При определении того, как в дальнейшем необходимо поступить с объектом недвижимости, который был приобретен посредством оформления долгового обязательства бывшими супругами, сотрудниками судебных органов, юристами могут решаться следующие проблемы:
- Каким образом разделить квартиру в ипотеке при разводе. Решается кому она достанется, отойдет ли мужу или жене в полной мере или каждому из них достанется лишь часть имущества.
- Кто из субъектов будет нести обязательство дальнейшего погашения взятой ссуды.
- Есть ли основания считать, что объект недвижимости в полной мере выступает собственностью только одного супруга и при этом второй не имеет никаких прав на получение малой доли или части.
Важно. Относительно решения вопроса по ипотечной квартире еще не выработано единого механизма по причине того, что каждое дело имеет большое количество особенностей. Даже случаи судебной практики настолько отличаются, что их применение за основание для вынесения решения по делу практикуется редко.
При обозначении того, что делать с ипотекой при разводе супругов, многие опираются на следующее:
- Если жилое помещение было приобретено после того, как граждане заключили брак, оно в любом случае будет считаться совместно нажитым имуществом. Доказательство обратного – сложный процесс, который допускается в случае, если имеются доказательства того, что на погашение первоначального взноса и дальнейшая выплата обязательств осуществлялась из тех средств, что не могут относиться к общим;
- Та собственность, которая является общей, изначально в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации должна делиться пополам;
- При наличии долгов на момент развода обременения также подлежат разделению между бывшими супругами в равных долях.
- Вопрос о том, как делить ипотеку при разводе с ребенком, решается только в случае, если при оформлении ипотеки часть жилья была изначально записана в качестве собственности несовершеннолетнего. Подобная ситуация встречается в случаях, когда для частичного погашения обязательства, оплаты первоначального взноса был использован материнский капитал – сумма средств, выделяемая государством семьям, в которой воспитывается двое и более детей.
- После того, как определены доли, на какие может претендовать каждый из бывших супругов, решение вопроса о способе раздела происходит с учетом разрешения банковской организации, в залоге у которой находится объект недвижимости.
Важно. При наличии данных о том, что взятая в долг сумма средств была потрачена исключительно на нужды мужа или жены и второй стороной брачных отношений не использовалась, обязательство может не переходить на нее после бракоразводного процесса.
При решении вопроса относительно того, что произойдет с ипотекой после развода супругов, во внимание принимается значительное количество факторов – источник средств на покупку и ежемесячную оплату, время приобретения жилья, особенности совместной жизни супругов, тип кредитования, что применялся гражданами.
В настоящее время нередко имеет место процесс намеренного заключения брака в случае, когда это вызвано целесообразностью обхода законодательных моментов. В частности, это может быть получение гражданства, визы, государственных льгот, субсидий, участие в муниципальных или региональных программах,возможность проживания в определенной стране. Независимо от того, каковы были намерения граждан, вступивших в брак, решение судьбы ипотечной квартиры будет осуществляться с учетом Семейного кодекса. Таким образом ипотечная квартира может разделиться в соотношении 50 на 50% и чтобы доказать, что муж или жена не участвовали в погашении, придется предоставить массу доказательств.
Интересно. В процессе приведения доводов относительно того, что брачные отношения по факту отсутствовали, бывшие супруги рискуют быть привлеченными к ответственности за заключение фиктивного союза.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:
8 800 350-13-94 — Для регионов России
8 499 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 812 425-64-57 — Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
Решение вопроса как оформить развод, если есть ипотека, сталкивается с проблемами по причине того, что объект недвижимости мог быть приобретен еще до момента заключения брака, а погашение осуществлялось после.
Для справки. Даже если жилая площадь была куплена за один день до момента вступления брака, она не может считаться общей собственностью. Аналогично с этим и дальнейшая оплата обязательства после развода будет производиться из того, кто выступает владельцем жилья.
При определении судьбы квартиры стоит учитывать, что вторая сторона имеет законное право требовать возврата половины тех средств, которые изымались из общего семейного бюджета для погашения кредита.
В ситуации, когда объект недвижимости был приобретен посредством полного или частичного использования материнского капитала, разделение жилплощади может осуществляться несколькими способами:
- Оставить вопрос о разделении квартиры до момента полного погашения ипотеки.
- Продолжить погашение ипотеки посредством оформления двух равноценных кредитов. Такой вариант по сути означает проведение рефинансирования – муж и жена в отдельности выплачивают обязательство, а после полного его погашения в большинстве случаев квартира делится с учетом прав детей;
- Осуществление процедуры реструктуризации долга. В такой ситуации банк самостоятельно определяет условия для супругов и разделение обязательств в равной мере между ними.
Важно. Откладывая решение спора о жилплощади на другое время, необходимо учитывать, что существует определенный срок давности. В случае, если один из супругов пожелает обратиться в суд для решения спорного момента, у него на такое действие будет 3 года с момента расторжения брака.
В такой ситуации даже если бывшие супруги созаемщики, ипотека при разводе с использованием государственных средств, выделенных в качестве материнского капитала, распределяется с учетом обязательной доли детей. При этом муж или жена, которые будут постоянно находиться с несовершеннолетними, имеют приоритет. Он будет выражаться исключительно в возможности проживания, поскольку имущественные права субъектов, расторгнувших брачные отношения, являются одинаковыми.
Такой вид кредитования существенно отличается от обычной ипотеки, поскольку условием предоставления средств является заключение контракта одним из супругов с Вооруженными силами РФ. Через три года после старта службы начинают перечисляться средства, которые могут быть использованы в качестве денег для погашения займа в финансовой организации. После бракоразводного процесса второй супруг не несет обязательства по осуществлению дальнейших выплат. При этом квартира полностью отходит в право собственности именно тому субъекту, служащему в рядах ВС РФ.
Для справки. При оформлении военной ипотеки право собственности на квартиру дети смогут получить при условии полного погашения долга перед банком и только в порядке наследования или оформления дарственной.
Для решения вопроса дальнейшей судьбы ипотечной квартиры бывшие супруги нередко обращаются в суд. Принятие решения о том, кому и в каком размере будет принадлежать жилье, может опираться на такие моменты:
- Использование для погашения обязательства части средств, которые являются личной собственностью одного из супругов. Это могут быть унаследованные деньги, перешедшие в дар материальные ценности.
- Применение в качестве залогового имущества личных предметов, что принадлежат исключительно мужу или жене.
- Необоснованные траты личного бюджета на собственные нужды, если такие расходы связаны с ведением аморального образа жизни, чрезмерным употреблением алкогольных напитков и т.д.
Раздел ипотечной квартиры – нелегкий шаг, через который проходят многие пары, принявшие решение расторгнуть свой брак. Решая проблему и определяя, кому достанется недвижимость, кто выплатит оставшийся долг, обязательно следует учитывать, что просрочек нельзя допускать. В противном случае это может привести к наложению больших сумму пени и штрафов и, в конечном итоге, к потере самого объекта недвижимости.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Понравилась статья? Поделитесь ссылкой с друзьями:
Арендовать квартиру или оформить ипотеку? Можно ли погашать ипотеку за счёт аренды квартиры? Стоит ли платить комиссию за снижение ипотечной ставки и как избежать психологических проблем из-за ипотеки? Собрали ответы на эти и другие вопросы про ипотеку.
Ипотека чаще всего оказывается выгоднее. Чтобы убедиться в этом, независимый финансовый советник Екатерина Голубева предлагает провести такие расчёты:
- оценить общую переплату по ипотеке и будущую стоимость квартиры к моменту погашения кредита;
- посчитать, сколько удастся накопить с учётом консервативной доходности (например, 10–12% годовых) и сколько вы потратите на аренду жилья.
Во многом о готовности к ипотеке свидетельствует наличие подушки безопасности — в размере суммы, необходимой, чтобы жить и платить по кредиту в течение 3 – 6 месяцев. Это на случай форс-мажоров. Кстати, если её нет, то процесс накопления также может стать хорошей проверкой для заёмщика: можно ежемесячно откладывать деньги, в размере не ниже платежа по ипотеке, и таким образом убедиться, что это посильные расходы.
Ответ на этот вопрос зависит от размера первоначального взноса. Если он большой, 50 – 60%, то арендной платы может хватить на погашение ипотеки, но если он составляет 20%, то придётся часть платежа вносить за счёт собственных средств.
Найти ипотеку с самой низкой ставкой
Смотря какая скидка и какой размер комиссии. Например, если после оплаты комиссии в 200 тысяч ₽ ставка снизится на 0,5 процентного пункта, то это будет выгодно при крупном кредите на долгий срок, скажем, 5 миллионов ₽ на 15 лет по ставке 10%. А при сумме 1 миллион ₽ на 5 лет или 2 миллиона ₽ на 15 лет — уже нет.
Даже одна тысяча рублей сверх обязательного ежемесячного платежа позволит заёмщику сэкономить от нескольких десятков тысяч до нескольких сотен тысяч рублей. Точные расчёты зависят от суммы и срока кредита. При досрочных платежах лучше сокращать срок кредитования или уменьшать размер платежа, но при этом за счёт освободившихся средств увеличивать сумму досрочного погашения.
ЧТО ТАКОЕ ЖИЛИЩНЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?
Жилищный ипотечный кредит — это финансовые средства, которые предоставляет банк клиенту взаймы на покупку жилья. При этом клиент обязан выплачивать банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств, и делать это в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит выдается только для приобретения жилья. Обеспечением обязательств по ипотечному кредиту является залог приобретаемого жилья.
КАКИМ ОБРАЗОМ УЧИТЫВАЕТСЯ, ТАК НАЗЫВАЕМАЯ СЕРАЯ ЗАРПЛАТА, ПРОЧИЕ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ДОХОДОВ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ КРЕДИТА?
Банк делает запрос в компанию, где работает заемщик, и работодатель подтверждает справкой зарплату своего сотрудника. Таким подтверждением могут быть прочие регулярные доходы (страховые выплаты, аренда, проценты по вкладам). Свои дополнительные доходы можно подтвердить и расходами (покупка автомобиля, поездка на отдых, приобретение мебели и т.д.). Например, если у заемщика официальная зарплата составляет 5 000 рублей, а зарплата, не подтвержденная справкой 2 НДФЛ, 20 000 рублей, то в таких случаях, как было сказано выше, банк просит подтвердить работодателя справкой (форма утверждена банком) доход своего сотрудника.
В ЧЕМ ОСОБЕННОСТИ РАВНОДОЛЕВОЙ СХЕМЫ ВЫПЛАТ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ?
При равнодолевой схеме ипотечный кредит выплачивается равными ежемесячными долями, а процент по нему исчисляется от остатка невыплаченной суммы. То есть, постепенно сумма платежа становится чуть меньше.
ЧТО ТАКОЕ АННУИТЕТНАЯ СХЕМА ВЫПЛАТ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ?
При аннуитетной схеме рассчитывается полная сумма платежей за весь период использования кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев в этом периоде. В этом варианте ипотеки сумма ежемесячного платежа каждый раз одинакова.
КАК ПРОИСХОДИТ РАСЧЕТ С ПРОДАВЦОМ КВАРТИРЫ?
Банк выдает деньги продавцу квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств и перехода права собственности заемщику. Дополнительным, но необходимым условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса. Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца.
КАКОВА ВЕЛИЧИНА НАЛОГОВОЙ ЛЬГОТЫ ПРИ ИПОТЕКЕ?
Величина налоговой льготы при ипотеке исчисляется в объеме 13% от установленного вычета. То есть, если налоговый орган примет решение о применении вычета в размере 1 млн. руб., вы получите зачисления на свой счет в размере 130 тысяч рублей.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ НАЛОГОВЫХ ЛЬГОТ ПРИ ИПОТЕКЕ?
При оформлении налоговых льгот по ипотечному кредиту налогоплательщик должен предоставить договор о приобретении прав на квартиру и приложить платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств. Вы также должны предварительно обратиться в налоговый орган с письменным заявлением. При этом к вашему заявлению на оформление налоговых льгот по ипотеке прилагаются документы, подтверждающие право на вычет: документы, подтверждающие приобретение или новое строительство жилого дома, квартиры; платежные документы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств, товарные и кассовые чеки и др.).
Что будет, если банк, с которым у вас заключен договор ипотеки, обанкротится? Нужно ли будет погашать всю сумму кредита единовременно?
Даже с учетом того, что банковская система представляет собой очень стабильную структуру, предположим невозможное. Банк, предоставивший вам кредит, обанкротился. Но у его активов появляется новый собственник. И он же станет собственником вашего обязательства по выплате ипотечного кредита и процентов по нему. Но договор, заключенный между вами и банком, будет регулировать ваши правоотношения с новым кредитором. И на них будут также распространяться все условия договора ипотеки, в том числе сроки, периодичность, размер выплат ипотечного кредита. То есть правопреемник вашего банка получает то же обязательство, которое существовало между вами и прежним банком. Одностороннее изменение условий договора ипотеки с правопреемником недопустимо.
ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ Я НЕ СМОГУ ВЕРНУТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?
Если у клиента при выплате ипотечного кредита возникают объективные причины, по которым он не может вносить платежи в полном объеме, как правило, банк будет стараться помочь ему. Возможно, это будет отсрочка платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций или увеличение срока кредита. Если все эти меры не спасут ситуацию, клиенту придется продать квартиру, и из полученных за квартиру денег погасить задолженность перед банком. Часть стоимости квартиры, оставшаяся после оплаты всех платежей по кредиту, будет отдана клиенту. Если клиент не сможет платить по кредиту из-за потери трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, его обязательства по ипотечному кредиту будут погашены страховой компанией.
Кто собственник квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?
Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, который выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять квартиру без согласия банка. Но при этом собственник квартиры заложенную недвижимость может передать по наследству.
Покроет ли страховка квартиры все возможные расходы заемщика при наступлении страхового случая?
Действительно, ипотечная сделка подлежит обязательному страхованию.
Банки при подписании договора ипотеки требуют от заемщика максимально возможной в данной ситуации страховки (кроме страхования самого имущества от его утраты или повреждения, страхуют жизнь, здоровье, потерю трудоспособности самого заемщика). Но, хотя застрахованным выступает риск заемщика, выгодоприобретателем (т.е. лицом, имеющим право на получение страховки при наступлении страхового случая) является банк, так как из суммы страховки идет погашение ипотечного кредита и процентов по нему.
Правда ли, что банк заинтересован в том, чтобы сейчас дать вам кредит, тем самым дав возможность приобрести квартиру, но конечная цель банка — отобрать ее, продать дороже и получить доход именно от этого?
Нет, это не так. Источник дохода для любой кредитной организации — проценты за пользование ее денежными средствами, в данном случае кредитом, который предоставлен вам. Ипотека в первую очередь выгодна даже на вам как заемщику. Она выгодна именно банку. Например, вы намерены приобрести квартиру за 100000 долл. США, для этого оформляете кредит в банке в размере 70000 долл. США. За весь период выплаты самого кредита и процентов по нему банк получит сумму примерно в полтора раза больше той, которую дал вам, платежи будут поступать частями, в равные промежутки времени.
Кроме того, приобретенная и заложенная вами квартира по максимуму застрахована. В случае наступления страхового случая (уничтожения или повреждения квартиры, смерти или потери трудоспособности заемщика и т.п.) банк все равно возместит свои деньги из суммы страховки.
Если же вы нарушаете свои обязательства, прекращаете выплачивать кредит и проценты по нему, это очень нежелательно банку. Ему приходится предпринимать те действия, на которых он не специализируется.
Конечно, обращение взыскания будет произведено, но это всегда лишние проблемы для кредитной организации. Поэтому у банка нет рациональных оснований, чтобы беспричинно предпринимать действия по выселению заемщиков из заложенной квартиры, теряя при этом гарантированный, долгосрочный, застрахованный, стабильный источник дохода, а затем привлекать в ипотечное кредитование нового клиента. Таким образом, ипотечные кредиты — одно из самых привлекательных вложений для банка по причине долгосрочного получения дохода, притом что возврат гарантирован «на все 110%».
Сможете ли вы в результате участия в системе ипотечного кредитования получить выгоду, разрешить свой квартирный вопрос?
При всех достоинствах и необходимости ипотеки нужно обратить внимание на то, что если речь не идет о социальной ипотеке, то предоставление данного вида кредитов выгодно в первую очередь банку. Именно его интересы застрахованы, долгосрочны и стабильны. Учтите, что этот кредит является долгосрочным, а вы, в отличие от банка, не застрахованы от потери работы, ухудшения экономической ситуации, изменения курса валют и т.п. Кстати, ипотечные кредиты предоставляются чаще всего у нас в евро или долларах США. Все может произойти в нашей стране, и курс валюты может измениться настолько, что условия ипотеки станут неподъемными.
Не исключено, что банк сделает перерасчет платежей по вашей настоятельной просьбе, ведь, как уже сказано, заниматься реализацией квартиры банку неинтересно, но даже при этом ваш долг будет расти.
Конечно, осветить все вопросы, которые возникают при заключении договора ипотеки, невозможно. Связанные с этим проблемы очень многогранны и индивидуальны. Не всегда получение ипотечного кредита проходит легко, но при этом нужно реально оценивать все плюсы данной системы и ее недостатки. И на основании сделанных выводов принимать решение.
Основное достоинство ипотеки в том, что она предоставляет возможность жить в своей собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости (предварительный взнос). При этом необходимо ежемесячно производить выплаты, которые при отсутствии необходимого жилья поступали бы к хозяину арендуемой квартиры.