Чтобы правильно оценить свои возможности, следует еще перед оформлением ипотеки рассчитать ежемесячные платежи. Чем короче кредитный срок, тем меньше итоговая переплата. Однако и размеры платежей получаются немалыми. Из статьи вы узнаете, как рассчитать ипотеку на 10 и больше лет.
Рассчитать ипотечные платежи можно самостоятельно.
Рассчитать ипотеку на 5, 10, 20 и больше лет можно несколькими способами. Самый простой – это запросить график погашения кредита в банке. Однако он является неотъемлемой частью составленного кредитного договора, поэтому такой документ обычно предоставляют лишь при оформлении ипотеки.
Чтобы получить примерный проект, следует также провести переговоры в банке. А ведь иногда хочется самостоятельно провести расчеты и сравнить предложения разных банков. В таком случае можно попросить сотрудника банка выдать типовый ипотечный договор – практически все учреждения его предоставляют.
Если же хочется все рассчитать совсем уж досконально и самостоятельно, можно прибегнуть к кредитному калькулятору или формулам.
Подобный калькулятор сегодня представлен на официальных сайтах многих банков. Он прост в использовании. В предоставленной форме необходимо заполнить соответствующие поля, указав тип платежа, срок кредита, лимит, сумму первоначального взноса и прочие данные.
Рассчитать ипотеку на 10 или 20 лет по формуле сложнее. Для этого необходимо знать все возможные платежи в рамках данной ипотеки и особенности начисления процентов.
- Первоначальный взнос.
- Регулярный ежемесячный платеж, направленный на погашение тела кредита и процентов.
- Страхование жизни и здоровья заемщика.
- Дополнительные комиссии банка.
- Страхование недвижимости, которая будет залоговой.
Законодательство запрещает взимать с клиента деньги за услуги, которые не будут ему полезны. Это касается и платы за рассмотрение кредитной заявки, хотя некоторые банки продолжают ее взимать. Для точных расчетов необходимо учитывать способ начисления процентов, срок кредита.
Для расчета используется формула РЗ=ПВ*(1+r. В ней:
- РЗ – реальные затраты;
- ПВ – сумма первоначального взноса;
- r – процентная ставка дробью. Например, если ставка 15%, то в формуле – 0.15.
- n – срок выплаты ипотеки в годах.
В качестве r в формуле может выступать ставка по депозиту или уровень инфляции. Трудности в том, что точно знать уровень инфляции на несколько лет вперед невозможно, разве что изучить прогнозы финансистов.
Ипотечная процентная ставка бывает плавающей, фиксированной и комбинированной.
- Фиксированная ставка постоянна до конца выплат по кредиту.
- Плавающая зависит от уровня ставки Центробанка или другого критерия.
- Комбинированная подразумевает наличие постоянной ставки, к которой прибавляется переменный элемент.
Когда процентная ставка меняется, пересчитываются и платежи. Поэтому досконально высчитать платежи можно лишь при фиксированной ставке.
К тому же, возможно погашение ипотеки двумя способами, это тоже нужно учесть.
-
Аннуитетные платежи. Сумма платежей на протяжении всего срока кредита фиксирована. Просто на первых порах она состоит в основном из процентов, а к концу начинаются активные выплаты тела кредита.
Суть аннуитетного платежа.
Суть дифференцированного платежа.
Чтобы было понятнее, рассчитаем наглядно ипотеку с помощью кредитного калькулятора. Для примера возьмем ипотеку на 500000 рублей на срок 10 лет, под годовую ставку 15%. Первоначальный взнос, допустим, составил 100000 рублей.
Пример расчета ипотеки с помощью калькулятора.
Подсчитав результаты, видно, что ежемесячный платеж при аннуитетном платеже составит 6 453. 40 рублей. А общая переплата по ипотеке – почти 94%.
Результаты при аннуитетном типе платежей.
Мы оставим условия теми же, но укажем иной тип платежа. Из результатов видно, что при дифференцированном типе первый платеж составит 8 333.33 рублей, а последний – 3 375. А итоговая переплата составит 76%.
Результаты при дифференцированном типе платежей.
Конечные платежи на порядок ниже стартовых.
Рассчитать ипотеку с помощью кредитного калькулятора – очень удобно. При этом учтите, что сопутствующие расходы – оценочные, риэлтерские услуги сюда не включаются.
Сроки, на которые может выдать ипотеку банк, могут достигать до 50 лет. Казалось бы, что чем больше срок, тем реальнее его выплатить. Но это не совсем так. Ведь на самом деле идет большая переплата. Поэтому взять ипотеку на 10 лет это наиболее выгодный вариант. Те люди, которые хотели бы приобрести свое собственные жилищные метры, интересуются вопросом: как рассчитать ипотеку на 10 лет? Расчет позволяет оценить свои платежные способности и избежать проблем. Для примера можно взять ипотеку на 100000 млн рублей. при оплате на 10 лет и аннуитетный взнос. При средней ставке в 12% в месяц необходимо выделять на погашение кредита 14347.09 рублей. Переплата будет составлять 721650.8 рублей.
Для расчета ипотеки используют формулу:
X — размер платежа
S – сумма кредита
P – 1/12 годовой ставки
M – срок займа (в данном случае 10 лет – это 120 месяцев)
Так, если брать ставку 12% по аннуительному типу платежей, то при размере ипотеки на 500000 рублей на 10 лет ежемесячный платеж составит 7 178 рублей в месяц, переплата же будет 226%. А если при такой же ставке взять на 10 лет 1200000 рублей, то ежемесячная выплата будет 17 224 рублей в месяц с переплатой в 136%.
Если нет желания рассчитывать ипотеку на 10 лет, то всегда можно воспользоваться калькулятором Сбербанка. Это очень удобный сервис, ведь он поможет рассчитать сумму платежей на каждый месяц и составит график выплат. Использовать его просто, следует внести в пустые поля требуемую информацию, после этого высветится сумма платежа, которую нужно будет вносить предполагаемому клиенту. Можно рассчитать размер предоплаты и общую сумму.
Ипотека может погашаться несколькими способами:
- аннуитетный платеж. Когда вносят одинаковый размер платежа каждый месяц. Это самый распространённый вид погашения кредита;
- дифференцированный. Когда долг выплачивают равномерно, но на остаток начисляются проценты.
Очень важный момент в расчёте ипотеки это считать ее по зарплате. Если ежемесячный платеж больше чем 40% от доходов клиента на месяц, то с большой вероятностью, что в таком запросе банк откажет. Но и здесь есть выход – созаемщики, доход которых будет плюсоваться вместе. Нужно учитывать и налоговый вычет. А семьи, в которых больше двух детей, спокойно смогут воспользоваться материнским капиталом. Он сможет погасить первоначальный взнос, а также покрыть часть кредита.
Рассчитать ипотеку можно исходя из различных требований заемщика:
- по стоимости жилья. Чем выше стоимость жилплощади, тем больше будет ежемесячная выплата;
- первоначальный взнос. Чем больше сумма первого взноса, тем меньшую выплату предоставит банк, соответственно уменьшается переплата;
- по сроку. Чем длиннее срок, тем меньше выплачивать каждый месяц;
- по ежемесячному доходу. Кредит должен занимать примерно 40-60% дохода.
Предварительно рассчитанные данные смогут помочь оценить свои возможности или семейного бюджета. Так можно выбрать другой банк, если по рассчитанным данным заранее, платеж не подходит. Так можно подобрать наиболее оптимальные для себя параметры будущего кредита.
Как рассчитать ипотеку самому?
Однако график платежей – составная часть конкретного кредитного договора. Для того чтобы располагать хотя бы проектом этого документа, нужно провести переговоры с менеджерами банка. Тем, кто желает предварительно сравнить условия различных банков, желательно знать, как рассчитать ипотеку самому. С этой целью можно использовать информацию из типового ипотечного договора (доступ к таким документам предоставляют практически все банки).
Погашение ипотечного кредита сопряжено с платежами нескольких видов:
- Первоначальный взнос,
- Регулярный платеж, направляемый на погашение части тела кредита и начисленных процентов,
- Страхование приобретаемого объекта недвижимости, который одновременно выступает в качестве залога,
- Страхование жизни и здоровья заемщика,
- Дополнительные комиссии банка.
Законодательно запрещено взимание банком платежей за услуги, не создающие каких-либо благ для заемщика. В частности, недопустимо со стороны банка требовать оплаты за рассмотрение заявки на оформление ипотечного займа.
Страхование жизни и здоровья клиента – необязательный платеж. Но на практике, в случае отказа от этой услуги, банкиры поднимают процентную ставку. Тем, кто хочет понять, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, потребуется еще знать срок действия кредитного договора и способ начисления процентов.
Для вычисления размера реальных затрат, сопряженных с уплатой первоначального взноса, можно использовать формулу:
РЗ – реальные затраты,
ПВ – сумма первоначального взноса,
r – процентная ставка в формате дроби (например, 20% = 0,2),
n – количество лет.
В качестве r может использоваться уровень инфляции или ставка по депозиту. В последнем случае учитывается как бы недополученный доход. Проблема, что размышляя даже о том, как рассчитать ипотеку на 10 лет, непросто угадать грядущую инфляцию или доходность вложений. В такой ситуации можно только порекомендовать обратиться к прогнозам ведущих специалистов в сфере макроэкономики.
Процентная ставка по ипотеке бывает трех видов:
- фиксированная,
- плавающая,
- комбинированная.
В первом случае банк использует единый показатель процентной ставки до полной выплаты кредита. Во втором – процентная ставка зависит от какого-либо критерия (чаще всего от уровня ставки Центробанка). Обычно размер стоимости кредита рассчитывается как ставка ЦБ плюс 2-3 процентных пункта. Комбинированная модель предполагает, что есть базовая ставка, к которой прибавляется какой-либо переменный элемент (к примеру, 9% плюс ¼ ставки Центробанка). При смене процентной ставки пересчитывается и график платежей.
Для того чтобы ответить на вопрос о том, как рассчитать переплату по ипотеке, достаточно после окончания всех выплат вычесть из общего объема платежей банку сумму полученного кредита. Данный результат и будет переплатой по кредиту.
Пытаясь понять, как рассчитать ипотечный кредит на условиях использования модели ниспадающего остатка, нужно учесть, что в данном случае ежемесячный платеж состоит из 2-х частей: фиксированная часть тела кредита и процентные платежи (уменьшающиеся). Тело кредита разбивается так, чтобы за время действия кредитного договора плательщик полностью погасил его. Поскольку сумма самого кредита уменьшается, то снижается и сумма начисляемых на этот кредит процентов. В итоге каждый последующий платеж — меньше предыдущего.
У этой модели есть существенный недостаток. Первоначально заемщику приходится выплачивать значительные суммы, и упомянутый выше эффект дисконтирования работает против него.
Преимущества у модели ниспадающего остатка тоже есть:
- общая сумма переплаты в данном случае меньше, чем переплата при аннуитете,
- в первую очередь уменьшается тело кредита, это очень выгодно, если заемщик решит досрочно выплатить заем.
Аннуитетная схема – это модель, при которой ежемесячные платежи одинаковы на протяжении всего срока действия кредитного договора. Первоначально высчитываются проценты за весь срок кредита, затем они суммируются с телом кредита, и полученный результат делится на количество периодов (месяцев) действия кредитного договора.
В данном случае каждая выплата покрывает начисленные проценты и меняющуюся от месяца к месяцу часть тела кредита. Это приводит к тому, что первые платежи по большей части расходуются на выплату процентов. Данная ситуация невыгодна для тех, кто решит досрочно погасить долг. Сумма переплаты при аннуитете сравнительно выше. Зато дисконтирование работает на заемщика! Из года в год инфляция обесценивает ежемесячный платеж.
Оценивая свое материальное положение, нужно не забыть о налоговом вычете. Ипотечный кредит позволяет уменьшить сумму подоходного налога на размер выплат банку по ипотеке. А семьи с 2-мя и более детьми могут использовать материнский капитал. Этот инструмент дает возможность покрыть первоначальный взнос или погасить часть тела кредита.