- застройщик не может начать строительство без разрешения;
- благодаря обязательной регистрации сделок по ДДУ отпала возможность продавать одну квартиру нескольким дольщикам;
- срок сдачи объекта недвижимости оговаривается в договоре. При его несоблюдении застройщику придется платить штраф государству.
Ипотека на долевое строительство является одним из наиболее востребованных кредитных продуктов.
По сравнению с уже построенным и вторичным жильем, покупка квартиры по ДДУ в ипотеку имеет следующие плюсы:
- с помощью ДДУ вы можете купить жилье еще на стадии котлована, когда экономия составляет до 30%;
- рынок строящегося жилья более привлекателен для инвестирования;
- среди новостроек много вариантов с улучшенной планировкой.
Чтобы обойти законодательство, недобросовестные застройщики используют предварительный договор купли-продажи (он не регистрируется в Росреестре) и вексельную схему. По сравнению с ДДУ, оба этих метода являются изначально проигрышными для дольщика и не гарантируют того, что в итоге он станет собственником нового жилья.
Банки выдают кредиты именно под квартиры, приобретаемые по ДДУ.
Если вы рассматриваете ипотеку при участии в долевом строительстве, помните, что кредит может быть оформлен как под залог прав на строящееся жилье, так и под залог имеющегося у вас в собственности вторичного жилья.
При оформлении ипотеки по ДДУ порядок действий выглядит примерно следующим образом:
- выбираем квартиру в строящемся доме;
- оформляем договор бронирования у застройщика;
- вычисляем сумму ипотеки (с первоначальным взносом или без него);
- собираем необходимые для банка документы;
- подаем заявку в банк;
- после одобрения банком вашей заявки заключаем договор ДДУ на конкретную квартиру;
- регистрируем договор долевого участия на объект ипотеки в Росреестре;
- вносим первоначальный взнос за квартиру (если есть такая возможность);
- предъявляем ДДУ в банке;
- заключаем договор с банком о залоге имущественного права на строящуюся недвижимость;
- оплачиваем все необходимые виды страхования;
- кредитный договор о залоге имущественного права регистрируем в Росреестре;
- банк перечисляет на ваш счет стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса;
- вы перечисляете средства застройщику.
В этом алгоритме отражены основные этапы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку. Как видите, регистрация ДДУ с привлечением ипотеки идет параллельно с регистрацией кредитного договора с банком. То есть приобретаемая вами недвижимость будет находиться под обременением все то время, пока вы будете выплачивать вашу задолженность перед банком. На практике обычно получение ипотеки происходит после заключения ДДУ, но в зависимости от отношений банка и застройщика возможны и другие варианты.
После сдачи дома в эксплуатацию необходимо получить документы о праве собственности. Порядок оформления на этом этапе включает в себя следующие процедуры:
- подписание акта приема-передачи новой квартиры;
- экспертная оценка стоимости и ликвидности;
- получение техпаспорт в БТИ;
- составление закладной с банком на готовую квартиру;
- регистрация закладной в Росреестре;
- получение дольщиком от застройщика документа о праве собственности, в котором будет указано, что квартира находится под обременением.
Тем, кто планирует покупать по договору долевого участия квартиру в ипотеку, предстоит кропотливая и непростая работа. На каждом этапе могут возникать непредвиденные ситуации, поэтому юридическая подкованность может стать вашим козырем и значительно сэкономит деньги и время.
Договор долевого участия считается имеющим юридическую силу и заключенным, если в нем четко обозначена следующая информация:
- какой именно объект подлежит передаче дольщику после того, как застройщик введет жилье в эксплуатацию;
- в какие сроки застройщик обязуется передать дольщику объект;
- фактическая цена договора, порядок оплаты, сроки оплаты;
- гарантийный срок ДДУ.
Перед оформлением ДДУ стоит изучить образец типового договора и проконсультироваться с юристом.
Договор не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке, что важно для покупателя. Однако в одностороннем порядке может быть изменена проектная документация по объекту. Недобросовестный застройщик может по окончанию строительства предложить вам не совсем то, за что вы заплатили. Возможно появление дополнительных квадратных метров, которые вам могут предложить оплатить по рыночной цене, или другие неприятные нюансы.
Важно проверять репутацию застройщика.
Учтите, хотя сам по себе ДДУ и защищает дольщиков от многих неприятностей, но лазейки все равно есть. Чтобы дополнительно обезопасить свои вложения, не лишним будет выполнить следующие шаги:
- лично убедитесь в том, что у застройщика все в порядке с разрешением на строительство;
- посетите стройку, ознакомьтесь с ходом строительных работ;
- почитайте отзывы дольщиков и новоселов о данном застройщике, ознакомьтесь с историей сданных им объектов;
- изучите информацию о застройщике в Едином реестре застройщиков.
Несмотря на то, что банки проверяют застройщиков, самостоятельная проверка не будет лишней, хотя бы для собственного спокойствия.
Не удивляйтесь, если строительством недвижимости занимается одна фирма, а продает квартиры другая. Инвесторы постоянно привлекают разных подрядчиков, и ничего криминального в этом нет. Но необходимо тщательно проверять всю документацию, требовать копии, сличать адреса и реквизиты юридических лиц.
В Росреестре договор ДДУ не будет принят к регистрации при отсутствии договора о страховании ответственности с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. К страховщику предъявляются жесткие требования. Организация должна быть достаточно надежной, иметь уставной капитал не меньше определенной суммы, обладать безупречной репутацией. Это касается как ОВС, так и страховых компаний и банков. Стоимость полиса страхования долевого участия в строительстве в среднем составляет 1,3-1,7% от стоимости самой квартиры.
Кроме страхования долевого участия, ипотека подразумевает страхование титула (утраты права собственности) и трудоспособности (потери работы и так далее). Данные виды страхования не являются обязательными по закону, но часто банки предоставляют клиентам, которые соглашаются на расширенную страховку, особые условия по кредиту.
Поэтому перед тем, как отказываться от такой страховки или соглашаться на нее, стоит все хорошенько просчитать.
Налоговый вычет при долевом строительстве можно получить как с самой стоимости жилья, так и с процентов, которые вы выплачиваете банку по ипотеке. Что касается вычета по ДДУ на стоимость квартиры, то по закону вы не можете вернуть налог с суммы, превышающей 2 млн. рублей.
Сумма возврата по ДДУ не может превышать 2 млн. рублей.
При ипотеке на долевое строительство налоговый вычет на стоимость квартиры по ДДУ выплачивается после оформления права собственности. Обязательным документом для налоговой инспекции в этом случае является акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что клиент фактически получил свою собственность.
Возврат процентов, уплаченных по ипотеке, не имеет ограничения по сумме и осуществляется также после наступления права собственности на квартиру за все годы, в течение которых налогоплательщик выплачивал кредит банку.
Например, если вы выплачивали ипотеку в 2015, 2016 и 2017 годах, акт приема-передачи получили в 2017 году, в 2018 вам нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налогового вычета. Вот полный список документов для получения налоговой скидки:
- заявление на вычет;
- договор ДДУ;
- акт приема-передачи;
- свидетельство о собственности;
- все платежные документы.
Нередко встречаются ситуации, когда банк отказывает в выдаче ипотечного кредита. Для того, чтобы избежать такого поворота событий, нужно трезво оценивать свои возможности и учитывать требования банка, в который вы обращаетесь. Такие крупные игроки рынка, как Сбербанк и ВТБ, часто отказывают вполне платежеспособным клиентам даже без объяснения причины. Принятие решения об одобрении или отказе в ипотечном займе на строящееся жилье производится на основании следующих данных:
- надежность застройщика;
- ликвидность объекта недвижимости на рынке жилья;
- надежность заемщика.
Если первые два пункта касаются исключительно самого объекта кредитования, и заемщик не может на них повлиять, то последний пункт имеет самое прямое отношение лично к клиенту. Банки склонны отказывать в ипотеке, если: