Такой вариант возможен только с предварительного согласия администрации.
1. Если в договоре такая возможность предусмотрена, то продавайте.
Статья 346 Гражданского кодекса РФ.. Пользование и распоряжение предметом залога
1. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.
3. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.
2. Если ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ АДМИНИСТРАЦИИ, то обратитесь за согласием туда.
Вы хотите избавиться от непосильной ипотеки или может вы хотите купить недвижимость обременённой ипотекой по заманчивой цене, но не знаете, как создать договор купли-продажи коммерческой (нежилой) недвижимости находящегося в ипотеке (купленной в кредит) с передаточным актом между юридическими лицами (покупки и продажи недвижимости одновременно в одном договоре)? На сегодняшний день всё чаще встречается ситуации именно покупкой или продажей коммерческой недвижимости которые находятся в обременении банком. Возможно Вы посчитаете их мошенниками, но отнюдь не все являются таковыми. Такая сделка вполне возможна и полностью законна. Специально для тех кто выбрал такой путь наши юристы находящиеся в Чебоксарах подготовили такой документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора купли-продажи (ДКП) коммерческой (нежилой) недвижимости находящейся в ипотеке (с обременением ипотекой) между юридическими лицами включающий передаточный акт, соответствующий законодательным актам 2019 года.
Внимание. Прочтите полезную информацию ниже, чтобы правильно составить договор купли-продажи недвижимости, находящейся в ипотеке (в кредит).
В конце текста БОНУС для жителей г.Чебоксары
— Образец договора купли-продажи (ДКП) недвижимости между юридическими лицами —
Положительный момент данной сделки состоит в том, что покупатель априори приобретает недвижимость, юридическая чистота которого не вызывает никаких сомнений – банкиры всегда тщательно проверяют предмет залога.
Самое главное, что нужно помнить – это то, что сделки с недвижимостью находящиеся в обременении банком (купленные по ипотеке) с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия представителя банка. Чаще всего, в роли представителя банка выступает кредитный менеджер. Именно с ним необходимо обсудить все условия приобретения недвижимости: где будет проходить подписание сделки, когда и на каких условиях будут переданы взносы.
Тщательно определяем сумму, которая осталась невыплаченной, включая штрафы за просрочку долга. Обычно, первый платеж передается после заключения договора и идет на погашение текущего кредита, а вторая часть уже вносится после регистрации договора. Кстати, самым безопасным способом для покупателя будет расчет через банковскую ячейку.
Внимательно читаем условия ипотечного договора касающиеся продажи недвижимости. Банком может быть поставлено условие о том, что продажа разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.
Законодательные акты регулирующие данную сделку:
Мы надеемся, что данный простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора купли-продажи (ДКП) коммерческой (нежилой) недвижимости находящейся в ипотеке (с обременением ипотекой) между юридическими лицами включающий передаточный акт , соответствующий законодательным актам 2019 года, поможет сохранить, Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги профессионального юриста. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой юристов по договорным отношениям, которые смогут качественно оказать услуги по разработке договора купли-продажи недвижимости или правовому анализу договоров. Тем более, что в случае подписания договора, не соответствующего законодательству 2019 года, его могут признать недействительным со всеми вытекающими негативными последствиями для Вас и Вашего кошелька.
В залоге – нежилая недвижимость
Всего несколько банков не только работают с нежилой недвижимостью, но и активно продвигают эту услугу. Схема проведения сделки строится по одним и тем же принципам, но детали заметно разнятся.
Коль скоро нельзя одновременно зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю и залог объекта недвижимости, сделка происходит в два этапа. Сначала регистрируется залог – залогодателем выступает продавец помещения. Залог оформляется на заемщика в обеспечение кредитных обязательств в пользу третьего лица. Кредитную заявку подает покупатель (ему расплачиваться за приобретение). Деньги перечисляются на счет покупателя, который их снимает и кладет в ячейку, где они лежат до завершения всего процесса. Получать деньги из ячейки будет покупатель, после перерегистрации права собственности на нового владельца.
Банк как залогодержатель должен дать разрешение и на переход обременения с продавца на покупателя, и на продажу помещения.
Оба участника сделки рискуют. Продавец, оформляя залог, должен быть уверен, что покупатель не передумает и сделка состоится. Покупатель рискует тоже: продавец может передумать продавать, а кредит уже оформлен, и ему придется как минимум выплатить проценты.
Банк рискует чуть меньше, особенно если кандидаты на сделку и помещение прошли тщательную экспертизу. Кроме юристов банка собственную экспертизу проводят страховщики и независимый оценщик. Если сделка сорвалась (в оговоренный срок документы в банк не поступили), банк вскроет ячейку сам (это законно), а проценты взыщут с несостоявшегося покупателя.
После подачи кредитной заявки банк проводит андеррайтинг, по результатам которого назначаются условия кредита. Например, в некоторых банках учитываются не только текущие, но и будущие доходы – от сдачи в аренду предмета залога (арендные ставки с годами растут, что может учесть андеррайтер). Размер первого взноса может зависеть от формы подтверждения доходов. А вот предполагаемые поступления от аренды могут не учесть, но всегда принимаются во внимание реальные договоры аренды с известными ставками.
Если при покупке жилья сумма кредита может составлять до 90 % ее стоимости (а по программам некоторых банков – и все 100 %), то при залоге нежилой недвижимости банки осторожничают: 70–80 %.
Сумма кредита может достигать 1,5 млн долл., но большинство заемщиков удовлетворяет сумма до 1 млн.
Сроки кредитования также различаются и достигают 15 лет, но большинство финансистов настаивает: максимальный срок не может быть больше семи лет, поскольку спрогнозировать развитие бизнеса можно лишь на 5–7 лет, а основная масса заемщиков – владельцы бизнеса. Между тем большинство заемщиков погашают кредит значительно раньше (некоторые – уже через полгода).
Расходы по оформлению залога на нежилое помещение больше, чем на залог квартиры. Работа оценщика стоит дороже, в среднем 15 тыс. рублей, и сама оценка происходит дольше, иногда неделю. Страховка тоже дорогая, особенно здоровья. Больше берут с мужчин старше 40 лет, потому что по статистике у них много проблем со здоровьем.
Хотя по закону регистрация должна проходить за две недели (10 рабочих дней), она может длиться по 3–4 недели каждая, а их две, с перерывом в несколько дней. Регистраторы могут запрашивать дополнительные документы и даже приостанавливать процесс. Во-первых, все нежилые помещения сильно отличаются одно от другого, во-вторых, в Росрегистр стало поступать много поддельных документов именно по нежилым объектам, что заставляет сотрудников лишний раз перепроверять пакеты.
Если в залог передается помещение в доме, земельный участок под которым в собственности, нужно, чтобы участок был выделен из общей доли. Если земля в общей собственности, нужно согласие остальных дольщиков на выделение доли.
Проще, когда земля арендована, но срок договора аренды должен быть не меньше срока кредита.
Программы ипотечного кредитования под залог нежилой недвижимости в Петербурге
Некоторые банки, работающие на ипотечном рынке, категорически отказываются принимать в залог нежилую недвижимость, ожидая, когда депутаты приведут в порядок законодательство и разрешат одновременную регистрацию перехода права собственности и залога. Часть банков работает по собственным схемам, но делает это время от времени и только для своих клиентов, стараясь не привлекать внимания посторонних. В некоторых банках уже появились программы, по которым можно получить кредит на покупку нежилого помещения в строящемся доме, а также передать в залог жилую недвижимость с последующим ее переводом в нежилой фонд.