Как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Ипотечное кредитование позволяет покупать квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.

К плюсам новостроек относятся:

• абсолютная юридическая чистота сделки с точки зрения прав третьих лиц на недвижимость;
• экономия средств при покупке;
• серьезная защита дольщиков законом;
• наличие гарантийного срока на квартиру;
• новые инженерные коммуникации и строительные решения.

К минусам можно отнести:

• если застройщик ненадежный, можно потерять деньги и время;
• долгий срок строительства жилья по ДДУ;
• длительная процедура оформления документов после окончания строительства и до перехода права собственности покупателю.

Преимущества вторичного жилья:

• после оформления права собственности квартира готова к проживанию в ней;
• обжитый район и развитая инфраструктура;
• есть в любом районе города;
• можно поторговаться с хозяевами и снизить цену;
• не нужно ждать окончания строительства или оформления документов.

Недостатки вторичного жилья:

• всегда есть риск отмены сделки – нужно внимательно проверять историю квартиры;
• коммуникации в доме могут быть старыми;
• квартира может требовать серьезного ремонта после предыдущих хозяев;
• в квартире может быть неузаконенная перепланировка.

Поэтому, подбирая квартиру, выясните непосредственно в офисе застройщика, какой банк выдаст кредит под жилье. Дом тоже должен быть аккредитован в банке. С оценкой в таком случае тоже проблем не будет.

Процедура оформления зависит от стадии строительства.

Если это котлован, схема следующая:

1. Покупатель заключает с застройщиком договор о бронировании жилья. В нем подробно указывается описание будущего объекта недвижимости.
2. Затем покупатель подает в банк заявку на выдачу кредита.
3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.
4. Далее с застройщиком заключается договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре.
5. После регистрации происходит оплата цены ДДУ из ипотечных денег.

Затем покупатель начинает погашать ипотеку, а после окончания строительства – принимает квартиру у застройщика и регистрирует право собственности на себя.

Если дом построен, подписываете договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, если застройщики объект аккредитованы в банке, вся процедура проходит быстро, а от покупателя требуется минимальный пакет документов.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Пошаговая инструкция для покупателя квартиры в ипотеку на вторичном рынке выглядит так:

1. Изучите предложения банков по ипотечным кредитам. Подайте предварительную заявку на кредит в несколько учреждений. Сравните условия, выберите наиболее подходящие.
2. Если квартира уже подобрана и основные условия продажи согласованы с продавцом, заключите предварительный договор купли-продажи квартиру. Договор вместе с документами на квартиру предоставьте банку.
3. Проведите оценку квартиры для банка.
4. После получения окончательного одобрения подпишите с банком ипотечный кредит.
5. Подпишите основной договор купли-продажи квартиры с указанием на расчет из ипотечных средств. Примите квартиру по передаточному акту.
6. Подайте документы на регистрацию в Росреестр.
7. После регистрации получите документы и произведите с продавцом окончательный расчет.

В соответствии с правилами конкретного банка последовательность этих шагов может меняться. Например, ипотечный договор может быть подписан в момент подписания основного договора купли-продажи. В любом случае в договоре следует прописать конкретный способ передачи денег продавцу: банковский перевод, ячейка или другой способ.

Если покупатель собирается рассчитываться за квартиру ипотечными деньгами, продавец попросит некоторые документы и проверит факты:

1. Официальное одобрение кредита. Такое одобрение не должно быть просроченным.
2. Рейтинг банка. Банк должен быть платежеспособным на момент проведения сделки, особенно в период, когда документы на регистрацию права сданы, а деньги еще не переданы продавцу.
3. Согласие супруга на покупку жилья, чтобы избежать отмены сделки в будущем.
4. Подтверждение дееспособности и совершеннолетия. В этих вопросах помогает банк, ведь кредит не выдадут гражданину, не отвечающему этим условиям.
5. В договоре купли-продажи обязательно подробным образом пропишите способ передачи расчета за квартиру, чтобы в случае проблем с банком продавец смог получить деньги с покупателя.

Безопасность сделки для продавца заключается не только в том, чтобы получить деньги от банка своевременно, но и в том, чтобы договор впоследствии не был отменен судом . Проверив обстоятельства, перечисленные выше, вы убеждаете продавца в отсутствии негативных последствий.

Смотрите видео, как выбрать жильё на вторичном рынке:

Добросовестный покупатель тоже заинтересован в том, чтобы договор не был оспорен в суде. В случае с ипотекой проверку юридической чистоты квартиры возьмет на себя банк, который проверит:

• состоит ли продавец в браке;
• дееспособен ли продавец, достиг ли он 18 лет;
• есть ли прописанные в квартире несовершеннолетние;
• нет ли на квартире обременений и арестов;
• не нарушаются ли права третьих лиц (сособственники, наследники и другие).

В случае, если у банка возникнут сомнения, он попросту откажется кредитовать сделку. Но в любом случае проведите проверку и самостоятельно – закажите выписку из ЕГРН на квартиру.

Схема выдачи ипотеки достаточно простая:

1. Заемщик подает заявку на выдачу кредита.
2. Банк рассматривает заявку и принимает решение выдать кредит или отказать в выдаче.
3. Если заявку одобрили, заключается основной договор купли-продажи.
4. После регистрации права собственности на покупателя и залога банка производится окончательный расчет с продавцом кредитными средствами. На этом отношения с продавцом заканчиваются.
5. Остается лишь погасить ипотеку и снять залог.

Условия выдачи кредита каждый банк формирует самостоятельно. В целом любое учреждение предъявляет достаточно серьезные требования к заемщику и недвижимости.

Требования к заемщику зависят от конкретного банка и программы кредитования, чаще всего список примерно следующий:

1. Российское гражданство.
2. Постоянная или временная регистрация по месту выдачи кредита.
3. Возраст от 21 до 75 лет.
4. Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.
5. Дохода в зависимости от суммы кредита.

Требования к квартире приблизительно такие:

1. Дом не должен быть аварийным.
2. Квартира не обременена правами третьих лиц, не арестована, не заложена. В квартире не должно быть арендаторов.
3. Квартира находится в регионе выдачи кредита.
4. Исправно должны работать электричество, горячая и холодная вода, водоотведение.
5. По площади: однокомнатная не менее 32 кв.м, двухкомнатная – 41 кв. м, трехкомнатная – 55 кв. м.

Заявку на кредит лучше подавать сразу в несколько кредитных учреждений, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант. Если кредит одобрили, подписать ипотечный договор нужно в течение 2-4 месяцев, иначе одобрение будет аннулировано.

При подготовке к оформлению ипотеки нужно собрать следующие документы:

• паспорт заемщика;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• копия трудовой книжки;
• СНИЛС;
• если подобрана определенная квартира – документы на жилье (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, технический план).

Банк может потребовать дополнительную информацию, например, свидетельства о рождении детей, военный билет.

Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.

Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям. Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу. А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.

На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.

Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.

Самая упрощенная и приблизительная схема включает в себя четыре основных шага или этапа.

• Первый – получить в банке одобрение кредита;
• второй – найти квартиру и продавца, который согласен на ипотечную сделку;
• третий – согласовать покупку с банком (квартира тоже должна быть одобрена банком);
• четвертый – сделка.

Теперь о каждом этапе более подробно.

На первом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность. Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ). Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему. Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.

На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить. Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д. Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.

Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки.

За свою жизнь каждый наверняка сталкивался с вопросом покупки жилья. Жилье можно купить в новостройке, а можно купить квартиру, где кто-то до вас уже проживал. Рассмотрим преимущества такого вторичного жилья по сравнению с первичным. Такие квартиры могут быть в составе кондоминиума . Кондоминиум это фopмa yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм или дpyгим oбъeктoм, y кoтopoгo нecкoлькo coбcтвeнникoв.

p, blockquote 1,0,0,0,0 —>

1.Меньший риск мошенничества. При покупке квартиры, где кто-то когда-то уже жил, вы можете вступить во владение ею сразу после оформления всех необходимых документов у нотариуса, а не ждать какое-то время.

p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

2.Как правило, такие заселенные квартиры расположены в районах, где достаточно развита инфраструктура, есть детские сады, школы, магазины, спортивный инвентарь. Нет, можно, конечно, что-то переделать, но все уже обжито и готово к использованию, и это немаловажно.

p, blockquote 3,0,1,0,0 —>

3.В старых домах часто гораздо лучше тепло- и звукоизоляция, чем в новых постройках.

p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

4.В домах вторичного жилья обычно имеется достаточное количество парковок для личного транспорта.(Так как там живут люди из разных социальных слоев, то не у всех есть машины, а, значит, и мест для парковки будет хватать всем.)

p, blockquote 5,0,0,0,0 —>

5.Удобное и рациональное расположение среди остальных жилых домой жилого комплекса.

p, blockquote 6,0,0,0,0 —>

6.Наличие жильцов из различных социальных слоев. То есть там живут и старушки, и молодые семьи, за счет этого формируется наиболее сбалансированный социум.

p, blockquote 7,1,0,0,0 —>

7.Немаловажная деталь. В заселенных районах часто установлены собственные системы отопления, что позволяет неплохо экономить на коммунальных расходах.

p, blockquote 8,0,0,0,0 —>

8.Наличие огромного выбора квартир с различным дизайном, ремонтом, на любой вкус. Иногда возможна даже покупка квартиры с мебелью и техникой.

p, blockquote 9,0,0,0,0 —>

9.Более низкий процент при оформлении ипотеки.

p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

10.Ремонт в такой квартире обойдется вам в несколько раз дешевле, чем в новостройке, так как скорее всего вам надо будет всего лишь произвести небольшой косметический ремонт.

p, blockquote 11,0,0,1,0 —>

11.Оформление документов занимает не более трех недель, и квартира ваша.

p, blockquote 12,0,0,0,0 —>

12.Дом уже не дает усадку, и можно смело делать ремонт, не думая, что однажды утром вы увидите новые трещины на стенах.

p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

13.Вид из окон вашей квартиры тоже очень важный фактор для настроения и психологического комфорта. Покупая квартиру в заселенном доме, у вас не будет ощущения, что вы находитесь в каменных джунглях, а вид из окна будет вас радовать и зеленью, и детскими голосами на детских площадках.

p, blockquote 14,0,0,0,0 —> p, blockquote 15,0,0,0,1 —>

По данным разных социологических опросов, большинство потенциальных покупателей все же выбрали бы покупку квартиры в готовом и обжитом виде.