Как рефинансировать ипотеку в долларах

Рефинансирование ипотеки предпринимается тогда, когда по тем или иным причинам клиент не способен уже регулярно выплачивать кредит. Финансовые учреждения пересматривают условия платежей, процентные ставки, валюту. Какие способы рефинансирования ипотеки доступны заемщикам?

Многие заемщики брали ипотеку в валюте еще задолго до резкого падения курса рубля в 2014 году. В результате девальвации отечественной денежной единицы снизились цены на нефть. Рекордный курс доллара в декабре 2014 года составлял 80 р., а евро – 100 рублей.

Для стабилизации ситуации Центральный Банк установил официальный курс 61,76 рублей за 1 доллар США и 68,75 рублей – за 1 евро. Всё же заемщики оказались в очень сложной ситуации. Фактически люди должны ежемесячно выплачивать кредитные взносы почти в два раза больше, нежели ранее. Если до падения курса рубля процентная ставка ипотек в иностранной валюте составляла около 2%, то сейчас этот показатель увеличился до 10%.

Некоторые банки перешли на ипотечные кредиты только в рублях, среди них и Сбербанк России. Правительство пообещало 4,5 млрд рублей в поддержку тех, кто взял ипотеку в долларах. А Центральный Банк предложил финансовым учреждениям рефинансировать такие кредиты, полученные до 01.01.2015 года, по курсу 39,38 рублей за доллар.

Если банки прислушаются к мнению ЦБ, то выиграют как заимодавцы, так и должники. К примеру, ипотека бралась под 11 процентов в год на 15 лет. Согласно льготному курсу со ставкой в 21 процент за год можно даже сократить размеры ежемесячных платежей. Паритета стоит ожидать при ставке в 21,8% годовых в рублях. Несмотря на резкий рост доллара, заимодавцы не прекращают выдачу ипотек. Банки курс валют устанавливает чаще всего отличный от ЦБ. Именно это не позволяет стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке.

Существуют следующие наиболее распространенные способы рефинансирования долларовой ипотеки:

  • Продлить или сократить срок займа.
  • Взять новый кредит в финансовом учреждении и погасить текущий долларовый.
  • Сменить валюту погашения ипотеки. Специалисты считают, что подобная манипуляция позволит уменьшить расходы и не терять деньги в процессе конвертации.
  • Понизить кредитные ставки. Чаще всего процентную ставку банки снижают клиентам с постоянным доходом, но при условии сокращения срока погашения займа.
  • Уменьшить суммы ежемесячных выплат. Это наиболее невыгодный способ рефинансирования. С одной стороны, уменьшается нагрузка на бюджет должника, но в то же время продлевается срок кредита. Как результат – придется платить дальше. В итоге сумма переплаты будет больше, нежели до рефинансирования ипотеки.

Ипотека и рост доллара связаны между собой пропорционально.

К примеру, Сбербанк предлагает сменить иностранную валюту платежей по кредиту на рубли. Для этого необходимо соблюсти следующие условия:

  • клиент банка – гражданин РФ и зарегистрирован в регионе Российской Федерации, где есть отделение Сбербанка;
  • возраст должника на период оформления займа должен быть не ниже 21 года;
  • общий трудовой стаж клиента за последние 5 лет составляет 12 месяцев;
  • возраст клиента на момент погашения займа не превышает 75 лет.

Программа банка Дельтакредит предлагает оформить новый кредитный договор для погашения задолженности по ипотеке. Сумма займа не может превышать остаток задолженности по ипотеке. Расчет произведут согласно внутреннему курсу банка на момент оформления кредита. Для рефинансирования займа клиент обязан не иметь просроченной задолженности по ипотеке.


ВТБ 24 гарантирует снижение кредитного платежа при условии конвертации займа по текущему курсу и увеличения его срока.

Некоторые банки, например Абсолютбанк, готовы рефинансировать ипотеку в валюте, оформленную в других банках.

Банк Москвы – еще один крупный заимодавец, предлагает рефинансирование валютного кредита в рубли путем заключения нового договора. Условия кредитования: 12,95% годовых на срок от 3 до 30 лет. Минимальная сумма займа составляет 170 тысяч рублей, но не больше 80% оценочной стоимости предмета ипотеки. Также гарантируется отсутствие комиссии за оформление.

Интеркоммерц Банк предлагает клиентам самим выбирать тип процентной ставки (плавающую или фиксированную), срок кредита, независимо от условий валютного займа.

Собинбанк имеет следующие виды рефинансирования:

  • смена валюты кредита на рубли РФ по внутреннему курсу банка (на дату подписания документов о реструктуризации);
  • оформление отсрочки ежемесячного платежа на 6 месяцев;
  • или увеличение срока кредита.
Читайте также:  Как уйти от налогов при продаже квартиры по ипотеке

При этом заемщик должен быть не старше 65 лет, общий срок возврата кредита не может превышать 25 лет. Банк допускает одновременно изменение срока кредита, его валюты, предоставление отсрочки/рассрочки платежей.

Если ипотека в валюте рефинансируется, срок выплат кредита, как правило, продлевается. Конвертация невыплаченной части ссуды производится по текущему курсу, а значит, сумма получившегося остатка может быть большей, нежели изначально, на этапе получения кредита.


Например, взят кредит в размере $100 тысяч, сроком на 15 лет, под 8 процентов годовых, 1 доллар равнялся 36 рублям. Тогда каждый месяц платеж составлял около $960 или 34,5 тысячи р. На сегодняшний день курс изменился, в долларах остались все те же $960, но в рублевом эквиваленте – около 58,5 тыс. р. Если остаток по кредиту рефинансируют и переведут выплаты в рубли – будут установлены новые условия, согласно текущему курсу. Подобная операция выгодна и необходима только тогда, когда прогнозируется постоянное повышение курса доллара.

  • Процентная ставка всегда ниже, чем при займе в рублях. До кризиса ставки для кредитования в долларах составляли до 9 процентов, а в национальной валюте – примерно 12-14%. Сейчас же ситуация изменилась соответственно: 11-12% – в долларах и от 20 процентов – в рублях.
  • Доллар всегда считался наиболее стабильной валютой в мире. Относительно других денежных единиц он ведет себя более или менее стабильно. Курс рубля же колеблется то вверх, то вниз.
  • Валютная ипотека наиболее выгодна, если планируется закрыть кредит в короткие сроки.
  • Если зарплата начисляется в валюте – не придется терять деньги при выполнении конвертаций.
  • Главный минус валютной ипотеки заключается в изменениях курса доллара относительно рубля. Колебания курса иностранной валюты может существенно повысить сумму ежемесячного платежа заемщика в перерасчете в национальную денежную единицу.
  • Если заемщик получает доход в отечественной валюте – нужно быть готовым к издержкам, возникающим при обмене рублей на доллары. Комиссионные за конвертацию рублей в доллары/евро станут дополнительными тратами на обслуживание кредита.
  • Предложения банков с валютными программами кредитования ограничены. Многие финансовые учреждения отказались от предоставления клиентам ипотеки в иностранной валюте.

6. При судебном разбирательстве на предмет взыскания задолженности по ипотеке в 99% случаях клиента ожидает проигрыш дела. Если недвижимость будет реализовываться, то ее стоимость на аукционе будет, как правило, намного ниже рыночной цены.

7. Если у клиента есть сомнения: брать ли ипотеку в долларах, главный ориентир – в какой валюте выплачивается ему зарплата. Если в рублях, то стоит задуматься, выгоден ли будет подобный кредит.

  • Долларовая ипотека: как провести рефинансирование
  • Что такое перекредитование потребительского кредита
  • Как переоформить ипотеку

Долларовый кредит для многих людей, взявших в этой валюте ипотеку, оказался бомбой замедленного действия. Оказалось, что он выгоден только тогда, когда выполняется одно из двух условий: курс рубля строго стабилен либо заемщик получает зарплату в долларах.

Десятки тысяч людей, взявших ипотечные кредиты в долларах при курсе 30 – 35 рублей, оказались в ситуации, кода стоимость доллара увеличилась почти в два раза. При таком раскладе все прелести валютной ипотеки не просто растаяли, а превратились в ярмо на шее заемщиков, у которых рублевая зарплата осталась прежней.

Естественно, многие из них потеряли возможность производить ежемесячные платежи. Поэтому государству пришлось вмешаться в сложившуюся ситуацию. В федеральном бюджете были предусмотрены средства, с помощью которых, оказавшиеся в тяжелой ситуации заемщики смогли реструктуризировать свои задолженности.

Реструктуризация предполагает: снижение размера платежей, при увеличении периода кредитования, а также изменения периодичности этих платежей, возможные варианты – ежемесячные, квартальные, годовые выплаты.

Для оформления реструктуризации необходимо придти в свой банк, проконсультироваться с кредитным специалистом и написать заявление, в котором указать причины финансовых проблем и условия, при которых заемщик может выполнить свои обязательства перед банком.

Необходимо знать, что при реструктуризации можно получить отсрочку платежей, а также изменение действующей по договору валюты.

Менеджеры банков могут предложить еще один вариант решения проблемы – рефинансирование действующего кредита. Оно представляет собой полное переоформление кредита на условиях, приемлемых для заемщика, при этом иностранная валюта меняется на российскую и новый договор оформляется в рублях.

Читайте также:  Процентная ставка по ипотечному кредиту что это

Если называть вещи своими именами, то рефинансирование – есть ничто иное, как перекредитование, то есть получение нового кредита с целью погашения старого. Чаще всего рефинансирование производится со сменой банка – кредитора, который предлагает более выгодные условия кредитования. Хотя можно договориться и со своим банком.

Что нужно посчитать при желании рефинансировать свой долг? Во-первых, всегда необходимо помнить, что перекредитование имеет смысл лишь в том случае, если оно улучшает условия кредита. Сегодня рыночная ситуация складывается таким образом, что есть тенденция к улучшению условий, предлагаемых банками, по сравнению с несколькими годами ранее.

Уже только это может подтолкнуть заемщика к рефинансированию, но в любом случае ему придется воспользоваться калькулятором, чтобы посчитать плюсы и минусы, этого действия.

Прежде всего, необходимо определить выгоду от разницы в процентной ставке между существующим и планируемым новым договором. Не факт, что она окажется выгодной заемщику.

Еще один момент для определения смысла рефинансирования – суммыапроцента, уже уплаченного заемщиком по старому договору. По существующей практике график кредитных платежей сначала предусматривает выплату процентов, а уж потом сумму основного долга.

В этом случае необходимо посчитать имеет ли смысл проводить рефинансирование в условиях, когда кредит выплачивается уже много лет. Не станут ли проценты по новому кредиту дополнительной финансовой нагрузкой и потерями для семейного бюджета. В данном случае сэкономить на процентах, которые уже фактически выплачены не получится.

Еще одной статьей расходов в случае рефинансирования являются затраты на оформление необходимых документов. Они включают в себя комиссию банка, либо брокера, оформляющего ипотечный кредит, страховые выплаты, среди них – страхование недвижимости, передаваемой в ипотеку, а также страхование здоровья и жизни заемщика.

Только посчитав все цифры уже состоявшихся и предстоящих финансовых операций можно определить стоит или нет идти на такой шаг, как рефинансирование ипотеки.

Если же решение принято, то первым условием, в случае смены банка – кредитора, необходимо получить согласие финансовой организации, выдавшей первоначальный кредит, и которая владеет правом на заложенную недвижимость.

Для этого банку, который, естественно, не желает отпускать клиента, можно предложить сделать перекредитование под отлагательным условием. Оно предполагает что заемщик в указанные сроки гасит первый кредит и освобождается от залоговых обязательств, после чего оформляется с выбранным банком залог по новому договору перекредитования.

Значительно упрощает процедуру наличие у заемщика другого залогового объекта, тогда, если в договоре с первым банком нет ограничений в досрочном погашении кредита, чинить препятствия он никак не сможет.

Во время экономического кризиса большое количество заемщиков ипотеки сталкиваются с проблемой полной потери или уменьшения доходов в связи с сокращением или обесцениванием национальной валюты. Та как большинство людей получают зарплату рублями, то особо сложная ситуация у заемщиков, которые взяли валютную ипотеку в долларах, да еще и с плавающей процентной ставкой. Когда курс доллара возрос до небывалых размеров, тогда платежи по ипотеке для таких заемщиков становятся просто непосильными. Что же делать в такой ситуации?

Рефинансирование валютной ипотеки в долларах

В условиях всеобщего экономического и финансового кризиса некоторые банки в индивидуальном порядке предоставляют своим клиентам отсрочку по платежам либо проводят рефинансирование или реструктуризацию валютной ипотек. То есть заинтересованные финансовые учреждения переоформляют ипотечный кредит в долларах с плавающей ставкой на рублевый жилищный займ с фиксированной процентной ставкой, исходя из платежеспособности заемщика.

Для заемщика, который показал себя с хорошей стороны, но попал в трудную финансовую ситуацию, кредитная организация может согласиться назначить новую сумму в рублях, которую клиент сможет оплачивать с учетом текущего дохода. Также банк может продлить срок кредитования или, по запросу клиента, предоставить отсрочку по погашению жилищного займа, принимая плату только в размере процентов по кредиту.

При этом очень важно не портить кредитную историю, то есть не доводить дело до просрочки по выплатам, иначе вероятность выгодного урегулирования проблемы существенно снижается. Из-за кризиса банки вынуждены довольно жестко поступать с заемщиками, которые перестают выполнять обязательства по ипотечному займу. Кредитные организации немедленно передают дело в суд, требуя досрочного погашения всего долга, путем продажи залоговой недвижимости и, как правило, суд на стороне банка, а заемщик рискует остаться без жилья.

Читайте также:  Что не учитывают в ипотечных калькуляторах

Если заемщик желает произвести рефинансирование своего валютного займа в долларах на ипотеку в рублях, то специалисты рекомендуют обратиться с заявлением о просьбе сменить валюту кредита в финансовое учреждение, в котором оформлена ипотека, либо попытаться рефинансировать задолженность на новых условиях в другом банке. В первую очередь, лучше обратиться в кредитную организацию, где обслуживается ипотека. Как правило, крупные банки предоставляют своим клиентам возможность смены валюты ипотечного кредита и перехода с плавающей ставки на фиксированную.

В случае согласия банка на рефинансирование валютной ипотеки, заемщик и кредитор заключают дополнительный договор о смене валюты кредита в долларах на рубли и соглашение о фиксации процентной ставки, а также указывается новый размер задолженности в национальной валюте. Затем банк открывает новый счет на имя клиента для обслуживания ипотечного кредита, а документы, подписанные обеими сторонами, передаются на государственную регистрацию. За смену валюты, кредиторы взимают с заемщика комиссию, так как данная услуга является дополнительной, а не базовой.

Существует еще один вариант решения вопроса — рефинансирование валютной ипотеки в стороннем банке на более лояльных условиях. В период кризиса, к сожалению, заемщику выбирать не приходится, и если банк-кредитор отказывается идти навстречу, то заемщик становится клиентом другой кредитной организации, которая готова предложить программу рефинансирования или реструктуризации ипотеки в иностранной валюте на рублевый кредит, к тому же на более приемлемых условиях.

Итак, тщательно ознакомившись и предварительно уточнив предполагаемые расходы, которые придется понести в случае рефинансирования в стороннем банке, заемщик должен точно установить, насколько выгодными окажутся условия другого финансового учреждения, и стоит ли игра свеч. Реструктуризация ипотеки с учетом всех расходов на переоформление, порой оказывается не такой уж и выгодной затеей, как казалось при сравнении процентных ставок по программе перекредитования.

Перекредитование ипотечного кредита в иностранной валюте Впрочем, значительные расходы на переоформление страховки, повторной оценки недвижимости, штраф за досрочное погашение, вывод недвижимости из-под обременения и прочие траты заемщик будет нести только, если выберет для рефинансирования валютной ипотеки стороннюю кредитную организацию. Если же ему удастся договориться со своим банком, в этом случае перекредитование станет действительно выгодной операцией, ведь большинства расходов удастся избежать. Кроме того, не надо будет снова собирать и предоставлять документы и справки о платежеспособности.

Благодаря поддержке государства, тысячи российских семей в период кризиса смогли сохранить свое жилье. Еще во времена кризиса 2008−2009 гг. государство, желая помочь заемщикам, которые оказались в сложной финансовой ситуации и испытывающим трудность с выполнением обязательств по ипотеки, создало Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Сегодня этот государственный орган также помогает населению рефинансировать ипотечные займы. При соблюдении ряда условий, заемщик может воспользоваться помощью АРИЖК:

Если заемщик и недвижимость соответствует всем условиям, то вполне можно рассчитывать на реструктуризацию ипотечного кредита от государства. Рефинансирование ипотеки при участии АРИЖК предусматривает изменение графика ежемесячных выплат, которое позволит заемщику в срок обслуживать жилищный кредит, исходя их настоящего показателя платежеспособности. Такая помощь может оказываться только в течение 1 года, по прошествии 12 месяцев возможны два варианта реструктуризации: увеличение размера платежей либо срока кредитования.

Рефинансирование ипотеки от государства также предусматривает возможность смены валюты и вида процентной ставки (фиксированная или плавающая), а также возможность освобождения от уплаты штрафов за просрочку, которые были наложены после снижения дохода заемщика вследствие экономического или финансового кризиса. При этом государственное перекредитование не допускает неуплаты долга, освобождения от страхования ипотечной недвижимости и от полного освобождения от ежемесячных выплат.

В заключении стоить сказать, что рефинансирование ипотечного кредита — это действительно достаточно мощный инструмент снижения кредитного бремени, позволяющий оптимизировать размер ежемесячных платежей. Однако ввиду существенных расходов при рефинансировании в стороннем банке, условия по новому кредиту должны значительно отличаться от условий текущей ипотеки в банке-кредиторе. Поэтому перкредитование долларовой ипотеки лучше в собственном банке.

Adblock
detector