Далеко не у каждого покупателя недвижимости имеется достаточно сбережений для полного расчета с продавцом и тогда прибегают к заемным средствам — ипотеке. И статистика в этом вопросе не утешительна — большая часть населения приобретает жилье кредитными средствами. По этой причине продавцам недвижимости необходимо владеть информацией о порядке продажи по ипотеке.
Во-первых, для тех кто продает не кредитную, а собственную квартиру, следует отметить плюс этой продажи через ипотеку — минимизация рисков мошенничества законодательной базой и банковскими проверками. Минус — увеличивается срок продажи и возникает риски того, что данная квартира не пройдет по требованиям к залогу.
1. Паспорта всех собственников;
2. В случае принадлежности жилья нескольким собственникам необходимо нотариальное разрешение на отчуждение квартиры всех собственников;
3. Актуальный технический и кадастровый паспорт на недвижимость (с узаконением всех имеющихся перепланировок);
4. Выписка с ЕГРН об отсутствии обременений;
5. Справка из управляющей компании, об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
6. Правоустанавливающие (договор долевого участия, договор купли-продажи, дарения, завещание и пр.) и право подтверждающие документы (свидетельство о праве собственности и пр.) на квартиру
7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах.
8. Нотариальное согласие супруга/супруги на продажу имущества приобретенного в законном браке;
9. * также из документов понадобится официальная оценка квартиры, но ее, как правило, заказывает и оплачивает покупатель у оценочных компаний, аккредитованных банком, выдаваемом ипотеку.
Для того чтобы официально закрепить намерения продавца и покупателя в совершении сделки купли-продажи составляется предварительный договор и, покупателем вносится задаток. Данный документ регулирует обязанности сторон и сроки их исполнения. В нем также указывается срок и способ получения окончательной суммы продавцом.
Для окончательного расчета по ипотечной продаже существует 3 варианта:
— Банк безналичным путем переводит деньги на счет продавца после регистрации недвижимости на покупателя;
— Банк выдает покупателю деньги, которые помещаются в банковскую ячейку. После переоформления недвижимости на покупателя продавец имеет право воспользоваться данной суммой;
-Банк безналичным путем переводит деньги на аккредитивный счет продавца. Особенность такого счета в том, что право снятия средств с такого счета продавец получает при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.
После одобрения банком объекта недвижимости в качестве залога и принятия всех документов, продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры. Далее сделка регистрируется в МФЦ, квартира переоформляется на новых собственников и накладывается банковское обременение. После чего, согласно указанным в договоре способом, продавец получает денежные средства за проданный объект.
Во-вторых, для тех кто осуществляет продажу ипотечной квартиры.
Здесь два варианта: первый — покупатель расплачивается полной суммой, второй — покупатель тоже ипотечный заемщик. По-порядку.
Если покупатель расплачивается наличными собственными денежными средствами за покупаемую кредитную квартиру, он вносит всю сумму в банк, который после перерасчета Ваши накопленные платежи пересылает в Вам на счет.
Если и продавец и покупатель кредитовались для покупки недвижимости в одном банке, например, Сбербанке, то банк самостоятельно закрывает ипотеку продавца за счет ипотечных средств покупателя и после перерасчета отправляет остаток денежных средств ему на счет. Если продавец и покупатель работают с различными банками, то покупатель вносит в банк задаток за приобретаемую квартиру в размере задолженности продавца. Таким образом ипотека закрывается и осуществляется окончательный расчет с продавцом банком покупателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Более подробно о способах продажи:
1. Досрочное погашение обязательств по ипотеке при продаже.
В данном случае, необходимо чтобы покупатель был согласен на покупку жилья, находящегося в обременении, и готов внести задаток в размере оставшейся части долга. Если такой покупатель найден, продавец должен получить согласие банка на досрочное погашение ипотеки и узнать точную сумму, необходимую для полного погашения задолженности.
Далее составляется предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит необходимую сумму в качестве задатка и получает расписку от продавца о принятии денежных средств.
Покупатель может отдать деньги продавцу наличными либо сразу положить на счет продавца открытый для погашения ипотеки. После получения необходимой для закрытия долга суммы, банк выдает справку об исполнении обязательств обеспеченных ипотекой в полном объеме и закладную на квартиру.
Снятие обременения с недвижимости происходит в Регистрационной палате после предоставления продавцом, полученных документов.
По завершению процесса регистрации покупателю предоставляется выписка из ЕГРН, в которой содержится информация об отсутствии обременений по данной квартире. После чего стороны могут заключать основной договор купли-продажи, произвести окончательный расчет по данной сделке и зарегистрировать ее в ФРС.
2. Продажа квартиры покупателю с ипотекой.
Возможен вариант, что человек, рассматривающий приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка, также будет оформлять ипотеку.
В этом случае, если первоначального взноса по квартире достаточно для погашения задолженности продавца, процесс купли-продажи аналогичный предыдущему способу. За исключением того, что после получении выписки из ЕГРН об отсутствии обременений по продаваемому объекту, покупателю необходимо заказать оценку квартиры у оценочных компаний, аккредитованных банком. Далее отнести полный пакет документов на недвижимость в банк, для рассмотрения им возможности о выдаче кредита под предлагаемый залог. При положительном решении банка покупателя стороны оформляют договор купли-продажи, регистрируют его в ФРС и продавцу перечисляется оставшаяся сумма за проданную им квартиру.
3. Продажа долговых обязательств.
Если у покупателя недостаточно наличных средств, для погашения задолженности продавца перед банком, выдавшим ипотечный кредит, есть вариант переоформления ипотеки на покупателя.
После одобрения покупателя в качестве заемщика, кредитор заключает с ним договор о переводе на него остатка займа продавца. Далее происходит оценка продаваемого объекта. Перерегистрацию залога в ФРС производит сам банк. Если стоимость квартиры, на момент продажи, превышает остаток долга, оставшаяся часть выплачивается продавцу.
Возможно переоформление залога и на другую кредитную организацию, если покупатель оформил ипотечный кредит в ином банке, но только в случае согласия на сделку кредитора продавца. Такие сделки банкам не выгодны, в связи с этим, они либо не дают разрешения вовсе, либо, накладывают немалые штрафы на заемщика.
4. Продажа при помощи банка.
Можно также обратиться в банк — кредитор с просьбой о продаже квартиры, находящейся у него в залоге. Тогда поиском покупателя, составлением и сбором всех документов будет заниматься непосредственно банк. Для продавца данный способ является наиболее легким, но, при этом, наименее выгодным, поскольку банку важно лишь вернуть собственные средства, а не заботиться о выгоде заемщика.
Предварительный договор купли-продажи составляется банком, а продавец с покупателем подписывают и заверяют его у нотариуса. После чего, покупатель перечисляет денежные средства за покупаемый объект на ячейку банка, доступ к которой появляется у продавца после регистрации основного договора в Регистрационной палате.
И конечно в ходе продажи квартиры по ипотеке обязательно заключение договоров. Чтобы не быть обманутым, прочитайте статью про договоры по ипотеке
Безопасные способы расчетов с продавцом недвижимости. Аренда банковской ячейки является самым распространенным способов расчетов с продавцом жилья. Кроме банковской ячейки есть и другие способы.
Есть следующие варианты расчетов при покупке недвижимости:
- оплата наличными деньгами,
- безналичный перевод,
- аккредитив (вид банковского счета),
- аренда банковской ячейки.
Первые 2 способа, как правило, не применяются, т.к. передача денег до сделки опасна для покупателя (а вдруг продавец откажется от сделки или сделка не будет зарегистрирована ).
П ередача денег после регистрации сделки – опасна для продавца (где потом искать того покупателя, чтобы он полностью расплатился за приобретенное жилье).
Чаще всего при покупке недвижимости, тем более с использованием ипотечного кредита, для расчетов с продавцом жилья используется аренда банковской ячейки, реже – аккредитив.
Рассмотрим эти способы расчетов подробнее.
Аренда банковской ячейки, т.е. размещение денег в специальном ящичке в банке, подразумевает заключение договора с банком. Как правило, такой договор является трехсторонним документом, заключаемым между банком, покупателем и продавцом жилья. В договоре стороны прописывают условия доступа к сейфу.
Если покупатель берет кредит , то банк зачисляет его на расчетный счет покупателя – заемщика, который снимает эти деньги и закладывает их в банковскую ячейку. Аренда банковской ячейки предполагает закладку и собственных средств – первоначальный взнос покупателя. Зачастую в схеме с использованием ипотечного кредита это 2 разные ячейки.
Деньги, как правило, помещаются в банковскую ячейку в день сделки, т.е. в день подписания договора купли-продажи недвижимости , до сдачи документов на государственную регистрацию.
Доступ к банковской ячейке имеет продавец в случае регистрации сделки или покупатель в случае отказа в ее регистрации. Стоимость услуги аренды банковского сейфа не высока, как правило, это 1,5-3 тысячи рублей в зависимости от банка и региона.
После государственной регистрации договора купли-продажи жилья и перехода права собственности к покупателю, продавец представляет в банк оригинал договора купли-продажи с соответствующей отметкой органа, осуществившего государственную регистрацию, и забирает денежные средства из ячейки.
Аренда банковской ячейки по соглашению сторон сделки может быть продлена в случае приостановки государственной регистрации. Для этого между покупателем, продавцом жилья и банком составляется дополнительное соглашение к ранее заключенному договору.
В случае отказа в регистрации сделки органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, например, по причине выявленного (возникшего) в процессе регистрации обременения, о котором на момент заключения договора продавец не знал или намеренно не уведомил другую сторону, пролонгация срока действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, не допускается.
Если покупатель брал кредит, а сделка не была зарегистрирована, то деньги из банковской ячейки изымаются покупателем и за счет них гасится ипотечный кредит.
Схема в целом схожа со схемой расчетов через банковскую ячейку, только тут вместо сейфа появляется специальный счет – безотзывный аккредитив.
Денежные средства по заявлению покупателя жилья направляются в соответствии с договором купли-продажи квартиры на счет безотзывного аккредитива. Если покупатель берет кредит, то банк перечисляет на счет аккредитива сумму заемных денежных средств. Получателем денежных средств является продавец жилья. Но получить эти средства продавец сможет только при условии регистрации сделки.
Срок действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, соответствует примерному сроку регистрации + несколько дней.
Продавец получает денежные средства после предоставления в банк оригинала договора-купли продажи квартиры со штампом регистрационной палаты о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Денежные средства со счета аккредитива перечисляются на текущий счет продавца.
В случае приостановки государственной регистрации договора купли-продажи жилья действие аккредитива по письменному заявлению покупателя и с согласия продавца может продлиться на срок приостановки, но, как правило, не более 30 дней.
В случае отказа в регистрации сделки органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость, например, по причине выявленного (возникшего) в процессе регистрации обременения, о котором на момент заключения договора продавец не знал или намеренно не уведомил другую сторону, пролонгация срока действия покрытого безотзывного аккредитива, как правило, не допускается.
По истечении срока действия покрытого безотзывного аккредитива, аккредитив закрывается, а денежные средства перечисляются на текущий счет покупателя. Если покупатель взял ипотечный кредит, то средства с его счета подлежат безакцептному списанию в счет погашения обязательств по кредитному договору.
Стоит обратить внимание, что если жилье приобретается с помощью кредитных средств, то кредит в указанных выше случаях считается предоставленным с момента выдачи денежных средств покупателю, т.е. с момента перечисления денег на его расчетный счет. А не с момента регистрации права собственности покупателя. Т.е., если даже сделка не будет зарегистрирована, покупателю придется уплатить банку проценты по кредиту за время нахождения денег, пока действует аренда банковской ячейки, или деньги хранятся на аккредитиве.
Если по каким-то вам неизвестным причинам продавец просит рассчитаться еще до момента регистрации сделки, то может быть, за продавца выступает мошенник, и сделку лучше отложить. Расчёт при покупке за наличные Пожалуй, это самый опасный метод расчета. Только представьте: на сделку нужно нести мешок денег! А если о ней узнали злоумышленники? Да просто могут выхватить его из рук, и убежать. Например, стоимость квартиры оценена в 3 миллиона рублей, и если предположить, что она собрана пятитысячными купюрами, то и они могут занять в пакете или сумке приличное место: их видно издалека. Да и при пересчете суммы можно обмануть как покупателя, так и продавца: взять несколько купюр и просто спрятать.
Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на Квартиру не возникает. 8. Стороны пришли к соглашению, что Квартира передается Покупателям по подписываемому Сторонами передаточному акту в соответствии со ст.
556
Он мог и отказаться, но не сделал этого. Ему остаётся верить Вам. Кроме того, согласно п.8 Договора квартира передаётся Покупателям не ранее полной оплаты, хотя это условие довольно слабое, т.к. свидетельство о праве собственности уже у Покупателя. Успокойте Продавца, что Вы поступите по отношению к нему честно и порядочно. А иначе как жить в квартире, полученной обманом? Удачи и хорошего отношения к людям.
Сергей. Мой ответ — Ваш отзыв. Беликова Инна Олеговна (10.10.2013 в 23:05:48) Добрый день.
Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на Квартиру не возникает.8. Стороны пришли к соглашению, что Квартира передается Покупателям по подписываемому Сторонами передаточному акту в соответствии со ст.
ГК РФ в течение 2 (двух) дней с момента получения Покупателем Свидетельства о государственной регистрации права собственности на Квартиру, но не ранее полной оплаты цены Квартиры Покупателями…«Банк — Сбербанк. Подскажите, как поступить? Может дополнительно составить документ, в котором я обязуюсь провести полную оплату? Или как это прописать в договоре.
Банковскую ячейку банк не предложил.Спасибо. Недвижимость и земля | Кимры Пожаловаться модератору Ответы юристов Зубков Сергей Васильевич (10.10.2013 в 16:41:51) Уважаемый Аноним.
Деньги. Банк. Залог. А о продавце квартиры подумали? Банк может отслеживать передачу всей суммы денег продавцу квартиры (как собственных средств заемщика, так и тех, которые банк выдает заемщику в виде кредита); может отслеживать передачу только кредитных средств; но иногда (чудеса случаются) банк может не ограничивать заемщика в способах передачи денег за квартиру.Обычно, способ передачи денег предлагает банк.Не устроит способ передачи денег продавца — ищем другую квартиру. Если нужен залог Причем банк настаивает, чтобы залог был оформлен одновременно с приобретением квартиры. В этом случае квартира переходит в Вашу собственность и одновременно закладывается банку, и банк обычно отслеживает как передаются деньги продавцу квартиры.Подвох в том, что способ передачи кредитных денег выбирает банк.
- Вариантов четыре:
- Через депозитарий банка.
Прежде всего следует напомнить, что использование материнского капитала с целью расширения жилья допускается для:
- Частичного досрочного погашения долга по ранее оформленной ипотеке (включая проценты).
- Внесения первоначального взноса при оформлении новой ипотеки. До 2016 года такой вариант был возможен лишь после того, как возраст младшего ребёнка превысит 3 года.
- Увеличения суммы уже полученного кредита с целью приобретения жилья, большего по сравнению с оформленным ранее.
Как рассчитать первоначальный взнос по ипотеке с использованием материнского капитала, продемонстрируем на таком примере.
Пусть стоимость подходящего жилья составляет 3 млн рублей. Требования банка: размер первоначального взноса – 20% от этой суммы, то есть 600 тыс.
- Срок аренды.
- Кто арендатор: его права.
- У кого будет доступ к деньгам, и на каких условиях он сможет их взять.
- Условия, если сделка не будет совершена, и право собственности не перейдет к покупателю.
Банк организует сохранность ценностей, заложенный в ячейку, и доступ при соблюдении оговоренных в арендном договоре условий. После закладки средств, ячейка закрывается сотрудником банка, она стоит на блокировке до момента исполнения арендного договора.
После подписания договора покупатель квартиры обращается в банк за открытием аккредитованного счета. Банка будет проверять документы и затем счет будет открыт.
Покупатель вносит необходимую сумму, а при определенных условиях они поступят на счет продавца или получить деньги наличными.
В чем неоспоримые преимущества этого метода расчета?
- Продавцу гарантировано и своевременно буду переведены деньги за квартиру.
- Для продавца выгода в том, что если сделка сорвется, то его деньги не пропадут и останутся на счете.
Но за услугу банка придется уплатить приличную сумму 20-40 тысяч рублей, в зависимости от суммы сделки.
Кредитный калькулятор: ВидеоОсобенности ипотеки как займа Ипотека – это разновидность залога, служащего страховкой для того кредитора, который выдал деньги в долг. В качестве залога выступает обычно имущество, приобретаемое заёмщиком – недвижимость (квартира, доля в квартире, дом, коттедж).
Но таковым обеспечением может быть и уже имеющаяся жилплощадь. Собственником любого из этих объектов остаётся покупатель, однако при нарушении им долговых обязательств кредитор вправе отсудить залоговое имущество в свою пользу.
Лицо, купившее жилье путём получения ипотечной ссуды, лишено права распоряжаться этой собственностью. То есть без разрешения кредитодателя продавать, дарить, обменивать её нельзя.
В целом под ипотекой подразумевается не только сам залог, но и денежный долг, который под него предоставляется.
Но не во всех банковских организациях есть свои сейфовые ячейки, и если деньги придется переводить в другой банк, то за эти услуги придется выложить приличную сумму. Можно просто договориться между собой и покупатель оплачивает кредитные средства и получает свидетельство о собственности на квартиру, но этот вариант можно использовать только между близкими людьми, в этом случае есть определенный риск: за срочное погашение кредита придется выплатить приличную сумму.
Наиболее выигрышным будет вариант продажи ипотечной квартиры по аккредитиву: покупатель открывает счет, и после оформления всех регистрационных документов они поступают в банк как расчет по ипотеке. В этом случае не нужно платить за аренду ячеек, и можно всегда получить средства наличными или перевести на счет в другом банке.
Есть и еще один способ: деньги передаются до регистрации по сделке купли-продажи.