Люди рано или поздно при взаимоотношениях с банком задумываются над вопросом, как банк считает кредиты и вклады? Человеку важно знать, как банк считает кредит, строит график платежей, считает досрочные погашения по кредиту. Данная статья проливает свет на данный вопрос. В ней приводятся формулы и показано как произвести расчет аннуитетного кредита и как рассчитать досрочное погашение займа с аннуитетными платежами.
Допустим вы пытаетесь рассчитать график платежей. Обычно в расчетах таблицы платежей обычно происходит заминка. Особенно интересен график платежей, если делаются досрочные платежи. Сам банк за вас не посчитает, а знать сколько будет платеж после досрочного погашения нужно. Ответить на данный вопрос вам поможет финансовый инструмент — кредитный калькулятор с досрочными платежами онлайн.
В нем реализован расчет займа с учетом досрочных погашений.
Возможно 2 типа досрочных погашений — с уменьшением суммы платежа и с уменьшением срока кредита.
Формула для расчета аннуитетных платежей: 
Где
- n — количество месяцев, в которые платится ипотека.
- i — процентная ставка по займу в месяц.
- В случае, если у вас указана годовая ставка, нужно поделить ее на 12. Т.е. допустим годовая ставка, 12 процентов, тогда
Это значение и нужно использовать при расчете аннуитетного платежа.
Сумма кредита — сумма выданной ипотеки по договору банка.
Данная формула самая распространненная и используется в таких банках, как ВТб 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк(ипотечный банк). Однако есть другие формулы, об этом ниже.
Теперь давайте попробуем рассчитать ипотеку. Для примера возьмем займ со следующими параметрами
| Параметры рассчитываемого кредита | |
|---|---|
| Сумма | 1 млн рублей. |
| Ставка | 12% |
| Срок | 60 месяцев |
| Дата первого платежа | 1 сентября 2011. |
В результате получим следующий график платежей. 
Если рассматривать расчет графика платежей аннуитетного займа, то кроме формулы аннуитетного платежа есть формулы расчета процентов ежемесячного платежа и формулы расчета суммы в погашение основного долга. Рассмотрим эти формулы:
Теперь рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке
Далее проценты будут начисляться на данную сумму. Так можно посчитать график для всех платежей.
Из графика платежей видно, что сумма основного долга на 1 сентября 2012 года составляет 831206.27 рублей.
Теперь допустим, мы погасили 100000 рублей в августе 2012. Тип погашения — в уменьшение суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячный платеж уменьшится.
Попробуем посчитать, сколько будет составлять платеж после учета досрочных погашений. В октябре будет уже новый платеж по займу с учетом досрочки.
Воспользуемся формулой для расчета аннуитетных платежей. Из всех параметров у нас изменилась только сумма основного долга после досрочного погашения в августе она равна
Вычисленная выше сумма и будет сумма кредита после досрочного погашения.
Именно исходя из этой суммы и будет рассчитываться ежемесячный аннуитетный платеж после досрочного погашения.
Очевидно срок кредита также изменится, нужно отнять от общего срока число месяцев, прошедшее до досрочного погашения с момента выдачи займа.
Подставим новую сумму в формулу аннуитетного платежа получим новый платеж по займу. 
Вот как выглядят промежуточные расчеты
Проверим это с помощью программы кредитный калькулятор 
Как видно результат полностью совпадает. Также можно воспользоваться онлайн версией кредитного калькулятора. Там используется указанная выше формула аннуитетного платежа. График кредитного калькулятора может быть использован для сверки расчетов вашего кредита с расчетом банка. Иногда данные могут не совпасть. Тут есть масса причин. Одна из них — банк использует другую формулу для расчета аннуитетных платежей. На самом деле существует 3 формулы аннуитетных платежей. В знаменателе может стоять разность (n-1), (n-2) или просто n. Саму формулу можно найти в кредитном договоре. Там же указаны и параметры, которые нужно подставлять в формулу.
Вот к примеру форумла аннуитета в банке Левобережный 
По формуле
Размер ежемесячного платежа — аннуитетный платеж
ПС — процентная ставка
ПП — процентный период, т.е. срок ипотеки в месяцах.
Формула немного другая. Она взята из стандартного ипотечного договора.
Вы должны понимать, что досрочное погашение с финансовой точки зрения не всегда выгодно. Предлагаю попробывать калькулятор, определяющий выгодность досрочного погашения.
Информацию касательно того, как рассчитать ипотечный кредит самостоятельно, должен изучить каждый потенциальный получатель кредита на квартиру. Вообще вопросы, связанные с ипотекой, не терпят халатного отношения и спешки. Многие люди, которые подали заявку на получение ипотечного кредита, сразу же соглашаются на первый положительный ответ банка и совершенно не задумываются о том, какие дополнительные расходы лягут на их плечи по выплате кредита и процентов по нему.
Каждый из нас знает, что кредит – дорогая услуга. За годы использования казенных денег набегают высокие проценты. В соответствии с этим, многих интересует следующий вопрос — есть ли какие-то секреты по выгодному оформлению ипотечных займов, и как грамотно рассчитать полную сумму денег, которую вам придется выплатить, чтобы закрыть этот кредит? Обо всем этом пойдет речь в данной статье.
Перед выбором программы кредитования, а также расчета ипотеки, необходимо смотреть не просто на процентную ставку, но также и на другие затраты, которые влечет за собой ипотечный заем. В сумму ваших расходов также войдут различные комиссии, оплата дополнительных услуг (страховка, к примеру) и т.д.
Полный объем ежемесячных выплат по кредиту состоит из следующих статей:
- оплаты тела кредита (основного долга);
- перечисления насчитанных процентов;
- оплаты ежегодного страхового взноса.
Страховые расходы – также важный нюанс, ведь эти отчисления необходимо делать в течение всего периода, пока вы не закроете кредит. Таким образом, важно обращать особое внимание на проценты, которые предлагает банк за пользование заемными средствами, а также учитывать, что в сумму долга войдут перечисленные выше статьи расходов.
От размера ставки по кредиту, в конечном итоге, и будет зависеть размер общей переплаты, а также взносов, которые нужно делать каждый месяц. Именно поэтому, обращайте особое внимание на проценты, предлагаемые банком, с которым вы решили подписать ипотечный договор.
Перед тем, как взять кредит, важно понимать, какие бывают ставки. Итак, процентные ставки могут быть: фиксированными и плавающими.
Плавающие ставки могут изменяться на протяжении срока кредитования. Их размер зависит от колебаний ключевого процента. Кроме этого, здесь может играть роль процент, под который сам банк получает деньги для формирования своих активов. Биржи могут быть, как национальными, так и региональными. Плавающая ставка зависит от процента, который устанавливается Национальным Банком России. Именно он воздействует на формирование экономики в стране, и от него отталкиваются другие банки. На сегодняшний день, эта ставка составляет 9,25%. Фиксированные ставки не изменяются в течение всего периода кредитования.
Самый лучший способ оформления кредита под покупку жилья – это подписание краткосрочного договора. За лишний десяток лет, размер переплаты значительно увеличится, а ежемесячный взнос может быть уменьшен практически неощутимо.
Как взять ипотеку под низкий процент? Как правило, под небольшие проценты продают жилье в новостройках: многие застройщики сотрудничают с банками и дают совместную рекламную акцию. Кроме этого, понижения процентной ставки можно добиться в самом банке, если вы являетесь зарплатным клиентом данной организации.
Таким образом, при оформлении кредитного договора, всегда выбирайте компанию с минимальными процентами и другими выгодными условиями. Чем меньше сумма переплаты, тем выгоднее для вас. Наиболее интересные предложения рассматриваются в этой статье.
Пример расчета кредита сроком на 7 лет:
Примерная цена объекта недвижимости – 3 миллиона рублей. Первый взнос нужно внести в размере 300 тысяч рублей. Кредит будет оформлен на срок 84 месяца (7 лет) под 13% годовых.
Расчет:
- 3 000 000 – 300 000 = 2 700 000 (тело кредита)
- 1 800 000/100*13*7 = 2 457 000 (переплата по процентам)
- 2 700 000 + 2 457 000 = 5 157 000 (общая стоимость)
- 5 157 000/84 = 61 392 рублей (сумма ежемесячных отчислений).
Однако, имейте в виду, что это – предварительные цифры и самостоятельно получить точную сумму вы не сможете. Вам следует обратиться к кредитному менеджеру и запросить подробный расчет этих показателей.
Есть два варианта ваших действий: обратиться в филиал банка и получить подробную консультацию кредитного менеджера или самостоятельно найти нужные данные на официальной странице банка в интернете.
Перед тем, как оформить кредитный договор, вам нужно знать:
- цену недвижимости;
- минимальный размер обязательного первоначального взноса;
- процентную ставку, которая распространяется на ту или иную программу (новострой, вторичное жилье и др.).
Особое внимание обращайте на первый взнос – ту сумму денег, которую вам нужно будет внести сразу на счет банка. Как правило, размер первого взноса равен 20% от общей стоимости покупки. То есть, если ваша недвижимость будет стоить 1 миллион рублей, вам придется оплатить банку 200 тысяч рублей сразу. Некоторые компании дают возможность оплачивать первичный взнос с материнского капитала.
Далее, вам нужно будет воспользоваться формулой для расчета или специальным сервисом – онлайн калькулятором, который представлен на официальном сайте банка, предоставляющего ипотечные кредиты. Однако, имейте в виду, что здесь не будут учтены надбавки и льготы, которые положены отдельным категориям граждан. Расходов на страховку и оценку объекта недвижимости здесь также не отразится.
Чтобы сделать предварительный расчет, воспользуйтесь онлайн-калькулятором.к содержанию ↑
Многие жители РФ выбирают Сбербанк России в качестве заемщика денег под покупку жилья. Такой выбор вполне оправдан, ведь Сбербанк – один из самых надежных и платежеспособных банков страны. Он имеет государственную поддержку и высокий рейтинг среди всех кредитных организаций РФ.
Прежде, чем взять кредит в Сбербанке, ознакомьтесь со всеми ипотечными программами, представленными по ссылке. Далее, важно произвести расчет и определить общую сумму переплаты.
Узнать подробности можно на официальном сайте Сбербанка. Тут есть подробное описание всех программ кредитования и онлайн-калькулятор, который выполнит предварительный расчет с учетом всех нюансов.
Таким образом, самостоятельно можно получить примерные цифры относительно ипотечного кредита, оформленного в Сбербанке, а для более подробной информации нужно подойти в отделение банка и воспользоваться помощью кредитного консультанта.
На сегодняшний день популярно среди молодых людей пользоваться услугами банков и покупать жилье для себя в ипотеку.
Некоторые кредиторы помогут оформить быстро и качественно все бумаги, взяв за это небольшую дополнительную плату.
Есть и недоброжелательные финансовые учреждения, в которых обманывают клиентов тем, что указывают в рекламе неверные проценты за использование кредитных средств.
Люди рассчитывают на одну сумму, а в итоге получается совершенно иная. Чтобы не попасть на такие уловки, следует самому проверять ежемесячные платежи по специальной формуле. Или можно воспользоваться онлайн-калькулятором на нашем сайте.
Почти все банки предлагают именно эту схему, потому что она наиболее выгодна для самого кредитора и для клиента.
Со стороны клиента существует четкий график платежей, которые он будет вносить ежемесячно. Это намного проще воспринимается заемщиками, потому что каждый месяц им нужно будет погашать одну и ту же сумму долга, не путаясь в цифрах.
Но стоит заметить, что при использовании такого способа погашения задолженности, в сумму засчитаны и проценты за использование займа.
Также выгода банка заключается в том, что за использование кредита клиент переплачивает больше, чем при использовании дифференцируемой схемы.
Формула расчета ипотеки представлена в таком выражении:
X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-M)) , где:
- X – сумма платежа, который нужно будет вносить каждый месяц;
- S– общая сумма кредитного договора;
- P–1% от годовой процентной ставки (1/12 часть);
- ^ — производное к степени;
- M – общий период кредитования в месяцах.
При некоторых ипотечных договорах сложно вычислить точную сумму ежемесячного платежа и поэтому часто прибегают к использованию специальных сайтов, на которых размещены кредитные калькуляторы.
Благодаря таким сервисам намного проще вычислить необходимый ежемесячный платеж без особого труда. Необходимые значения будут получены в результате расчетов по приведенной формуле.
Если значение будет не совпадать с банковскими, то попросите консультанта пересчитать и подробно объяснить результат. Подобные калькуляторы должны быть в свободном доступе на официальном сайте банка либо на других сайтах, посвященных финансовой тематике.
Для вычислений существует такая формула расчета платежа по ипотеке:
- ОСЗ/y – эта формула позволит узнать на сколько долг уменьшается с каждой ежемесячной уплатой;
- ОСХ*ПрС*х/z – можно узнать, сколько должен заплатить заемщик в конкретном месяце.
В этих формулах используются:
- ОСЗ – Остаток по кредиту. Рассчитывается на каждый месяц отдельно;
- ПрС – Общая процентная ставка по кредитному договору;
- y – количество месяцев, которые остались для полного погашения долга;
- x – общее количество дней в месяце, для которое производятся расчеты;
- z–суммарное количество платежных дней в году.
Из плюсов данной схемы можно отметить то, что при каждом платеже проценты за использование будут начисляться только на остаток по кредиту. Таким образом со временем заемщик будет платить все меньшую сумму за использование кредитных средств.
К примеру, клиент взял на 10 лет (120 месяцев) ипотеку общей стоимостью 20 миллионов рублей под 12% годовых .
Первый платеж, согласно формуле, будет равен: 166.666,6 (20 000 000 рублей/120 месяцев) + 200 000 (20 000 000 рублей*1% в месяц)=366 666 рублей .
Для сравнения, последний платеж будет составлять: 166 666.67 (166 666.67 рублей/1 месяц)+1 666.67 (166 666.67*1%) = 168 333.33 рублей .
Из этого следует, что при такой схеме погашения кредита, клиенту предлагаются максимально лояльные условия, но за текущим состоянием баланса нужно тщательно следить.