Ипотечная постоянная определяется как отношение суммы ежегодных выплат в части обслуживания долговых обязательств к общему размеру ипотечного займа. Коэффициент рассчитывается в процентах, а также десятичных долях при займе с платежами в равном размере.
Ипотечная постоянная определяется при постоянной процентной ставке и длительности срока действия кредитного договора как сумма обязательных годовых выплат по обслуживаемому кредитному соглашению. В экономической теории показатель часто называют коэффициентом капитализации.
Для расчета ипотечной постоянной используется следующая формула:
ИП – ипотечная постоянная;
В – сумма выплат, которая обеспечивает возврат кредитных средств в течение года;
На итоговое значение коэффициента изменение условий погашения кредита сказывается следующим образом:
- понижение процентной ставки ведет к уменьшению значения показателя;
- более частые платежи приводят к меньшему коэффициенту;
- увеличение длительности кредитования влечет за собой снижение показателя;
- объем кредитования не сказывается на итоговом значении.
Коэффициент ИП является простым инструментом для получения в короткие сроки информации следующего рода:
- баланса между периодом амортизационных отчислений и ставкой процента;
- расчета производимых затрат в части платы за пользование кредитными средствами.
На практике для вычислений используются специальные карты с рассчитанными показателями ИП. Путем перебора ставки процента и срока кредитования имеется возможность выбора наиболее оптимального варианта и условий кредитования. Показатель постоянной часто применяется при необходимости проведения оценки того, насколько эффективно будет использование кредитных средств, так называемый финансовый леверидж. Часто коэффициент используется для нахождения значения суммы реальных выплат. Для этого ипотечную постоянную умножают на сумму выданных кредитных средств.
Как уже отмечалось, все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы – с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.
Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.
Самоамортизирующийся кредит с равномерными платежами – кредит, равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.
Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.
В банковском деле амортизация – это уменьшение остатка основной суммы кредита.
Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий.
Затем рассчитываются периодические (обычно, ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три показателя:
- • основная сумма кредита (PRN – principal)•,
- • срок (оставшийся) кредита N;
- • процент по кредиту (INT – interest).
Пример
Сумма кредита – 10 000 долл. Срок кредита – 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%.
Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В случае если известны любые три из них, четвертый может быть определен.
Расчет характеристик кредита (долл.)
Ежегодное обслуживание кредита (РМТ – payment)
Остаток кредита на конец года (BAL – balance)
Погашенная основная сумма кредита (PRN – principal)
Оплаченный процент по кредиту (INT – interest)
Ежегодные выплаты (в расчетах – РМТ-платеж) в размере 1523 долл. по данному кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих: процента (дохода на инвестированную кредитом сумму); возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).
Построим график амортизации кредита (рис. 5.2).
Рис. 5.2. График амортизации кредита
Расчет основной суммы кредита PRN. В случаях когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV = -10 000.
Расчет срока кредита. Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N = 30.
Расчет ставки процента. В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: // Y = 15.
Годовая ипотечная постоянная (ИП) – это отношение обязательных выплат но кредиту за год (ОД – обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах – текущая стоимость PV):
(5.1)
Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.
Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.
Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т.е. фактору взноса па амортизацию денежной единицы.
Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.
Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга (по формуле (5.1)).
Ипотечная постоянная необходима при проведении оценки эффективности использования заемных средств – при определении финансового левериджа.
При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.
Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.
Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму, для того чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.
Рассмотрим, как влияет па ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для рассмотренного нами примера, а именно изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.
- 1) Понижение ставки но кредиту. Пусть теперь I/Y= 12%, тогда РМТ = 0,1241, т.е. ведет к уменьшению ИП.
- 2) Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, Ρ/Υ = 12) / РМТ = 0,0216 – это месячная ИП. Для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126 х 12 = 0,1517. Следовательно, понижение ставки но кредиту ведет к уменьшению ИП.
- 3) Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет): РМТ = = 0,1506 – уменьшение ИП.
- 4) Как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита?
В сфере ипотечного кредитования важную роль играет тщательный подбор инструментов и технологий, используемых в финансовых операциях для извлечения прибыли. Их выбор не зависит от пожеланий инвестора или кредитной организации, он определяется общей экономической ситуацией в стране, степенью развития в ней ипотечного кредитования, объемом денежных средств оборачиваемых в секторе.
Только при правильном подборе финансовых инструментов можно повысить ликвидность ипотечных ценных бумаг, снизить риски неполучения прибыли, сделать ипотечные кредиты более доступными, а инвестирование в сферу недвижимости заметно более эффективными.
Расчеты платежей по обслуживанию задолженностей по ипотеке выполняются с помощью рассчитанной ипотечной постоянной. При вычислениях ее признают равной отношению обязательств по погашению кредитов за год к базовой сумме ипотечного займа выданной первоначально при его оформлении. Ипотечная постоянная включает в себя обе части кредитного платежа – всей суммы задолженности и процентов за пользование кредитом.
Рисунок 1. Ипотечная постоянная — как спасательный круг для инвестиций в ипотеку
Выражается величина в процентах или десятичных долях (для кредитов с равномерными платежами). Для вычисления используется следующая формула:
Пи = (Д/И)х100, где Пи – ипотечная постоянная, %; Д – сумма выплат обеспечивающих возврат основной суммы за год, руб.; И – базовая сумма ипотечного займа, руб.
Ипотечная постоянная используется и для вычисления коэффициента капитализации самостоятельно амортизирующих себя кредитов. Важна роль этого значения и в анализе инвестиционных выгод
При наличии значения ипотечной постоянной меньше процентной ставки платежи никак не смогут покрыть процентов за пользование кредитом. В этом случае все невыплаченные суммы будут накапливаться вместе с основной суммой задолженности по ипотечному займу, в итоге остаток будет постоянно расти.
Рисунок 2. С помощью ипотечной постоянной легко рассчитать риски
Риски несет и вариант с шаровым платежом, т.к. он предусматривает большой итоговый платеж по долгу. Если в процессе выплат такая форма удобна заемщику, то завершающая сумма может многим оказаться не по карману. Это дает значительные риски невыплаты кредита по истечению срока кредитования.
Единственный вариант, когда значение ипотечной постоянной ниже процентной ставки может считаться нормой, заключается в выборе схемы с нарастающими платежами (ИНП) и то, только на период, пока размеры платежей не вырастут достаточно для приобретения полной амортизации кредитных долгов.
Достаточным считается превышение ипотечной постоянной установленной процентной ставки по кредиту на 3-4 пункта. Меньшие значения заметно уменьшают ликвидность этого инструмента инвестирования. Увеличением ипотечной постоянной дополнительно привлекают инвесторов, предпочитающих вкладываться в менее рисковые инструменты, чем ипотечные займы.
Рисунок 3. Ипотечная постоянная широко используется при расчетах и анализе рынка
Метод связанных инвестиций предполагает такие требования к ставке капитализации:
- Она должна соответствовать рыночным требованиям на доход заемного капитала, в противном случае кредиторы откажут в предоставлении ипотечных займов.
- Ставка предусматривает не только доход, получаемый с предоставленного кредита, но и возврат самой суммы кредита в виде амортизационных платежей.
- Ставка должна обеспечить рыночные требования на доход по собственному капиталу, чтобы у инвесторов был интерес вложения своих денег в приобретение недвижимости.
- Необходима гарантия получения заявленного (рыночного) размера дохода на весь вложенный капитал и постепенный возврат своих инвестиций.
При учете капитализации заемных средств ипотечная постоянная всегда определяется отношением регулярных платежей к базовой сумме кредита. Расчет значения делают каждый раз, когда осуществляется выплата – каждый квартал или месяц. При этом применяется такая формула – количество платежей умножается на их размер и частоту выплат.
Ставка капитализации прибыли от своих собственных средств показывает планируемые инвестором доходы. Она выглядит как отношение процента прямой прибыли от использования объекта недвижимости к объему денежных средств, которые принадлежат инвестору. Она состоит из двух частей – нормы возврата вложенных инвестиций и нормы получения прибыли сверх этого.
В методе связанных инвестиций совокупную ставку определяют взвешиванием составных частей (заемных и собственных денежных средств) в общей доле инвестиций. Благодаря такому методу можно рассчитать, каким должен быть объем собственных денег для получения необходимых показателей ипотечной постоянной. В результате появляется возможность управлять не только запланированной прибылью, но и рисками, неизбежными для такого способа инвестирования.
От размера коэффициента использования заемных средств зависит многое – от размеров ежемесячных платежей до самого факта выдачи кредита. Многие банки самостоятельно устанавливают и соблюдают определенную верхнюю планку этого значения и в случае его несоблюдения могут ограничить выдачу ипотечного кредита.