Среди желающих стать счастливыми обладателями собственного жилья в 2018 году самый распространенный вопрос — какая зарплата должна быть для получения ипотеки. Попробуем разобраться, есть ли на него однозначный ответ и какие условия важно выполнить, чтобы банк одобрил заявку.
Последние исследования о том, какой доход позволит получить кредит на жилье без серьезной нагрузки на семейный бюджет, проводились специалистами в 2016 году. На основании мониторинга был определен средний уровень зарплаты по регионам, достаточный для покупки жилья в кредит с таким расчетом, что ежемесячный платеж не превышает половины заработка.
На эти цифры можно ориентироваться и сейчас, учитывая тенденцию на снижение ставок по ипотеке, которая продолжается последние 2 года и была особенно заметна в 2017 году.
При формировании данных были приняты условия: срок ипотеки — 15 лет, первоначальный взнос — одна треть от суммы, площадь — до 60 квадратов, средняя ставка — 12,5% (по данным ДельтаКредит)
Всем известно, что уровень дохода крайне важен для получения и одобрения ипотеки, но лишь немногие желающие ее взять знают, как именно финансово-кредитное учреждение изучает личность и кредитоспособность клиента, получая в работу ипотечную заявку.
Каждый банк имеет ряд правил — методику. Согласно ее правилам специалист или система проводит анализ. Рассмотрим алгоритм на примере действующих требований АИЖК.
Чтобы одобрить ипотеку, банк проводит андеррайтинг — комплексную процедуру оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, включающая в себя:
- Верификацию документов;
- Присвоение клиенту определенной категории заемщика;
- Анализ платежеспособности;
- Анализ постоянных расходов клиента;
- Исследование кредитной истории и активов заемщика;
Как видим, успех получения и одобрения ипотеки зависит не только от размера зарплаты — а в целом от максимально полного соответствия клиента каждому заявленному условию.
Андеррайтинг желающих взять ипотеку проводится не только на основании представленных документов, но и по результатам запросов в БКИ и органы исполнительной власти. Например, паспорт верифицируется через УФМС, кредитная история — дополнительно в базе ФСПП и т.п.
Во многих банках андеррайтинг автоматизирован. Например в 2008 году в Сбербанке была запущена целая Кредитная фабрика — специальный отдел, обрабатывающий обращения на любые займы. На момент запуска в автоматическом режиме заключения по анкетам давались более, чем в 60 процентах случаев — это позволило существенно сократить срок рассмотрения. В настоящее время специалист подключается только в случае, если система не может дать однозначного ответа. Интересно, что сама заявка может проходить до 50 стадий автоматической обработки.
Из-за специфики технологии мониторинга, банковский специалист не может заранее определить условия договора и размер зарплаты, необходимой, чтобы взять ипотеку.
Однозначный ответ о том одобрили ипотеку или нет вы получите только после рассмотрения обращения, в котором указаны все необходимые данные — иначе как система будет обрабатывать запрос?
Совокупные расходы и доходы, включающие зарплату, фигурируют на трех стадиях анализа при одобрении заявки. Простыми словами процесс выглядит так:
- Анализ постоянных расходов — туда входят обязательства по займам со сроком погашения более трех месяцев, алименты и минимальный размер прожиточного минимума на каждого заемщика. По кредитным картам расход принимается как 8% от лимита ежемесячно. По займам — ежемесячный платеж. МРПМ установлен для каждого региона.
- Расчет среднемесячного дохода на основании документов. Учитывается не только зарплата, но и другие источники, имеющие официальное подтверждение:
При расчете средней прибыли а за месяц банк может принять во внимание дополнительную прибыль, кроме зарплаты
- Из полученной суммы дохода вычитаются налоги;
- Далее определяется коэффициент платежеспособности. Чтобы ипотеку одобрили, он должен быть больше, чем величина отсечения (у каждого ФКУ — свое значение).
При расчете коэффициента учитываются принципиальные расходы заемщика, среди которых — кредитные платежи и алименты, если имеются (по данным АИЖК)
- Последний этап оценки — достаточность дохода (включающего заработную плату):
Если при расчете показатель достаточности меньше нуля, кредитный лимит снижается, либо банк отказывает в заявке
Обратите внимание, в ряде случае четверть прожиточного минимума, приходящаяся на ребенка может не учитываться. Например, при получении заемщиком алиментов, или если ребенок — приемный, а часть его содержания оплачивается государством. Официальное подтверждение фактов обязательно.
В дополнении к здравому смыслу, есть несколько правил, которые стоит знать, определяя, хватит ли вашей зарплаты, чтобы взять ипотеку:
- Любой банк имеет свою методику расчета кредитоспособности клиента, исходя из принятой политики управления рисками. Поэтому размер дохода, необходимого для ипотеки, может отличаться в каждом из них. НО АИЖК — отличный прототип любого крупного ФКУ.
- Общепринятым считается — чем больше зарплата, тем больший ее процент будет учитываться в обслуживании долга. Эта цифра может вырастать до 70-80%, если речь идет о крупных суммах. Верно и обратное — если сумма маленькая, то % не может превышать значения, полученного по методике.
- Основной параметр оценки финансового состояния заемщика — размер первоначального взноса и источник формирования этих средств. Чем он больше — тем надежнее клиент.
- Наличие у клиента дорогостоящего имущества (автомобиль, недвижимость) не учитывается в доходах, но косвенно свидетельствует о возможности не допустить просрочки, в случае снижения зарплаты.
Не всегда от размера зарплаты зависит получение кредита на жилье. Если ваших доходов не хватает на обслуживание запрошенного лимита, а остальные показатели в норме — банк либо уменьшит величину займа, либо увеличит срок кредитования.
Обратите внимание, при малом уровне дохода ипотеку взять невозможно, только если банк не может рассчитать даже
самую минимальную величину кредита
Чтобы ипотеку одобрили, важны и другие показатели (а точнее — их совокупность) — кредитная история, чистота сделки и предмета залога, выполнение условий по добровольному и титульному страхованию при ипотеке.
Существенно повысить шансы на получение подходящей суммы поможет:
- Привлечение созаемщиков;
- Максимально возможный первоначальный взнос.
Помните, при оформлении ипотеки в браке, супруг/а автоматически попадает в число созаемщиков. Важно учитывать, что расходы (в том числе, по кредитным обязательствам) считаются по всем созаемщикам, даже с нулевым доходом (например, если супруг не работает).
Не забывайте пользоваться ипотечным калькулятором — любой банк на своем официальном сайте предлагает рассчитать условия, которые может одобрить.
Помните, нет смысла записывать в анкету свои «серые» доходы, которые невозможно подтвердить официально. Учитывая, что большая часть заявок проходит автоматическую обработку, система не примет их к учету при рассмотрении.
Безусловно, взять кредит на жилье с небольшим доходом сложно. Многое зависит от желаемой суммы, срока и первого взноса. На примере приведенной методики определить, какая зарплата должна быть для получения ипотеки в конкретных обстоятельствах, можно самостоятельно. Помните — размер зарплаты важен только в случае, если банк не может одобрить даже самую небольшую сумму, установленную условиями.