При покупке квартиры в ипотеку перед вами может встать дилемма:
Сначала продать квартиру, а затем взять ипотеку и начинать искать новое жилье? Или лучше взять ипотеку, найти и купить квартиру, а затем уже продавать старую?
Давайте попробуем разобраться, сравним какой вариант лучше, выгоднее, удобнее.
- В кредит придется брать меньшую сумму. Одно дело взять 3 000 000 рублей и совсем другое 1 000 000 рублей.
- Будет намного меньше переплата. К примеру , ипотека на 15 лет с процентной ставкой 10% годовых. Переплата по процентам составит 2 800 000 рублей и 930 000 рублей, соответственно. Как видите разница почти в 2 миллиона рублей.
- Проще будет получить одобрение в банке. Чтобы взять в кредит 1 000 000 рублей нужна зарплата намного меньше чем для ипотеки в 3 000 000 рублей.
- Можно купить более дорогую квартиру. Своих денег больше = первоначальный взнос больше = больше размер ипотечного кредита.
- Больше денег на обустройство. Все по тем же причинам.
- Проще с оформлением документов, есть прописка. До сих пор в банках требуется постоянная регистрация по месту получения кредита, что сильно осложняет весь процесс оформления ипотеки.
- Не нужно искать временное жилье. С арендой переезжать придется минимум 2 раза, а это дополнительные хлопоты и расходы.
- Можно купить квартиру с черновой отделкой. Сделать ремонт будет намного проще, увеличивается количество вариантов квартир для покупки.
Плюсы для одного варианта являются минусами для другого.
Вариант №2 – удобнее , но вариант №1 – требует меньше расходов .
Сначала с супругой взяли ипотеку, нашли и купили квартиру, а затем начали продавать старую квартиру.
- Из-за переезда и уборки, продажа старой квартиры началась через 5 месяцев после того как купили новую.
- Все это время платили по ипотеке и к моменту продажи уже выплатили 125 000 рублей только процентов + 15 000 руб. за коммуналку.
- Прошло 4 месяца с того момента как выставил квартиру на продажу – это еще минус 100 000 рублей выплачено процентов по ипотеке и 12 000 рублей за коммуналку.
- Старая квартира не продана. Из общения с покупателями стало понятно что нужно делать косметический ремонт, потребуется вложить от 50 000 до 100 000 рублей .
В итоге, за 9 месяцев на процентах и коммуналке потрачено порядка 250 000 рублей и минимум 100 000 рублей будет еще потрачено пока квартира не будет продана – это оптимистичный вариант.
Реализация ипотечной квартиры осуществляется двумя способами:
- на первичном рынке залоговая недвижимость продается по договору переуступки прав, так как владелец незавершенного строительства не является собственником (при этом потребуется согласие банка и компании-застройщика);
- на вторичном рынке квартира реализуется по договору купли-продажи с получением разрешения кредитора.
Если ипотека еще не выплачена, то факт обременения недвижимости зарегистрирован в Росреестре. Но квартиру можно продать самостоятельно или с помощью кредитора. Основные сложности при этом связаны с проведением расчетов между покупателем, продавцом и банком.
Для продажи залоговой недвижимости владелец может пойти четырьмя путями:
- погасить ипотеку в процессе купли-продажи за счет средств покупателя;
- реализовать квартиру вместе с долгом, который будет переоформлен на другого заемщика;
- досрочно выплатить ипотечный кредит за счет собственных средств до продажи жилья;
- подать в банк заявление о продаже заложенной квартиры с публичных торгов.
Рассмотрим, как реализовать обремененную квартиру с погашением задолженности в процессе сделки. Данный вариант подойдет, если покупатель выплачивает ипотечный долг за счет собственных средств, то есть часть денег получает банк, а остаток – продавец.
В зависимости от размера задолженности сделка может быть проведена двумя способами.
Продажа без участия банка (при долге небольшого размера) | Продажа квартиры с участием банка |
1. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Владелец получает аванс и погашает ипотеку. 3. Продавец квартиры снимает с нее обременение и продает, получая остальную часть суммы. 4. Закрытие ипотеки за счет аванса отражается в договоре купли-продажи. |
При наличии значительного долга сложно получить большой аванс, поэтому стороны привлекают к делу банк.
|
Многие кредиторы для этого предлагают услуги депозитария. Расчеты ведутся безналичной форме через аккредитивы. После подписания договора стороны получают доступ к деньгам на счетах.
Для проведения расчетов с использованием аккредитива потребуется помощь юриста. Вместо типовых соглашений составляется договор об авансе с учетом погашения долга, который разрабатывается на основе всех особенностей сделки.
Покупатель залоговой квартиры сможет взять на себя ипотечный кредит, если он платежеспособен. В процессе сделки передается не только право собственности на недвижимость, но и обязательства. По сути, кредитор продает долговой остаток по ипотеке новому заемщику под тот же залог. Данная сделка выгодна банку, так как позволит продолжать зарабатывать на процентах.
Продажа квартиры с передачей ипотечных обязательств реализуется следующим образом:
- покупатель и продавец заключают два соглашения – цессии и купли-продажи (по договору цессии осуществляется уступка прав и обязанностей по кредиту, договор купли-продажи предполагает передачу прав собственности);
- покупатель выплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности по ипотеке;
- банк переоформляет кредитные обязательства на покупателя, квартира остается в залоге.
Вместо перевода остатка задолженности может быть оформлен новый кредитный договор с покупателем. Иногда продавцы предлагают скидку на ипотечную недвижимость.
Реализовать квартиру после закрытия кредита проще всего. После снятия залога в отделении Росреестра недвижимость можно продавать обычным способом. Зарегистрировать сделку и снять обременение можно одновременно. За счет вырученных денег бывший владелец выплатит ипотеку и штрафы за досрочное погашение. Данный вариант позволяет продать недвижимость по рыночной стоимости, но при этом продавец рискует понести существенные затраты.
Квартира с обременением может быть продана покупателю, оформившему для ее приобретения ипотечный кредит. Данная сделка проводится только с согласия залогодержателя. Покупатель получает одобрение от своего банка и выбирает ипотечную недвижимость. После покупки банк-кредитор погашает остаток долга банку-залогодержателю. Продавец получает оставшиеся средства. Таким образом, в процессе сделки происходит перекредитование, задолженность и залог переводятся в другой банк.
Если заемщик не имеет возможности погашать кредит, банк обращается в суд для взыскания задолженности и реализации имущества. Ипотечная квартира в таком случае будет продана, даже если является единственным жильем должника.
Реализация на публичных торгах является наименее выгодным вариантом, так как предполагает быструю продажу недвижимости и большим дисконтом.
Продать ипотечную квартиру можно с переоформлением кредитного договора, с досрочным погашением займа за счет собственных средств или аванса, внесенного покупателем.
Важно, чтобы купля-продажа была грамотно оформлена. Любая сделка должна быть заключена после получения письменного согласия кредитора. В противном случае Росреестр не снимет с недвижимости обременение, по решению суда договор купли-продажи будет признан недействительным.
Дня доброго!
Чтобы понимать, насколько быстро «уйдет» квартира, надо хотя бы понимать соотношение цена-качество-расположение. Судя по отсутствию просмотров — цена завышена или район неинтересен. Плюс — вопрос рекламы.
Стоимость услуг — у кого какая, у кого процент, у кого — фиксированная сумма, тут уже надо общаться лично.
Пожелания Ваши — вполне реальные. Надо привести их в соответствие со всем остальным — и работать.
Александр ситуация у Вас не простая, специалиста надо нанимать прямо сейчас, который будет заниматься продажей Вашей квартиры и поиском альтернативы. Чтобы продать Вашу квартиру надо погасить за должность перед банком, снять квартиру с залога и тд и тп.
Александр, добрый день!
Ситуация сложная, при избытке предложений, не имеющих обременение , Ваша квартира низко ликвидная. Схема сделки усложняется и мало кто хочет связываться с такой недвижимостью. Здесь можно рассчитывать, в большей степени, на эксклюзивных покупателей внутри компании через которую Вы продаёте. Одобренный Вам банком кредит можно пролонгировать с небольшими затратами сил и времени.
Вам лучше обратиться к специалистам. За небольшое мы решим ваш вопрос
Извините пропустил «вознаграждение» )))
продажа с обременениями потянет за собой дисконт в 15-20%
Андрей, дисконт кому? Если конечному покупателю, то ИМХО что-то многовато будет 5% еще куда не шло. Обременение можно и до сделки снять, был бы покупатель)).
Срочный выкуп 20-30%. В Подмосковье скорее всего будет 30%.
Если Ярославское направление — обращайтесь, посмотрим, что за квартира, за сколько и в какие сроки можно продать.
Александр добрый день. Помочь Вам можно,работаем с залоговыми квартирами уже давно. Так что звоните поможем.
Не меньше 30% вы потеряете, если будут выкупать! Лучше обратитесь к агенту!!
Конечно вам бы специалиста — продать вашу однушку, он вам обоснует почему не продается квартира по факту осмотра оной и документов на нее. И самое главное не терять времени. Удачи.
Если продаваемая квартира находится в Пушкино или Пушкинском районе — обращайтесь. прежде чем что-то сказать, нужно понять точные параметры объекта.
Первое должна быть хорошая реклама, а не один, два сайта, второе-адекватная цена, с учетом того, что квартира под обременением. Дисконт 15-20% однозначно. Посмотрите сколько квартир по Мо продаются, у покупателя всегда есть выбор.Вы напишите хотя бы её параметры, город, чтобы что-то можно было посоветовать ещё.
Почему дисконт от 15%.? что то банки не продают свои квартиры с такой скидкой. Какие риски купить кв у банка? Поидее наоборот это надежнее должно быть.
Рисков то нет. но так как очень много квартир в продаже свободных, мало кто будет рассматривать ипотечную квартиру, так как по сделке больше нюансов,поэтому покупателя, в этом случае, привлекают ценой. Вы с такими убеждениями долго будете продавать.
Подмосковье большое. Где-то 2,6 млн. руб. — много, где-то — мало. Без конкретных данных по квартире — судить сложно как быстро и за сколько она может уйти. Предложения по выкупу — потеряете не менее 30%. Проще быстро продать с дисконтом 10-20%. Размер комиссионных — у всех разный, в среднем — 3-5% от стоимости квартиры.
все возможно, обращайтесь поможем
Сначало процедуру продажи вашей квартиры надо согласовать с банком, найти покупателя, продать, одобрить ипотеку и купить другую квартиру. Достаточно не простое мероприятие, которое требует уйму времени, нервов и опыта. Если можете проходите самостоятельно всю процедуру.
закончится первый срок одобрения ипотеки, одобритесь и на второй.
не парьтесь.
Всем спасибо за ответы! Но хотелось бы больше конкретики по Вашей комиссии. Ведь как получается, если кв в указанном районе будет стоить 6.5, а моя уйдет чудом за 2.6, то остается налички 1.3 из которой 15% первоначальный взнос, т.е. 0.975, остается 0.325 на все остальные расходы. Кто готов сделать сделку в эту сумму? А если дать дисконт на продажу, то и того меньше. Какой смысл тогда ее вообще продавать, проще тогда сдать и гасить этими платежами ипотеку за нее, благо стоимость аренды сейчас там превышает мои платежи. Но с другой стороны кв в москве тоже не подешевеют, и купить будет еще сложнее.