Содержание статьи подробное:
Выдержка из пособия:
Предисловие:
История из практики ( не моей ))))):
Квартира покупается за счет кредитных средств банка.
- Оплачена независимая оценка квартиры 3 000.0 рублей. Отчет об оценке предоставлен в банк.
- Предмет залога, то есть квартира которая покупается и передается в залог банку, одобрен.
- Сделка согласована с банком, содержание Договора купли-продажи согласовано с банком.
- Договор купли-продажи удостоверен нотариусом.
- Оплачена госпошлина 20 000.00 рублей за удостоверение договора нотариусом.
- Оплачено 5 000.0 нотариусу за услугу по составлению договора
А банк отказал в выдаче кредита!
— Разве это возможно?
Допущена одна, казалось очень маленькая ошибка.
В сделке пострадал не только Покупатель, но и Продавец!
Конечно он не вернул задаток в 50 000.00 рублей. И имеет на это полное право.
Ведь его планы на переезд в новую квартиру до рождения ребенка рухнули!
Итог для Покупателя:
Минус 78 000,0 рублей выброшенных на ветер денег и КУЧА нервов.
(Что же было не так? Ответ далее…)
Тогда читайте внимательно и следуйте проверенному алгоритму сделки.
Содержание:
- Особенности ипотечной сделки
- Пошаговый план сделки
- Предварительный договор и задаток
- Пакет документов для банка
- Страхование жизни заемщика
- Кредитный договор
- Договор купли-продажи и Акт приема-передачи
- Закладная
- Пакет документов для Росреестра и МФЦ
- Заявление о регистрации права
- Заявление регистрации ипотеки
- Расписка о приеме документов на регистрацию
- Получение документов из Росреестра
- Страхование предмета залога и титула собственника.
- Получение кредитных средств и графика платежей
- Расписка от Продавца о полном расчете
- Прием-передача квартиры
- Об Авторе
Глава 1. Особенности ипотечных сделок
- Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог недвижимости под обеспечение возвратности кредита.
Ипотечные кредиты банки выдают под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.
В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости
- Для банка исключительно важным обстоятельство является возможность в 100% случаев возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.
Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.
Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.
Ошибка только в одном звене сделки ведет к ее срыву на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.
В прочем банк это мало волнует!
И хотя менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.
Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих утопающих.
Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.
Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления о предоставлении кредита.
Без этого документа риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.
Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.
— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.
Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.
Но я хочу иметь дело с профессионалами.
Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с условиями выдачи заемных средств.
- Размер кредитных средств
- Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%. НО у некоторых банков это процент от рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. А то и процент от ликвидационной стоимости.
- Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку.
- Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге.
В уведомлении о предоставлении кредита как правило нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.
Ниже мы вернемся к этому вопросу.
- Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:
Малая толика банков выдает кредитные средства по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а это значит, сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.
То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.
Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением ставки рефинансирования.
Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.
- Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.
Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.
Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.
Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.
Дополнительно посмотрите видео урок:
Всегда рада разъяснить. Автор
Вопросы Автору можно задать в комментариях. Отвечаю в течении рабочего дня.
Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
С уважением, Автор.
АВТОР В ОТПУСКЕ ДО 16.09.2019 год
Электронная почта: info@exspertrieltor.ru
Банк | % и сумма | Заявка |
Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Залоговое имущество долгое время являлось проблемным. Ни риелторы, ни покупатели не желали связывать себя с сомнительными и длительными сделками. Продажа недвижимости не всегда проходила по инициативе банка. Иногда причиной было желание заемщика.
Развод, переезд в другой город, желание сменить квартиру и даже банкротство – самые веские доводы плательщиков кредита. Рассмотрим тонкости приобретения недвижимости с обременением через риэлтерскую контору, плюсы таких сделок, а также на что обратить внимание при работе с посредниками.
Главное отличие таких сделок – отсутствие на руках оригиналов документов по имуществу у собственника. Все хранится в банке. Так что на этапе подготовки к покупке заинтересованное лицо не может сам снять копии с оригиналов, и уже изучать их на предмет законности и так далее.
Только копии, а многие этому не доверяют. Даже на этапе задатка настоящих бумаг не будет. При изучении всех плюсов купли-продажи, а также минусов, обращайтесь внимание на характер сделки – принудительно или самостоятельно продается имущество владельцем.
В целом, есть 3 варианта развития событий:
- Была задолженность, имущество по суду продается банкирами. Тут присутствует заниженная стоимость на торгах. Если не будет покупателей, то жилье переходит в собственность кредитной организации. А после оно продается по среднерыночной цене.
- Просрочка есть, но владелец сам выставил на рынок имущество. Цену за квадратный метр указывает плательщик.
До полного закрытия займа имущество находится в залоге у банка, фактически ему принадлежит. Так что сделки с продажей квартиры нужно согласовывать с финансовым учреждением. А это усложняет и без того нелегкую процедуру.
На деле операции при участии кредитной организации безопаснее всего, так как нет мошеннических схем со стороны продавца.
К преимуществам приобретения жилья у ипотекодателя можно отнести:
- Низкие цены.
- Юридическую чистоту купли-продажи.
- Оформлением всей документации, как и проверки документов, занимается сам кредитор, включая и агентство недвижимости.
Но есть и нюансы покупки квартиры с ипотекой через риелтора. Во-первых, это бюрократия, и ее много. Появляется третий участник сделки, и это тормозит процесс.
С принудительной реализацией кв.метров бывший собственник может оспорить договор. Плюс ко всему мешают несовершеннолетние дети, незаконно прописанные в доме. Продавец может заявить о своем банкротстве и чинить препятствия к вселению нового собственника.
Что касается детей вообще, то покупка квартиры с участием материнского капитала тоже налагает при продаже новому лицу свои риски. Дело в том, что при реализации метров, часть из них должна быть передана детям. Понадобится разрешение из органов опеки.
Нужна договоренность с продавцом ипотечного жилья о подготовке всех документов, о задатке, договоре-купли-продажи, решениях опекунского совета и т.д. Дело лучше доверить риелторам или банкам. Еще лучше − распределить ответственность на всех поровну. Дело в том, что часть агентств недвижимости страхуют ответственность своих работников перед клиентами.
Если из-за ошибки персонала сделка будет признана ничтожной, то страховщики выплатят финансовый ущерб. Загляните в полис компании, где указан лимит ответственности риелтора. Если сумма устроит – смело работаете.
Кроме этого, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям, то есть сколько фирма готова отдать обратившимся к ним людям. Эта цифра больше, так что АН чаще всего ее и указывают в телевизионной или интернет-рекламе. Но для конкретного покупателя она не имеет смысла.
Но если приглядеться, то по 1-му страховому событию будут выплаты не более 500 000 рублей, а не 5 млн., как говорилось в рекламе. При покупке ипотечного жилья через агентство этой суммы будет недостаточно, чтобы компенсировать затраты, так что все равно придется обращаться в суд.
Если сомневаетесь к компетентности риелтора, не доверяете банку, можно оформить особую страховку титула. Она поможет вернуть деньги в случае потери права на жилье, участок или дом.
Ведь бывают ситуации, когда с домом все в порядке, а вот земля, оказывается, принадлежит государству. Если прежний владелец-неплательщик захочет оспорить продажу, то договор признают недействительным, но деньги вам все равно вернут.
Многие, при любых манипуляциях с недвижимостью, задумываются, а нужен ли для этого риэлтор?
Риэлтор — это посредник между покупателем и продавцом недвижимости. Риэлторы работают в разных направлениях: купля-продажа недвижимого имущества, помощь с обменом, продажа доли в квартире и т. д.. За свою работу риэлтор берёт комиссионное вознаграждение, которое высчитывается от общей суммы сделки, это приблизительно 5% — 10%.Так же риэлтор выступает посредником между покупателем и продавцом недвижимости, покупателем и банком, если недвижимость приобретается по договору ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование.
1) Определить сумму кредитных средств. Если сумма первоначального взноса за кредит у вас есть на руках, то это облегчает работу и риэлтору и вам. Но бывают ситуации, что для приобретения нового жилья следует продать старое. Риэлтор в этой ситуации поможет вам продать старое жильё и за ранее рассчитает сумму, которой не хватает для покупки нового недвижимого имущества.
2) Грамотный риэлтор подберёт для вас выгодную и удобную программу кредитования в банке. Большинство заёмщиков не прибегают к помощи риэлтора и обращаются за кредитом в самый известный и самый крупный банк, или же в тот банк, через который они получают заработную плату. Не отклоняйте помощь риэлтора. Рассмотрите все предложения, которые он вам предложит они могут быть выгоднее, надёжнее и удобнее для вас.
3) Он проверит всю документацию необходимую для сделки и оформления договора ипотечного кредитования. В банк вы пойдёте уже с готовым пакетом документов.
4) Основная роль риэлтора — помощь в поиске новой недвижимости. Новая квартира должна понравиться не только вам, но и банку, в котором вы берёте кредит. Квартира должна соответствовать всем требованиям страховой компании и банка. Профессиональный риэлтор с лёгкостью подберёт вам квартиру, которая будет одобрена банком.
5) Многие продавцы недвижимого имущества не хотят связываться с покупателями, которые приобретают жилью в ипотеку, так как хотят получить деньги наличными, а не переводом или на банковский счёт.Хороший риэлтор сможет доходчиво объяснить владельцу недвижимости, что при оформлении сделки нет ни каких рисков. Большинство продавцов меняют своё решение, доверяя риэлтору.
6) Работать с риэлтором очень удобно и безопасно. Он будет заниматься подготовкой документов на всех этапах сделки. У многих риэлторов есть хорошие связи в организациях, которые вам необходимо будет посетить. Благодаря знакомствам и связям риэлтора, вам не придётся сидеть в очередях. Конечно же, в данном вопросе можно обойтись без помощи риэлтора, сэкономить средства, но при этом потратить кучу времени, сил и нервов.