Зачастую семьи приобретают недвижимость в общую собственность без выделения долей.
Однако собственники жилья имеют полное право разделить приобретенный объект на части по своему усмотрению — закон этого не запрещает.
Процедура имеет свои особенности. Учитывается количество собственников, процесс выделения (продажа или дарение), в залоге жилье или нет. Поэтому в нашей статье поговорим об основных нюансах разделения квартиры на доли.
Да, собственник имеет полное право распоряжаться имуществом по своему усмотрению — продать, подарить, обменять и т.д.
Но если собственников одного объекта несколько и у каждого своя доля, возникают трудности. Каждый также может самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но с небольшой оговоркой.
При продаже своей доли нужно письменно уведомить сособственников и предложить им выкупить продаваемую часть. Они имеют первоочередное право на покупку. При дарении своей доли уведомлять иных собственников не требуется.
Без уведомления других совладельцев квартиры продать свою долю нельзя.
Все сделки, связанные с выделением части недвижимости, нужно заверить у нотариуса, а затем зарегистрировать в Росреестре. При этом собственник доли может самостоятельно ей распоряжаться.
Закон позволяет и изменить размер доли каждого владельца квартиры, если:
- изменилось число собственников. Например, один из совладельцев продал или подарил свою часть другому;
- за счет одного или нескольких собственников было улучшено состояние объекта. Например, проведен дорогостоящий ремонт.
Однако любые изменения можно проводить только с согласия остальных совладельцев жилья. Если компромисс не удается найти, то спор решается в суде.
Доля в квартире выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.
Закон допускает следующие варианты раздела:
- по взаимной договоренности сторон (подписывается соглашение);
- по условиям брачного контракта;
- в судебном порядке.
Рассмотрим каждый из возможных вариантов подробнее.
На общую недвижимость можно установить совместную собственность или долевую.
Обычно доли не устанавливаются при владении совместной собственностью. Это возникает, когда семейная пара при покупке недвижимости:
- не составила брачный контракт;
- не оформила письменное согласие на раздел;
- не выделила части в приобретенной квартире.
В иных случаях оформляется долевая собственность.
Поэтому при разводе супругам приходится либо составлять соглашение о разделе имущества, либо обращаться в суд.
Соглашение заключается по взаимной договоренности. В нем прописывается:
- предмет договора;
- наименование объекта и величина доли квартиры каждого супруга;
- реквизиты участников сделки;
- их права, круг обязанностей и ответственность;
- регламент урегулирования спорных вопросов;
- информация о начале действия документа;
- сведения о процедуре в случае расторжения.
Если квартира куплена на средства материнского капитала, то доля в обязательном порядке выделяется второму супругу и всем детям. Если она приобретена в ипотеку, то распределить доли можно только после погашения кредита.
Брачный договор можно подписать как до регистрации брака, так и в период семейной жизни. Он позволяет установить следующие виды собственности для каждого супруга:
- выделить долю из собственности;
- установить совместное владение;
- определить индивидуальную собственность.
В случае развода не придется выяснять, какая доля достанется мужу и жене. Эти пункты уже закреплены в брачном договоре и заверены у нотариуса.
Документ действует и после развода, пока не будут разрешены все спорные вопросы по разделу имущества.
Брачный договор — гарант быстрого раздела квартиры на доли в случае развода.
Если супруги не подписали брачный контракт или соглашение, то вопрос о разделе имущества решается через суд. Их доли могут признать равными (50/50).
Иск можно подать в течение 3 лет после развода. В заявлении следует указать предпочтительный вариант раздела квартиры и величину доли. Однако последнее слово остается за судом.
Обычно суд делит квартиру поровну. Если выделить долю не представляется возможным, то бывший супруг может компенсировать стоимость недвижимости и стать единственным владельцем квартиры. Сумма возмещения равна стоимости доли. По сути, он ее выкупает.
Полученную долю нужно зарегистрировать в Росреестре.
Если в купленной квартире не выделены доли, то она считается совместной собственностью. Рассмотрим несколько возможных вариантов установления доли каждого супруга.
Каждый собственник совместного жилья может потребовать вычленения своей доли.
В данном случае следует соблюсти два правила:
- установить процент доли каждого владельца в общем имуществе;
- доли равнозначны, если законом или совместным соглашением владельцев не установлена иная градация.
Если выделить долю невозможно, то каждый из владельцев может добиваться денежной компенсации. После выплаты денег право собственности на долю прекращается.
Не можете выделить долю в квартире — продайте ее совладельцу.
Любая семья может участвовать в программе приватизации социального жилья. После завершения процедуры квартира станет их собственностью.
Однако право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре. В бланке будут установлены конкретные доли каждого члена семьи.
Разделить квартиру можно следующим образом:
- в равных долях, если имущество совместное;
- размер доли установлен при приватизации;
- установить размер самостоятельно, оформив письменное соглашение, брачный контракт или через суд — если квартира куплена супругами.
В такой ситуации супруги и их дети получают равные доли. Но можно оформить жилье исключительно на детей. Тогда при разводе квартира не подлежит разделу.
Если в покупку жилья средств МСК вложено больше, чем семейных накоплений, то жилье оформляется на детей.
Если квартира куплена в ипотеку, то она становятся совместно нажитым имуществом. При разводе каждый супруг получит равную долю.
Ипотечная квартира находится в залоге у банка. В случае развода он вправе проанализировать платежеспособность супругов и предложить им продать объект. Деньги пойдут на погашение кредита, а остальная сумма делится между бывшими мужей и женой пополам.
Возможен и другой вариант — один из супругов компенсирует стоимость доли второму и станет единственным владельцем квартиры.
Пока ипотека не погашена, квартиру нельзя разделить на доли.
Законом не устанавливает ограничений — можно выделить как 2, так и 100 частей. Однако собственник, продав или подарив свою долю, теряет на нее право.
Для продажи доли он должен уведомить всех совладельцев квартиры, так как они имеют первоочередное право на покупку. Не каждому понравится жить в одном доме с посторонним человеком.
Если продавец доли не получит от них согласия, то вправе продать ее посторонним.
Таким образом, разделить квартиру на доли возможно. Но действовать нужно по закону. Иначе сделку оспорят, а вы лишитесь жилья.
Также следует обратить внимание, что при выделении долей существует ряд нюансов, которые необходимо учитывать. Например, заключение брачного договора и письменного соглашения. В любом случае, посоветуйтесь с юристом перед разделом квартиры.