банком о целях расходования средств;
- ипотека под строительство может стать оптимальным решением в том случае, если иная недвижимость отсутствует, и клиент может подтвердить свою платежеспособность.
- Наилучшим вариантом является дом, в котором можно жить, и одновременно проводить ремонтные работы.
Первый – выяснение, построен ли дом хотя бы наполовину и зарегистрирован или он в БТИ.
Перед обращением в банк нужно, чтобы был полностью готов согласованынй план строительства. Желательно, чтобы на участок уже был осуществлен подвод коммуникаций.
Стоит помнить о том, что для этой процедуры необходим пакет документов с места работы. Обычно сюда входит:
- Копия трудовой книжки, заверенной печатью организации и подписью директора или бухгалтера компании;
- Справка 2-НДФЛ о ваших доходах. В справке должен отображаться период не меньше полугода;
- Иные соглашения, свидетельствующие о постоянных премиях.
Обычно для большой суммы, в частности, и для взятия ипотеки, необходим залог или поручитель.
При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – дом;
- досрочное исполнение обязательств по ипотечному договору.
Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.
Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:
- сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
- увеличение размера семьи.
Залог на другую жилплощадь или любую ценную собственность может понадобиться в том случае, если земельный участок недостаточно ценен с точки зрения залоговой собственности. Ипотеку на строительство дома в Сбербанке можно взять и без залога – под поручительство физлица.
- Обязательно страхование залоговой недвижимости.
Как правило, банк не перечисляет заемщику сразу все средства на строительство дома по ипотеке.
В отличие от случаев с покупкой готовой или даже строящейся квартиры, клиенту необязательны сразу все средства, а банку невыгодно сразу отдавать деньги по ипотеке в полном размере. Поэтому обычно Сбербанк перечисляет сначала первую половину суммы, а потом уже вторую – когда ознакомиться с документами, подтверждающими расходы целевого кредита на строительство жилья.
Помогите, пожалуйста, советами
Нашла дом своей мечты.
По завершению строительства, понадобится страховка жилья, и переоформление залогового договора.
Сегодня желающие взять кредит на покупку квартиры в недостроенном доме, могут значительно облегчить себе жизнь, воспользовавшись одной из многочисленных партнерских программ. Застройщики и кредиторы совместно разрабатывают такие программы, благодаря чему заемщик может сэкономить время (банку не нужно проверять благонадежность застройщика), и деньги (иногда партнерские программы отличаются более выгодными процентными ставками по кредиту).
Однако ипотека по партнерской программе – это не всегда однозначная выгода и экономия средств, поэтому тщательный мониторинг предложений не будет лишним.
На самом деле, экономия средств на подобном кредите зависит от многих факторов.
Выдача кредита на еще недостроенную недвижимость – не самый удачный вариант сделки с точки зрения банка.
Прежде всего, кредит на покупку квартиры в строящемся доме отличается от ипотеки на готовое жилье видом залога.
В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.
Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.
Здравствуйте, профессионалы!
Объясните, растолкуйте, какие документы необходимы для продажи не введенного в эксплуатацию дома на участке. Дом-коробка, внутренней отделки нет
В 2-х словах.
Есть участок на котором построен дом, в прошлом году получена собственность на дом по Дачной амнистии. Как результат на кадастровом учете состоит)
И как лучше его продать с т.з. оптимизации налогов которые нужно будет заплатить, участок был куплен в 2015г, в 2016 построен дом, цена будет намного больше чем стоимость участка.
Спасибо за ответы!)
В двух словах: правоустанавливающие и правоподтверждающие.
Для ответа по налогам нужны конкретные цифры: стоимость покупки зем. участка, кадастровая стоимость дома, стоимость продажи.А еще можно почитать ст.ст. 217 и 220 Налогового кодекса РФ
Обратитесь лучше сразу к конкретному специалисту . На форуме их много. Вот он Вам и объяснит, и растолкует.
Добрый вечер. Вам очень повезло, что получили на дом документы! Проверти, что бы в них было указано, что это жилое строение. Дальше при продажи участка с домом, следует понять кадастровую стоимость участка и дома по отдельности. Что бы у вас кадастровая стоимость на участок была не выше 70% от стоимости покупки. А по дому лучше всего иметь договор на строительства с квитанциями на оплату. Если их нет, то всегда есть вычет миллион.
Для заключения ДКП между продавцем и покупателем, нужен ДКП, паспорта и квитанции об оплате госпошлины. Если Вы хотите подготовить документы к продаже для покупателя: закажите расширенные ЕГРН, правоустановку на земельный участок. А вообще сейчас такие покупатели уникальные встречаются, что на земельный участок эконом -класса требуют такой расширенный пакет документов))))))))))А вот насчет оптимизации налогов, то это детально нужно изучать документы, а вообще есть налоговые консультанты, которые за небольшую плату, все Вам расчитают.
Планы по строительству загородного дома могут потерпеть фиаско в кризис из-за нехватки средств, тогда перед некоторыми владельцами встанет непростая задача продать недострой. Риелторы напомнили читателям сайта «РИА Недвижимость» основные правила, которые помогут сделать подобный неликвид максимально привлекательным для покупателя.
Реклама и оценка
Нужно понимать, что любой недострой — это фактически брошенный дом, ликвидность которого очень низкая, замечает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. «Но, как известно, у недвижимости нет такой болезни, которую нельзя было бы вылечить ценой. Поэтому акцент при продаже недостроенного объекта необходимо делать исключительно на цене», — добавляет он. Ценовая выгода в рекламном сообщении может быть отражена слоганом «Дом по цене земельного участка».
Слово «недострой» в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.
Среди «выгодных» моментов в объявлении начальник отдела офиса «Беляево» департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.
Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.
Если объект «заморожен» на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт «Инком-Недвижимости». Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.
Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. «Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику», — поясняет он.
Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. «Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам», — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.
Презентация «недостроя»
Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. «Фактически, перед покупателем предстает картина «замороженной» стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его», — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.
«Поскольку при продаже «недостроя» основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять», — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.
Собираем документы
На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейменов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.
Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.
Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется. Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. «Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика», — объясняет Менжунов.