Одобрение заявки на ипотеку зачастую зависит от ряда факторов, которые не известны заемщику при обращении.
Именно поэтому при отказе, полученном из банка, клиент часто теряется, не понимая причин, а то и забрасывает идею получить кредит на жилье.
Самым важным фактором, который способен помочь даже клиентам с плохой кредитной историей взять ссуду на покупку недвижимости, является первоначальный взнос. О нем мы и поговорим подробно в данной статье.
Для начала хотелось бы развеять один миф: в Сети заемщик периодически сталкивается с информацией о том, что есть банки, выдающие ипотеку при полном отсутствии первоначального взноса.
Так вот, таких программ не существует. В любом российском банке есть условие – сумма, выданная для совершения сделки, не может быть больше 80-90% от стоимости приобретаемого объекта.
Давайте узнаем о ней подробнее.
Первое, что нужно знать заемщику – это сколько первый взнос по ипотеке.
Минимальный взнос в ряде банков – 15%, некоторые выдают ссуды только тем, у кого есть не меньше 30% от стоимости недвижимости.
При расчете банком учитываются:
- риски (возраст заемщика, стаж его работы, состояние кредитной истории и наличие поручителей – чем больше трудностей, тем выше может быть взнос);
- текущая рыночная стоимость объекта и его ликвидность (повысить взнос могут после одобрения заявки непосредственно по клиенту, после оценки выбранного им объекта);
- процентные ставки по жилищным ссудам, установленные ЦБ, и общие рыночные условия по данным типам займов;
- сроки кредитования – чем выше срок, тем меньше взнос, на короткие сроки его размер обычно начинается от 30-50%.
Исключение могут составить только клиенты, состоящие на зарплатном обслуживании выбранного кредитного учреждения – для них существуют специальные программы лояльности.
Хотелось бы обратить особое внимание на две категории заемщиков, которым необходим увеличенный первоначальный взнос. Это люди моложе 25 лет, и те, кто имел в прошлом проблемы с выплатами.
Этим заемщикам без 30-40% от стоимости недвижимости будет сложно договориться с банком и добиться одобрения. Впрочем, молодые клиенты могут рассчитывать на привлечение созаемщиков и поручителей. Но тем, кто допускал просрочки, это особо не поможет.
Отдельно хотелось бы поговорить о том, какой первоначальный взнос по ипотеке может повлиять на ставку обслуживания и вероятность одобрения заявки.
Банкиры заинтересованы в выдаче не особо крупных сумм под покупку жилья, и – по возможности, – на как можно более длительный срок.
Плюс не стоит забывать о том, что по ипотечному портфелю ведется статистика, и андеррайтеры (люди, оценивающие риски) проверяют в первую очередь ее.
А статистика на данный момент такова: те, кто вносил авансом 10-15% от суммы платежа, чаще выходят в просрочку, и рано или поздно квартиру приходится выставлять на торги.
Поэтому, если вы хотите одобрения с гарантией, стоит начинать попытки подачи заявок, имея на руках хотя бы 20-25% от стоимости объекта. Вероятность получить ссуду будет больше, если вы выберете что-то более дешевое, или не в таком престижном районе, главное – ликвидное.
ВАЖНО ПОМНИТЬ! Чем больше денег вы декларируете в качестве вступительного взноса, тем более лояльными будут ставки. И хотя поначалу кажется, что разница в один-полтора процентных пункта не так уж велика, то позднее, после расчета, становится ясно – 1 процент от 3 000 000 за 20 лет превращается в лишних 600 тысяч рублей к общей стоимости кредита.
Теперь перейдем непосредственно к делу. Для примера возьмем объект стоимостью в 3 000 000 рублей, и попробуем рассчитать все варианты с его участием (и среднерыночными ставками).
Что выгоднее, платить ипотеку 10 лет или 30? Как на сумму ежемесячных платежей и общей переплаты влияет повышение процентной ставки на 1%? Когда необходимо выполнить такие расчеты, первым делом приходит на ум услуга банковского калькулятора.
Другой вариант – запросить график платежей в банк е. А самое мудрое решение: провести примерные расчеты самостоятельно, тогда проще будет сравнить предложения разных банков, оценить возможные риски и подводные течения. Чтобы работа продвигалась эффективнее, действовать лучше по алгоритму.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Российские банки разработали разные кредитные продукты на приобретение жилья:
квартиры в новостройке;- жилье на вторичном рынке;
- строительство или покупка загородного дома;
- ипотека с материнским капиталом;
- субсидиями из программ господдержки.
Желающие разобраться, как рассчитываются ипотечные кредиты нужно изучить теоретические выкладки, способы начисления процентов, действующие формулы. Необходимо понимать, что выплата ипотеки сопряжена с платежами нескольких типов:
- первоначальный взнос;
- ежемесячный платеж, который направляется на погашение основного долга и процентов;
- комплексное страхование объекта недвижимости плюс жизни и здоровья заемщика, дополнительные банковские услуги.
Аннуитетная модель предполагает платежи равными долями на протяжении всего периода действия договора. Сначала рассчитываются проценты за весь срок, потом они складываются с телом кредита и делятся на количество выплат.
Получается, что первые платежи практически полностью уходят на уплату процентов. Тело кредита не уменьшается. Да и досрочно погашать кредит не особо выгодно. Зато на заемщика работает инфляция. Постепенно регулярные платежи обесцениваются.
Варианты расчетов c помощью ипотечного калькулятора: так при сумме залога 1 500 000 рублей на 15 лет под 10% годовых регулярная ежемесячная выплата составит 16 119 рублей. И останется такой все последующие годы.
Дифференцированная модель (или Ниспадающий остаток) предполагает, что регулярный платеж состоит из двух частей, фиксированная сумма от тела кредита и процентный платеж, который уменьшается с каждым месяцем. Первое время заемщику придется платить крупные суммы, но постепенно платежи становятся меньше. Общая сумма переплат в этом случае тоже меньше, также выгодно гасить кредит досрочно.
Варианты расчетов: при тех же условиях ипотечного кредитования, но с дифференцированными платежами первый взнос составит 20 833 рубля. А последний – 8 403 рубля.
Для проведения самостоятельных расчетов необходимо знать следующие числовые параметры:
- сумма ипотеки
- первоначальный взнос
- процентная ставка,
- период кредитования (месяцы).
На следующем этапе выбирайте нужный запрос и считайте. Все теоретические выкладки подтверждаются практическими вычислениями.
Проводить самостоятельные расчеты сложно, процесс требует хороших математических навыков и аккуратности.
X = S * (P + P / (1 + P) n – 1), при этом:
- под X понимается ежемесячный платеж;
- S – это первоначальная сумма ипотечного кредита;
- P – 1/12 часть процентной ставки;
- n – количество месяцев.
Для вычисления дифференцированного платежа пользуются двумя формулами. Сосчитать размер регулярного платежа несложно, сумму основного долга делят на количество месяцев.
- Y – сумма основного платёжа;
- S – размер ипотеки;
- N – количество месяцев.
Сумму выплаты процентов для каждого месяца необходимо рассчитывать индивидуально, по формуле —
- Z– начисленные проценты;
- Sn — остаток основной задолженности;
- P – годовая процентная ставка по ипотеке.
На десятилетний период придется обсчитать 120 платежей. Поэтому гораздо проще воспользоваться программами-помощниками.
Для расчета регулярных платежей по ипотеке вам пригодятся банковские калькуляторы. Найти их легко на официальных сайтах кредитных организаций.
Еще один отличный кредитный сервис – калькулятор в формате excel. Необходимо скачать программу на свой компьютер, ввести нужные параметры и вы получите реальное представление о платежах, размере необходимых подтвержденных доходов, переплате, что у вас в итоге будет.
Установив мобильное приложение программы Excel, вы сможете пробовать различные комбинации: просчитать, как работают разные процентные ставки, как удобнее досрочно погасить ипотеку. График платежей тоже можно редактировать.
Но вам придется серьезно попотеть, разбираясь с тонкостями составления формул. В то же время, точность формулы в excel достаточно высока, многие российские банки используют этот ресурс и рассчитывают ипотечные кредиты с его помощью.
Полная стоимость ипотеки складывается из целого комплекса платежей. Кроме суммы кредита и уплаченных процентов в стоимость включаются:
- выплата за ежегодное страхование;
- комиссия за выдачу кредита и ведение счета;
- пени и штрафы при нарушениях договора.
Поэтому при определении общей стоимости кредита удобно использовать в качестве помощника ипотечный калькулятор. Проведем с его помощью вычисления.
Варианты расчетов с помощью ипотечного калькулятора: рассчитаем общую стоимость ипотеки на сумму 2 500 000 рублей. Первоначальный взнос 400 000 рублей. Процентная ставка – 9,5%. Срок кредитования – 10 лет.
Ежемесячная выплата равняется 27 173 рублям. Общая стоимость ипотеки – 3 260 818 рублей.
Увеличим срок кредитования до 30 лет и сделаем перерасчет.
Ежемесячный платеж будет на треть меньше, 17 658 рублей, а вот общая стоимость кредита сильно увеличится и составит 6 356 858 рублей, почти в два раза больше. Такая вот арифметика!
Когда дело доходит до практических расчетов, то процесс оказывается очень трудоемким. Легко подставить в формулы 12% годовых, гораздо сложнее работать с 8,9%. Поэтому снова нам пригодится кредитный калькулятор. Если вы сомневаетесь в правильности вычислений, можно воспользоваться разными ресурсами, а после сравнить результаты.
Варианты расчетов: проверим несколько сайтов с одинаковыми исходными данными. Ипотека 1 500 000 рублей, процент – 9,5, период – 36 месяцев, платежи аннуитетные. Рассчитываем регулярный платеж с помощью калькуляторов разных банков, так складывается представление о размере регулярного платежа:
- Сбербанк – 48 050 рублей;
- ВТБ – 48 074 рублей;
- Тинькофф банк – 48 049 рублей.
Рассмотрим, как на стоимость ипотеки влияет материнский капитал. Средства с сертификата можно потратить:
- На оплату первоначального взноса (тогда меньшую сумму придется занимать у банка).
- Для досрочного или частичного гашения ипотеки (сюда же входит уплата процентов). Написав заявление на досрочную выплату, не забудьте взять документы подтверждающие оплату и новый график платежей.
Варианты расчетов: рассмотрим реальный пример.
Молодая семья выбрала квартиру стоимостью 2 600 000 рублей. Банк требует оплату первоначального взноса в размере 20%, 2 600 000 х 0,20 = 520 000 рублей. Материнский капитал составляет 492 348 рублей. Вычисляем остаток:
520 000 рублей – 492 348 рублей = 27 652 рублей
Средств сертификата будет недостаточно. Придется доплатить недостающую сумму или искать более бюджетный вариант жилья.
Рассчитать ипотеку самостоятельно несложно, если вы владеете достаточным набором исходных данных и прибегаете к помощи современных онлайн сервисов. Они быстро и достаточно точно обсчитывают регулярные платежи и общую стоимость ипотеки c учетом уровня вашей зарплаты, дают представление о разных формах расчета.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)
Приобретающий недвижимость на заемные деньги должен понимать, как рассчитать первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка, на что влияет размер платежа. Для получения наиболее комфортных условий кредитования необходимо учитывать особенности внутренней логики финансового учреждения, правила предоставления денег, экономические закономерности. Сумма вносимых средств в каждом индивидуальном случае будет различаться. Затраты зависят от выбранной программы, типа жилого объекта, предпочитаемого графика выплат.
Заранее вносимая большая часть средств от основной суммы кредита позволяет финансовому учреждению минимизировать риски. Предоставление крупных займов, имея в качестве обеспечения только приобретаемую недвижимость, не всегда дает возможность рассчитывать на возврат денег. Без первоначального взноса ипотеку получить невозможно.
Существуют государственные программы, компенсирующие недостающие средства категориям граждан, отвечающим критериям для получения льгот. К ним относятся:
- Официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий;
- Проходящие службу в военизированных структурах — армии, МЧС;
- Супруги, имеющие статус молодой семьи;
- Госслужащие в регионах с федеральной программой помощи.
Не попадающим в льготные категории придется рассчитывать при внесении первоначального взноса ипотеки на собственные накопления.
На нашем сайте доступна удобная форма, позволяющая рассчитать размеры будущих платежей. Присутствует уведомление о том, что информация не является окончательной публичной офертой. Подтвердить данные по личным условиям возможно у менеджера при обращении в ближайшее отделение.
В справочной подсказке указана зависимость первоначального взноса от типа недвижимости. Меньше всего придется внести за строящееся жилье — всего 15%. Далее идет рост от 20% вторичного рынка до 25% загородных объектов, частных домов. Процент нужно рассчитать от стоимости будущей покупки.
Управляя скользящими шкалами калькулятора, можно проследить изменение сумм в различных графах. С увеличением размера первоначального взноса уменьшаются требования к уровню ежемесячного дохода клиента, снижается сумма регулярных платежей. Процентная ставка остается неизменной.
Даже при наличии денег на первый платеж Сбербанк может отказать в оформлении ипотеки. Критерии следующие:
- Разница между вносимыми средствами и размером займа должна составлять от 300 тысяч рублей. На меньшие суммы Сбербанк ипотеку не оформляет;
- Необходимо проверить соответствие дохода заемщика указанной в условиях величине;
- Возрастные лимиты находятся в рамках от 21 до 75 лет.
Перечислены основные ограничения. Плохая личная кредитная история, нахождение в черных списках и стоп-листах финансовых учреждений также может привести к отказу.
При отсутствии необходимых личных накоплений выходом может стать оформление отдельного потребительского займа для внесения первого платежа за ипотеку. Придется убедить Сбербанк в платежеспособности по нескольким линиям одновременно. Понадобится предоставить гарантии соблюдения графика оплаты, стабильности собственного дохода.
Потребуется обеспечение в виде залога. Возможно оформление без него, но будет сложнее доказать финансовому учреждению кредитоспособность. Плюс данного метода очевиден. Появляются деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Минусом является появление дополнительных расходов. Перед подачей документов нужно правильно рассчитать свои возможности.
Участие в госпрограмме помощи в приобретении жилья послужит необходимой поддержкой на первом этапе. Первоначальный взнос полностью или частично можно погасить из бюджетных средств. Для каждой категории льготников существуют свои особенности оформления бумаг.
Общий алгоритм действий для претендента на поддержку от государства сводится к:
- Сбору справок о жилищной ситуации гражданина. Помощь предоставляется один раз. Претендовать повторно не получится;
- Получению официального подтверждения удовлетворения критериям претендента на помощь;
- Предоставлению в Сбербанк и комиссию по рассмотрению дела информации о доходах, паспортных данных.
После получения подтверждения о положительном решении заводится специальный счет. Расчеты ведутся безналичным способом для исключения злоупотреблений по монетизации льгот.
Граждане с низким доходом, находящиеся в аварийном или недостаточном по площади доме могут претендовать на государственную поддержку. Существуют стандарты, при несоблюдении которых жилье признается аварийным, непригодным для комфортного пребывания. Первоначальный взнос в случае признания необходимости улучшения жилищных условий выплачивает государство.
Потребуется собрать комиссию, подтверждающую несоответствие текущих параметров дома установленным стандартам безопасности и жизни. Фиксируется аварийное состояние. Социальные работники рассчитают метраж на отдельного члена семьи. Опасная для окружающих болезнь одного из жильцов может также послужить основанием для получения отдельного жилья.
Государственную субсидию за рождение второго ребенка можно направить на расширение семейного гнезда. Придется доказывать факт необходимости покупки квартиры с большим метражом, чем имеющееся жилье. При отсутствии в собственности объекта недвижимости процедура упрощается.
Первоначальный взнос по ипотеке допускается погасить перед Сбербанком полностью или частично, в зависимости от размера доступных средств. Придется учитывать, что деньги из пенсионного фонда не поступят в день оформления документов. Стоит договориться с продавцом недвижимости, заранее рассчитать сроки выплат.
Граждане, проходящие службу в армии, МЧС и подобных структурах могут рассчитывать на льготную ипотеку. За них первоначальный взнос платит государство. При выборе более дорогого жилья, чем предусмотрено условиями программы, недостающую сумму придется доплачивать из своего кармана.
Военнослужащие могут не волноваться из-за будущих условий по кредиту. При своевременной оплате процентов, внимательном оформлении необходимых документов оплата пройдет под контролем официальных органов страны. Заключенные со Сбербанком договоры по госпрограммам гарантируют военным социальную защищенность.
В рамках договора со Сбербанком определение размера первоначального взноса остается за клиентом. Главное — рассчитать попадание в установленные верхние и нижние границы. Увеличение суммы снижает требования к уровню доходов, величину ежемесячного платежа, но пробивает заметную брешь в семейном бюджете.
Отдельный потребительский кредит на сумму первоначального взноса усложнит процедуру оформления, добавив дополнительной бумажной волокиты. Принимая решение о будущих тратах на жилье, следует исходить из стабильности личного дохода, возможности регулярного погашения платежей.
Рассчитать первоначальный взнос по ипотеке помогут специалисты Сбербанка при обращении в любое отделение. Процедуру можно провести самостоятельно, воспользовавшись онлайн калькулятором и информацией на нашем сайте. Для облегчения финансового бремени существуют государственные программы.