Одобрение заявки на ипотеку зачастую зависит от ряда факторов, которые не известны заемщику при обращении.
Именно поэтому при отказе, полученном из банка, клиент часто теряется, не понимая причин, а то и забрасывает идею получить кредит на жилье.
Самым важным фактором, который способен помочь даже клиентам с плохой кредитной историей взять ссуду на покупку недвижимости, является первоначальный взнос. О нем мы и поговорим подробно в данной статье.
Для начала хотелось бы развеять один миф: в Сети заемщик периодически сталкивается с информацией о том, что есть банки, выдающие ипотеку при полном отсутствии первоначального взноса.
Так вот, таких программ не существует. В любом российском банке есть условие – сумма, выданная для совершения сделки, не может быть больше 80-90% от стоимости приобретаемого объекта.
Давайте узнаем о ней подробнее.
Первое, что нужно знать заемщику – это сколько первый взнос по ипотеке.
Минимальный взнос в ряде банков – 15%, некоторые выдают ссуды только тем, у кого есть не меньше 30% от стоимости недвижимости.
При расчете банком учитываются:
- риски (возраст заемщика, стаж его работы, состояние кредитной истории и наличие поручителей – чем больше трудностей, тем выше может быть взнос);
- текущая рыночная стоимость объекта и его ликвидность (повысить взнос могут после одобрения заявки непосредственно по клиенту, после оценки выбранного им объекта);
- процентные ставки по жилищным ссудам, установленные ЦБ, и общие рыночные условия по данным типам займов;
- сроки кредитования – чем выше срок, тем меньше взнос, на короткие сроки его размер обычно начинается от 30-50%.
Исключение могут составить только клиенты, состоящие на зарплатном обслуживании выбранного кредитного учреждения – для них существуют специальные программы лояльности.
Хотелось бы обратить особое внимание на две категории заемщиков, которым необходим увеличенный первоначальный взнос. Это люди моложе 25 лет, и те, кто имел в прошлом проблемы с выплатами.
Этим заемщикам без 30-40% от стоимости недвижимости будет сложно договориться с банком и добиться одобрения. Впрочем, молодые клиенты могут рассчитывать на привлечение созаемщиков и поручителей. Но тем, кто допускал просрочки, это особо не поможет.
Отдельно хотелось бы поговорить о том, какой первоначальный взнос по ипотеке может повлиять на ставку обслуживания и вероятность одобрения заявки.
Банкиры заинтересованы в выдаче не особо крупных сумм под покупку жилья, и – по возможности, – на как можно более длительный срок.
Плюс не стоит забывать о том, что по ипотечному портфелю ведется статистика, и андеррайтеры (люди, оценивающие риски) проверяют в первую очередь ее.
А статистика на данный момент такова: те, кто вносил авансом 10-15% от суммы платежа, чаще выходят в просрочку, и рано или поздно квартиру приходится выставлять на торги.
Поэтому, если вы хотите одобрения с гарантией, стоит начинать попытки подачи заявок, имея на руках хотя бы 20-25% от стоимости объекта. Вероятность получить ссуду будет больше, если вы выберете что-то более дешевое, или не в таком престижном районе, главное – ликвидное.
ВАЖНО ПОМНИТЬ! Чем больше денег вы декларируете в качестве вступительного взноса, тем более лояльными будут ставки. И хотя поначалу кажется, что разница в один-полтора процентных пункта не так уж велика, то позднее, после расчета, становится ясно – 1 процент от 3 000 000 за 20 лет превращается в лишних 600 тысяч рублей к общей стоимости кредита.
Теперь перейдем непосредственно к делу. Для примера возьмем объект стоимостью в 3 000 000 рублей, и попробуем рассчитать все варианты с его участием (и среднерыночными ставками).