Здравствуйте. У нас квартира в ипотеке общая площадь 44.6 кв. м. в собственности с муже 1/2. прописаны я , муж и двое маленьких детей (разнополые) можно ли подать документы на расширение жилплощади? молодая семья
Ответы юристов ( 2 )
Если в вашем городе существуют программы по улучшению жилищных условий для молодых семей, можете смело подавать документы на улучшение жилищных условий. Ограничений в отношении молодых семей — собственников квартир, находящихся в ипотеке, при установлении статуса семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий законодательством не установлено.
Согласно Приложения N 3
федеральной целевой программы
Участником подпрограммы может быть молодая семья, в том числе
молодая семья, имеющая одного и более детей, где один из супругов не является
гражданином Российской Федерации, а также неполная молодая семья, состоящая из
одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и
одного и более детей, соответствующая следующим условиям:
а) возраст каждого из супругов либо одного родителя
в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта
Российской Федерации решения о включении молодой семьи — участницы
подпрограммы в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом
году не превышает 35 лет;
б) молодая семья признана нуждающейся в жилом
помещении в соответствии с пунктом 7 настоящих Правил;
в) наличие у семьи доходов, позволяющих получить
кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней)
стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.
В целях настоящих Правил под нуждающимися в жилых
помещениях понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве
нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также
молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их
постоянного жительства нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта
2005 г. по тем же основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации
для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по
договорам социального найма, вне зависимости от того, поставлены ли они на учет
в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Порядок и условия признания молодой семьи, имеющей
достаточные доходы, позволяющие получить кредит, либо иные денежные средства
для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, размер предоставляемой
социальной выплаты, устанавливаются органом государственной власти субъекта
Российской Федерации. превышающей размер предоставля
То есть, если Вы поставлены на учет в качестве
нуждающихся в улучшении жилищных условий по основаниям, которые
установлены статьей 51Жилищного кодекса РФ, то Вы
сохраняете право стоять на учете до получения жилья либо снятия с учета.В силу
ст.56 ЖК РФ
Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых
помещениях в случае:
1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты ими оснований, дающих им право на получение
жилого помещения по договору социального найма;
3) их выезда на место жительства в другое муниципальное
образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах
городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
4) получения ими в установленном порядке от органа
государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на
приобретение или строительство жилого помещения;
5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти
или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого
дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей;
6) выявления в представленных документах в орган,
осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности
и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий
должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о
принятии на учет.
То есть, если Вы приобретете жилье в ипотеку
самостоятельно и общая площадь на каждого члена семьи будет больше
учетной нормы, то Вы утратите право стоять на учете
Уважаемый посетитель сайта!
То есть, Вы обязаны предоставить док. о наличии жилых
помещений, в отношении которых Вы и члены семьи обладают самостоятельным правом
пользования .
При этом решение об отказе в признании нуждающимся в жилых
помещениях может быть обжаловано в судебном порядке.
Таким образом, Вам следует самостоятельно
определить уровень обеспеченности Вашей семьи жил. пл. и подать док. в ДЖП.
Смогу оказать помощь по оформлению док.
Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности. Эксперты напомнили сайту «РИА Недвижимость», что важно знать при продаже квартиры из-под залога.
Повод для продажи
Имеет смысл продавать ипотечную квартиру в том случае, если человек расширяет жилплощадь, переезжает из «однушки» в «двушку», и ему осталось выплатить по ипотеке относительно небольшую сумму, рассуждает управляющий партнер M9 Development Максим Морозов.
«Еще один момент — это небольшой кредит на покупку квартиры на этапе котлована. После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70-80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком», — добавляет он.
Продавцы ипотечной квартиры как никто заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи своей недвижимости. Как минимум им необходимо расплатиться с банком, а по возможности — выручить как можно большую сумму остатка, утверждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В этом случае продавцы редко идут на снижение цены.
Рассмотреть вариант скидки имеет смысл в том случае, если владелец продает купленную в ипотеку квартиру из-за невозможности дальше выплачивать кредит, так как он заинтересован в быстром нахождении клиента.
Как правило, дисконт при продаже ипотечной квартиры всегда присутствует, чтобы уравновесить риски покупателя, отмечает управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, разбег составляет от 5% до 25%.
Меняем ипотеку на ипотеку
На начальных этапах продажа ипотечной квартиры практически ничем не отличается от обычной, также нужно организовывать рекламную кампанию, показывать ее. Только теперь всех покупателей нужно сразу предупреждать, что квартира находится в залоге у банка, говорит управляющий сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков.
После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке. «В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового», — замечает Вишняков.
В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку. В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку под 12% годовых, несмотря на то, что ставки банка по стандартной программе на вторичном рынке начинаются от 14%, приводит пример Шлома.
Известна также продажа не квартиры, а кредита. «В этом случае подписывается соглашение о переоформлении кредитных обязательств на другого человека, который впоследствии становится и собственником жилья и должником по кредиту. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, первоначального и нового заемщиков», — объясняет юрист Екатерина Нечаева. Таким образом, первоначальный заемщик освобождается от кредита. Однако новому должнику в момент подписания нужно внимательно изучить условия договора, чтобы они не оказались для него крайне невыгодными, обращает внимание собеседница агентства.
Схемы для «живых» денег
Если же покупатель приобретает квартиру за «живые» деньги, то в этом случае существует несколько вариантов продажи.
Так, банк может самостоятельно заниматься продажей квартиры. «Тогда покупатель вносит сумму, необходимую для погашения кредита и выкупа квартиры, в банковскую ячейку того банка, который выдал заемщику (продавцу) кредит. Банк самостоятельно доводит до регистрационной службы сведения о выплате займа и передает туда закладную. После этого совершается регистрация договора купли-продажи и переход прав собственности к новому покупателю», — описывает схему Нечаева.
Впрочем, эту схему, по ее словам, можно проделать и без участия банка. Нужно просто найти покупателя, который согласится заключить предварительный договор купли-продажи, выплатить остаток долга в банке, а уже после этого заключить основной договор купли-продажи квартиры. Таким образом, банк может и не знать о намерении заемщика продать квартиру. Правда, в этом случае необходимо, чтобы в кредитном договоре было прописано условие о досрочном погашении долга без дополнительных штрафных санкций, уточняет юрист.
Кроме того, для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо чтобы договор об ипотеке предусматривал право на продажу недвижимости без согласия залогодержателя, добавляет руководитель юридического отдела бюро «Падва и Эпштейн» Татьяна Манакова. Но при такой схеме для покупателя залоговой квартиры может сработать «мина замедленного действия», предупреждает Шлома, а именно риск того, что после снятия залога продавец исчезнет, и переход права собственности не состоится.
Поэтому идеальным вариантом, уверяет эксперт, будет получение у банка разрешения на продажу и согласование с ним схемы сделки, нюансов взаиморасчетов, процедуры снятия залога.
После согласия банка на досрочное погашение, покупатель и продавец заключают договор задатка, который равен сумме долга продавца перед банком, инструктирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Чтобы обезопасить себя, сторонам лучше заверить такой договор у нотариуса.
В договоре задатка должны быть обязательно указаны обязательства продавца, в частности, что он обязан продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры в регистрационной палате, поясняет собеседница агентства. Помимо этого в договоре указывается сумма квартиры и порядок расчетов, срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с нее.
«Далее стороны идут в банк для погашения задолженности продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Затем необходимо обратиться в регистрационную палату вместе с представителем банка и пакетом документов для снятия обременения с квартиры. После этого заключается договор купли-продажи и оформляется собственность в пользу нового владельца», — описывает процесс Лебедева.
Люди , которые улучшили условия своего проживания за счет займа от финансовой организации , по разным причинам могут прийти к решению о продаже ипотечного жилья еще до того, как рассчитаются по задолженности . Такая задача , как продажа квартиры в ипотеке , осложняется ее обременением : купленное жилье не должно находиться в залоге , а распоряжение им должно быть полным . Существует несколько выходов из такой ситуации , и они будут описаны в данной статье .
Существуют следующие методы реализации ипотечной жилплощади:
- погашение задолженности раньше , чем истекает срок выплат . Для осуществления такой сделки необходим покупатель , который согласен приобрести квартиру , находящуюся в залоге , и имеет на руках требующуюся денежную сумму ;
- привлечение другого банковского учреждения для перекредитования. Финансирование реализуется при помощи появившегося кредитора ;
- реализация закладной . Это можно делать при помощи открытия банковской ячейки , где должник получит закладную , после чего сможет продать ипотечную квартиру по стандартной схеме ;
- смена заемщика . Продажа недвижимости в ипотеку осуществляется через финансовую организацию , являющуюся залогодержателем, если покупателю необходимы кредитные ресурсы .
Описанные методы используются наиболее часто , но необязательно прибегать именно к ним. В каждом конкретном случае последнее решение остается за кредитором , поэтому здесь не предусматриваются какие-либо обязательные манипуляции .
Банк подбирает подходящие варианты , основываясь исключительно на своей выгоде . При при нятии решения о продаже квартиры , взятой в ипотеку , важно действовать совместно с держателем залога , то есть с банковским учреждением .
В зависимости от причин , по которым нужно продать ипотечное жилье , вопрос о сделке может решаться по-разному. Риелторы подчеркивают , что самыми распространенными основаниями для продажи такой жилплощади являются :
- у заемщика улучшилось материальное положение или же увеличилась семья . Часто ипотеку берут молодые семейства , а когда у них появляются дети , возникает потребность в расширении пространства для проживания ;
- изменились обстоятельства внутри семьи . Под этой формулировкой может скрываться развод , когда нужно продать жилье , купленное в браке , поделить между собой денежные средства и купить две квартиры поменьше ;
- ухудшилось материальное положение . Банк может выдать ипотечный заем не только в рублях , но и в долларах или евро . За последние несколько лет произошло серьезное обесценивание валюты , а заработные платы остались прежними , поэтому сегодня многие семейства больше не имеют возможностей для того, чтобы выплачивать взятый ранее кредит .
Естественно, существуют и прочие причины , по которым человек может желать смены взятого в ипотеку жилья , к примеру , получение нового рабочего места , которое расположено слишком далеко от места жительства .
Если заемщик планирует расширить пространство для проживания или переехать в более элитный район , то есть квартира , которую он собирается купить , более дорогая и ликвидная, он может попросить банковскую организацию о замене залога .
Данный вариант , допустим , если новая недвижимость покупается по соглашению о мене , или же заемщик сначала приобретает ее, а уже потом начинает заниматься продажей прошлого жилья . Такие случаи достаточно редки .
Кредит на покупку жилья обладает силой в течение 10-20 лет . Продавец вынужден уменьшать стоимость по причине того , что привлекательность квартиры падает по сравнению с обычной недвижимостью .
Помимо того , затраты времени и энергии становятся все больше . Приходится заключать различные договора с банком , нотариусами и регистрационным органом .
Условия продажи ипотечного жилья для продавца наиболее благоприятны тогда, когда его стоимость возрастает на рынке недвижимости .
Описать такую ситуацию легко : ипотека – это серьезное препятствие для продажи жилплощади, поэтому ее следует закрыть , погасив задолженность . В таком случае квартиру можно будет спокойно продать без участия третьих лиц . Здесь основной вопрос – наличие требующейся денежной суммы .
Семейство , взявшее жилплощадь в кредит , вряд ли обладает подобными средствами , иначе она купила бы квартиру сразу , не ввязываясь в ипотеку . Выручить могут родственники или близкие друзья , которые способны одолжить деньги на срок выведения жилья из ипотеки , т. е. до тех пор , пока продавец не получит плату после завершения сделки .
В другой ситуации выкупить недвижимый объект может покупатель , если это ему действительно интересно . Сильная мотивация – желание проживать именно в данном районе или низкая цена .
Важно ! Все действия , касающиеся продажи ипотечной квартиры , могут происходить только после получения согласия банка . Все зависит о того, как составлялось соглашение об ипотеке . Условия могут отличаться . Одна из них – период , по завершении которого можно начинать продавать жилплощадь. В ином случае заемщику придется отдать не менее половины от общей суммы ипотеки .
Главный вопрос для заемщика – поиск подходящего покупателя , который может приобрести квартиру , находящуюся в залоге у банка . Перед продажей с площади должны выписаться все люди , проживающие там .
После заключения договоренности с кредитной организацией покупатель передает продавцу стопроцентную оплату следующими способами :
- наличными ;
- на банковский счет ;
- покупатель погашает кредит , а затем банк устраняет запрет на отчуждение недвижимого объекта .
Привлечение к сделке банка обеспечит защиту обоих ее участников . Существование посредника по закону гарантирует покупателю , что он не утратит внесенную предоплату , а после этого будет снят запрет и оформлена купля-продажа. Хотя покупатель помещает оплату на банковский счет , кредитор в курсе этого , а значит, мошеннические действия со стороны продавца исключены.
Права покупателя защищаются при оформлении им соглашения о поручительстве , и последующем погашении долга под собственным именем.
Пошаговая инструкция для продавца по осуществлению процедуры двумя способами :
- Залог с квартиры снимается до того этапа , как она станет собственностью покупателя . После получения согласия финансового учреждения деньги на оплату жилья оказываются в двух банковых ячейках . В одной лежит сумма задолженности , а в другой – остаток . После этого происходит подписание договоров , и подаются заявления в палату регистрации . Как только покупатель получит документы , подтверждающие его владение жильем , банк забирает из ячейки деньги , рассчитанные на погашение задолженности . Продавец также получает положенную ему сумму .
- Соглашение о приобретении и продаже оформляется заранее . После этого покупатель предоставляет продавцу сумму аванса ( остаток долга ). Далее квартиры лишается обременения , права на владение оформляются на покупателя , выплачивающего остаток средс тв пр одавцу и владеющего недвижимостью .
Продавец жилья , взятого в ипотеку , должен помнить об одном важном нюансе : если он владеет квартирой менее трех лет , а продает ее дороже, чем изначально покупал , ему необходимо будет уплатить налог в размере 13% от суммы , полученной с продажи .
Даже люди , которые часто участвуют в сделках с объектами недвижимости , не всегда знают обо всех особенностях и тонкостях порядка продажи квартир , взятых в ипотеку .
Чтобы не потерять деньги и не остаться должником банка , следует воспользоваться помощью профессионалов , обратившись в недорогое риелторское агентство с хорошей репутацией .
Данные фирмы оказывают платные услуги , однако участники процедуры сделки по купле-продаже имущества в этом случае могут выиграть и во времени , и даже в стоимости жилья . Работники агентс тв зн ают , как правильно вести переговоры с банками и действовать согласно пошаговой инструкции , поэтому проводят подобные сделки за короткий срок и с выгодой для обратившегося к ним человека .
Продажа ипотечного имущества – дело не столь простое , но посильное , если подойти к его выполнению с энтузиазмом и желанием дойти до конца .
Чтобы гарантированно достичь успеха , лучше заранее тщательно изучить все нюансы и правовые тонкости , чтобы сохранить и деньги , и нервы .