Как рассчитать эффективную ставку по ипотеке

Эффективная процентная ставка — та ставка, которая учитывает различные сборы и комисии, которые предстоит произвести заемщику при получении кредита и за срок пользования кредитом.

Когда человек обращается в банк, он обращает внимание на процентную ставку, называемую банком.
Это естественно: переплачивать за пользование кредитом никто не хочет. И совершает большую ошибку.
Потому что процентная ставка, декларируемая банками отличается от той, по которой заемщик фактически платит.

Как посчитать, какая программа какого из банков действительно выгоднее?
Для этого используется эффективная процентная ставка, с ее помощью можно более объективно сравнить выгодность того или иного кредита.

Существуют различные определения эффективной процентной ставки. Я считаю, что наилучшим определением является такое: эффективная процентная ставка — это годовая процентная ставка по кредиту, с учетом всех расходов, произведенных за время пользования кредитом.

Обращаю Ваше внимание, что поскольку при расчете эффективной процентной ставки учитываются все сборы и комиссии банков, то очень большое значение имеет время, которое Вы пользуетесь кредитом.

Так, комиссия за выдачу кредита в размере 1000 долларов, при размере кредита в 100000 долларов, может увеличить процентную ставку на:

  • 365%, если кредитом пользовались всего один день;
  • 0,1%, если кредитом пользовались 10 лет.

А теперь веселимся, потому что: для расчета эффективной процентной ставки существует множество способов. Представьте, что Вам в БАНКЕ 1 сказали, что эффективная процентная ставка в их банке составляет 16%, а в БАНКЕ 2 сотрудники банка сказали, что у них эффективная процентная ставка составляет 20%.

Означает ли это, что кредит в первом банке выгоднее, чем во втором?
Вовсе нет: возможно, они по-разному процентную ставку считали.

Как быть?
Считать самостоятельно.

Полная стоимость кредита — это годовая процентная ставка по кредиту, с учетом всех расходов, произведенных за время пользования кредитом. То есть, по сути, то же самое, что и эффективная процентная ставка.

Полная стоимость кредита рассчитывается по формуле, рекомендованной Центробанком. Для удобства расчетов мы сделали ипотечный калькулятор для расчета полной стоимости кредита.

Читайте также:  Что нужно чтоб получить налоговый вычет по ипотеке и что это

Кредитный калькулятор

Калькулятор кредита с учетом комиссий.

Кредитный калькулятор позволяет более точно расчитать выплаты по кредиту. При расчете учитываются различные комиссии, (их может быть задано до 5). Каждая комиссия может быть единовременной, ежемесячной или ежегодной.

При открытии этой страницы, по умолчанию, подставляются 3 различных комиссии, но если они Вам не нужны в расчетах — просто удалите значение в соответствующей ячейке.

Подставьте расходы на ипотечного брокера, страхование жизни и самой недвижимости в ячейки, и Вы сразу увидите конечный результат — сколько Вы заплатите за пользование кредитом.

Различные условия кредитования лучше всего сравнивать, используя показатель » эффективная ставка по кредиту «. С помощью нашего кредитного калькулятора легко подсчитать эффективную ставку (см. самую нижнюю строку — ставка с учетом комиссий ). Подставляйте необходимые значения и сравнивайте результаты!

С помощью нашего упрощенного ипотечного калькулятора Вы сможете быстро и наглядно оценить затраты на приобретение квартиры в кредит.


При оформлении ссуды нельзя принимать во внимание только громкие рекламные обещания.

Стараясь предложить максимально выгодные условия, финансовые организации нередко умалчивают о дополнительных нюансах, способствующих увеличению финансовой нагрузки клиента.

Чтобы не попасться на эту удочку, каждому потенциальному заемщику необходимо понять, что такое эффективная процентная ставка и чем она отличается от номинальной.

Эффективной процентной ставкой по ипотеке называют общую сумму платежей, сведенную к одному показателю.

Основным законодательным актом, регламентирующим ЭПС, является ст. 6 Федерального закона № 353, согласно которой банк обязуется своевременно уведомлять заемщика о следующих моментах:

  • Размере эффективной ставки;
  • Формуле ее вычисления;
  • Расходах, принимаемых в расчет ЭПС, и не входящих в него;
  • Регулировании ЦБ РФ уровня максимальной эффективной ставки для российских банков. Максимально допустимое значение ставок по тем или иным кредитам определяется ежеквартально и основывается на среднерыночных показателях за 3 предыдущих месяца. При этом на квартал, следующий после публикации данных, устанавливаются определенные ограничения (на 1/3 выше среднерыночной процентной ставки). Ограничение распространяется только на те договора, которые были оформлены в период его действия. Это значит, что при снижении ЭПС в следующем квартале условия ипотеки, оформленной ранее, не подлежат никаким переменам.
  • Читайте также:  Как погасить ипотеку материнским капиталом если квартира оформлена на мужа

    Согласно нормам российского законодательства все данные об эффективной процентной ставке размещаются на первой странице кредитного соглашения.

    Рамка уведомления должна занимать не менее 5% от общего размера страницы. Шрифт – читабельный и четкий. Цвет букв – черный, сам лист – белый.


    Многие потребители уверены, что номинальная и эффективная процентная ставка являются абсолютно идентичными понятиями.

    На самом деле это далеко не так – если ЭПС характеризует полную стоимость кредита, то номинальный процент представляет собой переплату, возникающую за 1 год кредитования.

    Пример! Заемщик оформил ссуду на 1 тыс. руб. Переплата за прошедший год составила 250 руб., что равняется 25% номинальной процентной ставки.

    Из этого примера следует, что при выборе ссуды следует основываться не на номинальную процентную ставку, а на эффективную, так как именно показывает реальные издержки клиента. Как раз в этом и состоит главное отличие эффективной процентной ставки от полной стоимости кредита.

    Размер эффективной годовой процентной ставки зависит от нескольких параметров:

  • Размера ежемесячных платежей, предназначенных для погашения заложенности;
  • Срока исполнения кредитных обязательств;
  • Итоговой переплаты по сумме кредита (при условии погашения задолженности в соответствии с установленным графиком);
  • Процентов, начисляемых банком за использование заемных средств;
  • Комиссионных сборов, взимаемых при оценке залогового имущества;
  • Вида платежа;
  • Расходов на оформление страховки (как личной, так и имущественной).
  • Помимо обязательных платежей, предусмотренных ипотечным договором, на размер ЭПС влияют издержки, возникающие по вине заемщика.

    К ним можно отнести:

    • Подключение дополнительных услуг;
    • Реструктуризацию долга;
    • Штрафные санкции, налагаемые в связи с просрочкой платежа или невыполнением основных условий договора;
    • Комиссии, за внесение денежных средств через сторонние банки и сервисы;
    • Конвертация за операции с другими валютами.

    На заметку! Будьте крайне внимательны – наличие дополнительных платежей существенно увеличивает итоговую переплату, в результате чего могут измениться основные условия кредитования.

    Делается это так:

    Читайте также:  Какой сейчас процент по ипотеке в газпромбанке

    Важно! Данный пример расчета эффективной процентной ставки является самым простым, так как не предполагает внесения сборов, страховок и комиссий. При наличии дополнительных платежей понадобится не только более сложная формула, но и глубокие математические знания.

    Если вы уверены в своей компетенции, внимательно перечитайте условия ипотечного соглашения, выпишите все комиссионные сборы и рассчитайте ЭПС онлайн с помощью одноименного калькулятора.

    По состоянию на 2019 год снизить эффективную процентную ставку можно двумя способами.

    Для погашения кредита существует 2 вида платежей – аннуитетный и дифференцированный. Каждый из них оказывает определенное влияние на размер ЭПС.

    При аннуитетном графике погашения кредита размер эффективной процентной ставки будет увеличиваться пропорционально ипотечному сроку, поэтому он считается менее выгодным.

    Что касается дифференцированного, он позволит погасить задолженность в краткий срок, тем самым снизив проценты за получение денег.

    Для значительного снижения ЭПС по кредиту достаточно исключить неправомерные сборы, которые клиент платить не обязан. К ним относятся единовременные и ежемесячные платежи за:

    • Выдачу кредита;
    • Открытие, ведение, обслуживание и закрытие личного счета;
    • Рассмотрение ипотечной заявки;
    • Перевод денежных средств на ссудный счет;
    • Подключение клиента к страховой программе;
    • Смс-информирование – обязательное использование этой услуги распространяется только на первые 2 месяца, по истечению которых ее можно отключить.

    На заметку! Чтоб наглядно показать зависимость ЭПС от разного рода сборов, приведем простой пример. Если к ипотечному обязательству присоединить 1 тыс. руб. одноразовой комиссии и 500 руб. регулярного сбора, ежемесячная эффективная ставка вырастет с 1,5% до 2,5%.

    В итоге вместо 18% годовых, указанных в договоре, получится 34,48%. Как видите, набегает довольно большая сумма. Чтоб исключить переплату, следует написать отказ от взыскания комиссий и потребовать перерасчета ЭПС.

    Теперь вы знаете, что значит эффективная процентная ставка, и сможете избежать дополнительных затрат.

    Adblock
    detector