Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура. Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов. Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.
Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:
- Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
- Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
- Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
- Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.
Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.
Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.
Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:
- Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
- После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
- Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
- Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
- Кредит полностью погашается.
- С квартиры снимается обременение.
- Заключается договор купли-продажи.
- Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
- Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.
Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.
Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.
Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.
Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф. Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий. Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:
- Срок заключения основного соглашения.
- Обязанности и права сторон.
- Порядок расчетов.
- Цена квартиры и размер залога.
- Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.
Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон.
Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:
- Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
- Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
- Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
- Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).
Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.
Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца. Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой. Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?
- Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
- Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
- В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
- В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.
Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.
- Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
- Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).
Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту.
Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья. Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится.
ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье. Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.
Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.
Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.
Поведение продавца наказуемо. Вам необходимо обратиться в суд и потребовать назад уплаченные деньги. Обосновать свое требование можно ст. 1102 ГК РФ, которая обязывает продавца вернуть незаконно полученные средства. Также требуйте расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ и требуйте возвращения всех Ваших денег, а также убытков.
Кроме того, Вы вправе привлечь продавца к уголовной ответственности в порядке ст. 159 УК РФ.
Некоторые банки действительно не желают терять плательщиков кредита и процентов. Попробуйте предложить своему покупателю и банку другой вариант – перевод долга. В этом случае для банка практически ничего не изменится. Вы получите деньги от покупателя, и новый собственник будет далее платить кредит.
Специалист Албутова Ольга Николаевна расскажет, как продать квартиру обремененную ипотекой.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ