Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве с ипотекой

Сегодня многие россияне, стремящиеся сэкономить свои деньги на покупке недвижимости, решаются вступить в долевое строительство. Но что делать в том случае, если застройщик не выполнил своих обязательств, как расторгнуть ДДУ при условии, что он был оформлен с ипотекой? Давайте разбираться.

Итак, право заемщика на расторжение договора долевого строительства предусмотрено федеральным законом. Если вы потратили на покупку собственные средства, то вы можете еще и выиграть в денежном эквиваленте, но что делать в том случае, если вы взяли кредит в банке?

Причины для расторжения договора

Конечно же, всем хотелось бы, чтобы возведение дома шло строго по плану, строительство идет точно в срок, и не было никаких сомнений по качеству. Но, к сожалению, такое бывает очень редко, в 80% случаев у строителей находятся десятки причин и обстоятельств для отодвигания окончательной даты окончания строительства.

  • Если строительная организация затягивает с передачей жилья более, чем на 2 месяца, то дольщик имеет право начать процедуру по расторжению договора.
  • Еще одна проблема – скрытые дефекты, которые могут быть выявлены уже при получении квартиры. По желанию дольщика, он может либо сам устранить эти дефекты (естественно за счет застройщика), либо сами строители должны все исправить. У них нет альтернативы делать или не делать, потому как все обязанности сторон прописаны в ФЗ №214. И если проблемы не будут устранены в разумный срок, то это станет основанием для расторжения ДДУ и взыскания неустойки с застройщика,
  • Также основанием будет считаться прекращение договора поручительства между застройщиком и кредитной организацией в том случае, если в течение 2 недель после этого он не заключит новый договор.

Процедура расторжения

Есть наиболее простой способ для аннулирования ДДУ – вы направляете в строительную компанию заказное письмо с уведомлением о своем решении. При этом в нем нужно указать причины отказа и рассчитать сумму, которую вы планируете получить. С момента отправки соглашение будет считаться расторгнутым.

Застройщику дается 20 дней для возврата денег. Однако, мало кто по своей воле добровольно расстается с денежными средствами, а потому решение этого вопроса нужно переносить в суд. При этом нужно не только грамотно составить иск, но и верно его подать.

В заявлении указываются ваши требования и расчеты по выплатам. Помните, что закон позволяет вам требовать неустойку за пользование вашими деньгами (рассчитывается по ставке Центробанка), оплату всех ваших расходов, взыскание морального вреда, а также штрафа в размере 50% от всей суммы иска. При наличии положительного судебного решения, на его исполнение отводится 10 дней.

Что меняется при ипотеке?

В данном случае договор ДДУ, как правило, находится в залоге у банка. Именно по этой причине помимо решения спора со строителями, нужно урегулировать вопрос о пересмотре условий договора или его расторжения с банком.

  • Первым делом оповещаете кредитное учреждение о своем намерении аннулировать договор с застройщиков, получаете его согласие,
  • Далее пишите заявление о погашении займа досрочно для пересчета процентов, которые обязан компенсировать застройщик,

Расторжение ДДУ при наличии у вас действующей ипотеки – дело не простое, а потому мы настоятельно рекомендуем вам найти юриста, который поможет вам не только вернуть потраченные средства, но и получить максимум компенсаций.

Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст.
  • 1 Варианты расторжения ДДУ дольщиком
  • 2 Основания для расторжения ДДУ
  • 3 Порядок расторжения ДДУ
  • 4 Расторжение ДДУ через суд
    • 4.1 Убытки в случае расторжения ДДУ
    • 4.2 Необходимые документы
  • 5 Расторжение ДДУ с ипотекой
    • 5.1 Пошаговый алгоритм
    • 5.2 Документы
  • 6 Погашение сделки в Росреестре
  • 7 Расторжение ДДУ судебная практика
  • 8 Расторжение без причин и оснований

Если вы являетесь участником долевого строительства и решили вернуть деньги за купленную квартиру – то на юридическом языке этот процесс будет называться расторжение ДДУ по инициативе дольщика.

При этом нужно не только грамотно составить иск, но и верно его подать. В заявлении указываются ваши требования и расчеты по выплатам.

Пошаговый алгоритм Итак, каким образом мы расторгаем договор участия в долевом строительстве с ипотечным кредитом?

  • Лучше всего в письменном виде заказной почтой извещаем отделение банка, в котором оформляли ипотеку, о своих намерениях расторгнуть договор.
  • Туда же прикладываем заявление, где просим пересчитать проценты из-за желания погасить кредит досрочно.
  • Пишем уведомление или готовим заявление в суд на адрес девелопера, где указываем два счета – тот, на который нужно вернуть деньги дольщика (первоначальный взнос) и тот, на который должны быть возвращены деньги, полученные застройщиком от банка.

Нужно внимательно проанализировать кредитный договор. В нем может быть прописана обязанность погасить кредит полностью, если решено расторгнуть договор долевого участия.

Подаем нужные документы:

  • Пишем заявление о прекращении договора долевого участия в строительстве вашего объекта на основании уведомления такому-то застройщику от такого-то числа (скачать образец).
  • Прикладываем копию этого уведомления.
  • Добавляем документы с подтверждением отправки этого уведомления.
  • Оплачивает пошлину – 350 рублей, добавляем в заявление ее копию.

Расторжение ДДУ судебная практика Нужно учитывать, что в процессе расторжения ДДУ судебная практика явно демонстрирует, что исковые требования дольщика будут снижены за счет сокращения неустойки. Конечно, основную сумму вы скорее всего получите, но придется потрудиться.
Здесь следует знать, что застройщик будет пытаться доказать, что неустойка несоразмерна его действиям. Нужно учитывать ст.

Здесь потребуется заключение эксперта – не рекомендуем использовать эту возможность, так как суды неохотно идут на выполнение этих требований, а деньги на эксперта придется тратить дольщику.

  • Расходы по оплате услуг риэлтора, если таковые были. Придется доказать, что возможности приобрести квартиру у застройщика напрямую не было – это также достаточно сложно, а порой и невозможно.

Необходимые документы В суд придется предоставить следующие документы:

  • Копия договора долевого участия, заверение у нотариуса не требуется.
  • Доказательства требований взыскать убытки – каждое из требований придется доказывать отдельно.
  • Если таковое имеется – то добавить отказ застройщика добровольно выполнить требования расторжения договора.
  • Сумма неустойки со способом ее расчета.

Если строительная компания затянула с передачей жилья более чем на два месяца, дольщик может начинать процедуру расторжения договора. Но это далеко не единственное основание, по которому можно аннулировать договор со строительной компанией.

Если передача жилья все-таки состоялась, то здесь участника поджидают другие проблемы – могут вскрыться разнообразные дефекты, допущенные строителями.

Но, к сожалению, такое бывает очень редко, в 80% случаев у строителей находятся десятки причин и обстоятельств для отодвигания окончательной даты окончания строительства.

  • Если строительная организация затягивает с передачей жилья более, чем на 2 месяца, то дольщик имеет право начать процедуру по расторжению договора.
  • Еще одна проблема – скрытые дефекты, которые могут быть выявлены уже при получении квартиры. По желанию дольщика, он может либо сам устранить эти дефекты (естественно за счет застройщика), либо сами строители должны все исправить.


У них нет альтернативы делать или не делать, потому как все обязанности сторон прописаны в ФЗ №214.

Что следует предпринять дольщику, выплачивающему ипотеку По сути, алгоритм действия тот же, что и при обычных условиях, но нужно также:

  • известить о своих намерениях аннулировать договор ДДУ кредитное учреждение, и получить на это его согласие;
  • написать заявление о погашении кредита досрочно, тогда банк должен пересчитать проценты;
  • в уведомлении и/или в иске к застройщику следует указать два номера счета, на которые нужно вернуть деньги: свой (для возврата собственных денег) и банка (куда будут возвращены заемные средства).
  • как правило, при судебном урегулировании вопроса банк также участвует в процессе в качестве третьего лица.

Возможен также другой вариант развития событий, при котором все денежные средства отправляются на счет дольщика.

    В ДДУ может быть обозначен способ возврата застройщиком кредитной части цены квартиры – на расчётный счёт банка. В таком случае застройщик будет обязан вернуть деньги банку.

В результате этого новостройка стала непригодной для проживания. В этой ситуации придется дополнительно доказывать эту непригодность, а также необходимость именно вернуть деньги, а не просто обязать застройщика выполнить гарантийные обязательства (ч.2 ст.7 ФЗ-214).

    Застройщик нарушил требования части третьей статьи 15.1 ФЗ-214.

Здесь речь идет о том, что застройщик не продлил и не заключил новые взаимоотношения с поручителем строительства (банком) и не предупредил об этом дольщика не меньше чем за 30 дней. Новый договор застройщик должен заключить не позднее, чем через 15 рабочих дней с момента окончания поручительства.

  • Застройщик прекратил возведение новостройки и очевидно, что в установленный договором срок здание не будет построено.
  • ГК РФ, согласно которой суд должен уточнить все обстоятельства возникшей суммы – цена, другие работы и прочее. Смело доказывайте, что рыночная стоимость таких квартир изменилась не в вашу сторону, и вы проигрываете довольно много денег. Тогда суд пойдет вам навстречу. В общем же, изучение судебной практики в случае одностороннего расторжения ДДУ дольщиком показывает, что даже если суд первой инстанции не соглашается с требованиями пострадавшего участника строительства, то апелляция удовлетворяет требования дольщика. Расторжение без причин и оснований Если вы планируете расторгнуть договор без веских оснований – то лучше несколько раз все взвесить и проанализировать всю судебную практику.


    Закон четко говорит о том, что дольщик не может без оснований отказаться от исполнения договора и просто так вернуть деньги.


    Договор участия в доле постройки заключается между заемщиком и застройщиком.

    Согласно ему, человек вместе с другими людьми в определенной доле вкладывают денежные средства для постройки многоэтажки.

    Компания-застройщик должна в свою очередь передать дольщику конкретное жилое помещение.

    Началом разрыва договора участия в доле чаще всего становится несоблюдение прописанных правил застройщиком.

    Причин прекращения сотрудничества может быть несколько и с обеих сторон:

    • Изменение стоимости на жилье или необоснованные поборы с дольщика;
    • Договор долевого участия не зарегистрирован в государственных органах;
    • Несоблюдение сроков завершения строительства или его приостановка;
    • Двойная продажа жилья другому заемщику;
    • Дольщик имеет острую необходимость в возврате внесенных раньше денежных средств;
    • Невозможность полностью осуществить оплату за квартиру по причине изменившихся серьезных обстоятельств;
    • Просрочка регулярной оплаты дольщиком;
    • Изменения в планировке или размерах квартиры;
    • В ДДУ внесено жилье, передавать которое в право собственности дольщику заемщик права не имел.

    Рекомендуем к просмотру:

    Рассмотрим случаи расторжения ДДУ с ипотекой:

    • По инициативе дольщика;
    • По соглашению сторон;
    • До подписания акта приема-передачи квартиры;
    • Расторжение ДДУ с ипотекой и материнским капиталом.


    Иногда случаются ситуации, по которым дольщик желает сделку разорвать с застройщиком.

    Если второй не желает делать этого, то первый может предпринять следующие меры:

    • Написать уведомление о том, что вы расторгаете с ним сделку.
    • Прикрепить к письму расчет в процентах за весь период использования денежных средств, ставки рефинансирования за каждодневное использование. Также следует указать, куда переводить денежную сумму.
    • Отправьте информацию в виде заказного письма с описью вложения.
    • От застройщика денежные средства должны поступить на протяжении 20 календарных дней.
    • Если указанное время закончилось, а средства не были переведены, необходимо обращаться за помощью в суд.

    Видео по теме:

    • Напишите заявление к застройщику.
    • Предоставить иск в судебное учреждение по адресу застройщика.
    • Когда результат судебного процесса окажется в пользу дольщика, у проигравшей стороны есть не больше 10 суток на возвращение денег.
    • В случае, если застройщик игнорирует постановление суда, необходимо взять в нем исполнительный лист и обратиться за помощью приставов.

    к содержанию ↑

    При этом варианте разрывания ДДУ несогласования бывают крайне редко.

    Проблемы возникнуть могут тогда, когда застройщик пытается обмануть дольщика.

    Никогда не соглашайтесь на:

    • Возвращение вложенных денег после того, как фирма-строитель заключит договор на это же жилое помещение с новым человеком. Этого может и не произойти, а вы останетесь ни с чем.
    • Длительный срок возврата денежного долга. Поставив свою подпись под таким соглашением, до окончания определенного срока вы не будете иметь права пойти в суд за помощью для возврата своих денег.

    к содержанию ↑


    В этом случае могут возникнуть некоторые проблемы.

    Если дольщик оплачивал какую-то часть суммы за счет банковского займа, то пока квартира не передана официально в право собственности дольщика, она является залогом в банке.


    При покупке квартиры или подписания договора с застройщиком в этой ситуации обязательно выделяется доля на детей несовершеннолетнего возраста в размере материнского капитала, чтобы все было законно.

    В противном случае могут возникнуть проблемы с прокуратурой.

    А со стороны дольщика лучшим выходом, после получения финансовых средств, будет покупка новой квартиры. Ее стоимость не должна быть меньшей, чем размер материнского капитала.

    Рекомендуем к просмотру:

    Образец может немного отличаться в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение.

    Начало уведомления имеет такой вид:

    «Я, ФИМ, участник(ца) долевого строительства жилого многоэтажного дома, который расположен по адресу: (подробная информация), на основе договора № от числа, месяца, года. Зарегистрирован договор органами УФРС по (название области) от (число, месяц, год).

    Свои обязательства по выплате долга за 1,2,3…комнатную квартиру № на…этаже исполнила(л) в период (от года до года). Мною была внесена сумма в размере (сумма цифрами). Остальную часть долга не внес(ла) по причине (указание причины или причин со ссыланием на условия договора и законодательство РФ).

    В конце должна стоять дата, а напротив — подпись.

    Касательно искового заявления о расторжении договора участия в долевом строительстве, то образец выглядит так:


    9 статья закона Федерации № 214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов…» информирует, что дольщик имеет полное право разорвать ДДУ, если застройщик игнорирует срок сдачи жилья уже на протяжении 2 месяцев.

    Во 2 пункте этой же статьи указано, что застройщик обязан вернуть средства не позднее, чем спустя 10 дней.

    4 часть это же закона говорит, что расторжение договора долевого участия начинает действие со времени отправки уведомления.

    Иногда без помощи суда в финансовых вопросах просто не обойтись. Когда застройщик игнорирует свои обязательства и ваши договоренности не влияют на него никак, можно смело подавать иск в суд для разрыва ДДУ.

    Судовой процесс завершится успешно в сторону дольщика, если:
    Стройка объекта остановлена полностью или затягивается и есть большая возможность того, что жилье дольщиком будет получено не в срок. Застройщиком сделаны коррекции в проекте по жилью (уменьшение площади или планировки). Назначение помещений квартиры нежилого предназначения было изменено застройщиком.

    В этих случаях, а также других, которые прописаны в договоре долевого участия, вы имеете полное право идти в суд.

    Для этого вам понадобится:

    1. Копия долевого договора;
    2. Документальное подтверждение виновности застройщика в том, что вы вынуждены расторгнуть договор;
    3. Расчеты, по которым определяется итоговая сумма для стягивания с застройщика;
    4. Копии всех документов, которые составлялись при оформлении договора долевого участия.

    На практике добиться дольщику от застройщика возвращения денежных средств очень трудно даже через суд.

    Проще вернуть вложенные деньги в постройку, когда есть прямые доказательства того, что застройщиком не соблюдаются условия сделки. Тогда решение суда удовлетворит иск дольщика.

    Разрыв сделки или по совместному желанию, или в порядке судебных разбирательств одной из сторон необходимо зафиксировать в ЕГРП.

    Для этого стоит обратиться в соответствующий орган с заявлением и документацией о прекращении действия договора долевого участия.

    Это стоит знать:

    Читайте также:  Нужно ли продлевать полис ипотечного страхования
    Adblock
    detector