Как купить другую недвижимость в кредит? Причины, по которым купленное в ипотеку жилье, заемщики стремятся продать для получения кредита на новую квартиру, бывают совершенно разные: хочется сменить район проживания, взять жилье большей площади, приобрести недвижимость по более выгодной цене и прочее. Рассмотрим, как осуществить задуманное. Куда обратиться? Все сделки, проводимые заемщиком с залоговой недвижимостью, должны осуществляться под контролем Сбербанка. Так что первое, что нужно сделать – пойти в банк и попросить разрешение на продажу квартиры. Ипотечный менеджер выдаст письмо-разрешение на осуществление сделки. Только после того как вы получите согласие, можно приступать к поискам покупателя.
Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.
Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:
- к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
- заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
- договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.
При выявлении факта сдачи без информирования и банка, и налоговых органов, финансисты передают дело заемщика в ФНС для взыскания не выплаченных своевременно налогов и штрафных санкций. В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.
Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам. Узнайте на нашем сайте о том, как правильно составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры.
А также, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения. Нужно ли оповещать банк? Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.
В том числе за счет появления дополнительного обеспечения погашения займа. Препятствием может стать:
- отказ страховой компании в сохранении условий;
- неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
- выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.
Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа. О том, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно, а также о том как сдать ее официально и законно, вы можете узнать из наших статей.
Узнайте также о правах и обязанностях арендодателя. Штрафные санкции Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду? Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.
С финансовой точки зрения сдавать внаем ипотечную квартиру наиболее выгодно в крупных городах, где стоимости аренды покрывает платеж по кредиту. При этом заемщик должен иметь собственную жилплощадь. Некоторые люди покупают жилье для будущего проживания в нем детей, а пока они малы – сдают помещение квартирантам.
Иногда недвижимость приобретается с целью вложения свободных денег или просто потому, что подвернулся выгодный вариант.
- Заемщик идет в банк и сообщает о своем намерении досрочно погасить ипотеку. Кредитный менеджер дает ему справку с указанием суммы, необходимой для полного погашения.
- С покупателем заключается нотариальный договор, в котором детально обговариваются все условия передачи средств и имущества.
- Покупатель перечисляет деньги на счет продавца. За счет них тот гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры.
- Между сторонами сделки заключается договор купли-продажи, после чего покупатель оформляет квартиру в собственность.
Данная схема выглядит довольно рискованно, особенно с точки зрения покупателя, так как от передачи денег продавцу до регистрации права собственности может пройти несколько недель.
Однако это единственные законный способ продажи жилья, если кредитор отказывает в проведении сделки.
Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением. Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.
Как банк может вас наказать за аренду ипотечной квартиры Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:
- В первый раз вам могут указать на недопустимость подобных действий и вынести устное предупреждение.
- Банк зафиксирует отступление от условий кредитного договора и наложит штраф за несоблюдение установленных правил.
- Если нарушения продолжатся, кредитор вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата оставшейся задолженности вместе с процентами.
В результате вам придется возмещать ущерб самостоятельно, а это обойдется куда дороже доплаты по договору страхования. Узнайте о том, как выбрать хорошего арендатора. В-третьих, у вас возникнут проблемы с налоговой, поскольку вы со сдачи в аренду ипотечной квартиры должны платить налог в размере 13% от арендной платы. При обнаружении налоговыми сотрудниками факта вашей незаконной сдачи в аренду квартиры, вы не только должны будете уплатить сумму неоплаченных налогов, но и заплатить штраф до 300 тысяч рублей.
И снова оказывается дешевле заплатить 13%-ный налог, чем впоследствии выплачивать сотни тысяч штрафов. Теперь вы знаете, как можно сдавать ипотечную квартиру в аренду и как лучше это сделать.
Не всем заемщикам под силу обслуживать ипотечный долг, из месяца в месяц откладывая половину зарплаты на погашение ипотеки. В какой-то момент возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, чтобы выплачивать банку. Такой способ выхода из сложившейся ситуации практикуется довольно часто, однако не все знают, что у аренды ипотечного жилья есть свои сложности, ведь право распоряжения недвижимостью на всем протяжении ипотеки ограничено.
Если обычное жилье собственник вправе сдавать кому угодно и за любую плату, то в отношении ипотечной квартиры необходимо заручиться согласием банка.
Возможность сдачи в аренду зафиксирована положениями закона об ипотеке, однако сам процесс регулируется и пунктами ипотечного соглашения. С одной стороны, банку выгоднее, чтобы клиент благополучно рассчитался по долгам, пусть и с помощью арендных денег. С другой стороны, сдать квартиру в аренду, когда изначально договором планировалась покупка недвижимости для проживания, означает нарушение самих принципов ипотеки. Когда недвижимое имущество приобретено для того, чтобы получать дополнительный доход, кредитные отношения выходят за рамки кредитования физлиц, подразумевая под собой коммерческий кредит, условия по которому гораздо более жесткие.
Для банка сдача в аренду влечет дополнительный риск неправомерного использования жилья и потери его первоначальной стоимости за счет ненадлежащего поведения квартирантов. При отсутствии должного внимания к ремонту и содержанию находящаяся в залоге квартира может утратить ликвидность и привлекательность в глазах потенциальных покупателей, если встанет вопрос о принудительном взыскании долга.
Подобные опасения заставляют кредиторов настаивать на включении в соглашение пункта, запрещающего использование жилья в найме либо предусматривающего необходимость согласования. Не понравится передача собственности в аренду и страховщикам, поскольку тарифы для жилья, используемого для коммерческого найма, более высокие.
Несмотря на то, что по закону аренда недвижимости не запрещается, могут возникнуть сложности с банком. Заключая самостоятельно договор с арендатором, заемщик действует от своего имени, не согласовав этот акт с кредитором. Дальнейшие проблемы с платежами и потребность в принудительной продаже жилья могут привести к созданию такой ситуации, когда на продажу выставляется квартира, находящаяся в аренде, и в ней проживают квартиранты на основании арендного договора, который будет действовать еще несколько месяцев.
Иногда заемщики заключали длительные договора найма на несколько лет, и банк не мог распорядиться недвижимостью по причине действия арендного соглашения даже после того, как квартира переходила в собственность учреждения. Чтобы избежать подобных рисков, в кредитных договорах появился пункт, устанавливающий запрет на использование залогового жилья.
Чтобы понять, законна ли сдача квартиры, оформленной в залоге у банка, следует руководствоваться:
Последний документ регулирует условия конкретного случая кредитования. Если в договоре об ипотеке четко установлено, что заемщик обязан согласовывать сдачу недвижимости с кредитором, значит, во избежание проблем, лучше получить письменное разрешение в банке, у которого находится залог.
Вариант согласования – компромиссный способ уладить возникшие сложности. Банк удостоверяется в надлежащем использовании квартиры и получает дополнительные гарантии того, что вырученными средствами клиент расплатится за купленную в ипотеку квартиру. Заемщик, имеющий возможность проживать на отдельной жилплощади, получает реальный шанс сохранить квартиру за счет дополнительного дохода от сдаваемой собственности, своевременно выплачивая банку положенную сумму.
Чтобы избежать проблем с возможными сложностями с арендаторами, банки часто вводят запрет на сдачу недвижимости. В таком случае придется решать вопрос следующими способами:
- Отказываться от аренды жилья.
- Переподписать новое соглашение с указанием пункта о согласии банка с наймом.
Оптимальным вариантом станет согласование условий аренды, в частности срока действия контракта с арендаторами и невозможности автоматической пролонгации.
Включение этих пунктов защитит интересы залогодержателя и поможет заемщику регулировать арендные отношения.
Многие заемщики оформляют через ипотеку в Сбербанке второй или третий объект недвижимости, предпочитая согласовывать такой размер платежа, чтобы арендная плата полностью покрывала расходы на обслуживание долга. По истечении срока действия ипотечного договора недвижимость освобождается от залогового обременения и переходит в собственность клиента. Таким образом, многие россияне решают жилищный вопрос с минимальным вложением средств.
Однако прежде, чем решиться на аренду, следует учесть некоторые нюансы:
- Квартиранты не так бережно относятся к жилью, как это делают сами собственники. Через некоторое время квартиру приходится ремонтировать, тратить крупные суммы на обновление обстановки. Планируя получать доход и выплачивать с него платеж банку, следует это учесть.
- Кредитор рискует лишиться обеспечения по ипотеке в результате ухудшения состояния квартиры, находящейся в залоге, и потери ликвидности.
К негативным последствиям несогласованной сдачи ипотечного жилья относят опасность досрочного расторжения кредитного договора. Банк, усмотрев в сдаче жилья случай нарушения соглашения, вправе потребовать досрочного возврата всей суммы, а при отсутствии у заемщика нужной суммы – взыскать задолженность через принудительную продажу.
Если принято решение сдавать в аренду ипотечную собственность, следует учесть все возможные последствия и, при необходимости, попробовать согласовать с банком право на сдачу в аренду.
Сегодня недвижимость все чаще приобретается за счет ипотечного кредитования. Основное преимущество данного способа заключается в том, что будущему владельцу жилого помещения предоставляется выгодный кредит на длительное время. Особенностью ипотечного договора является то, что залогом в нем является непосредственно сам объект недвижимости, что позволяет минимизировать финансовые риски кредитора.
Многие будущие владельцы недвижимости стремятся, как можно быстрее погасить кредит. Поэтому, чтобы получить дополнительные средства, приобретаемые квартиры часто сдаются в аренду. Поэтому вопрос о том, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, очень актуальный.
Прежде всего, интересуясь правомерностью сдачи в аренду ипотечной квартиры, нужно внимательно изучить Федеральный закон об ипотеке. Примечательно, что в нем непосредственно предусмотрены такие возможности. Как указано в положениях правового документа заемщик, то есть будущий владелец жилого помещения, имеет право:
- Брать ипотечную квартиру для собственного проживания;
- Получать доходы из залоговой недвижимости.
Важное дополнительное условие, которое должен обеспечить будущий владелец — срок аренды не должен быть больше фактического времени, которое предусмотрено для обеспечения кредитных обязательств. Также в Федеральном законе акцентируется внимание на том, что сдача в аренду жилого помещения должна осуществляться только в соответствии с ее целевым назначением. Это значит, что в качестве офиса использовать помещение нельзя.
Многих интересует, можно ли сдавать залоговую квартиру, купленную в ипотеке у сбербанка или другого банковского учреждения, если при этом не был сделан первоначальный взнос. Следует знать, что Федеральное законодательство позволяет сдавать ипотечную квартиру в аренду, используя какую-либо законную схему. Поскольку купить квартиру в ипотеку разрешается без первоначального взноса, то это значит, сдача квартиры на таких ипотечных условиях является вполне легальной операцией. Но при этом согласно ссылке в действующем законе, залогодатель не имеет права на получение доходов от недвижимости, в случае, если это запрещено в условиях договора ипотеки.
Таким образом, в законе содержится прямая информация по поводу того, можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку, с первоначальным взносом или без него. То есть, ответ положительный и помещение можно сдавать в аренду. Главное, чтобы в ипотечном договоре не содержалось никаких ограничивающих условий. При этом условия договора аренды могут быть оговорены с арендатором в произвольном порядке.
Регламентирующих требований по поводу оформления договора аренды для таких случаев не существует. Вполне подходит стандартный договор, но также допускается использовать свой вариант, предварительно согласованный с банком.
Еще одним важным вопросом является сдача внаем квартиры, приобретаемой по военной ипотеке. Актуальность данного вопроса объясняется тем, что очень часто военнослужащий приобретает недвижимость по военной ипотеке в городе, в котором собирается жить только после ухода в отставку. Приобретя такое жилье по военной ипотеке, он продолжает служить в другом регионе. Естественно, чтобы покрыть стоимость коммунальных платежей многие стремятся передавать квартиры в аренду.
- Определение предпринимательства содержится в Гражданском кодексе РФ. Там указывается, что это деятельность, осуществляемая на свой риск, предусматривающая получение доходов и требующая регистрации согласно работающему законному порядку.
- С другой стороны в статье 608 указано, что для владельца жилого помещения, сдающего его в аренду, регистрация не обязательна.
- И наконец, Министерство РФ по налогам и сборам своим письмом № 04-3-01/398 от 06.07.2004 года дает разъяснение, что операции, связанные со сдачей в аренду собственной жилой недвижимости, не относятся к предпринимательской деятельности.
На самом деле вопрос, как покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее, не всегда простой. Связано это с тем, что в договоре кредитор имеет право прописывать свои условия. Поэтому очень часто там предусмотрен пункт, в котором фиксируются определенные условия, касающиеся аренды залогового помещения. То есть, разрешать или нет сдавать ипотечную квартиру решает банк-кредитор.
На практике банковские учреждения почти всегда прописывают в ипотечном договоре специальное условие. Суть его заключается в том, что для того, чтобы получить возможность передавать в аренду залоговую недвижимость, нужно поставить кредитора в известность. Как правило, банковское учреждение после такого обращения потребует разрешения от страховой компании, чтобы учесть новый возможный риск, связанный с передачей квартиры третьему лицу. В этом случае стоимость страховки может возрасти, а, следовательно, возникает вопрос, выгодно ли взять квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать ее в аренду. Но на этот вопрос может ответить только будущий владелец недвижимости.
После того как разрешающий документ от страховой компании будет получен, его нужно отнести в банк, взяв там разрешение на аренду ипотечной квартиры. За это придется заплатить комиссию по имеющимся банковским тарифам. После заключения договора аренды, его копию обязательно нужно занести в банковское учреждение.
Важно! Не следует забывать, что доход, от сданной в аренду приобретенной в ипотеку квартиры, облагается 13% налогом. Поэтому не следует забывать платить его, чтобы не нарушать закон.
Не стоит рисковать, сдавая квартиру, купленную по ипотеке, без согласования с кредитором. За это можно получить наказание в виде расторжения ипотечного договора и принудительного погашения всей суммы долга. Вряд ли, такой вариант может, кого-либо устроить. В случае если в пунктах ипотечного договора предусмотрен запрет на сдачу приобретаемой недвижимости третьему лицу, можно попытаться договорится с банком-кредитором. Главной объясняющей причиной должно стать то, что у вас возникли трудности с выполнением кредитных обязательств. Как правило, в таких случаях, чтобы исключить возникновение проблемной задолженности, банк-кредитор принимает решение пойти на разумный компромисс с заемщиком.