Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика

Существуют случаи, при которых нужно расторгнуть ипотечный договор. Это в основном происходит по инициативе банка, но бывает, что инициатором выступает заемщик.

Случаться это может и по обоюдному решению, и в судовом порядке. В этой статье мы подробно расскажем о том, как правильно расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика или банка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Ипотеку в ряде случаев расторгнуть можно, хотя это сложный процесс. В отличие от потребительских кредитов расторжение ипотечных соглашений не только является возможным, но и случается весьма часто. Связано это и с особенностями ипотеки как кредитного продукта (она является целевым кредитованием и предполагает наличие залога), и с появляющимися у банка основаниями для этого.

Наиболее частые варианты этого следующие:


  1. По инициативе банка. Основанием для этого чаще всего становятся значительные нарушения клиентом условий договора.
  2. По соглашению сторон. В данной ситуации банк и заемщик ищут решение, которое будет компромиссом для обеих сторон.

Расторжение ипотеки по инициативе заемщика при его одностороннем решении по закону допустимо, но на практике почти невозможно. Основание для этого имеется только в крайних случаях.

Достаточно часто расторжение случается, если супруги, являющиеся созаемщиками разводятся, и появляется необходимость продажи квартиры. Кредитная организация может расторгнуть договор, если клиентом не выполняются оговоренные обязательства. Условия, когда договор может быть расторгнут, указываются в нем на стадии его заключения.

Инициатором расторжения договора по закону может выступать как банк, так и заемщик.

Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно. Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами. При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.

С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.

Чаще всего инициатором расторжения является банк. Причиной для этого может быть любое серьезное невыполнение заемщиком положенных обязательств. Чаще всего банки ссылаются на следующие основания:


  • Нецелевое применение кредитных ресурсов.
  • Предоставление клиентом ложной информации или поддельной документации для оформления ипотеки. В отдельности эти факты редко приводят к расторжению, но если ввиду них нарушаются обязательства, организация обычно предлагает расторгнуть ипотечный договор по соглашению либо подать иск в суд.
  • Нарушение условий относительно залога, что становится причиной его порчи, утраты, снижения стоимости. Если обеспечение потеряло изначальный вид либо его цена значительно уменьшилась по вине заемщика, то надежным его считать нельзя. Перед расторжением может быть предложено предоставить другое обеспечение, но при проблемах с погашением займа расторжение возможно сразу.
  • Нарушение условий страхования залогового обеспечения. Ситуация такая же, как в предыдущем варианте. Но сначала заемщик наверняка получит требование об устранении нарушений.

Оптимальным решением является расторжение договора по согласию обеих сторон. Но банки не пойдут на это, если им это не выгодно. Добиться этого можно в следующих случаях:

  1. Заемщик желает продать залог и использовать вырученные средства для выплаты кредита. Для снижения риска и получения денег банки обычно предлагают реализовать залог своими силами или контролируют этот процесс.
  2. Заемщик планирует отказаться от договора, переведя долг и иные обязательства на иное лицо. По сути, тут говорится о продаже залогового имущества и передаче кредитных обязательств вместе с этим. Если этот вариант согласовывается с банком, то ипотека расторгается, и заключается новый договор с новым заемщиком.

В любом случае при надобности расторжения договора без обращения в банк не обойтись. Возможно, путем общих усилий будет отыскан максимально подходящий вариант для обеих сторон.

Список необходимых документов будет отличаться в зависимости от того, кто является инициатором расторжения, и каковы основания для этого. Обычно требуются следующие бумаги:


  • Совместное заявление от залогодателя и его держателя или отдельные заявления от них о прекращении ипотеки, или же решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда о расторжении ипотечного договора.
  • Заявление владельца закладной (как оформить и зарегистрировать этот документ?).
  • Документ, который подтверждает полномочия представителя.
  • Документ об оплате госпошлины.
Читайте также:  Как продать квартиру через риэлтора по ипотеке

Предоставляются они в двух экземплярах: копии и оригиналы. Оригиналы возвращаются после того, как государственная регистрация проведена. Копии документации остаются в деле.

Как уже было сказано, ипотека может быть расторгнута и по соглашению, и в одностороннем порядке через суд. Без судебного разбирательства не обойтись в таких ситуациях:

  1. смерть кредитуемого;
  2. получение заемщиком инвалидности;
  3. развод созаемщиков и наличие детей, не достигших совершеннолетия;
  4. наличие социальных льгот, которые были получены при оформлении ипотеки или в процессе ее обслуживания.

Эти ситуации достаточно непростые, и прийти к соглашению, которое будет устраивать всех, крайне сложно. Договор составляется банком с учетом того, чтобы максимально защитить свои интересы.

При порядке расторжения без суда это делается посредством соглашения сторон. В данном случае нужно обратиться к кредитору с заявлением, содержащим основания необходимости расторжения, что даст возможность найти компромисс.

Так, при продаже недвижимости с целью погашения долга у заемщика останется часть средств, превышающих задолженность. В случае разрешения вопроса в суде возможна срочная реализация квартиры с учетом штрафных санкций, скидок на торгах, судовых издержек. Тогда можно остаться и без недвижимости и с остатками задолженности.

Также существует вариант по согласию с кредитной организацией отыскать покупателя, который готов купить квартиру с ипотекой. Наиболее простой в оформлении и сложный на практике вариант – это простое досрочное погашение, при котором клиент находит средства и погашает требующий расторжения займ.

Но размеры сумм, которые нужны для сделок с недвижимостью, несмотря ни на что требуют либо продажи залогового имущества, либо переуступки прав требования. Обычно у проблемных заемщиков нет другого имущества, цены которого хватит для погашения задолженности.

Договор может быть признан недействительным через суд. Тогда стороны, подписавшие его, должны вернуть деньги либо имущество. Для признания ипотечного договора недействительным нужны веские основания:


  • Пункты в договоре не соответствуют законодательным нормам. При наличии хотя бы одного такого пункта это является поводом признать его недействительным.
  • Участие в договоре особ, не имеющих паспорта или являющихся недееспособными.
  • Ситуации, когда договор подписывался под давлением. Это касается также угроз, принуждения, шантажа. Обычно в документе прописан пункт, подтверждающий, что принятие решения было сознательным и самостоятельным.

Расторжение договора для двух сторон является сложным и трудоемким процессом, предполагающим немалые убытки. Поэтому в большинстве случаев лучше найти ему альтернативу. Перед тем как брать ипотечный кредит, нужно трезво оценить свои возможности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)


Сделки по приобретению недвижимости с помощью ипотечного кредитования очень распространены: это относительно простой и доступный для многих людей вариант приобрести квартиру на выгодных условиях. Но нужно помнить, что ипотека – это достаточно сложная сделка, где есть три стороны: продавец, покупатель и банк, который предоставляет кредитные средства покупателю. Потому при расторжении договора, особенно по инициативе заемщика, может возникнуть ряд сложностей.

В данной статье мы расскажем, можно ли расторгнуть договор ипотеки, как это правильно сделать и что понадобится для данной процедуры.

Не всегда решение купить квартиру в ипотеку оказывается правильным: нужно помнить, что это финансовое бремя на длительный период (10-15 лет и более). И если на момент заключения договора финансовое положение вполне позволяет выплачивать причитающуюся сумму банку, то через некоторое время все может измениться: потеря работы, болезнь родственника или другая жизненная ситуация сделают такие выплаты неприемлемыми. Пытаться смягчить условия ипотечного договора можно, но банки редко идут на уступки, и более выгодным вариантом может оказаться расторжение соглашения.

Еще одна причина для расторжения договора ипотеки – это желание продать квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита. Сделать это невозможно, пока не будет выплачена вся сумма по договору с установленными банком процентами. Можно попробовать договориться с финансовой организацией о досрочном погашении кредита, однако не всегда пойдут навстречу: зачастую досрочное погашение кредита означает уменьшение процентов, а значит, невыгодно банку. В этом случае можно обратиться в суд и расторгнуть договор по его решению.

Читайте также:  Как взять потребительский кредит для ипотеки форум

Наконец, причиной желания расторгнуть ипотечный договор для заемщика могут стать проблемы с застройщиком: дом не возведен вовремя, затягивается ввод в эксплуатацию, а значит – и передача квартир дольщикам. Если шанс получить квартиру невелики, вполне логично расторгнуть договор ипотеки и вернуть вложенные средства. Однако нужно понимать, что долговые обязательства у вас не перед застройщиком, а перед банком, для которого возникшая ситуация, скорее всего, не будет весомой причиной для пересмотра или расторжения договора, и в этом случае также может понадобиться обратиться в суд.

Ипотека – это частный случай договора, который подчиняется российскому законодательству и регулируется ст. 450 ГК РФ. Согласно этому документу, договор может быть расторгнут двумя путями: по соглашению сторон (если нет возражений между участниками договора) или через суд – если добиться консенсуса не удалось. Судебное разбирательство может инициироваться любой из сторон договора.

В любом случае, расторжение договора подразумевает, что стороны погашают обязательства друг перед другом в полном объеме, в данном случае необходимо будет или выплатить всю оставшуюся сумму, или вернуть банку залоговое имущество — квартиру. Таким образом, отказаться от ипотеки можно, однако в этом случае не обойтись без потерь – денег или недвижимости, дополнительно может потребоваться выплатить неустойку – это зависит от условий расторжения договора.

Процедура расторжения договора ипотеки достаточно сложная и включает несколько этапов:

Лучше всего достичь условий расторжения договора, которые бы устраивали обе стороны. Например, можно договориться о реструктуризации выплат вместо единовременного погашения всей суммы, уменьшения процентов и т.д. Если соглашение достигнуто, договор расторгается на утвержденных условиях без обращения в суд;

Если заемщику не удалось достичь компромисса с банком и взаимовыгодных условий, единственный возможный вариант – это расторжение договора ипотеки через суд. Для этого необходимо иметь официальный отказ банка разорвать договор или доказательства того, что соответствующее обращение было проигнорировано, и ответ в течение 30 дней не поступил. Исковое заявление должно включать следующие сведения:

  • стороны спора – ФИО заемщика, адрес его регистрации, контактные данные, а также полное наименование финансовой организации, юридический адрес, телефоны;
  • суть и обстоятельства иска – расторжение договора по инициативе одной из сторон. Также необходимо привести доводы и аргументы в защиту своей позиции, все обстоятельства дела;
  • требования – расторгнуть ипотечный договор на определённых условиях (например, с выплатой только тела кредита, реализацией залогового имущества и т.д.);
  • перечень документов, которые прилагаются к заявлению.

Из документов к иску прилагается копия договора, квитанции или выписки, подтверждающие внесение регулярных платежей, подтверждение попытки уладить спор во внесудебном порядке, другие бумаги, которые подтверждали бы позицию заявителя (например, об ухудшении финансового состояния, проблемах с застройщиком и т.д.).

Во время судебных заседаний нужно озвучить позицию, отображенную в исковом заявлении, привести доводы, после чего ожидать решения суда.

В зависимости от обстоятельств дела, вердикт может как удовлетворить требования истца, так и отказать в удовлетворении, особенно, если со стороны банка не было никаких нарушений условий договора. Потому для достижения необходимого результата рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости. Специалист с опытом подобных процессов сможет собрать необходимые аргументы для суда и составить иск таким образом, что дело будет решено в пользу заемщика.

Нужно расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

Судьба недвижимости, выступающей залогом по договору ипотечного кредитования, зависит от конечных условий расторжения этого договора. Если заемщик будет вынужден погасить всю оставшуюся сумму задолженности (неважно, одним платежом или по установленному графику), квартира остается ему и регистрируется право собственности на нее после выплаты всей суммы.

Если же договор разрывается с возвратом средств заемщику, жилье как залог по кредиту переходит в собственность банка. Еще один вариант – заемщик с соглашения банка продает недвижимость, из вырученных средств погашает задолженность перед банком, а остаток средств остается в его распоряжении.

Заключение

В случае возникновения непредвиденных обстоятельств договор ипотеки между банком и покупателем жилья может быть расторгнут. Есть два варианта расторжения – по соглашению сторон или через суд.

В любом случае, это достаточно сложная и далеко не всегда выигрышная для заемщика процедура, потому для повышения шансов на успешное решение рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости.

Читайте также:  Какие документы нужны для ипотеки в сбербанке на квартиру в новостройке
Банк % и сумма Заявка
Банк Открытие ипотека от 9,3%
До 150 млн. руб.
Прямая заявка
Сбербанк России ипотечный кредит от 8,2%
до 70 млн. руб.
Подробнее
ВТБ 24 ипотечный кредит от 9,2%
до 60 млн. руб.
Подробнее
ГАЗПРОМБАНК ипотека от 9,5%
до 42,5 млн. руб.
Подробнее

Кредит на покупку недвижимости – один из самых сложных финансовых процедур. Деньги выдаются на длительный срок, а за это время могут осуществиться разные реформы и прочие изменения в законодательстве, которые могут повлечь за собой аннулирование ипотеки.

Банки имеют право попросить досрочного погашения долга, если клиент не выполняет условия договора, но возможна ли отмена действия ипотечного соглашения по решению плательщика?

Расторгнуть кредитный и ипотечный договора можно несколькими способами. Первый предусматривает соглашение сторон, когда и клиент, и банк готовы прекратить отношения по обоюдному согласию. Во втором случае понадобится заключение суда.

Но большинство плательщиков интересует не просто факт расторжения сотрудничества, а скорее, как сделать процедуру менее затратной в финансовом плане.

Рассмотрим поводы для разрыва отношений заемщика с банком:

  • Рефинансирование займа в другом учреждении для экономии на оплате процентов.
  • Продажа залога при согласии кредитора для досрочного погашения займа.
  • Банк нарушает условия соглашения, то есть повышает процент по задолженности в одностороннем порядке.
  • Заемщик просто желает прекратить отношения с финансовой организацией по личным причинам.
  • Появилась необходимость в покупке новой недвижимости, но приходится ради этого продавать заложенное имущество.
  • Развод в семье, после которого один из ее членов не готов погашать долг дальше.

Сотрудники отделения вряд ли смогут предложить лояльные схемы, которые бы максимально учитывали интересы плательщика. Все дело в том, что любые изменения в договоре ипотеки, допустим, смена числа плательщиков или поручителей, включая и досрочное погашение, невыгодно для банка.

Так что если не нравятся условия начальника филиала в плане выхода из ситуации, то лучше обратиться в суд, который примет решение, устраивающее обе стороны.

Распространенной ошибкой принято считать, что разрыв отношений с кредитором стоит ожидать после призвания того банкротом. Но на практике это не так. Расторгать соглашение придется уже с новым юрлицом, который выкупит долг старой финансовой организации.

Весь процесс проходит в несколько этапов:

  1. Переговоры с начальником отделения

Урегулировать вопрос можно и мирным путем. Всегда можно прийти к общему знаменателю – реструктуризация после погашения большего числа долга или уменьшение процента, если будет погашена вся пеня. Если все остались довольны, то не нужно обращаться в судебные органы.

  1. Расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика через суд

Для начала нужно подать иск, если клиент не пришел к компромиссу с банкирами. На руках нужно иметь ответ от кредитора, который не желает расторгать соглашение либо доказательства того, что юрлицо просто проигнорировало запрос на это предложение. Суть в том, что на официальное прошение отделение должно отреагировать в течение 30 дней.

Обычно иск включает в себя такие данные:

    Участников спора с указанием ФИО ипотекодателя, адрес его прописки, контактная информация, а также все данные про кредитное учреждение.

Среди обязательных документов к иску идет копия кредитного и ипотечного соглашений, квитанции о погашении, выписки по счету, письма с просьбами решить возникшую проблему, то есть все, что может подтворить, что человек пытался решить проблему мирным путем.

Дополнительно понадобится подтверждение ухудшения финансового состояния, если нет возможности дальше гасить долг, возможно, договор задатка, если уже выбрано новое жилье, решение кредитного комитета из другого учреждения, который дал согласие на заем после погашения старого и пр.

  1. Прения в суде

Во время разбирательства необходимо озвучить свою сторону вопроса, которая нашла отражение в заявлении, привести свои суждения, а после останется ожидать ответа судьи. Могут дать добро, но могут и отказать, если банковская организация ничего не нарушила.

Шансов у рядового человека, который не располагает достаточными юридическими и финансовыми знаниями по этому вопросу, малы. Конечно, можно довести дело до конца, даже получить положительное решение судебных органов, но не всегда дело закончится с выгодой для плательщика.

Для достижения максимального результата при аннулировании соглашения по ипотеке по требованию клиента банка следует заручиться поддержкой юриста по недвижимости и банковским операциям. Специалист с опытом работы поможет решить дело в суде в пользу заемщика.

Adblock
detector