Как продать однокомнатную квартиру в ипотеке и купить другую

При покупке квартиры в ипотеку перед вами может встать дилемма:

Сначала продать квартиру, а затем взять ипотеку и начинать искать новое жилье? Или лучше взять ипотеку, найти и купить квартиру, а затем уже продавать старую?

Давайте попробуем разобраться, сравним какой вариант лучше, выгоднее, удобнее.

  1. В кредит придется брать меньшую сумму. Одно дело взять 3 000 000 рублей и совсем другое 1 000 000 рублей.
  2. Будет намного меньше переплата. К примеру , ипотека на 15 лет с процентной ставкой 10% годовых. Переплата по процентам составит 2 800 000 рублей и 930 000 рублей, соответственно. Как видите разница почти в 2 миллиона рублей.
  3. Проще будет получить одобрение в банке. Чтобы взять в кредит 1 000 000 рублей нужна зарплата намного меньше чем для ипотеки в 3 000 000 рублей.
  4. Можно купить более дорогую квартиру. Своих денег больше = первоначальный взнос больше = больше размер ипотечного кредита.
  5. Больше денег на обустройство. Все по тем же причинам.
  1. Проще с оформлением документов, есть прописка. До сих пор в банках требуется постоянная регистрация по месту получения кредита, что сильно осложняет весь процесс оформления ипотеки.
  2. Не нужно искать временное жилье. С арендой переезжать придется минимум 2 раза, а это дополнительные хлопоты и расходы.
  3. Можно купить квартиру с черновой отделкой. Сделать ремонт будет намного проще, увеличивается количество вариантов квартир для покупки.

Плюсы для одного варианта являются минусами для другого.

Вариант №2 – удобнее , но вариант №1 – требует меньше расходов .

Сначала с супругой взяли ипотеку, нашли и купили квартиру, а затем начали продавать старую квартиру.

  1. Из-за переезда и уборки, продажа старой квартиры началась через 5 месяцев после того как купили новую.
  2. Все это время платили по ипотеке и к моменту продажи уже выплатили 125 000 рублей только процентов + 15 000 руб. за коммуналку.
  3. Прошло 4 месяца с того момента как выставил квартиру на продажу – это еще минус 100 000 рублей выплачено процентов по ипотеке и 12 000 рублей за коммуналку.
  4. Старая квартира не продана. Из общения с покупателями стало понятно что нужно делать косметический ремонт, потребуется вложить от 50 000 до 100 000 рублей .

В итоге, за 9 месяцев на процентах и коммуналке потрачено порядка 250 000 рублей и минимум 100 000 рублей будет еще потрачено пока квартира не будет продана – это оптимистичный вариант.

Реализация ипотечной квартиры осуществляется двумя способами:

  • на первичном рынке залоговая недвижимость продается по договору переуступки прав, так как владелец незавершенного строительства не является собственником (при этом потребуется согласие банка и компании-застройщика);
  • на вторичном рынке квартира реализуется по договору купли-продажи с получением разрешения кредитора.

Если ипотека еще не выплачена, то факт обременения недвижимости зарегистрирован в Росреестре. Но квартиру можно продать самостоятельно или с помощью кредитора. Основные сложности при этом связаны с проведением расчетов между покупателем, продавцом и банком.

Читайте также:  Что будет если не прийти в суд по ипотеке

Для продажи залоговой недвижимости владелец может пойти четырьмя путями:

  1. погасить ипотеку в процессе купли-продажи за счет средств покупателя;
  2. реализовать квартиру вместе с долгом, который будет переоформлен на другого заемщика;
  3. досрочно выплатить ипотечный кредит за счет собственных средств до продажи жилья;
  4. подать в банк заявление о продаже заложенной квартиры с публичных торгов.

Рассмотрим, как реализовать обремененную квартиру с погашением задолженности в процессе сделки. Данный вариант подойдет, если покупатель выплачивает ипотечный долг за счет собственных средств, то есть часть денег получает банк, а остаток – продавец.

В зависимости от размера задолженности сделка может быть проведена двумя способами.

Продажа без участия банка (при долге небольшого размера) Продажа квартиры с участием банка
1. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.

2. Владелец получает аванс и погашает ипотеку.

3. Продавец квартиры снимает с нее обременение и продает, получая остальную часть суммы.

4. Закрытие ипотеки за счет аванса отражается в договоре купли-продажи.

При наличии значительного долга сложно получить большой аванс, поэтому стороны привлекают к делу банк.

  • Покупатель закладывает деньги в две банковские ячейки.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку.
  • Из первой ячейки сотрудник банка забирает средства для погашения ипотеки.
  • Вторая ячейка предназначена для продавца, который получает остаток суммы.
  • Покупатель снимает обременение с квартиры, так как банк закрывает задолженность. Покупатель передает продавцу справку об отсутствии долга.

Многие кредиторы для этого предлагают услуги депозитария. Расчеты ведутся безналичной форме через аккредитивы. После подписания договора стороны получают доступ к деньгам на счетах.

Для проведения расчетов с использованием аккредитива потребуется помощь юриста. Вместо типовых соглашений составляется договор об авансе с учетом погашения долга, который разрабатывается на основе всех особенностей сделки.

Покупатель залоговой квартиры сможет взять на себя ипотечный кредит, если он платежеспособен. В процессе сделки передается не только право собственности на недвижимость, но и обязательства. По сути, кредитор продает долговой остаток по ипотеке новому заемщику под тот же залог. Данная сделка выгодна банку, так как позволит продолжать зарабатывать на процентах.

Продажа квартиры с передачей ипотечных обязательств реализуется следующим образом:

  1. покупатель и продавец заключают два соглашения – цессии и купли-продажи (по договору цессии осуществляется уступка прав и обязанностей по кредиту, договор купли-продажи предполагает передачу прав собственности);
  2. покупатель выплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности по ипотеке;
  3. банк переоформляет кредитные обязательства на покупателя, квартира остается в залоге.

Вместо перевода остатка задолженности может быть оформлен новый кредитный договор с покупателем. Иногда продавцы предлагают скидку на ипотечную недвижимость.


Реализовать квартиру после закрытия кредита проще всего. После снятия залога в отделении Росреестра недвижимость можно продавать обычным способом. Зарегистрировать сделку и снять обременение можно одновременно. За счет вырученных денег бывший владелец выплатит ипотеку и штрафы за досрочное погашение. Данный вариант позволяет продать недвижимость по рыночной стоимости, но при этом продавец рискует понести существенные затраты.

Квартира с обременением может быть продана покупателю, оформившему для ее приобретения ипотечный кредит. Данная сделка проводится только с согласия залогодержателя. Покупатель получает одобрение от своего банка и выбирает ипотечную недвижимость. После покупки банк-кредитор погашает остаток долга банку-залогодержателю. Продавец получает оставшиеся средства. Таким образом, в процессе сделки происходит перекредитование, задолженность и залог переводятся в другой банк.

Если заемщик не имеет возможности погашать кредит, банк обращается в суд для взыскания задолженности и реализации имущества. Ипотечная квартира в таком случае будет продана, даже если является единственным жильем должника.

Реализация на публичных торгах является наименее выгодным вариантом, так как предполагает быструю продажу недвижимости и большим дисконтом.

Продать ипотечную квартиру можно с переоформлением кредитного договора, с досрочным погашением займа за счет собственных средств или аванса, внесенного покупателем.

Важно, чтобы купля-продажа была грамотно оформлена. Любая сделка должна быть заключена после получения письменного согласия кредитора. В противном случае Росреестр не снимет с недвижимости обременение, по решению суда договор купли-продажи будет признан недействительным.

Дня доброго!
Чтобы понимать, насколько быстро «уйдет» квартира, надо хотя бы понимать соотношение цена-качество-расположение. Судя по отсутствию просмотров — цена завышена или район неинтересен. Плюс — вопрос рекламы.
Стоимость услуг — у кого какая, у кого процент, у кого — фиксированная сумма, тут уже надо общаться лично.
Пожелания Ваши — вполне реальные. Надо привести их в соответствие со всем остальным — и работать.

Александр ситуация у Вас не простая, специалиста надо нанимать прямо сейчас, который будет заниматься продажей Вашей квартиры и поиском альтернативы. Чтобы продать Вашу квартиру надо погасить за должность перед банком, снять квартиру с залога и тд и тп.

Александр, добрый день!
Ситуация сложная, при избытке предложений, не имеющих обременение , Ваша квартира низко ликвидная. Схема сделки усложняется и мало кто хочет связываться с такой недвижимостью. Здесь можно рассчитывать, в большей степени, на эксклюзивных покупателей внутри компании через которую Вы продаёте. Одобренный Вам банком кредит можно пролонгировать с небольшими затратами сил и времени.

Вам лучше обратиться к специалистам. За небольшое мы решим ваш вопрос

Извините пропустил «вознаграждение» )))

продажа с обременениями потянет за собой дисконт в 15-20%

Андрей, дисконт кому? Если конечному покупателю, то ИМХО что-то многовато будет 5% еще куда не шло. Обременение можно и до сделки снять, был бы покупатель)).

Срочный выкуп 20-30%. В Подмосковье скорее всего будет 30%.

Если Ярославское направление — обращайтесь, посмотрим, что за квартира, за сколько и в какие сроки можно продать.

Александр добрый день. Помочь Вам можно,работаем с залоговыми квартирами уже давно. Так что звоните поможем.

Не меньше 30% вы потеряете, если будут выкупать! Лучше обратитесь к агенту!!

Конечно вам бы специалиста — продать вашу однушку, он вам обоснует почему не продается квартира по факту осмотра оной и документов на нее. И самое главное не терять времени. Удачи.

Если продаваемая квартира находится в Пушкино или Пушкинском районе — обращайтесь. прежде чем что-то сказать, нужно понять точные параметры объекта.

Первое должна быть хорошая реклама, а не один, два сайта, второе-адекватная цена, с учетом того, что квартира под обременением. Дисконт 15-20% однозначно. Посмотрите сколько квартир по Мо продаются, у покупателя всегда есть выбор.Вы напишите хотя бы её параметры, город, чтобы что-то можно было посоветовать ещё.

Почему дисконт от 15%.? что то банки не продают свои квартиры с такой скидкой. Какие риски купить кв у банка? Поидее наоборот это надежнее должно быть.

Рисков то нет. но так как очень много квартир в продаже свободных, мало кто будет рассматривать ипотечную квартиру, так как по сделке больше нюансов,поэтому покупателя, в этом случае, привлекают ценой. Вы с такими убеждениями долго будете продавать.

Подмосковье большое. Где-то 2,6 млн. руб. — много, где-то — мало. Без конкретных данных по квартире — судить сложно как быстро и за сколько она может уйти. Предложения по выкупу — потеряете не менее 30%. Проще быстро продать с дисконтом 10-20%. Размер комиссионных — у всех разный, в среднем — 3-5% от стоимости квартиры.

все возможно, обращайтесь поможем

Сначало процедуру продажи вашей квартиры надо согласовать с банком, найти покупателя, продать, одобрить ипотеку и купить другую квартиру. Достаточно не простое мероприятие, которое требует уйму времени, нервов и опыта. Если можете проходите самостоятельно всю процедуру.

закончится первый срок одобрения ипотеки, одобритесь и на второй.
не парьтесь.

Всем спасибо за ответы! Но хотелось бы больше конкретики по Вашей комиссии. Ведь как получается, если кв в указанном районе будет стоить 6.5, а моя уйдет чудом за 2.6, то остается налички 1.3 из которой 15% первоначальный взнос, т.е. 0.975, остается 0.325 на все остальные расходы. Кто готов сделать сделку в эту сумму? А если дать дисконт на продажу, то и того меньше. Какой смысл тогда ее вообще продавать, проще тогда сдать и гасить этими платежами ипотеку за нее, благо стоимость аренды сейчас там превышает мои платежи. Но с другой стороны кв в москве тоже не подешевеют, и купить будет еще сложнее.

Adblock
detector