Перед оформлением ипотечного кредита клиентов интересует вопрос, касающийся размера будущих выплат, сумму переплаты за весь срок займа.
При подаче заявки в тот или иной банк, кредитный специалист рассчитает примерный график платежей и величину ежемесячного взноса. На большинстве сайтов кредитных организаций имеется онлайн-калькулятор, который позволит произвести все нужные расчёты. В нашей статье мы расскажем, как рассчитать ипотечный кредит самостоятельно при помощи формул.
При самостоятельном расчёте по жилищному кредиту учитываются основные характеристики займа:
- Стоимость недвижимости.
- Величина первого взноса.
- Срок действия договора.
- Процентная ставка.
- Схема погашения – аннуитетная или дифференцированная.
От рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости напрямую зависит размер займа. Кредиторы устанавливают минимальный лимит заёмных средств. В Сбербанке можно оформить ипотечный кредит размером не ниже 300 тысяч рублей. Максимальная сумма займа рассчитывается в процентном соотношении от стоимости приобретаемого жилья, составляет от 75–90%.
Покупка недвижимости является серьезным шагом, требующим ответственного подхода к принятию решения. Оформляйте кредит на посильные суммы, если сомневаетесь в своих возможностях, отложите приобретение на некоторое время.
Ипотечный кредит подразумевает наличие первого взноса. Размер первоначального платежа может разниться, в среднем значение составляет 15–30%. Специальные программы для определенных категорий граждан позволяют взять жилищный заём при первом взносе от 10%.
Чем больше первоначальный взнос заёмщика, тем меньше итоговая переплата по кредиту.
Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, достигающий 30 лет. Долгий срок кредитования позволяет снизить размер ежемесячного платежа, но переплата составит более 100%. Оптимальный период, который выбирают большинство заёмщиков — 10, 15, 20 лет.
В течение этого временного отрезка кредит погашается приемлемыми для семейного бюджета взносами. С учётом ежегодной инфляции платежи во второй половине срока кредита становятся менее обременительными. При возможности потребители досрочно закрывают кредит с перерасчётом процентов.
Размер годовой ставки напрямую зависит на величину ежемесячного взноса и итоговой переплаты по займу. Если несколько лет назад ведущие банки предлагали ипотеку от 18–20%, то на сегодняшний день актуальное значение от 10–11%. Перед подачей заявки целесообразно ознакомиться с текущими предложениями кредиторов и выбрать наиболее выгодный вариант.
Ставка может быть фиксированной, в этом случае заёмщик заранее знает сумму платежей и сумму переплаты, и плавающей, когда значение может изменяться по разным причинам, прописанным в договоре.
При оплате ипотечного кредита применяются две системы погашения — аннуитетная и дифференцированная. При аннуитетной системе заёмщик погашает задолженность на протяжении всего срока кредитования равнозначными платежами. Такой способ очень удобен для потребителей, позволяет спланировать семейный бюджет на следующие месяцы. Однако есть и недостатки, в начале периода кредитования преимущественная часть платежа направляется на оплату процентов, а погашение основного долга происходит во второй половине срока.
Дифференцированная схема подразумевает оплату основного долга с первого платежа. Сумма ежемесячных взносов постепенно уменьшается, самые крупные платежи приходятся на начало срока займа. Переплата при дифференцированной схеме значительно ниже по сравнению с аннуитетными взносами. На практике чаще всего применяется аннуитетная система оплаты.
Немаловажное значение при оформлении ипотеки имеет уровень дохода заёмщика и его супруга. Заимодавцы стараются не допускать ситуации, когда ежемесячный взнос превышает 40% от совокупного дохода. Высокая кредитная нагрузка может привести заёмщика к долговой яме.
Для расчёта ежемесячного платежа нужно учитывать вид схемы погашения. В основе дифференцированной и аннуитетной систем лежат разные механизмы начисления составляющих процентной части и тела займа.
Для расчёта дифференцированного платежа первоначально вычисляем сумму погашения основного долга, которая будет входить в размер взноса.
- ПТЗ – платеж по телу займа;
- СК — сумма кредита;
- М — срок кредитования (в месяцах).
Для того чтобы рассчитать сумму, направляемую на оплату процентов, необходимо остаток долга умножить на процентную ставку и разделить на 12 месяцев.
- ПП – платёж процентов;
- ОД – остаток основного долга;
- С – годовая ставка.
В итоге для расчёта дифференцированного платежа (ДП) нужно сложить платёж по телу займа и платёж процентов.
Ежемесячно величина дифференцированного платежа изменяется, поэтому в каждом новом расчётном периоде нужно производить новые подсчёты.
Аннуитетный платёж рассчитывается по следующей формуле:
- АП – аннуитетный платеж;
- К – коэффициент;
- СВ – сумма возврата.
Значение коэффициента вычисляется по формуле:
- К – коэффициент;
- ПС – процентная ставка в месяц. Для её расчёта необходимо годовую ставку разделить на 12 месяцев.
- М – срок займа в месяцах.
Итак, самостоятельно рассчитать размер ежемесячного платежа по ипотечному займу доступно каждому. Главное не совершить ошибки в математических вычислениях, чтобы не получить на выходе недостоверные данные.
В недавнем времени для расчёта кредита активно использовались электронные таблицы Excel. В функционале таблицы заполняется готовая формула, вводятся значения по характеристикам займа, и в соответствующем окне отражается готовый результат. По отзывам потребителей, данный способ не всегда удобен, необходимо потратить время на заполнение формул и данных. Использование онлайн кредитного калькулятора более простой и легкий способ совершить нужные подсчёты.
На любом этапе кредитования заёмщику предоставляется возможность выплатить долг частично или в полном объёме. Это позволит быстрее закрыть договор, и снизить переплату за весь срок. При внесении досрочного платежа часть средств направляется на оплату процентов, которые были начислены на ближайшую дату очередного платежа. Все остальные денежные средства уходят на погашение основного долга.
Клиент должен заранее оповестить заимодавца о желании внести внеочередной платеж. Требования по предоставлению заявления о досрочном погашении могут отличаться в разных банках, поэтому при подписании договора уточните информацию у кредитного специалиста.
После внесения дополнительных средств составляется новый график платежей, и предоставляется заёмщику для ознакомления. Существует два варианта изменения графика – с сокращением срока займа или сокращением величины обязательного платежа. Однако не все кредиторы оставляют выбор клиенту, и сохраняют прежний срок договора с уменьшенным размером ежемесячного взноса.
Ипотечный кредит подразумевает предоставление заёмщиком в качестве залога банку приобретаемой или имеющейся у него недвижимости. В связи с этим кредитор выдвигает обязательное требование по оформлению страхового полиса на объект недвижимости. Ещё одной статьёй расхода выступает страховая защита жизни и здоровья заёмщика. От этих услуг не получится отказаться, а стоимость полисов ударяет по семейному бюджету.
Повысить расходы, связанные с жилищным займом, могут дополнительные комиссии и сборы. Уточняйте перед оформлением кредита о скрытых платежах.
Навязанные услуги, например, смс-информирования, также негативно отразятся на кошельке заёмщика. Отключить ненужные опции можно в отделении банка, личном кабинете интернет-сервиса, по горячей телефонной линии.
Оформляя ипотеку, потребитель берет на себя обязательства по выплате на длительный срок. Поэтому важно изучить все нюансы до заключения договора, произвести расчёты взносов и переплаты, уточнить наличие дополнительных сборов. При необходимости можно самостоятельно рассчитать остаток долга и размер платежа при помощи формул, либо воспользоваться онлайн-калькулятором.
Если вы планируете взять ипотечный кредит или уже подписали ипотечный договор рекомендуем просмотреть следующее видео:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Но экономическое положение россиян отнюдь не улучшается. По сведениям Росстата, реальные доходы жителей страны за первый квартал снизились на 4%, а безработица во многих регионах выросла. Неудивительно, что просроченная задолженность по ипотечным кредитам тоже росла 13 месяцев подряд, вплоть до апреля этого года, и достигла 3%. Это вдвое выше, чем на Западе, где трудности с обслуживанием ипотеки испытывают примерно 1,5% заемщиков.
В большинстве случаев такого малоприятного события, как появление коллекторов на пороге залоговой квартиры, можно избежать, если просчитывать риски и взвешенно оценивать собственные возможности на стадии принятия решения о вступлении в ряды ипотечников.
Правило первое: без эмоций!
1-комн. кв. | 36 м 2 | 7/10 этаж
Свердлова, Западный прд., 11/1
Студия | 28 м 2 | 11/24 этаж
Русановская ул., 19к7
Студия | 21 м 2 | 17/21 этаж
Кудрово, Австрийская улица, 4к2
2-комн. кв. | 58 м 2 | 12/16 этаж
д. Старая, ул. Иоанна Кронштадтского, 3
Студия | 24 м 2 | 4/19 этаж
Адмирала Трибуца ул., 5
1-комн. кв. | 34 м 2 | 10/18 этаж
Бугры, Гаражный проезд
Студия | 26 м 2 | 15/24 этаж
Студия | 26 м 2 | 23/24 этаж
1-комн. кв. | 37 м 2 | 1/22 этаж
Кудрово, Европейский пр-кт
1-комн. кв. | 33 м 2 | 3/22 этаж
Кудрово, Европейский пр-кт
Студия | 30 м 2 | 12/16 этаж
Маршала Блюхера пр-кт
2-комн. кв. | 59 м 2 | 9/10 этаж
деревня Новое Девяткино, Флотская улица, 8
Стоп! Сначала необходимо отключить эмоции и ответить себе: зачем? Какой смысл влезать в ипотеку и покупать квартиру?
Абсолютно недопустимо покупать квартиры в ипотеку в инвестиционных целях. Лучшие новостройки по-прежнему дорожают в ходе строительства на 20-30%. Но повышение цен в среднем на 10% в год не перекрывает даже реальные инфляционные потери, а уж тем более затраты на обслуживание кредита. Купить, чтобы сдавать, – тоже не самый лучший способ заработка. Доходность от сдачи жилья в аренду снизилась примерно до 5% годовых.
Правило второе: включить калькулятор
1-комн. кв. | 41 м 2 | 5/12 этаж
Бугры, Воронцовский б-р
1-комн. кв. | 41 м 2 | 2/12 этаж
Бугры, Воронцовский б-р
1-комн. кв. | 38 м 2 | 2/17 этаж
Новоколомяжский проспект, 12к1
1-комн. кв. | 38 м 2 | 23/27 этаж
п. Парголово, ул. Фёдора Абрамова, 8
1-комн. кв. | 37 м 2 | 5/25 этаж
1-комн. кв. | 33 м 2 | 12/12 этаж
Светлановский пр., 91
1-комн. кв. | 38 м 2 | 2/25 этаж
3-комн. кв. | 55 м 2 | 4/5 этаж
Парголово, Первого Мая ул., 81
1-комн. кв. | 45 м 2 | 2/12 этаж
1-комн. кв. | 48 м 2 | 2/16 этаж
Маршала Тухачевского ул., 23
1-комн. кв. | 43 м 2 | 10/16 этаж
Маршала Блюхера пр-кт
1-комн. кв. | 43 м 2 | 10/16 этаж
Маршала Блюхера пр-кт
Более верным является длинный путь калькуляции. Надо запастись терпением, одной из специальных компьютерных программ или по старинке блокнотом с ручкой и в течение нескольких месяцев скрупулезно записывать свои расходы. Это, во-первых, позволит выявить и минимизировать лишние траты. Во-вторых, даст представление о реальных потребностях семьи.
Далее среднемесячную сумму расходов следует увеличить на 20% – на случай заболевшего зуба, поломавшейся машины или нестерпимого желания развлечься. Весь остальной доход семьи, за вычетом получившейся суммы, может быть направлен на погашение ипотечного займа. Но тут следует еще раз взять в руки калькулятор и помимо ежемесячных платежей просчитать все дополнительные затраты как при получении кредита, так и в последующие годы. Например, не забыть про ежегодно перезаключаемый договор страхования жизни и здоровья заемщика и предмета залога.
Правило третье: поменьше оптимизма
Российская привычка полагаться на авось может сильно подвести ипотечного заемщика. Типичная ошибка – чересчур оптимистичная оценка собственных доходов и перспектив. Покупая квартиру на кредитные средства, люди нередко исходят из посыла, что форс-мажор в виде потери работы, снижения зарплаты и выплат, внезапной болезни их не коснется. Но в кризис риски развития ситуации по негативному сценарию резко возрастают.
Копить, кстати, следует не только на черный день. Прежде чем отправиться в банк с заявлением на получение жилищного кредита, необходимо собрать серьезную сумму на первоначальный взнос. Банки готовы давать кредит с первоначальным взносом от 15% годовых и даже ниже. Но не стоит прельщаться видимой доступностью. Лучше заплатить за счет собственных средств не менее половины стоимости будущего жилья. Этим вы убьете двух зайцев: значительно сократите срок жизни в ипотечном ярме и заранее приучитесь к жесткой финансовой дисциплине.
Напоследок еще несколько небольших советов, которыми, в принципе, можно пренебречь, если выполнены три вышеизложенных правила.
Другой совет звучит забавно, но, если разобраться, он очень серьезен. Делайте зарядку и ведите здоровый образ жизни. Болеть в нашей стране очень дорого, а потому здоровье ипотечного заемщика – это его ответственность перед семьей.
Наконец, рассчитывайте только на себя. Не на удачу, не на работодателя, не на родных и близких. Сложно предсказать, смогут и захотят ли ваши друзья и родственники помочь вам в критической ситуации.
Прежде чем принять решение о получении ипотечного кредита, потенциальный заемщик должен рассчитать свои финансовые силы, чтобы не оказаться в ситуации «есть, где жить, но не на что есть». Сайт «РИА Недвижимость» предлагает простые советы по тому, как оценить свои силы перед оформлением кредита.
Базовая калькуляция
Наличие у потенциального заемщика активов в виде недвижимости, транспортных средств или денежных сбережений может существенно повысить шансы на положительное решение банка о предоставлении ипотечного кредита. Денежные средства на счетах позволяют банку сделать вывод о способности клиента к накоплениям, наличие ликвидного и дорогостоящего имущества (автомобиль, недвижимость) может помочь заемщику в трудной ситуации решить вопрос с платежами по кредиту.
Структура платежа
Принимая решение о получении ипотечного кредита, потенциальному заемщику следует учитывать, что он может увеличить сумму кредита, привлекая созаемщиков, поскольку банк учитывает также и их доходы. Количество созаемщиков по некоторым программам банков может достигать четырех человек. Конечно, для увеличения суммы кредита вероятные созаемщики должны обладать доходом. Требования к созаемщикам точно такие же, как и к основному заемщику.
При расчете суммы кредита и ежемесячного платежа банки учитывают не только доходы, но и расходы заемщика и его семьи. Расходы рассчитываются, в том числе, с учетом величины прожиточного минимума для каждого региона России, учитывается количество детей в семье. Банки по-разному подходят к определению уровня расходов и могут позволить взять кредит с размером ежемесячного платежа от 50 до 85% от ежемесячного дохода заемщика. Здесь заемщику нужно быть особенно внимательным, самостоятельно и, главное, трезво и непредвзято оценить возможность своей семьи прожить на оставшиеся после платежа по кредиту деньги. Следует задуматься не только о питании, но и об обязательных для каждого платежах – налогах, тарифах ЖКХ, стоимости образования детей.
Желательно, чтобы платеж по кредиту отнимал не более 50% дохода семьи, а в идеале еще меньше. По мнению экспертов, такой платеж не скажется существенным образом на уровне жизни заемщика, позволит откладывать сбережения. Для того чтобы понять, насколько платеж по кредиту скажется на уровне жизни, потенциальный заемщик может в течение нескольких месяцев до получения кредита попробовать откладывать примерно половину зарплаты и жить на остаток. Этот нехитрый прием позволит оценить уровень жизни с ипотечным кредитом.
Страхование рисков
Следует также учитывать, что кроме обязательных платежей по кредиту, заемщик несет дополнительные расходы в связи с обслуживанием кредита, например, ежегодная оплата страховых взносов. Дополнительных расходов, кроме указанных в кредитном договоре, у заемщика быть не должно. Перед получением кредита заемщику обязательно нужно уточнить у менеджера банка список дополнительных расходов и их периодичность.
Страхование рисков утраты или повреждения недвижимости – это требование закона. Однако зачастую банки стимулируют заемщика застраховать еще жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности (титула) на приобретенное жилье. Следует отметить, что страхование всех трех видов риска позволит заемщику чувствовать себя намного спокойнее и не беспокоиться о возврате суммы кредита банку при наступлении страхового случая. Но в реалиях нашей страны основным риском для заемщика является утрата источника дохода, например, при увольнении с работы.
У заемщика есть возможность застраховать риск потери работы, то есть в случае увольнения на период поиска нового места страховая компания будет покрывать платежи по кредиту в течение оговоренного договором срока. А заемщик сможет спокойно заниматься поиском работы, не нарушая обязательств по кредиту.
Впрочем, заемщик может и сам предпринять некоторые «страховочные» действия на случай утраты работы, например, сформировать финансовую «подушку безопасности», представляющую собой накопления, размер которых позволит обслуживать кредит в течение нескольких месяцев после утраты работы.
Опыт кризиса 2008 года позволяет рекомендовать заемщикам создавать накопления, позволяющие оплачивать ежемесячные платежи в течение полугода после утраты работы. За это время потерявший работу заемщик гарантировано найдет новую и сможет дальше обслуживать кредит. Кроме того, средства накоплений можно будет использовать для полного или частичного погашения кредита.
Алексей Бахаев, директор департамента развития розничного бизнеса ОАО АКБ «Связь-Банк»