Российский рынок ипотечного кредитования – это совокупность экономических отношений, которые возникают между юридическими и физическими лицами в РФ в процессе оформления и рефинансирования обеспеченных потребительских займов на покупку недвижимости. В настоящее время состояние рынка ипотечного кредитования в России существенно улучшилось благодаря постепенному выходу отечественной экономики из кризиса.
Ключевые участники рынка ипотечного кредитования – это заёмщики и коммерческие банки. Всего в стране жилищным кредитованием занимается свыше 400 организаций, половина которых представлена в Центральном федеральном округе. По объёмам выданных ипотечных займов традиционно лидируют такие финучреждения, как СБ РФ, ВТБ, Россельхозбанк, Райффайзенбанк и Газпромбанк.
На себя задачи субъектов рынка ипотечного кредитования принимают также частные компании, занимающиеся выдачей жилищных ссуд – кредитные союзы, паевые фонды и т. п. Кроме них в процессе заключения ипотечных сделок участвуют страховые компании, нотариусы, оценщики, застройщики и риэлторы. Кредитные брокеры, депозитарии и рейтинговые агентства – так же в некотором роде участники рынка ипотечного кредитования РФ.
Структура рынка ипотечного кредитования в зависимости от целей финансирования и типа недвижимости, которая выступает в качестве залога, включает два сегмента – коммерческой и потребительской ипотеки. На долю жилищных займов для населения приходится основной объём ипотечных сделок.
Кроме того, выделяют вторичный и первичный рынок ипотечного кредитования в России:
- Первичный рынок охватывает все процессы, которые сопровождают выдачу ипотечных займов населению и предприятиям.
- Операторами вторичного рынка ипотечного кредитования являются специальные агентства (в настоящее время АИЖК), которые занимаются рефинансированием банков, которым не хватает собственных ресурсов для выдачи жилищных ссуд.
Ипотека до 50 000 000 от 5,5% годовых Подробнее
В рамках классификации выделяют также рынки валютных кредитов и рублёвой ипотеки. Но состояние рынка ипотечного кредитования в России в последние годы привело к тому, что сегмент валютных жилищных займов в РФ почти исчез.
Анализ рынка ипотечного кредитования в России в первом полугодии 2017 г., показывает, что на долю сделок с привлечением заёмных средств в некоторых регионах пришлось более 50% всех продаж первичного жилья (в Воронежской и Ленинградской областях, Татарстане, Красноярском крае).
Только за 10 месяцев 2017 г. российские банки выдали 813,4 тыс. жилищных ссуд на сумму 1,5 трлн руб., превысив объёмы кредитования за весь 2016 год. В ноябре ситуация на рынке ипотечного кредитования опять-таки продемонстрировала позитивные тенденции: в целом за 11 месяцев населению было выдано свыше 935 тыс. жилищных займов на сумму более 1,7 трлн руб.
Совокупный ипотечный портфель отечественных банков в январе-ноябре прошлого года, под данным ЦБ РФ, вырос на 13%, превысив 5 трлн руб.
По прогнозам правительства и президента в частности, перспективы развития рынка ипотечного кредитования довольно радужны. Но ЦБ РФ, обеспокоенный стремительным снижением процентных ставок и ростом кредитования, планирует провести стресс-тестирование в нескольких крупнейших финучреждениях страны. Эта процедура позволит регулятору убедиться, что негативные макроэкономические факторы, в случае их возникновения, не подорвут отечественную банковскую систему.
Помимо реализации льготных программ жилищного кредитования правительство планирует также сформировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с поручительством единого института развития.
Ипотека начала набирать обороты в нашей стране довольно недавно. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.
Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.
Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями [3]. Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям. Россияне живут в крайне стесненных по цивилизованным меркам условиях. В России на одного человека приходится только 22 кв. м жилья [4]. В развитых странах в два-три раза больше.
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.
Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл. 1) [1].
Объем выданных ипотечных кредитов млрд. руб.
Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт.
Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, %
Просроченная задолженность по ипотечным кредитам, млрд. руб.
Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот — 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне — 13-19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009 г. по сравнению с 2008 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.
2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.
Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).
Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.
Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Средние банки ведут неравную борьбу за клиента с крупными — Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой. Большая часть ипотечного рынка принадлежит Сбербанку, объем выдаваемых им ипотечных кредитов стабильно растет.
Подытожив, можно выявить основные тенденции рынка ипотечного кредитования в России:
- — снижение уровня концентрации на рынке;
- — увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов;
- — увеличение просрочки платежей;
- — рост доли небольших банков в общем объеме кредитования;
- — смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки;
- — значительное снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов в валюте [2].
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;
Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита
Несовершенство нормативно-правовой базы;
Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
Психологические факторы, нежелания жить в долг [3; с. 38].
Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков — скоринговой системы, адаптированной к российским условиям.
Для банков основная проблема — источники финансирования выдачи кредитов. Поскольку ипотечный кредит — долгосрочный актив, то должно быть и долгосрочное финансирование.
Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на рост доходов населения, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов.
Сегодня многие эксперты, рассуждая о сдерживающих факторах, указывают на высокие процентные ставки, сравнивают ипотеку в России с западными странами. Но никто не говорит, что сравнивать нужно не абсолютные показатели ставки, а относительные, с учетом инфляции, роста доходов населения.
На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.
Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.
Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму [5]. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.
Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.
Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.
Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.
Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни уверены, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие — что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.
Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой финансовый рынок. Это, прежде всего, связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.
Как и в большинстве стран, ипотека способна стать в России мощным инструментом развития страны, поскольку отлаженная система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, так как развитие данной системы — это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.
Для развития системы ипотечного кредитования важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платёжеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
Развитие ипотечного кредитования должно ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заёмщиков.
Семьи, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старым жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинированных в рублях, выдающихся на срок 15 — 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10%) по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.
Так как, ипотечное кредитование создаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним из источников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счёт других источников финансирования, в т.ч. заёмных средств финансовых институтов.
К основным проблемам, стоящим на пути развития ипотечного кредитования в России, являются следующие:
- 1) недоверие населения кредитным учреждениям и государству;
- 2) невыгодные для заемщика условия кредита (высокие первоначальные взносы на квартиру, высокие процентные ставки);
- 3) низкая (даже отрицательная) рентабельность для организаций, предоставляющих кредит при приемлемых для заемщика ставок по кредиту.
- 4) ограниченный платежеспособный спрос населения. Сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй. Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит;
- 5) низкие объёмы и невысокое качество желаемого строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокая стоимость квартир на рынке жилья;
- 6) несовершенство законодательства (на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки сталкиваются с существенными противоречиями в части российского законодательства, регулирующего обращение взыскание на заложенное имущество). Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заёмщика.
- 7) высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;
- 8) возрастные ограничения от 18 до 60 лет. Возраст является важным моментом при оценке кредитной организацией гражданина в качестве заёмщика. С возрастом непосредственно связывается финансовая устойчивость заёмщика и его профессиональные перспективы. Затрудняют выдачу кредита наступление пенсионного возраста (для мужчин — 60 лет, для женщин — 55 лет).
Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным.
Необходимо заметить, что решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активном участии государства.
Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:
- 1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;
- 2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;
- 3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которое включало бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;
- 4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;
- 5) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.
Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека — не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека — пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.