Как продать земельный участок обремененный ипотекой

Добрый вечер, хочу купить земельный участок, у собственника в Росреестре зарегистрирован весь участок земли площадью 123000 квад метров, запросил выписку из ЕГРН, участок обременен ипотекой, продавец предлагает заключить пред договор со 100 прооцентной оплатой и в течении 1 месяца снять обременение, провести межевание и заключить со мной основной договор купли продажи. Как поступить правильно

Ответы юристов ( 6 )


Здравствуйте! Я бы не рекомендовал оплачивать 100 % стоимости земельного участка по предварительному договору. Попросите продавца принести справку из банка об остатке задолженности по кредитному договору. Вот эту данную сумму можете и передать продавцу по предварительному договору, а после снятия обременения передать по основному договору купли-продажи оставшуюся сумму.Также самостоятельно закажите выписку из ЕГРН, из которой Вы узнаете, нет ли кроме этого других обременений на земельный участок.

Можно попробовать выкупить у банка закладную на этот участок, а потом совершить сделку с участкои, обладая данной закладной.

Если вариант заключения трёхстороннего договора о приобретении участника, третья сторона залогодержатель. И в рамках этого договора, погашается задолженность, обеспеченная залогом земельного участка, остаток денег получает собственник земельного участка

Обременение земельного участка – это официально зарегистрированное ограничение на возможные распорядительные действия с этим объектом недвижимости. Установление обременений на землю сопровождается их официальной регистрацией в службе Росреестра, а любые случаи распоряжения могут быть существенно осложнены или вовсе невозможны.


Законодательные акты устанавливают приоритет права собственности над остальными формами владения или пользования недвижимыми объектами. Однако даже исключительное право на землю в ряде случаев может быть ограничено на основании:

  • нормативного правового акта федерального уровня;
  • соглашения, стороной которого будет являться собственник участка;
  • судебного акта.

Обременение, которое повлияет на возможность распоряжения землей, должно быть надлежащим образом зарегистрировано в службе Росреестра. В противном случае оно не вступает в силу и не влияет на права и обязанности контрагентов по возможным сделкам.

В состав возможных обременений на земельные наделы входят:

  • арендный договор, срок которого превышает один год (только такая продолжительность аренды обязывает стороны обратиться в службу Росреестра на регистрационные действия);
  • арест на основании судебного постановления, который устанавливает на период рассмотрения исковых материалов;
  • арест на основании постановления должностных лиц ФССП, который необходим для проведения исполнительного производства;
  • публичный или частный сервитут, по условиям которого вводится постоянное или временное право пользования участком для иных лиц;
  • залог, который является средством обеспечения денежных обязательств (например, типичным случаев залога будет являться ипотека);
  • доверительное управление, оформленное в виде договора;
  • концессия.

Правовые последствия перечисленных обременений могут быть различными. Далеко не все они предусматривают запрет на совершение сделок продажи участка, однако их учет при распоряжении землей является обязательным.

Выявление возможных обременений является важнейшим этапом проверки чистоты сделки. Ключевое значение эти факты имеют для покупателя земли, так как он несет риски вложения денежных средств в объект недвижимости с обременением.

Рассмотрим, как будет происходить купля продажа земельного участка с обременением, и какие нюансы нужно соблюсти сторонам.

Если на участок зарегистрировано обременение в виде ареста судебного органа или службы ФССП, любые способы распоряжения будут невозможны. После вынесения судебного акта или постановления пристава соответствующая запись о введенном обременении будет внесена в госреестр ЕГРН. При подготовке документов для совершения сделки продажи и обращении в службу Росреестра этот будет однозначно выявлен, а договор купли-продажи будет возвращен заявителю без регистрации.

Читайте также:  Можно ли сделать рефинансирование ипотеки в одном и том же банке

Что можно предпринять, чтобы продать землю под арестом? Наиболее простым и очевидным вариантом является устранение причин, которые послужили основаниями для ареста:

  • исполнение требований исполнительного листа, после чего судебный пристав будет обязан прекратить производство по делу и снять арест;
  • устранение оснований для судебного преследования – завершение процесса в пользу собственника участка;
  • предложение суду иного равнозначного объекта недвижимости для изменения предмета ареста.

Только в этих случаях арест может быть снят на законном основании. Для этого необходимо обращение в службу Росреестра для аннулирования обременения. После этих действий собственник получит на руки выписку из госреестра ЕГРН с отсутствием данных об аресте, а сделка продажи будет проходить по общим правилам.

Наличие арендных отношений не запрещает собственнику распоряжаться землей путем продажи. В ГК РФ закреплено, что заключение договора продажи не означает досрочное прекращение арендного соглашение. Для нового собственника сохранится обязанность учитывать права арендатора на временное пользование участком. Одновременно собственник приобретает право на получение ежемесячных арендных платежей за оставшийся срок аренды.

Продажа земли под арендным обременением должны учитывать следующие нюансы:

  • при оформлении сделки продажи необходимо только уведомить арендатора о смене стороны арендного договора, а получение его согласия не требуется;
  • сведения о действующей аренде должны быть включены в договор купли-продажи в виде отдельного пункта;
  • переоформление арендного договора не требуется, достаточно направить уведомление о смене арендодателя.

При внесении в госреестр ЕГРН сведения о переходе права собственности, запись о наличии аренды сохранится неизменной. В выписке ЕГРН, которую получит новый владелец, эта графа будет содержать запись об обременении вплоть до завершения срока арендного соглашения.

Введение публичных или частных сервитутов происходит на основании соглашения, судебного постановления или законодательного акта. Содержание сервитута предоставляет третьим лицам ограниченные права пользования участком, однако не является запретом для совершения распорядительных сделок.

При продаже земли с учетом сервитута необходимо учитывать следующие особенности:

  • к новому собственнику перейдут все обязанности, включенные в содержание сервитута, отказаться от такого обременения в одностороннем порядке невозможно;
  • если срок сервитута истечет после перехода земли к новому владельцу, установление ограниченного права пользования будет происходить уже путем согласования с текущим собственником;
  • сведения о зарегистрированном сервитуте должны указывать в договоре купли-продажи в виде отдельного пункта.

Как правило, наличие публичного или частного сервитут существенно снижает рыночную стоимость земельного участка. Во время регистрационных действий в службе Росреестра сведения о сервитуте будут сохранены в ЕГРН в низменном виде, о чем будет указано в выписке.

Установление залогового обязательства гарантирует кредитору соблюдение его денежных интересов путем обращения взыскания на участок. По этой причине распоряжение землей с зарегистрированным залогом, в том числе и ипотекой, сопровождается получением согласия залогодержателя. Если такое согласие отсутствует, продать участок будет невозможно.

Вот на что нужно обратиться внимание при оформлении договора купли-продажи на участок под залогом:

  • снятие залога возможно только путем полного исполнения денежных обязательств (например, если залогодержателем выступает банк по кредитному договору, продавцу нужно погасить всю сумму долга и проценты еще до совершения сделки);
  • если залогодержатель дает согласие на продажу земли, это факт отражается в договоре (залогодержатель включается в договор в виде самостоятельного участника);
  • при оформлении сделки с обременением в виде залога, он может сохранять свою силу путем перехода обязанностей на нового собственника (в этом случае цена по сделке купли-продажи могут быть уменьшена на сумму залогового обязательства).
Читайте также:  Можно ли через ипотеку купить квартиру у родителей

Согласие залогодержателя должно быть оформлено в виде письменного документа, который представляется в службу Росреестра одновременно с договором купли-продажи. Отказ залогодержателя обжаловать в судебном порядке бессмысленно, за исключением случаев, когда он уклоняется от аннулирования залога после исполнения денежного обязательства.

Нужно учитывать, что добиться согласия от банковского учреждения на продажу земли с залогом, практически невозможно. Это связано с особым характером кредитных отношений – еще на стадии выдачи заемных средств банк тщательно проверяет сведения о кредитной истории заемщика. При переходе права собственности на новое лицо, банк приобретает определенные риски, так как не имеет возможности проверить платежеспособность гражданина или юридического лица.

При совершении сделки с разрешения залогодержателя, соответствующие сведения будут внесены в госреестр ЕГРН. Этот факт будет отражен в выписке из реестра, а при нарушении денежных обязательств залогодержатель сможет предъявить требования уже к новому собственнику.


Сторонам любой гражданской сделки с землей, в том числе купли-продажи, нужно учитывать правовой режим установленного обременения. Если по каким-либо причинам сделка продажи пройдет регистрационные действия с нарушением правил (например, без согласия залогодержателя), она будет признана недействительной в судебном порядке по требованию заинтересованной стороны.

На такие требования законом установлен срок исковой давности – один или три года, в зависимости от оспоримости или ничтожности сделки. При этом, в число соответчиков будут привлечены должностные лица Росреестра, пропустившие такую сделку с нарушением законодательных актов.

Установить наличие залога на стадии подготовке к сделке можно путем запроса выписки из госреестра ЕГРН. Это может сделать и сам покупатель, который должен максимально обезопасить себя от потери денежных средств. В настоящее время можно получить не только расширенную версию выписки, но и специализированный бланк со сведениями только о наличии обременений. Выдача таких выписок осуществляется службой Росреестра, Многофункциональным центром, либо путем электронного обращения через официальный портал госуслуг (в последнем случае выписку можно получить в виде электронного файла).

Добрый день.
покупка возможна, но как вы правильно отметили — болшое количество рисков. начинать процедуру надо с консультаций с банком о предствоящей сделке.

Марина, для начала нужно обратиться в Банк, узнать конкретно, какие у них планы на этот участок

Обременение для этого и существует, чтоб не осуществить переход права. Вам в банк на переговоры.

Здравствуйте, Марина! Поскольку на участок наложен арест — Вы не сможете его купить сделку (переход права) не зарегистрируют. Вам нужно вместе с собственником обратиться в ЕГРП и взять справку о переходах права (расширенная выписка из ЕГРП, дается собственнику) в которой будет вся история переходов права по участку и все обременения (аресты). Если арест только со стороны банка — обращаетесь в банк и решаете вопрос погашения задолженности и снятия ареста.

Читайте также:  Как оформить брачный договор на квартиру купленную в ипотеку

Переход права не возможен. Нужно решать с банком.

Снять обременение можно путем подписания предварительного договора КП с внесением аванса (задатка), сумма которого равна долгу перед банком. Собственник гасит долг, вы покупаете участок.

Добрый день.
Для решения подобных вопросов лучше обратиться к специалисту. Купить объект обремененный правами третьих лиц невозможно (на то они и обременения). Решить данный вопрос можно только с согласия банка. Вариантов тут может быть несколько. Например, Вашими деньгами через банковскую ячейку будет погашена задолженность по кредиту Продавца.

Покупать землю с таким букетом — а потом на этой земле построить строение и всю жизнь спать не совсем спокойно. Странное желание, сейчас земли высталенно на продажу много.

Добрый день.
А как на продажу смотрит Банк-кредитор (судя по всему стоимость продажи ниже суммы задолженности)? Арест, я так понимаю, наложен по решению суда от Банка, в связи с неплатежами. Такого рода сделки проводятся как правило в 2 этапа при одновременной регистрации (переход права и снятие ареста), но вот, если это регистрационное действие разбить на 2 отдельных действия с интервалом времени между ними, в этом случае возможны «негодования» как со стороны Банка, так и со стороны судебных приставов.
Нужно разбираться в ситуации, знать позицию каждой стороны, чтобы сделать какие либо выводы.
Нужно разбираться в ситуации, знать позицию каждой стороны, чтобы сделать какие либо выводы.

Если Банк требует погасить долг,а потом вы покупаете,то есть риск что продавец может передумать.А в этоге продавец погасил долг перед банком, Вашими деньгами.Звоните 8-916-874-95-16Надежда АН.БЕСТ-СВ г.Мытищи.

Не рекомендую участвовать в сомнительных сделках, объекты которых находятся под арестом, тем более земельный участок для дальнейшего строительства. Арест — один из видов обременения, а точнее временного ограничения права собственности. Полностью исключить правопритязания третьих лиц не получится. В свидетельстве о праве собственности данный вид обременения не указывается. А аресты могут быть наложены сначала банком, затем судом, далее приставами (и это только по одному случаю неисполнения обязательств) А если их несколько? Игорь Боачев прав: строиться на такой земле весьма сомнительно.

Добрый вечер, Марина. Вообще говоря, обременение не всегда является препятствием для перехода права собственности. Например, объект, находящийся в залоге у кредитующего банка, часто продается с обременением, а свидетельство о собственности покупатель получает дважды — сначала с обременением, потом (после погашения долга и процентов продавца) — без обременения. Но арест, наложенный на имущество в качестве обеспечительной меры по иску, означает невозможность отчуждения этого имущества. В Вашем случае – не залог, а арест, поэтому как бы Вам ни хотелось извлечь выгоду из этой ситуации, — путем покупки это сделать не получится. Это ответ на первый из четырех ваших вопросов. Отвечать на остальные, наверное, излишне.
Может быть, все-таки купить полноценный объект за справедливую цену? 🙂

Adblock
detector