Как расторгнуть договор по ипотеки с банком


Ипотечный договор – один из самых распространенных. Для многих это единственная возможность приобрести собственное жилье, получить его быстро, хотя и рассчитываться придется за него долгие годы.

С юридической точки зрения ипотека – сложная сделка, участниками которой являются три стороны – продавец недвижимости, покупатель и банк, предоставляющий заем на приобретение квартиры или дома. При необходимости расторгнуть ипотечный договор с банком заемщику придется столкнуться с рядом трудностей.

Желание обладать собственным жильем похвально, но порой принимается слишком быстро. Многие не задумываются, что попадают в финансовую кабалу на десятки лет, а ситуация может измениться:

  • Потребуется переезд, смена места жительства;
  • Ухудшится финансовое положение заемщика;
  • Человек потеряет работу либо станет инвалидом;
  • Изменится законодательство.

Банки редко входят в положение заемщика, в большинстве случаев все попытки добиться смягчения условия ипотечного кредита оказываются бесполезными, поэтому заемщику оказывается выгоднее расторгнуть договор ипотеки.

Помимо этого, расторгнуть ипотечный договор с банком требуется:

  • При продаже квартиры. Оформить сделку купли-продажи нельзя, пока не выплачен кредит, а досрочное погашение невыгодно для банка, поскольку при этом будут уменьшены проценты.
  • При проблемах с застройщиком – вышли сроки сдачи, а дом не возведен, и есть сомнения, есть ли вообще шансы получить жилье. Расторжение ипотечного договора даст возможность вернуть уплаченные деньги, правда, с потерей выплаченных банку процентов.

Все перечисленные случаи побуждают заемщика обратиться в суд для расторжения договора ипотеки.

Инициаторами расторжения договора ипотеки могут быть как заемщик, так и банк. У последнего есть право обратиться в суд при существенном нарушении заемщиком условия договора. Как правило, это просроченная задолженность по кредитным платежам.

Кроме того, банк может потребовать возврата выданных денежных средств, если:

  • Заемщик использовал заемные денежные средства не по назначению. Ситуация крайне редка, поскольку банк контролирует сделку и деньги, как правило, направляет непосредственно продавцу недвижимости, а не выдает на руки заемщику.
  • Заемщик предоставил банку заведомо ложную информацию, фальсифицированные документы. Это веское основание для расторжения договора ипотеки. Более того, вряд ли заемщик когда-то в каком-то банке сможет получить любой кредит.
  • Залог (квартира или дом, приобретенные по ипотечному кредиту) содержится в ненадлежащем состоянии, был утрачен.
  • Заемщик не исполняет обязательства по ежегодному страхованию недвижимости.

Если стороны достигнут согласия, до суда дело можно не доводить. При расторжении договора заемщик возвращает ссуду, и обязательства сторон прекращаются.

У заемщика есть право обратиться в суд, чтобы расторгнуть ипотечный договор с банком, если он попал в затруднительное финансовое положение либо желает досрочно вернуть ссуду с последующей продажей приобретенного жилья, а банк не идет навстречу клиенту.

Конечно, гораздо лучше договориться с кредитной организацией. Поможет в этом участие в переговорах опытного адвоката. Он найдет нужные аргументы, чтобы стороны смогли найти взаимовыгодное решение и не доводили дело до суда. В любом случае заемщику придется вернуть банку всю сумму выданного займа.

Процедура расторжения договора непростая, поэтому лучше обратиться за помощью к юристам сразу, как только возникла ситуация, которая привела к необходимости расторгнуть ипотечный договор с банком. Наши специалисты на первой бесплатной консультации расскажут клиенту весь порядок урегулирования взаимоотношений с банком, возможные последствия для заемщика, если он является инициатором расторжения договора ипотеки.

При необходимости наши юристы примут участие в досудебных переговорах с банком, выработке взаимовыгодного для сторон решения, а в случае невозможности достигнуть договоренности, соберут доказательную базу и будут участвовать в судебном процессе. Опытный адвокат представит веские аргументы, чтобы дело было решено в пользу заемщика.

Высшее юридическое образование
МГЮА имени О.Е. Кутафина

Стаж юридической деятельности — 12 лет

Специализация: Защита прав потребителя

Осуществляет претензионную работу, работу по исполнительному производству. Защита интересов клиента в судах.

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 23:00

Профессиональные юристы и опытные адвокаты готовы помочь Вам в юридических вопросах любой сложности

Наша команда нацелена на обеспечение надежной защиты прав и законных интересов клиента

Многие из наших специалистов — бывшие сотрудники правоохранительных и судебных органов

Мы разберём ситуацию каждого клиента и найдём правильный правовой выход

Мы следим за всеми изменениями в законодательстве и успешно применяем их на практике

Мы гарантируем индивидуальный подход к каждому клиенту и конфиденциальность информации

Задайте вопрос юристу-эксперту прямо сейчас

Разорвать ипотечный договор можно. Но банк – такая организация, которая ничего бесплатно не делает. Поэтому расторжение договора сулит заемщику дополнительные финансовые потери.

Читайте также:  Можно ли снизить процентную ставку по ипотеке при рождении третьего ребенка

При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке. Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.

В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.

1-комн. кв. | 36 м 2 | 7/10 этаж

Свердлова, Западный прд., 11/1

Студия | 27 м 2 | 9/12 этаж

Мурино, Екатерининская ул.

Студия | 21 м 2 | 17/21 этаж

Кудрово, Австрийская улица, 4к2

2-комн. кв. | 58 м 2 | 12/16 этаж

д. Старая, ул. Иоанна Кронштадтского, 3

Студия | 24 м 2 | 4/19 этаж

Адмирала Трибуца ул., 5

Студия | 25 м 2 | 24/24 этаж

3-комн. кв. | 61 м 2 | 9/9 этаж

г. Всеволожск, ул. Ленинградская, 21 к.2

1-комн. кв. | 43 м 2 | 1/14 этаж

Янино-1, Колтушское ш.

2-комн. кв. | 59 м 2 | 9/10 этаж

деревня Новое Девяткино, Флотская улица, 8

1-комн. кв. | 41 м 2 | 12/12 этаж

Бугры, Воронцовский б-р

1-комн. кв. | 41 м 2 | 3/12 этаж

Бугры, Воронцовский б-р

Студия | 30 м 2 | 6/16 этаж

Маршала Блюхера пр-кт

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения.

Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет. Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.

Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке.

Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры (см. справку).

1-комн. кв. | 38 м 2 | 2/17 этаж

Новоколомяжский проспект, 12к1

1-комн. кв. | 38 м 2 | 23/27 этаж

п. Парголово, ул. Фёдора Абрамова, 8

1-комн. кв. | 33 м 2 | 12/12 этаж

Светлановский пр., 91

3-комн. кв. | 55 м 2 | 4/5 этаж

Парголово, Первого Мая ул., 81

1-комн. кв. | 48 м 2 | 2/16 этаж

Маршала Тухачевского ул., 23

2-комн. кв. | 61 м 2 | 1/14 этаж

Кудрово, Европейский пр-кт

2-комн. кв. | 66 м 2 | 15/17 этаж

Дунайский проспект, 34

1-комн. кв. | 46 м 2 | 3/4 этаж

Шушары, Образцовая ул.

1-комн. кв. | 45 м 2 | 3/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А

1-комн. кв. | 44 м 2 | 9/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4А

2-комн. кв. | 58 м 2 | 12/16 этаж

д. Старая, ул. Иоанна Кронштадтского, 3

1-комн. кв. | 43 м 2 | 18/20 этаж

Обручевых ул., 5А

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть.

Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед.

В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.

Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество.

Читайте также:  Какой банк дает максимальную сумму для военной ипотеки

Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги.

Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.

Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней.

В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.

В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор.

Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат. Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.

Текст: Игорь Чубаха Фото: Алексей Александронок

Существуют случаи, при которых нужно расторгнуть ипотечный договор. Это в основном происходит по инициативе банка, но бывает, что инициатором выступает заемщик.

Случаться это может и по обоюдному решению, и в судовом порядке. В этой статье мы подробно расскажем о том, как правильно расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика или банка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Ипотеку в ряде случаев расторгнуть можно, хотя это сложный процесс. В отличие от потребительских кредитов расторжение ипотечных соглашений не только является возможным, но и случается весьма часто. Связано это и с особенностями ипотеки как кредитного продукта (она является целевым кредитованием и предполагает наличие залога), и с появляющимися у банка основаниями для этого.

Наиболее частые варианты этого следующие:


  1. По инициативе банка. Основанием для этого чаще всего становятся значительные нарушения клиентом условий договора.
  2. По соглашению сторон. В данной ситуации банк и заемщик ищут решение, которое будет компромиссом для обеих сторон.

Расторжение ипотеки по инициативе заемщика при его одностороннем решении по закону допустимо, но на практике почти невозможно. Основание для этого имеется только в крайних случаях.

Достаточно часто расторжение случается, если супруги, являющиеся созаемщиками разводятся, и появляется необходимость продажи квартиры. Кредитная организация может расторгнуть договор, если клиентом не выполняются оговоренные обязательства. Условия, когда договор может быть расторгнут, указываются в нем на стадии его заключения.

Инициатором расторжения договора по закону может выступать как банк, так и заемщик.

Если речь идет о ситуации с заемщиком, то реализовать это крайне сложно. Единственное основание, которое может сделать такую ситуацию возможной, то это явное изменение обстоятельств, ввиду чего он не может справиться с обязательствами. При этом нужно будет доказывать, что о таких факторах он не мог догадываться при оформлении кредитования, и не мог ничего сделать, чтобы предупредить или устранить их.

С учетом того, что ипотека предполагает страхование жизни и здоровья клиента и страхование залогового имущества, доказать, что предположить те или иные обстоятельства было невозможно, будет непросто. При этом финансовые проблемы клиента, делающие выплату ипотеки невозможной, не будут приняты во внимание даже в суде и даже при условии экстренных обстоятельств.

Чаще всего инициатором расторжения является банк. Причиной для этого может быть любое серьезное невыполнение заемщиком положенных обязательств. Чаще всего банки ссылаются на следующие основания:


  • Нецелевое применение кредитных ресурсов.
  • Предоставление клиентом ложной информации или поддельной документации для оформления ипотеки. В отдельности эти факты редко приводят к расторжению, но если ввиду них нарушаются обязательства, организация обычно предлагает расторгнуть ипотечный договор по соглашению либо подать иск в суд.
  • Нарушение условий относительно залога, что становится причиной его порчи, утраты, снижения стоимости. Если обеспечение потеряло изначальный вид либо его цена значительно уменьшилась по вине заемщика, то надежным его считать нельзя. Перед расторжением может быть предложено предоставить другое обеспечение, но при проблемах с погашением займа расторжение возможно сразу.
  • Нарушение условий страхования залогового обеспечения. Ситуация такая же, как в предыдущем варианте. Но сначала заемщик наверняка получит требование об устранении нарушений.
Читайте также:  Можно ли взять квартиру студию в ипотеку

Оптимальным решением является расторжение договора по согласию обеих сторон. Но банки не пойдут на это, если им это не выгодно. Добиться этого можно в следующих случаях:

  1. Заемщик желает продать залог и использовать вырученные средства для выплаты кредита. Для снижения риска и получения денег банки обычно предлагают реализовать залог своими силами или контролируют этот процесс.
  2. Заемщик планирует отказаться от договора, переведя долг и иные обязательства на иное лицо. По сути, тут говорится о продаже залогового имущества и передаче кредитных обязательств вместе с этим. Если этот вариант согласовывается с банком, то ипотека расторгается, и заключается новый договор с новым заемщиком.

В любом случае при надобности расторжения договора без обращения в банк не обойтись. Возможно, путем общих усилий будет отыскан максимально подходящий вариант для обеих сторон.

Список необходимых документов будет отличаться в зависимости от того, кто является инициатором расторжения, и каковы основания для этого. Обычно требуются следующие бумаги:


  • Совместное заявление от залогодателя и его держателя или отдельные заявления от них о прекращении ипотеки, или же решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда о расторжении ипотечного договора.
  • Заявление владельца закладной (как оформить и зарегистрировать этот документ?).
  • Документ, который подтверждает полномочия представителя.
  • Документ об оплате госпошлины.

Предоставляются они в двух экземплярах: копии и оригиналы. Оригиналы возвращаются после того, как государственная регистрация проведена. Копии документации остаются в деле.

Как уже было сказано, ипотека может быть расторгнута и по соглашению, и в одностороннем порядке через суд. Без судебного разбирательства не обойтись в таких ситуациях:

  1. смерть кредитуемого;
  2. получение заемщиком инвалидности;
  3. развод созаемщиков и наличие детей, не достигших совершеннолетия;
  4. наличие социальных льгот, которые были получены при оформлении ипотеки или в процессе ее обслуживания.

Эти ситуации достаточно непростые, и прийти к соглашению, которое будет устраивать всех, крайне сложно. Договор составляется банком с учетом того, чтобы максимально защитить свои интересы.

При порядке расторжения без суда это делается посредством соглашения сторон. В данном случае нужно обратиться к кредитору с заявлением, содержащим основания необходимости расторжения, что даст возможность найти компромисс.

Так, при продаже недвижимости с целью погашения долга у заемщика останется часть средств, превышающих задолженность. В случае разрешения вопроса в суде возможна срочная реализация квартиры с учетом штрафных санкций, скидок на торгах, судовых издержек. Тогда можно остаться и без недвижимости и с остатками задолженности.

Также существует вариант по согласию с кредитной организацией отыскать покупателя, который готов купить квартиру с ипотекой. Наиболее простой в оформлении и сложный на практике вариант – это простое досрочное погашение, при котором клиент находит средства и погашает требующий расторжения займ.

Но размеры сумм, которые нужны для сделок с недвижимостью, несмотря ни на что требуют либо продажи залогового имущества, либо переуступки прав требования. Обычно у проблемных заемщиков нет другого имущества, цены которого хватит для погашения задолженности.

Договор может быть признан недействительным через суд. Тогда стороны, подписавшие его, должны вернуть деньги либо имущество. Для признания ипотечного договора недействительным нужны веские основания:


  • Пункты в договоре не соответствуют законодательным нормам. При наличии хотя бы одного такого пункта это является поводом признать его недействительным.
  • Участие в договоре особ, не имеющих паспорта или являющихся недееспособными.
  • Ситуации, когда договор подписывался под давлением. Это касается также угроз, принуждения, шантажа. Обычно в документе прописан пункт, подтверждающий, что принятие решения было сознательным и самостоятельным.

Расторжение договора для двух сторон является сложным и трудоемким процессом, предполагающим немалые убытки. Поэтому в большинстве случаев лучше найти ему альтернативу. Перед тем как брать ипотечный кредит, нужно трезво оценить свои возможности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Adblock
detector